第七章 成本法

第七章成本法THECOSTAPPROACH一.含义成本法是从待估房地产在估价时点的重新购建价格中扣除各种原因造成的折旧以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。二.理论依据----生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。第一节成本法概述三.适用的对象适用对象：新开发房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产无收益、无交易的房地产：行政办公楼、教学用房地产、宗教用房地产等特殊目的的房地产，如房地产保险、拆迁补偿等特殊建造的房地产，特殊厂房、隧道、桥梁等四.成本法估价步骤（1）弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；（2）估算重新购建价格；（3）测算折旧；（4）求出积算价格。五、对成本法的基本认识1.注意区分实际成本和客观成本。实际成本是某个开发商在开发建造该房地产的实际花费，客观成本是在估价时点开发建造该房地产，众多开发商的正常花费。成本法估价采用的是客观成本。2.在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。3.结合市场供求分析确定评估价格。供大于求时，价格向下调整，反之，相反。第二节房地产价格构成一、土地取得成本1．通过市场购置取得的建设用地使用权购买价格买方应缴纳的税费2．通过征收集体土地取得征地补偿安置费相关税费出让金等费用3．通过征收国有土地上房屋取得房屋拆迁补偿安置费用相关费用出让金等费用二、开发成本1．勘察设计和前期工程费；2．建筑安装工程费；3．基础设施建设费；4．公共配套设施建设费；5．其他工程费。6．开发过程中的税费。三、管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以一定比率来估算。四、销售费用在估价时通常是按售价乘以一定比率来估算。、五、投资利息1.应计息的项目。土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计息。2.计息期的长短。起点是费用发生的时间点，终点是开发期结束的时间点。土地取得成本一般假设在取得土地时一次性付清，如未特别说明，则假设土地开发投资、管理费用呈均匀分布，可简化为在计息周期中点一次性投入。3.计息方式。单利、复利。4.计息周期。通常为年。5.利率：名义利率和实际利率。年利率为6%，存款额为1000元，期限为1年，如按一年计息？按半年计息？按季计息？按月计息？例：总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，年利率8%。求利息。例：总投资为400万元，开发期2年，第一年投入总投资65%，第二年35%，在各年内均匀投入，利率8%。求投资利息。六、销售税费销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商(卖方)缴纳的税费。在估价时通常是按售价乘以一定比率来估算。七、开发利润开发利润应掌握下列几点：1．开发利润是所得税前的。2．开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。3．开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值一、成本法最基本的公式房地产价格=重新购建价格－折旧第三节成本法的基本公式二、适用于新开发的房地产的基本公式（一）适用于新开发的房地的基本公式新建房地产价格=土地取得费+开发成本＋管理费用+投资利息+销售费用＋销售税费+开发利润（二）适用于新开发的建筑物的基本公式新建建筑物价格=建筑物建造成本＋管理费用+投资利息+销售费用＋销售税费+开发利润例：某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积50000m2，现时土地重新取得价格为3000元/m2，建筑物建安成本1800元/m2，管理费用为建安成本的3%。开发周期2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入，建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%。假设销售费用在建设期结束支出，销售费用和销售税费为房地产价格的5%和7%，开发利润为房地产价格的20%。评估该房地产的总价和单价。（三）适用于新开发的土地的基本公式新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润)÷(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素修正系数例：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为８％，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%，5.5％和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。三、适用于旧的房地产旧房地产价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格－折旧这里，土地价格是指土地在估价时点条件下的重新取得价格。旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧一、概念重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。1．重新购建价格是估价时点时的价格。2．重新购建价格是客观的价格。3．建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格(具体为重新取得价格或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。第四节重新购建价格的求取二、重新购建价格的求取思路（一）房地重新构建价格的求取思路1、不将该房地产分为土地和建筑物两个相对独立的部分，模拟房地产开发商的房地产开发过程2、将该房地产分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求土地价格再求建筑物的重新购建价格，然后两者相加。（二）土地重新构建价格的求取思路（三）建筑物重新构建价格的求取思路三、建筑物重新构建价格的求取方式重置价格，是指在估价时点建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造与原建筑物在结构、功能、效用上相同或相似的新建筑物的正常价格。重建价格，是指在估价时点建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。四、建筑物重新构建价格的求取方法建筑物重新构建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润（1）单位比较法根据类似建筑物的建筑单价，经过比较修正确定待估建筑物重新购建价格的方法。根据建筑物的单位不同，较常用的方法有单位面积法和单位体积法（2）分部分项法分部分项法是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，并测算每个独立构建或分部分项工程的数量，然后调查、了解估价时点的各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，用数量乘以相应的单价或成本后相加，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。注意：①正确使用计量单位②不要漏项也不要重复计算项目数量单位成本成本基础工程150m3200元/m330000墙体160m2400元/m264000楼地面150m2200元/m230000屋面150m2300元/m245000给排水25000供暖15000电气20000合计229000税费、利息、管理费、利润20%45800重新购建价格274800（3）工料测量法（4）指数调整法。根据指数的不同，有许多种指数调整的内容。其中较常见的方法是价格指数调整法。例如：1996年砖木二等房屋造价为440元/平方米，1996年至2003年的工程造价指数为1.16，在测算、比照样本房的造价后，确定2003年3月的砖木二等房屋造价为510元/平方米。一.概念建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的损失，是建筑物建造完成后，随着时间的推移而发生的价值递减现象。其金额是指建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新构建价格之差使，即：建筑物折旧=建筑物重新构建价格--建筑物市场价值第五节建筑物折旧的求取二.折旧的原因物质折旧是建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失。（１）自然经过的老朽；（２）正常使用的磨损；（３）意外的破坏损毁；（４）延迟维修的损坏残存。功能折旧是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。（１）功能缺乏（２）功能落后（３）功能过剩外部折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。例：某旧建筑物，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市的衰落地区引起的经济折旧为7万元。求该建筑物总的折旧总额和现值。二.建筑物折旧的求取方法（一）年限法年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。自然寿命：是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使用时的持续年数。经济寿命：是指建筑物从竣工验收合格之日起到它对房地产价值不再有贡献时止的时间。实际年龄：是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效年龄：估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经过年数。剩余经济寿命＝经济寿命－有效年龄１.直线法是假定在建筑物耐用年限内各年的价值减损额均相等的一种折旧计算方法。定额折旧法的年折旧额Ｄi为Ｄi＝D=(C－S)/N＝C(1－R)/NＣ：重新构建价格S:净残值Ｎ：经济寿命Ｒ：残值率有效年龄t年的建筑物的累计折旧额Ｅt为Ｅt＝d×t＝C(1－R)t/N建筑物现值V为V＝C－Ｅt＝C[1―(1－R)t/N]例：某建筑物建筑面积100m2,单位建筑面积的重置价格为500元/m2，有效年龄为10年，经济寿命30年，残值率5%。用直线法求该建筑物的年折旧额、折旧总额，现值。２.成新折扣法根据建筑物得建造年代来确定成新折扣。公式：建筑物现值＝建筑物重新购建价格×建筑物成新率残值率为0时：成新率＝剩余经济寿命／经济寿命（％）例：某建筑物8年前竣工验收合格开始使用，剩余经济寿命为40年，残值率为0。计算该建筑物的成新率。(二）市场提取法1.搜集交易案例2.选取三个以上与估价对象有类似折旧程度的可比实例3.对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等换算修正和调整，不进行折旧状况调整，不进行市场情况调整4.求取可比实例在其成交日期时的土地重新构建价格，将可比实例的成交价格减去土地价值得出建筑物折旧后的价值5.求取可比实例在成交日期时的重新购建价格，将重新购建价格减去折旧后价值得出建筑物折旧6.将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格得到折旧率7.将估价对象重新购建价格乘以折旧率求出估价对象建筑物的折旧（三）分解法对建筑物各种类型的折旧分别分析、测定，然后加总来求取建筑物折旧的方法。求取物质折旧求取功能折旧求取经济折旧求取折旧总额1.求取物质折旧（1）先将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目修复所需要的费用小于或等于修复所带来的房地产价值增加额，是可修复，反之，为不可修复。（2）对于可修复项目，估计其修复费用作为折旧额（3）对于不可修复项目，再将其分为短寿命项目和长寿命项目。短寿命项目和长寿命项目的划分是在其剩余寿命是否短于建筑物经济寿命基础上作出的。短寿命项目采用年限法分别计算其折旧额。长寿命项目是合在一起的，根据重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额，再采用年限法计算折旧