海雅缤纷城调研报告

策划管理部2013年2月海雅缤纷城调研报告目录一、项目概况二、室外建筑设计三、室内建筑设计四、购物中心业态布局五、室内装修设计六、宣传推广七、综合总结23一、项目概况4项目海雅缤纷城位置深圳市宝安中心区建安一路与新圳路交汇处占地面积4.24万㎡容积率3.39用地年限50年（2008.3.14起）总建筑面积26.1万㎡总投资28亿地上建筑面积14.51万㎡地下建筑面积11.59万㎡商业19.8万㎡楼层：B1-5F，局部6-7F住宅3.5万㎡，2栋7-27层126户公寓“君誉”，50-80㎡的1-2房，122-157㎡的3-4房，均价：2.6万/㎡（毛坯）停车位总2098个其中住宅280个开业时间2013.1.19试营业计划2013.5.1正式开业效果图实景图5公交路线1）宝安交通局311路320路323路327路331路337路356路356区间路362路367路794路M209路M241路M370路长19路长28路长58路2）沁园公园311路382路602路603路605路610路615路629路M209路M210路M245路M370路M379路M380路3）宝安万佳310-315环路311路323路327路331路337路356路362路367路368路382路794路M240路M241路M242路M249路M355路M70路M371路M375路M381路长19路长28路长58路凤凰山假日专线2号高峰26号专线高峰30号专线高峰9号专线4）甲岸村395路603路606路610路704路B803路M235路M379路5）建设银行606路610路704路6）濠江酒店629路高峰9号专线驾车路线建安一路与新圳路地铁站环中线：灵芝站、翻身站海雅缤纷城步行10分钟距离内有多个公交站、几十条公交线，辐射范围近乎深圳宝安、南山、龙岗、福田、罗湖多个区及东莞部分镇区；项目距地铁站较远，目前最近的灵芝站距离1.1公里；规划中的地铁10号线宝安中学站为未来周边最近的站点。缤纷城在南头关处即可清晰看到，昭示效果极佳。6二、室外建筑布局建筑整体宴会厅大剧院住宅住宅溜冰场时尚购物中国首个水景文化生态购物中心海雅缤纷城地块呈不规则形状，建筑整体由2栋塔楼和购物中心组成。购物中心地下一层，地上五层，主动线贯穿地块西北至东南角，主力店分布在项目三个主要节点。住宅落位相对独立，动线与商业区分，塔楼设置未对商业造成影响。主力百货电影院7外部人车流动线海雅缤纷城的客流到达主要集中在南北两侧：通过107国道方向到达的客流（以市区及宝安中心区、宝安其他区域为主）主要通过南广场到达进入；宝安老城区客流主要通过北广场到达，利用海雅百货在宝安老城区的影响力吸引进入。海雅百货海雅大剧院海雅宴会厅万达影城8商场出入口项目设有3个主出入口，均设置在项目临路侧客流顺方向；另在百货及大剧院下方各设一个次出入口，整体客流导入性强。9停车场出入口共四个地下停车场出入口，每个出入口宽约8米；P4为住宅专用出入口；出入口统一限高为2.8米；每处入口均有显示牌显示剩余车位，目前未启用；P2处停车场出口与室外广场入口有交叉，稍显混乱。P1P3P4P210室外广场通过南北两端两个下沉式广场将客流直接引入负一层商业，同时结合水幕及喷泉营造出较强亲水及空间感，广场周边规划布置为轻便餐饮等休闲类业态。下沉广场11项目的广场的设置有喷泉水景，同时配合春节设置相应烘托节日气氛小品。室外广场12外立面海雅缤纷城外立面色彩斑斓，凸显缤纷特质，南北两侧入口设置大型LED屏，整体建筑外立面现代感强，线条柔美。北入口东入口南入口日景/夜景13外墙广告项目在三侧均有较佳的沿街展示面，在主要出入口及沿街展示面良好的地方设置广告位，广告位数量适中，不影响外立面整体感观，广告的宣传商家以餐饮、服饰、娱乐、珠宝为主。141516三、室内建筑布局因项目面积大，为了满足各业态商家的需求，采取了支动线的处理方式，使各区域铺位面积区间大幅降低，坪效得以大幅提升；问题：在购物中心规划时，是坚持单一动线原则，还是为了坪效采取类似的折中处理手段？17平面设计布局平面设计布局地下一层出现多个小循环动线，同时通过大体量的餐饮带动支动线区域人流循环。两端呈哑铃状布局超市主力店及服饰次主力店吸引人流。4.5m18平面设计布局1F最佳展示面（南广场侧）给予国际名品，塑造项目整体形象海雅百货布置在东北角，位于宝安老城区主要客流方向，利用海雅百货在宝安的影响力，拉动客流进入。1F也规划有2处洗手间。9m5m19平面设计布局通过电梯穿插解决2层以上支动线人流可达较弱的问题，同时将服饰次主力店布局于区位较弱处，吸引人流到达，提升上部价值剧院及百货布局与两端，但未来剧院的人气凝聚力有待市场检验，支动线造成较多死角位四层以上通过大主力店弱化支动线带来不利影响，通过影院、溜冰场、大剧院、大型餐饮等带动客流，提升周边商店到客率。20平面设计布局•内部支动线较多，人流可达性一般，后期商户经营会有压力，同时显得购物中心内商业分布较凌乱。缺点•主动线明显，视野开阔，较好引导人流循环。优点•主动线与支动线组成回路，在一定程度上延长人流在商场内停留的时间，增加购买机会。特点21垂直交通—扶梯扶梯布置均匀合理：主动线扶梯布置较为松散，约60米布置一组扶梯；次动线扶梯较为紧凑。每万平方米扶梯4组B1北广场处扶梯有明显高差22垂直交通—直梯中庭处三部观光梯效果好直梯昭示性弱，使用率低每万平方米垂直电梯7.2部观光梯直梯宴会厅专用梯23垂直交通—货梯货梯均匀分布在各个方位均配有后勤通道，有些地方的后勤/消防通道相当宽阔，4.5米左右除宴会厅旁货梯外，其余每一处仅一部货梯每万平方米货梯2.7部24中庭共一个大中庭（1-5F），一个小中庭（1-5F），四个扶梯中庭（两端为B3-5F，一处1-5F，一处B1-5F），均采用水炮进行消防大中庭为不规则椭圆形，各楼层略有错形，约600-800㎡，中庭周边柱子略倾斜大中庭设5个挂钩，目测偏少，小中庭设3个挂钩小中庭为圆角方形，约150㎡25层高B2层（停车场）层高约4.5米B1层至5层净高约4.5米，层高预计6米整体层高感觉舒适，空间感好26洗手间WCWCWCWCWC每层洗手间的设置略有不同：B1：2组1F：2组2F：4组3F：5组4F：4组5F：3组地块北侧洗手间布点偏少，最远步行距离约100米，略有不便；根据统计，男女蹲位比例约为1:1.54（不含便池），男女比例约为1:0.84（含便池）。洗手间蹲位配比约为1个/700㎡在目前整体开业率70%的情况下，餐饮楼层女厕已接近饱和，预计未来正式开业后将出现拥挤现象。以上统计均不含大剧院与电影院的独立洗手间。27楼层女厕蹲位男厕蹲位男厕便池B123141111710112342419334241942717145271614合计16210588大剧院3F171010影院4F1268总计1911211063F大剧院独立洗手间WC4F影院独立洗手间中庭未采用大面积玻璃穹顶，以侧面采光为主。各入口处楼上各层并未设置中空，但也未设置店铺，而是设置展示区/休息区/活动区，通过玻璃将自然光引入室内。采光2829四、购物中心业态布局30垂直业态布局精品超市快时尚特色美食/咖啡饮品服饰/配套国际名品/服饰/珠宝精品/银行海雅百货（化妆品/精品）大女装/商务男装/精品海雅百货（皮鞋皮具）少淑女装/内衣/时尚休闲男装/精品海雅百货（运动休闲）大剧院餐饮大剧院上空电影院真冰场儿童/家居/服务餐饮大剧院上空电影院上空顺电餐饮数码/服务停车场停车场海雅宴会厅海雅宴会厅空中花园B1F1F2F3F4F5F6F7FB2FB3F真冰场上空美容31平面业态布局—B1F西贝金牌小笼亚马逊巴西烤肉马拉爸爸和民大家乐星巴克喜多御江南鲜芋仙满记长滨面食麻辣香锅禾绿PUPU乐蜀风尚MotherCare热风元气寿司士多啤梨佳田咖啡妍丽OYSHO32楼层B1业态超市、特色餐饮、快时尚、配套代表品牌Buyit超市、H&M、ZARA、UNIQLO、HOTWIND、STRADIVARUS、PullandBear、Bershka、西遇、鲜芋仙、西贝、御江南、喜多、星巴克、亚马逊巴西烤肉、长滨面食、麻辣香锅、禾绿、元气、金牌小笼、大家乐、和民、马拉爸爸、士多啤梨、MotherCare、妍丽备注本层套内面积约19000㎡，使用率50%，建筑面积约38000㎡；共规划76个商家，目前开业率约40%。铺位划分套内面积区间统计BuyIt精品超市：套内面积3658㎡H&M：套内面积2023㎡ZARA：套内面积1340㎡UNIQLO：套内面积1400㎡特色餐饮铺位：大多套内面积约200-300㎡本层服饰/配套类租金（按建筑面积计）400-500元/㎡/月；BuyIt超市原签约品牌为华润旗下blt超市，blt租金按建筑面积计80元/㎡/月，开业前几个月华润全线退出，后海雅自营超市。33平面业态布局—1FMarcJacbosY-3光大银行FREEOByblosDIRKBIKKEMBERGSJOHNRICHMONDBooksfieldFusionColletionFrankieMorelloClassRobertoCavalliJustCavalliBRAUNFUFFELPolliniSwarovsik欧洲名匠名鞋店RollsGallupChloeBlumarineANNASUIRalphLaurenIceberg欧钻石世家海雅百货34楼层L1业态海雅百货、国际名品、服饰、珠宝精品、银行代表品牌Y-3、MarcJacobs、ANNASUI、RalphLauren、Chloe、SWAROVISKI、金大福、金至尊、周生生、老凤祥、欧钻石世家、ALEXANDERDEPARIS、欧洲名匠国际名鞋综合店、雅漾、Burberry、欧莱雅、兰芝、玫瑰人生、TheFaceShop、佰草集备注本层套内面积约10000㎡，使用率50%，建筑面积约20000㎡；共规划62个商家（不含百货），目前开业率约25%。百货有33个商家，目前开业率95%。铺位划分套内面积区间统计RalphLauren：套内面积503㎡ANNASUI：套内面积61㎡MarcJacobs：套内面积205㎡Y-3：套内面积160㎡Chioe：套内面积162㎡国际名品区规划套内面积以120-250㎡为主黄金珠宝品牌：套内面积100㎡左右海雅百货：以化妆品、钟表专柜为主，套内面积20-30㎡为主本层服饰/类租金（按建筑面积计）600-800元/㎡/月。本层原规划引进一众奢侈品，但实际招商成果与原品牌落位有较大出入，目前奢侈品区域大多未进行品牌围挡，据其招商人员称已与彩虹、俊思等奢侈品代理集团达成招商意向。35平面业态布局—2F雅莹歌力思玛丝菲尔卡尔丹顿LOYOUTOMMY海雅百货规划i.t.围挡未见品牌规划MUJI围挡未见品牌米兰登阿玛施FINITYIVY/KKIVersinoVERSINO娜尔思D&SCKjeansCKunderwear36楼层L2业态海雅百货、成熟女装、商务男装、精品代表品牌雅莹、歌力思、玛丝菲尔、娜尔思、CAROLINE、佐士威、卡尔丹顿、LOYOU、百丽、TATA、KISSCAT、G-STAR、IVY-KKI、卡汶备注本层套内面积约12000㎡，使用率50%，建筑面积约24000㎡；共规划71个商家（不含百货），目前开业率约70%。百货有41个商家，目前开业率90%。铺位划分套内面积区间统计雅莹：套内面积330㎡歌力思：套内面积300㎡玛丝菲尔/苏：套内面积350㎡卡尔丹顿：套内面积193㎡LOYOU：套内面积155㎡服饰类单铺套内面积以80-200㎡为主海雅百货：以皮鞋皮具为主，单个柜台套内面积30-60㎡为主本层服饰/类租金（按建筑面积计）400-500元/㎡/月。雅莹：380元/㎡/月。37平面业态布局—3F春曦歌莉娅ONLYJACKJONESon