土地与规划相关知识

土地与规划相关知识专题2013年11月7日目录土地利用规划与城市规划农村土地地利用相关政策规范12目录土地利用规划与城市规划11.1土地利用规划1.2城市规划1.3土地利用规划与城市规划农村土地地利用相关政策规范21.1土地利用规划1、土地利用规划的含义亦称土地规划，一般以土地利用总体规划形式出现。是指在土地利用的过程中，为达到一定的目标，对各类用地的结构和布局进行调整或配置的长期计划，是对土地利用的构想和设计。《土地管理法实施条例》第九条规定：土地利用总体规划的规划期限一般为15年。具体任务包括：查清土地资源、监督土地利用；确定土地利用的方向和任务；合理协调各部门用地，调整用地结构，消除不合理土地利用；落实各项土地利用任务，包括用地指标的落实，土地开发、整理、复垦指标的落实；保护土地资源，协调经济效益、社会效益和生态效益之间的关系，协调城乡用地之间的关系，协调耕地保护和促进经济发展的关系。-1-1.1土地利用规划国家层面土地利用总体规划分类市层面省/直辖市层面县层面乡（镇）层面编制单位：国家、省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门编制内容：编制土地利用总体规划大纲、土地利用总体规划（总体规划在大纲审查通过后编制）审批单位：分级审批，下级报上级审批；国务院、省政府、市人民政府，其中，乡镇的报市或省政府审批-2--5-2、土地利用规划用地分类一级二级三级类农用地指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。耕地水田水浇地旱地园地林地有林地灌木林其他林地牧草地天然草地改良草地人工草地其他农地设施农用地农村道路肯塘水面农田水利用地田坎城乡建设用地指建造建筑物、构筑物的土地。包括居民点用地、独立工矿用地、特殊用地、风景旅游用地、交通用地、水利设施用地等。城乡建设用地城市建制镇农村居民点采矿用地其他独立建设用地交通水利用地铁路用地公路用地民用机场用地港口码头用地管道运输用地水库水面水工建筑用地其他建设用地风景名胜设施用地特殊用地盐田其他土地（未利用地）指农用地和建设用地以外的土地水域河流水面湖泊水面滩涂自然保留地指水域以外，规划期内不利用、保留原有性状的土地，包括冰川及永久积雪、沼泽地、荒草地、盐碱地、沙地、裸地、高原荒漠、苔原等。1.1土地利用规划按土地用途，将土地分为农用地、城乡建设用地和其他土地或未利用地。1.2城市规划1、城市规划含义城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。⑴从城市的整体和长远利益出发，合理有序地配置城市空间资源；⑵通过空间资源配置，提高城市的运作效率，促进经济和社会的发展；⑶确保城市的经济和社会发展与生态环境相协调，增加城市发展的可持续性；⑷建立各种引导机制和控制规则，确保各项建设活动与城市发展目标相一致；⑸通过信息提供，促进城市房地产市场的有序和健康运作。主要任务：-6-2、城市规划编制审批体系1.2城市规划层次分类细分编制机关审批机关规划期限（年）第一层城镇体系规划全国国务院城市规划行政主管部门组织编制国务院城市规划行政主管部门报国务院审批20省(自治区)省或自治区人民政府组织编制由省或自治区人民政府报经国务院同意后，由国务院城市规划行政主管部门批复跨行政区域由有关地区的共同上一级人民政府城市规划行政主管部门组织编制报有关地区的共同上一级人民政府审批市域城市人民政府或地区行署、自治州、盟人民政府组织编制，一般包含在“城市总体规划”内市域、县域城镇体系规划纳入城市和县级人民政府驻地镇的总体规划，依据《城乡规划法》实行分级审批。县域县或自治县、旗、自治旗人民政府组织编制第二层总体规划：总体规划纲要、总体规划；分区规划；专项规划城市总体规划、分区规划直辖市市政府组织编制，市规划局负责具体工作由直辖市人民政府报国务院审批20省、自治区人民政府所在地城市省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批国务院确定的城市其他城市城市人民政府报省、自治区人民政府审批镇总体规划县人民政府所在地镇县人民政府组织编制报上一级人民政府审批20其他镇镇人民政府组织编制报上一级人民政府审批城市规划编制审批体系表(法定规划，国家法律规定编制审批程序具有法律效力)（接下表）-7-1.2城市规划层次分类细分编制机关审批机关规划期限（年）第三层详细规划控制性详细规划城市城市人民政府建设主管部门（城乡规划主管部门）依据已经批准的城市总体规划或者城市分区规划组织编制。委托具备相应资质等级的规划编制单位本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。-人民政府所在地镇经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。其他镇镇人民政府组织编制划由镇人民政府报上一级人民政府审批修建性详细规划重点地段由市规划局或镇人民政府委托设计单位编制市人民政府审批-一般地段区政府、业务主管部门或建设单位组织编制报市或区、县规划主管部门审批其他乡规划、村庄规划乡、镇人民政府组织编制报上一级人民政府审批，村庄规划在报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意-近期建设规划（近期建设规划是落实城市总体规划的重要步骤，是城市近期建设项目安排的依据。）城市人民政府城市人民政府批准，报总体规划审批机关备案，其中国务院审批总体规划的城市，报建设部备案5-8-（接上表）备注：1、城市总体规划纲要：确定城市总体规划的重大原则的纲领性文件，是编制城市总体规划的依据；2、城市规划编制审批体系一般分为三层，乡规划及村庄规划也是城乡规划一部分，一般可视为第四层。如果纳入，整个体系也可叫做城乡规划体系；3、近期建设规划则是总体规划之后必要实施部分，但不做单独划分，可视作其必要组成的一部分；1.2城市规划3、城市规划用地分类标准代码建设用地分类中文名称内容大类中类小类R居住用地住宅和相应的服务设施用地R1一类居住用地设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地R11住宅用地住宅建筑用地及其附属道路、停车场、小游园等用地R12服务设施用地居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地R2二类居住用地设施较齐全、环境良好、以多、中、高层住宅为主的用地R3三类居住用地设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造简陋住宅为主的用地，包括危房、棚户区、临时住宅等用地A公共管理与公共服务用地行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地B商业服务业设施用地商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地，如餐饮、旅馆金融证、汽车维修、专业市场等M工业用地工矿企业的生产车间、库房及附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场用地，不包括露天矿用地W物流仓储用地物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的战场等用地S道路与交通设施用地城市道路，交通设施等用地，不包括居住用地，工业用地等内部的道路、停车场等用地U公用设施用地供应、环境、安全等设施用地，如，水电、煤、广播通信设施、排水排污、防洪、消防、环卫等设施用地G绿地与广场用地公园绿地、防护绿地、广场等公共开放空间用地说明：1、城市规划将用地分裂为8大类，35中类，43小类；不同用地性质有不同的色彩对应2、城市用地规划详细分类参看《城市用地分类与规划建设标准（GB50137-2011）》城市用地分类与规划建设标准表（部分摘录）1.3土地利用规划与城市规划区别土地利用规划与城市规划的异同与联系名称主要相同点主要差异主要联系土地利用规划1、有相关的法律依据；2、组织领导都由各级人民政府负责组织；3、规划审批都分级审批；4、两规关系的法律规定，两规法律均规定1、目的：土地是主要对象，重点要保护耕地和土地资源合理节约利用，控制用地规模和确定布局；2、规划的范围：相应行政级别辖区内全部土地资源，是从整体上把握区域内全部土地资源的合理利用、开发和整治；3、规划思路：地利用总体规划编制思路是依据上一级下达的建设占用耕地、新增耕地面积和净增耕地面积三项控制指标，本着“从供给制约和引导需求”，重在“控制”，而且是刚性的；4、行政主管部门：国土相关部门；5、规划编制依托信息平台：主要采用Arcgis软件编制方案1、共同目标：为了合理使用土地资源，促进经济、社会与环境的协调和可持续发展。2、两者关系：（1）土地使用规划是城市总体规划的核心（即，有了土地指标才明确哪可以建设）；（2）城市总体规划为土地利用总体规划提供宏观依据（即，土地利用在实际建设项目的体现）；（3）两者相互协调和衔接城乡总体规划1、目的：对未来城市或区域空间发展和各项设施配套的建设计划的统筹安排，关注点在二维、三维空间，城市空间形态是城市规划设计的重要内容；2、规划范围：城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定；3、规划思路：没有自上下达的规划控制指标，是建立在对城市的社会、经济、历史、地理、资源、产业政策、人文背景等多因素综合分析，按照市场经济条件下城市发展的客观规律，提出城市发展目标和发展规模的设想，是从需要出发，着眼于“发展”；4、行政主管部门：城乡规划主管部门；5、规划编制依托信息平台：主要采用AutoCAD进行绘制，不能完全实现与土地利用规划成果的完全转换说明：城市规划的用地安排必须与国土部门的土地利用规划相对应，以确保规划指标和土地指标挂钩，不然就需要去相关部门甚至更高的政府层面去争取指标，这从一定程度上便增加了开发项目的难度和成本。目录土地利用规划与城市规划农村土地地利用相关政策规范122.1土地权属特质2.2集体用地分类2.3耕地保护相关政策2.4农用地变为建设用地2.5设施农用地2.1土地权属特质土地位置权属管理单位可利用的单位用途城市市区土地国家所有国土部门政府或企事业单位及个人城市相关开发建设农村郊区土地法律规定属于国家所有国土部门国有相关经济组织可以由单位或者个人承包经营农民集体所有农村集体经济组织或者村民委员会经营、管理本集体经济组织的成员1、从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产；2、农村住宅，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅建设。外部的单位或者个人城市不同区域土地的不同权属特质备注：1、依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续；2、农村土地中归国家所有的土地，是指已经依法征用的村集体土地；3、农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。2.2集体用地分类1、集体用地的分类集体建设用地集体农用地农村集体用地已用于非农业目的的土地《土地利用分类》中的一级类目一般农田基本农田农民宅基地乡（镇）村企业用地乡（镇）村公共设施公益事业用地另外，自留地、自留山属集体所有。集体建设用地所有权归集体所有，农民享有使用权，使用期限无规定。基本农田一般农田2、集体农用地分类指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。（《基本农田保护条例》）基本农田以外的所有农田。农村耕地/农田（集体农用地）根据土地利用总体规划划入基本农田保护区的主要有：(1)经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；(2)有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；(3)蔬菜生产基地；(4)农业科研、教学试验田。另外，根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集镇建设用地区周边的耕地，应当优先划入基本农田保护区；需要退耕还林、还牧、还湖的耕地，不应当划入基本农田保护区。基本农田界限划定：基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界；由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。2.2集体用地分类2.3耕地保护相关政策耕地保