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新华国际综合体分析——写字楼商业业态分析与定位我们的目标：标志性城市综合体项目规避市场风险，实现利润最大化推导最佳组合配比项目界定区位属性项目属性商业办公商业办公本案位于60M宽铜山大道和50M雪松大道的交汇处，交通便利。周边用地性质以住宅用地为主，位于新城建设区，公共设施不能一步到位，本案位于驻马店三环内，距离驻马店市政府约4.0公里，离中心城区有一定距离，周边办公项目和商业项目较少。中心城区本案本案雪松大道驻马店市政府本案项目界定区位属性项目属性写字楼位于60M宽铜山大道和50M雪松大道的交汇处。新城区集中了大量的住宅，给本区域带来了大量的人流和商业消费契机，周边沿主要道路2层沿街商业，小区周边办公项目很少，为本案中写字楼项目带来了很好的机遇。写字楼酒店少，档次低办公写字楼少，且档次低商业商业气氛淡薄新华国际写字楼周边情况：写字楼项目在定位过程中的思考关键点观点1.不同类型的业态在综合体中承担的功能2.各种业态类型之间的相互影响3.写字楼业态的类型确定4.写字楼最佳组合配比确定1.不同类型的业态在综合体中承担的功能观点写字楼：价值标杆，可树立新华国际项目的高端形象。酒店：项目标志性业态，定义项目整体档次商业（超市）：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。2.各种业态类型之间的相互影响观点商业办公酒店作用相互关系提升整体档次的有力手段标志性（尤其是对外地和外籍人士）实现较高的销售价格保持业态形象外向性较强的组成部分可以塑造与其他项目较大的差异商业为写字楼、酒店提供配套酒店为办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次写字楼为商业、酒店带来潜在客户写字楼可提高商业整体档次写字楼与酒店可共享大堂苏州新天翔商业广场——区位项目位于苏州工业园区中央商务区首席，毗邻中央公园。苏州工业园区，占地面积70平方公里，50多家全球500强企业在园区落户，已形成电子信息、精密机械、生物医药、精细化工等新兴产业群，物流会展、科技金融、酒店服务等第三产业正不断推动着园区的高速发展。案例案例苏州新天翔商业广场——建设规模新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPINGMALL、精装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。技术指标新天翔商业广场项目拟建两幢16-18层高楼，四层商业裙房连接两楼。预计总投资逾8亿元。案例苏州新天翔商业广场——定位思路市政交通分析区位条件分析相关政策分析确定项目辐射区域区域人口区域产业区域公建区域欠缺业态确定项目业态规模及配比竞争业态分析第一步第二步第三步案例苏州新天翔商业广场——项目定位（一）园区大型购物中心——苏州工业园区，规划居住人口将达60万的新兴城区，但从前的商业配套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、娱乐中心，但根本无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀缺。外资企业的白领、投资创业的成功人士还缺乏一个常规性的理想去处。案例苏州新天翔商业广场——项目定位（二）高档商务办公园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多的需求。产业结构形成了电子信息、生物医药、新材料等为核心的新兴支柱产业，其占全区经济总量的比重已经达到了75%。这些高科技产业相对于传统制造业来说对于商务办公的需求较大。园区2007年上半年经济指标案例酒店式公寓园区内的酒店“酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。世界500强企业中有66家已经在园区落户，大批外资企业的涌入，带来了大量的外方工作人员。对于这一群体来说，低价位高品质的酒店式公寓是一个比较好的选择。园区内的三星、四星、五星酒店都已经占据较大规模，而酒店式公寓相对来说供应很少，适时推出酒店式公寓可以弥补市场上的这一欠缺。苏州新天翔商业广场——项目定位（三）案例新天翔广场大型购物中心园区内缺乏大型购物中心，难以满足白领的生活需求，项目弥补了不足项目位于园区中心商务区，区位条件好写字楼随着园区内高新产业和服务业的兴起，写字楼的需求加大园区以工业为主，对于办公需求总量有限酒店公寓园区内大量外资的入驻，外方人员增多，酒店公寓为其提供了临时居住之所园区内类似业态几乎没有3.写字楼业态的类型确定观点本案确定为以写字楼为核心功能的发展模式，结合商业、酒店为一体的商业综合体，提升整体项目价值。新华写字楼商业新城区内缺乏超市、休闲娱乐设施，难以满足日益增长的生活需求，项目弥补了不足项目位于2条主要道路交汇处，区位条件好写字楼随着新城区开发和配套设施的完善，写字楼的需求加大园区以住宅为主，周边办公建筑少，对于办公需求量大酒店新城区内大量住户入住及办公楼和商业设施的新建，外方人员增多，酒店为其提供了临时居住之所新城区内类似业态几乎没有原因一：以写字楼为核心功能配套完善酒店、商业等其他功能，打造未来商务核心区。商业：项目位于2条主要干道交汇处，周边住宅较多，商业发展潜力巨大。商业能为写字楼、酒店提供配套，也能服务小区内部及周边地区。酒店：酒店不仅进一步提升项目的品质感，同时更好的提升建筑形象和商业价值；酒店为办公提供共享的服务和配套设施。也为小区和周边地区提供服务。高层写字楼具有强烈的视觉冲击，可树立新华国际项目的高端形象，提高整个小区的品质。项目位于三环线内，距离中心城区较远，公共设施不完善，周边居住建筑较多，外来人口相对较少，发展以酒店和商业为核心功能的商业综合体还需要一定时间积累。业主本身对办公设施的要求。原因二：多功能与建筑形象力的提升：该项目将全面提升现有的建筑形象，现代简洁的建筑外立面及富有变化的内部空间，将营造出驻马店市具特色的地标性建筑，这里不仅是一个靓丽的建筑综合体，更是一个有着高品质写字楼：集办公、酒店、购物、各种休闲娱乐功能为一体的城市综合体。作用15-25%商业45-55%办公20-30%酒店根据案例和业态分析，和在既定的开发目标和限制条件下，结合不同业态所承担的功能确定项目的功能组合和规模配比如下：4.写字楼最佳组合配比确定物业类型及规模项目总规模：约2.98万建筑平米项目分物业类型规模：整体定位项目分物业类型规模建议办公1.34～1.64万平米酒店0.60～0.89万平米商业0.45～0.75万平米总计2.98万平米各业态空间组合建议整体定位物业类型地下一层超市商业购物1层超市、开敞卖场、大堂等2层餐饮餐饮3层休闲娱乐4层洗浴中心酒店5~12层酒店办公13-27层办公各层主要功能确定整体定位物业类型商业购物1层开敞卖场、酒店办公大堂(前台、管理办公室等）、商场门厅、卫生间、消防控制室、货物运输室、公共交通等。2层超市主体、卫生间、库房、办公室、休息室、公共交通等餐饮3层中、西餐厅、大堂、包房、厨房、卫生间、公共交通等休闲娱乐4层KTV、洗浴中心、休息厅、KTV大堂、洗浴大堂、卫生间、公共交通等酒店5~12层工作间、工具间、客房、布草间、公共交通等办公13-27层办公室、会议室、休息室、空调机房、值班室（服务台）、会客室、资料室、卫生间、公共交通等