第七章成本管理

物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun1第七章成本管理华东师范大学东方房地产学院谢福泉物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun2第一节物业管理中的成本及其分类•一、物业管理中的成本–（一）成本的含义•成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的、以货币形式表现来的各种物化劳动和活劳动的耗费。–一是所耗费的生产资料转移价值–二是劳动力耗费所创造的价值物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun3第一节物业管理中的成本及其分类–（二）物业管理成本构成•1、营业成本–营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。•2、期间费用或经营管理费用–期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。–（三）划清营业成本与期间费用的界限物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun4第一节物业管理中的成本及其分类•二、物业管理成本的分类–（一）按照经济性质分类•外购材料•工资•职工福利费•折旧费•利息支出•税金•其他支出物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun5第一节物业管理中的成本及其分类–（二）按照经济用途划分•物业管理企业在经营过程中发生的成本，其用途各不相同。–（三）按照与业务量的关系划分•固定成本•变动成本•半固定或半变动成本物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun6第一节物业管理中的成本及其分类–（四）按照计算依据不同划分•目标成本•定额成本•计划成本•实际成本物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun7第一节物业管理中的成本及其分类–（五）按照与决策的关系划分•边际成本•差异成本•机会成本•估计成本•沉没成本•可缓成本•可免成本•附加价值成本物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun8第二节成本估算方法•一、成本估算的目的–服务于物业管理招标投标阶段确定物业管理服务费用报价–服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun9第二节成本估算方法•二、主要成本项目的估算方法–（一）人工费的估算•1、基本工资•2、社会保险费•3、按规定提取的福利费（福利基金、工会基金、教育经费）•4、加班费•5、服装费•6、工服洗涤费物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun10第二节成本估算方法物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun11第二节成本估算方法–（二）办公费估算•1、交通费•2、通信费•3、低值易耗文具、办公用品费•4、书报费•5、宣传广告和市场推广费•6、法律费用•7、节日装饰费•8、办公用房租金（含水电费）物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun12第二节成本估算方法物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun13第二节成本估算方法–（三）共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算•1、维修保养费•2、装修费•3、能源费（电、气、油料等）•4、康乐设施费•5、杂项费用物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun14第二节成本估算方法物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun15第二节成本估算方法–（四）保安费估算•1、保安系统费•2、保安人员人身保险费•3、保安用房和保安人员住房租金物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun16第二节成本估算方法–（五）清洁卫生费估算•1、清洁工具购置费•2、劳保用品费•3、清洁机械材料费•4、化粪池清理费•5、垃圾外运费•6、其他费用•7、水池清洁费物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun17第二节成本估算方法–（六）绿化养护费估算•1、绿化工具费•2、劳保用品费•3、绿化用水费•4、农药化肥费•5、杂草清运费•6、园林景观再造费物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun18第二节成本估算方法–（七）固定资产折旧费估算•1、交通工具（汽车等•2、通信设备（电话机、手机、传真机等）•3、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）•4、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）•5、其他设备物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun19第二节成本估算方法–（八）保险费估算物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun20第二节成本估算方法–（九）专项维修资金•1、工资津贴等费用•2、设备、零部件和材料购置费•3、机械使用费•4、水、电、气费•5、管理费物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun21第二节成本估算方法•三、成本估算结果汇总物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun22第三节成本预算•一、成本预算的意义与要求–（一）成本预算的概念与意义•成本预算也称成本计划，它是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动。物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun23第三节成本预算–（二）成本预算的基本要求•1、成本预算必须同其他预算相协调•2、成本预算要以各项定额为基础•3、成本预算应有相应的技术经济措施保证•4、成本预算要全面权衡，提高资金使用效益•5、成本预算既要符合实际，又要适当留有余地物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun24第三节成本预算•二、成本预算的编制方法–（一）固定预算•固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法，物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun25第三节成本预算•优点：编制简单，预算的编制成本较低；由于固定预算以过去的费用支出为基础，费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受。•缺点为：没有结合预算期的情况，重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证，难以实现费用支出效益的最大化；同时，由于采用该方法编制的预算缺乏挑战性，因而，也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun26第三节成本预算–（二）弹性预算•弹性预算又称变动预算，是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法。•弹性预算是为克服固定预算无法准确地预见未来成本可能达到的程度和发展趋势这一缺陷而产生的，它主要适用于弹性成本预算和弹性利润的预算。而弹性成本预算主要指生产费用弹性预算和管理费用弹性预算。物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun27第三节成本预算–（三）零基预算•零基预算是指以零为基础的预算。在每一预算期对任何一项预算开支项目，不考虑以往会计期间所发生的费用项目或费用额，而是以所有的预算支出均为零为出发点，一切从实际需要与可能出发，逐项审议预算期内各项费用的内容及开支标准是否合理，在综合平衡的基础上编制成本预算。物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun28第三节成本预算–（四）滚动预算和概率预算•1、滚动预算–滚动预算（连续预算）是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。–滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方式。物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun29第三节成本预算•2、概率预算–概率预算是指运用概率论原理，对成本预算编制中所涉及的诸多变量（如价格、业务量等）在一定范围内的变动作出近似的估计，从而使预算的编制能把未来预计的各种因素的变化考虑进去，使预算更为符合实际。–概率预算的编制方法是：»确定预算编制所涉及的每一变量。»确定每一变量的变化范围及其可能性。»计算各变量不同“组合”的联合概率。»对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值。物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun30第三节成本预算•三、成本预算的编制程序–（一）成本预算的编制方式•各物业管理企业常用的预算编制方式为“二下一上式”。物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun31第三节成本预算–（二）成本预算的编制程序•收集和整理有关资料。•对预算期成本指标进行预测。•根据企业（部门）特点编制成本预算。物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun32第三节成本预算–（三）不同成本的预算编制•1、营业成本预算•2、管理费用预算•3、财务费用预算物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun33第四节成本控制•一、成本控制的含义与分类–（一）成本控制的含义•狭义的成本控制是指物业管理企业在提供管理服务的过程中，按照既定的成本预算，对实际发生或将要发生的各项物业管理成本开支进行严格的计算、限制和监督，及时揭示实际成本与其预算之间的差异，并积极采取措施予以纠正，使实际成本限定在预算范围之内。•广义的成本控制除包括狭义的成本控制外，还包括对成本的分析与考核，通过总结经验，为降低以后的物业管理成本提供参考。物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun34第四节成本控制–（二）成本控制的分类•1、按控制的时间特征分类–按成本控制的时间不同，可分为事先控制、事中控制和事后控制。•2、按控制的机制分类–前馈性控制–防护性控制–反馈性控制物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun35第四节成本控制•按成本信息反馈的程度不同，可以分为成本开环控制和成本闭环控制。•按控制的系统不同，可以分为简单控制和分级控制。•按控制的要求的不同，可以分为绝对成本控制和相对成本控制。•按控制的要求按控制的对象不同，可以分为材料成本控制、工资控制和管理费用控制等。物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun36第四节成本控制•二、成本控制的原则与程序–（一）成本控制的原则•1、全面控制原则•2、讲求经济效益原则•3、责权利相结合原则•4、例外管理原则物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun37第四节成本控制–（二）成本控制的程序•1、确定控制标准•2、执行控制标准•3、分析相关差异•4、纠正成本偏差•5、进行考核奖罚物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun38第四节成本控制•三、成本控制的组织体系–（一）成本控制责任中心的建立•1、成本中心•2、费用中心–（二）成本控制责任中心的业绩考评•考核物业管理企业成本（费用）控制中心业绩的指标有两类–经济效益指标（成本（费用）降低额和成本（费用）降低率）–服务质量指标物业经营管理2019年8月23日EditedbyB.Y.,Sun39第四节成本控制•四、成本的日常管理–（一）利用物业管理周期理论进行成本控制–（二）严格实施预算的凭证控制–（三）建立健全费用开支与报销审批制度