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房地产估价第七章成本法学习要点1．熟悉成本法的含义及理论依据；2．熟悉成本法适用的估价对象和条件；3．掌握房地产价格的构成及基本公式；4．掌握重新构建价格的求取方法；5．掌握建筑物折旧的求取方法。第七章成本法第一节成本法概述第二节求取重新构建价格第三节建筑物折旧的求取第四节成本法应用举例本章习题第一节成本法概述一、成本法的含义二、成本法的理论依据三、成本法适用的估价对象和条件四、房地产价格的构成五、成本法估价的步骤六、成本法的基本公式返回一、成本法的含义成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后用重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。即：房地产价格=重新购建价格–折旧所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。二、成本法的理论依据成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必须的费用决定的。具体又可以分别从卖方的角度和买方的角度看。从卖方的角度看，房地产的价格是基于其过去投入的“生产费用”，重在过去的投入，卖方所愿意接受的最低价格肯定不能低于他为开发建设该房地产已投入的成本，如果低于该成本，他就要赔本。从买方的角度看，房地产的价格是基于其社会上的“生产费用”，这一点类似于市场法中提到过的“替代原理”，即买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润，如果高于，那么他就不如自己开发建设（或者委托别人开发建设）。三、成本法适用的估价对象和条件（一）成本法适用的估价对象（二）成本法适用的条件（三）成本法的理想假设条件返回（一）成本法适用的估价对象对于新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。对于那些很少发生交易而限制了市场法的运用、又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，另外，在房地产市场不够活跃或者类似房地产交易实例较少的地区，难以采用市场法估价时，通常只好采用成本法估价。（二）成本法适用的条件价格等于“成本加平均利润”，是从长期、平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进入市场），二是该种商品本身可以大量重复生产。返回（三）成本法的理想假设条件（1）价格正好等于成本加平均利润；（2）供给正好等于需求；（3）假设有某个因素引发了供大于求。实际上，现实中很难满足理想假设条件。因此，在运用成本法估价时注意“逼近”理想假设条件。其中最主要的有以下三个方面：一是要区分实际成本和客观成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价值。三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。成本法估价还要求房地产估价师具备一定的建筑工程、建筑设备、建筑工程造价、建筑材料、装饰装修等方面的专业知识，更要求估价人员具备扎实的理论基础和丰富的实践经验。返回四、房地产价格的构成运用成本法估价的一项基础性工作，是要弄清估价对象所在地的房地产价格构成。下面以房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度来划分房地产价格构成，分为以下7大项：（一）土地取得成本（二）开发成本（三）管理费用（四）销售费用（五）投资利息（六）销售税费（七）开发利润返回（一）土地取得成本土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。在目前情况下，土地取得成本的构成因取得房地产开发用地的途径不同而不同。取得房地产开发用地的途径可归纳为以下3种：1、通过市场购置取得2、通过征收集体土地取得3、通过征收国有土地上房屋取得在实际估价中，应根据估价对象的实际情况（如在估价对象所处的地段，当地同类土地取得的主要途径）选取上述三个途径之一来求取。返回1、通过市场购置取得（1）土地使用权购买价格（2）买房应当缴纳的税费2、通过征收集体土地取得（1）土地使用权出让金、城市基础设施建设费（2）征地补偿安置费：a土地补偿费（该耕地被征收前三年平均年产值的6-10倍）b安置补助费（按照需要安置的农业人口数计算，但耕地总安置补助费不得超过被征收前该耕地三年平均年产值的15倍）总安置补助费=被征收土地前三年平均年产值*（4-6倍）*被征收土地需安置人数被征收土地需安置人数=被征收前的耕地数量/征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量原则上土地补偿费和安置补助费合计最高按30倍的被征收土地的前三年平均年产值计算有条件地区按照区片综合地价补偿C地上附着物和青苗的补偿费d被征地农民的社会保障费用2、通过征收集体土地取得(3)相关税费及地上物拆除费、渣土清运费和场地平整费a新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地）b耕地开垦费（占有耕地的）c耕地占用税（占用耕地的）d征地管理费（按照征地补偿安置费的一定比例计算）3、通过征收国有土地上房屋取得（1）土地使用权出让金、城市基础设施建设费（2）房屋拆迁补偿安置费a房地产补偿费b搬迁补助费c过渡补助费d停产停业补偿费e安置补助费（3）相关费用及地上物拆除费、渣土清运费和场地平整费a房屋拆迁估价费b房屋拆迁服务费（按照房屋拆迁补偿安置费的一定比例计算）c政府规定的其他有关费用（二）开发成本开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括下列几项：1．勘察设计和前期工程费2．建筑安装工程费3．基础设施建设费4．公共配套设施建设费5．其他工程费（工程监理费、竣工验收费）6．开发期间的税费（绿化建设费、人防工程费）返回（三）管理费用管理费用是指房地产开发商组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发公司员工的工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比例，例如3%。因此，管理费用通常按照土地取得成本与开发成本之和的一定比例来测算。返回（四）销售费用销售费用也称为销售成本，是指预售或者销售已经开发完成的房地产的必要支出，包括样板房或样板间建设费、售楼处建设费、广告费、销售资料制作费、销售人员费用或者销售代理费等。为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用（需要计算投资利息）和与销售同时发生的费用。广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的，销售代理费一般是与销售同时发生的。销售费用通常按照售价的一定比例来测算，例如为售价的4%。返回（五）投资利息正确计算投资利息具体需要把握下列5个方面：（1）应计息项目应计息项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。（2）计息周期计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半年、季、月等，通常为年。（3）计息期计息期是某项费用应计息的时间长度。其起点是该项费用发生的时间点，也是估价的时点，往往是建设期的终点，计息的终点通常是开发期结束的时间点，不考虑预售和延迟销售的情况。（4）计算方式有单利计息和复利计息两种。（5）利率有单利利率和复利利率两种。（六）销售税费销售税费是指预售或销售未来开发完成的房地产应由卖方（在此为房地产开发商）缴纳的税费，可分为下列两类：1）销售税金及附加包括城市维护建设税和教育费附加以及地方教育附加。2）其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。销售税费一般按售价的一定比例收取。（七）开发利润测算开发利润应掌握下列几点：(1)开发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值–土地取得成本–开发成本–管理费用–投资利息–销售费用–销售税费(2)开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。(3)开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。返回（七）开发利润开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：五、成本法估价的步骤运用成本法估价一般分为4个步骤进行：1）搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；2）估算估价对象的重新购建价格；3）估算估价对象的折旧；4）求取估价对象的积算价格。返回六、成本法的基本公式（一）成本法最基本的公式（二）适用于新开发土地的基本公式（三）适用于新建房地产的基本公式（四）适用于旧房地产的基本公式返回（一）成本法最基本的公式积算价格=重新购建价格—折旧上述公式可针对下列3类估价对象而具体化：(1)新开发的土地；(2)新建的房地产(此处指房地、建筑物两种情况)；(3)旧的房地产(此处指房地、建筑物两种情况)。新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而给予适当的增减修正。求取新开发土地的价格、新建房地产的价格和旧房地产的重新购建价格的基本步骤是：(1)搞清房地产价格构成；(2)估算各构成部分的金额；(3)将各构成部分的金额累加。返回（二）适用于新开发土地的基本公式新开发土地包括吹沙造地、填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下成本法的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润上述基本公式，在具体情况下又会有具体形式。如新开发区土地的分宗估价公式如下：新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润)÷(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素修正系数返回（二）适用于新开发土地的基本公式【例7-2】：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10％，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5％和7.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。返回（二）适用于新开发土地的基本公式【解】：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+可转让熟地的总价×（销售费用率+销售税费率+开发利润率）得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-销售费用率-销售税费率-开发利润率)该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-销售费用率-销售税费率-开发利润率)÷可转让熟地总面积=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-销售费用率-销售税费率-开发利润率)÷(该荒地总面积×可转让土地面积的比率)返回（三）适用于新建房地产的基本公式1）在新建房地产的情况下，成本法的基本公式为：新建房地产的价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润2）在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润，即：新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。返回（四）适用于旧房地产的基本公式1）在旧房地产的情况下，成本法的基本公式为：旧房地产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧或者：旧房地产价格=房地产重新购建价格－建筑物折旧在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价