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1©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司克而瑞（中国）信息技术有限公司2009年11月运营策略․项目定位（初稿）2©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告中联创开封汴西新城项目前期策划报告组成项目运营策略已完成，11月30日汇报项目市场定位已完成，11月30日汇报项目产品策划待完成，汇报时间待定3©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告本次项目汇报内容工作路径示意图项目理解运营目标理解核心问题提出核心问题解决方向分析核心驱动力打造项目价值分析引擎驱动分析多元化需求研究商业及配套设施驱动研究价值引擎——项目价值挖掘和重塑项目市场定位市场容量分析竞争研究项目发展总纲客户素描产品力要素经济指标是否接受？价格预期项目运营策略项目开发时序物业发展方案技术指标平衡项目平衡表现金流量表YesNo项目钥匙——岛客户演变进程地块价值评估市场分析研究人气引擎——持续导入客户的驱动启动区策略4©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告项目核心问题提出与解决方向5©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告项目理解内地三线城市新区湖滨中等容积率大盘6©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告开封市位于河南省中部，紧邻郑州，位于河南经济发展的中后梯队，经济基础相对薄弱河南中心，郑汴相邻开封市位于河南省中部偏东，是黄河冲积扇平原的尖端。东临商丘地区，西连省会郑州市，南接许昌市、周口地区，北靠黄河，与中原油田隔河相望。现状不佳，蓄势待发开封市GDP总量排名河南省第十三位，仅多于濮阳市、三门峡市、漯河市、鹤壁市和济源市；而开封市人均GDP排名也位于18个市的第十四位经济2008年，开封市国民经济保持高速增长，全市地区生产总值跃上689.37亿元新台阶，达565.7亿元，比2007年增长13.1%.交通开封在中原地区起到承东启西、联南贯北、区位优势独特的城市。开封西距郑州国际机场50公里，陇海铁路横贯全境，京广、京九铁路左右为邻，黄河公路大桥横跨南北，310、106国道纵横交汇地域与人口开封总面积628,240公顷,农村面积434,732公顷；总人口498万人，其中非农业人口96.26万.2008年河南省各市GDP排名单位（亿元）7©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告城市属性：近6年来，尽管经济总量仍然不高，但经济增长势头良好，实现了4年翻一番的较快增速2002-2008年开封市GDP走势2002-2008年开封市人均GDP走势9.80%6.30%9.70%10.20%13.10%13.10%13.10%01002003004005006007008002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0%2%4%6%8%10%12%14%GDP(亿元）增速（%）14713121909936857068605981571802000400060008000100001200014000160002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年人均GDP(元）自2003一年来，开封经济增速保持了持续上升的增长势头，近三年来更是连续保持了13.10%的较高增速，未来发展可期。而伴随GDP的增长，人均GDP也随之上扬，截止2008年，人均GDP已经为2004年的2.1倍，达到了人均14713元较缓。8©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告城市属性：以第二产业为主的产业结构；人均可支配收入有望5年内达到以郑州为代表的“15000梯队”1200213758157321523016712169432046403000600090001200015000180002100024000开封大同郑州太原武汉成都青岛人均可支配收入(元)城镇居民人均可支配收入（2008）15000梯队2002-2008年开封市产业结构从2002年到2008年，第二产业的比重逐年放大，但由于经济总量不高，导致第一产品占比居高不下，经济腾飞已现端倪，但尚需时日。相比相对弱势的经济总量，开封的人均收入水平相对强势，距离以郑州为代表的“15000”梯队距离不远，居民支付能力值得期待9©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告城市属性：城市化进程缓慢，作为三线城市对人口吸纳能力不足，导致其人口补充能力有限，人口增长依赖内部人口自然增长开封市多年保持人口低增长的态势，人口增长依靠自然繁衍，外出人口很少，外来移民几乎没有。开封非农业人口增长缓慢，城市化进程较缓。2004-2008开封市人口增长情况2004-2008年开封城镇人口增长情况4554604654704754804854902004年2005年2006年2007年2008年总人口（万人）15515916517818538%37%32%33%33%1201401601802002004年2005年2006年2007年2008年28%30%32%34%36%38%城镇人口（万人）城市化率10©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告区域属性：汴西新城位于开封市建成区以西，将成为一座集居住、工业、办公、商贸、休闲为一体的生态型新城；将成为开封市未来的行政中心与发展重点；经过几年的发展，区域对开封市经济发展的价值逐渐展现，具有良好的发展前景开封以西，生态新城开封新区核心区是集居住、工业、办公、商贸、休闲为一体的生态型新城区。于城市西部，规划总用地面积121平方公里，可容纳人口80万人。逐层阶段规划，未来行政中心汴西新区经过近两年的快速建设和发展,规划面积由以前的121平方公里扩大到285平方公里，城市未来的行政中心也将落户于汴西新区的中心区建设初建成效，区域崛起在即从近几年的发展情况看，新区大概每年以三四平方公里的速度在推进城市建设。区域建设的成果体现在以下4各方面：1、产业经济实力逐步增强2、相对完善的产业服务体系已经形成3、招商引资和项目建设进入良性发展轨道4、已经形成一批产值高、特色突出的产业集群汴西新区老城区建成区汴西新区核心区规划汴西新区现状11©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告区域属性：郑汴一体化涵盖了郑东-中牟-汴西一线，启动了郑汴同城化的新篇章，将成为河南经济未来发展的新兴区与改革发展的孵化器涵盖产业、教育、居住、商贸等功能郑东——中牟——汴西一线书写郑汴一体化新篇章郑汴新区由郑州新区和汴西新区两个部分构成，涵盖中牟县，总面积约2077平方公里。主要在郑汴产业带规划的原汴西新区基础上，与郑州新区实现空间衔接。河南经济发展的“发动机”与政策、模式的“试验田”郑汴新区的目标定位是“全省经济社会发展的核心增长极和改革发展综合试验区。”根据这一定位，《方案》规定，到2020年，要把郑汴新区建设成为“五区一中心”，在全省工业化和城镇化进程中发挥引领作用。三大组团分工协作，多种产业协调发展白沙组团为教育和高新技术产业区，重点布局教育培训、旅游服务和高新技术产业。官渡组团被定义为循环经济与创新产业集聚区，重点布局科技研发、现代制造业、现代商贸业和居住社区等。汴西组团被定义为综合性新城区，重点布局清洁型制造业和教育科技、现代商贸、休闲服务、房地产等服务业。汴西新区中牟郑东新区郑东新区白沙组团官渡组团汴西组团12©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告区域属性：而随着郑汴一体化的进行，开封也将逐渐开始共享部分郑州市的优势资源，享受郑州1.5小时城市圈的便利区位优势郑州1.5小时城市圈2003年，为了实现建设小康社会和中原崛起的宏伟目标，河南省委、省政府制定了《河南省全面建设小康社会规划纲要》，作出了实施区域性中心城市带动战略、加快中原城市群发展、实现中原崛起的战略决策，并确定以郑州为中心，一个半小时经济圈内的开封、洛阳、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源9个省辖市组成中原城市群。未来的1.5小时城市圈中心作为郑汴一体化的桥头堡，汴西新区将与郑东新区一起成为郑汴城市带的中心，从而共享1.5城市圈核心带来的巨大区位优势。郑汴城市核心区·1.5小时中原城市圈13©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告项目属性：本项目地块所属区域位于郑汴新区的东端，属于郑汴新区的汴西组团，直接迎接郑汴一体化的影响；位于开封新区的西大门与新区建设的核心区，项目发展机遇明显郑州开封汴西组团本案本案郑汴一体化的桥头堡，新区建设的核心区根据郑汴新区规划将形成以郑开大道、轻轨主要交通轴为依托的“带状”空间发展结构，由西向东形成白沙、官渡、汴西三大组团。郑汴新区的规划将使本项目所在区域的辐射范围增大。开封的西大门，新区的建设的先驱本项目所在位置处于开封新区门户地段，属于开封新区规划中的城市核心区，将是开封新区发展中的第一阵地，项目发展面临机会开封新区核心区位于城市西部，东至护城大堤，西至中牟边界，南至310国道，北至连霍高速。规划总用地面积121平方公里，其中城市建设用地面积78平方公里，可容纳人口80万人14©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告项目属性：项目位于汴西新区建设的核心区与启动区，区位上跨越休闲度假区和生活居住区、毗邻商务服务中心区项目所在位置位于开封新区门户地段，从空间功能结构划分来看，本项目跨越休闲度假区和生活居住区，毗邻商务服务中心区第二产业区商务服务中心区生活区马家河休闲度假区本项目15©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告项目属性：项目体量较大、开发强度中等、物业属性丰富，且比邻多条规划主干道路，与未来的湖景资源相邻，拥有较为优越的自然资源安康路金耀路一号路安顺路二号路三号路用地性质用地面积（万㎡）规划建筑面积（万㎡）建筑面积比例二类居住用地35.6382.2361.20%公共绿地17.94————广场用地0.35————旅馆业用地6.728.146.06%商业服务用地8.9314.89411.09%商住混合用地12.3723.0117.12%文化艺术用地1.762.641.96%中小学校用地4.313.452.57%合计88.01134.36项目四至北临——规划中的金耀路南临—内湖水系西临—规划路东临—汴西湖开发体量：建筑面积134.36万㎡综合开发强度：整体容积率1.93物业属性：包含居住、酒店、商业、文化艺术、学校16©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告项目与城市的关系：项目的发展将推动开封市房地产市场的升级，提升开封市人居水平并奠定新区的形象，从而奠定核心区的发展基调主导开封房地产开发方向，引领新一轮建设热潮项目据郑汴一体化主轴线——郑开大道仅800米，未来的城市之门在项目之西，项目未来将承担开封西大门的形象的使命形成开封新城形象，奠定核心区发展基调作为核心区启动路的一号路从项目南北贯穿，将带动区域与核心区发展共同建设，极大的推进项目的面世进程。升级开封人居体系随着核心区的建设，项目将享受核心区域的市政配套与两大水系，将成为项目开发的巨大利好本项目17©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告项目与区域的关系：项目位于新区核心区的发展轴线上，承载着引领区域强势启动的关键角色本项目郑开大道主轴线上，开封西大门项目据郑汴一体化主轴线——郑开大道仅500米，未来的城市之门在项目之西，项目未来将承担开封西大门的形象的使命新区中心区建设开启新区核心区开发，与核心政务区共成长项目紧邻新区中心区，多条启动市政道路从项目经过，将有效改善项目区域形象，极大的推进项目的面世进程。