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项目1.1期总体营销报告2020/3/30目录第一部分创世纪千亿服饰战略格局………………………………（004-008）第二部分新纪元新芦淞（白关）国际服饰产业园…………（009-014）第三部分开篇大著项目1.1期………………………………………（015-018）第四部分抢占先机竞争格局…………………………………………（019-030）第五部分针锋相对营销布局…………………………………………（031-034）第六部分攻其核心工作节点…………………………………………（035-102）创世纪第一部分千亿服饰战略格局中部发展战略：◆2004年，中国政府首次明确提出中部地区崛起计划，到2020年，把中部建成全国重要的粮食生产基地、能源原材料基地、现代装备制造及高技术产业基地以及综合交通运输枢纽。沿海产业转移：◆随着沿海服装产业聚集区经济快速发展，土地及人力紧缺；导致服装产业从东部沿海地区逐步向中、西部转移，中西部成为产业跨区转移的重要载体。长株潭融城战略：◆以长株潭3个城市为中心，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个城市在内的“3+5”城市群建设，同时重视大湘西开发和湘南开放。株洲城市提质战略：◆株洲整体战略实现东提西拓，重点开发区要突出长株潭城市群综合配套改革试验区核。进一步完善基础设施，促进产业集群发展，成为支撑全市经济发展、人口集聚的重要空间载体和城市发展的主要增量空间。芦淞东部新城：◆根据《芦淞区2011年政府工作报告》，白关镇、姚家坝乡、大京风景区已划入芦淞区后，地域面积由66.7平方公里增加到216.8平方公里，版图的扩大将使南区的东部地区巨大的变化，为沿海大规模的服饰产业转移和低空管制试点提供契机。中部发展战略+长株潭融城战略+株洲城市提质战略+东部新城战略+沿海产业转移五大发展战略汇集株洲，千亿服饰扎下良好的宏观基础；随着五大战略的实际落地，株洲千亿服饰产业的发展逐步走入快车道。战略前瞻—五大战略趋势太原都市圈中原城市群皖江城市带武汉城市圈环鄱阳湖城市群长株潭城市群满洲里至港澳台运输大通道青岛至拉萨运输大通道陆桥运输大通道沿江运输大通道上海至瑞丽运输大通道长沙株洲西北北部出海运输运输大通道天元区（天易示范区）荷塘区石峰区芦淞区云龙示范区千亿服饰+千亿航空+千亿轨道+千亿汽车+千亿陶瓷为推动株洲经济的快速增长，株洲提出五大“千亿产业集群”计划，通过产业聚集、产城融合等方式提振株洲经济，服装加工产业集群成为株洲经济发展的五架马车。包括，轨道交通装备产业集群、汽车整车生产及零部件产业集群、航空技术装备产业集群、服装加工产业集群、陶瓷加工产业集群。战略前瞻—株洲五大千亿产业集群株洲千亿服饰城规划范围约25.5平方公里。东西向的功能轴线，依托服饰大道向东打造服饰产业发展轴，连接芦淞市场、服饰营运中心、服饰产业新城、直到姚家坝。白关整合中心+聚集白关+延伸东部！服饰商贸中心总部基地产业片区未来产业片区延伸总部创意基地：◆以品牌和品质为核心，发展总部研发、物流商贸等相关功能的发展，完善服饰产业的商务服务、研发、物流等生产服务功能。服饰产业新城：◆推动服饰产业空间的外拓和园区化、集群化发展，规划打造包括中小服饰企业园、规模服饰企业园、品牌服饰企业园等多种类型服饰加工园区。战略前瞻—新芦淞千亿服饰向东发展产业链使命一：承载沿海产业转移使命二：新型产业园区示范使命三：本土服饰企业升级使命四：中小服饰创业发展使命五：完善服饰系统链条使命六：株洲服饰品牌孵化战略前瞻—六大使命新纪元第二部分新芦淞（白关）国际服饰产业园超前规划—新芦淞（白关）国际服饰产业园核心理念规划上实现“园区产业化、产业城市化、园区生态化、工商同步化、用工本地化、居住社区化、配套社会化、生活家庭化”的创新模式，建成后将汇集“生产加工、产业配套、生活休闲、物流配送、商务办公、商贸展示、旅游度假、于一体“的第三代园区”。以第三代服饰产业园区为核心理念！政企联手，共铸辉煌！管控主体-株洲新芦淞产业发展集团新芦淞产业发展集团是由芦淞区政府与株洲市国有资产投资控股集团有限公司共同出资组建的国有独资公司，注册资本10亿元。是市、区两级政府唯一授权统筹开发和打造航空、服饰两大千亿产业的产业发展商。+管控主体—巨人肩上，领航未来!运营主体-新芦淞玉成置业有限公司株洲千亿服饰产业先锋的运营主体-新芦淞玉成置业有限公司，由株洲新芦淞产业发展集团有限公司、株洲市国有资产投资控股集团有限公司、广东惟联投资有限公司、株洲女装代表企业诸强联手，聚集政府、服装加工企业以及沿海产业转移等各方力量。广东惟联投资有限公司佛山童装产业投资平台公司，拥有丰富的服装服饰资源株洲市国有资产投资控股集团有限公司国有大型投资类企业集团，注册资本10亿元人民币，目前资产总额逾百亿元株洲新芦淞产业发展集团有限公司株洲千亿服饰产业一级开发公司两城开发建设的唯一国有平台株洲女装代表企业株洲女裤行业代表，芦淞商圈主力市场代表运营主体—全国样板—新芦淞（白关）国际服饰产业园发展理念未来，这里将成为时尚新城！汇集最优秀的设计师！这里有最时尚的时装创意和设计！这里引领中国服装设计的潮流！未来，这里将成为商贸新城！这里汇集全国服饰品牌！这里有最新的服饰产品！这里引领着中国服饰的潮流！未来，这里将成为品牌新城！这里有最广泛的传播渠道推广您的品牌！这里是服饰产品与传媒网络完美结合！这里是中国服饰品牌的摇篮！未来，这里将成为加工新城！中国服装的加工厂！每一家企业的业务遍布全国！打造中国服饰产业园区样板！园区先锋—新芦淞（白关）国际服饰产业园角色角色一：千亿服饰新城第一个启动的标准厂房及配套角色二：千亿服饰新城第一个产业园样板示范项目角色三：千亿服饰新城第一个可售物业角色四：千亿服饰新城第一个可供业主经营的物业新芦淞千亿服饰新城角色定位开篇大著第三部分项目1.1期根植影响1.1期入市形象将是新芦淞（白关）国际服饰产业园的关键！1.1期建立形象高度，将直接影响到园区后期的推广！树立市场高度！根植产业1.1期建立的产业系统及功能定位的成功与否，是株洲服饰产业改造升级的大事，也将影响到大园区整体销售的成败！树立产业高度！1.1期的成功与否，将直接影响到客户对项目的信心，对大园区的后续销售至关重要！根植客户培植客户信心！抢占先机第四部分竞争格局升级型需求代表区域该区域物业特点合泰路板块、高家坳板块一代产品，厂房一般由住宅改建，生产环境较差本地转移型需求代表区域该区域物业特点新芦淞服装（都市）工业园二代产品，标准化厂房，缺乏软性服务，发展空间有限外迁型需求代表区域该区域物业特点佛山、湖州（织里）、福建（石狮）部分进入三代产品，但受到地价和人工的影响，发展受到制约客户在哪？--一级区域合泰路板块龙泉路板块高家坳板块该类区域均为较早形成的服装加工产业聚集区，厂房大多由民宅改建而成，企业物业需求最为强烈二级区域新芦淞服装（都市）工业园康泰服饰产业园该类区域均为标准厂房项目，但物业功能较为单一，已经入园的企业也将产生一定的升级需求产业升级中小型企业规模化大中型企业品牌化本地服装加工产业亟需由现有的粗放型、低端化生产向规模型、品牌化，现有物业已经不能提供支撑，升级需求不断凸显该类企业的物业需求将主要考虑实用性，是否能与现有生产状况及未来发展预期相吻合是主要的关注点，核心要素包括物业功能完善商业配套齐全产业环境良好发展空间充足运营管理高效来源需求成因需求特点21区域升级客户群体情况--一级区域新芦淞服装（都市）工业园康泰服饰产业园该类区域具备一定的产业规模，企业数量较多，导致发展空间有限，且生产成本较高二级区域合泰路板块该类区域物业供应较为饱和，受环境、政策等方面因素影响也会产生转移需求产业迁移租金成本上升发展空间受限由于上述原因存在大量本地服装加工企业需要进行产业迁移，新的园区在降低成本的同时能满足企业对于空间的增长要求区域内转移型企业的物业需求将主要考虑实用性，能否在兼顾成本的同时增加发展空间尤为重要，核心要素包括物业功能完善商业配套齐全产业环境良好租金/售价合理发展空间充足具备特色服务来源需求成因需求特点22区域转移客户群体情况--华南地区代表区域：珠三角华东地区代表区域：长三角该类地区服装加工产业基础雄厚，设计研发能力强，企业平均规模较大，拥有大批知名品牌，产品附加值高产业转移人力成本上升物业租金价格上涨原材料价格上涨招工困难近年来沿海地区各项生产要素制约加剧、生产成本快速上涨，服装加工向中部地区梯度转移成为发展趋势外地企业的物业需求将主要考虑能否适应现有生产需要，核心要素包括产业基础雄厚生产、研发功能完善商业配套齐全提供软性增值服务物业管理规范发展空间充足区域具备潜力来源需求成因需求特点23外迁客户群体情况--价值习惯形象规范情感降低运营成本具有升值价值老板的个人喜好决定了公司的价值趋向。“需要及时捕捉行业动态，喜集群发展。对企业形象要求较高，尤其是与政府合作关系。喜欢高效率的园区及生产环境核心客群属利益型客户，具有一定理性思维；但容易受到权威影响，认可正面的规划引导，认可实力与企业形象。区域服装产业升级成为必然，产生大量客户群体，导致市场出现多个工业厂房项目入市，以分得产业发展红利，竞争格局已然产生，战略选择以及战术运用及其重要。发展机遇--区域升级型客户客户区域：合泰路板块、龙泉板块、高家坳板块需求特征:厂房生产环境较差，寻求产业发展提升，提升企业未来发展空间。区域转移型客户客户区域：1815线及合泰区域需求特征：发展空间有限，生产成本高，追求集群发展及产业引导。沿海转移客户客户区域：佛山、湖州（织里）、福建（石狮）需求特征：当地土地及人力成本过高，为保障企业合理发展，产业向中部地区转移成为首要选项。中部其它区域客户客户区域：周边省市需求特征：设置分支生产基地或产业投资。核心客户(50%)主要客户(30%)辅助客户(15%)偶得客户(5%)客户总结--■竞争项目■汇美国际已推盘/已推广/已活动新芦淞商贸物流园未推盘/未推广/已活动■本项目■未推盘/未推广/未活动结论：入市时机无法抢占入市时间--时间VS规模VS■竞争项目■汇美国际38万方新芦淞商贸物流园1000亩■本项目■1300亩，还有后续开发用地。结论：规模有一定优势规模体量--产业发展--产业VS■竞争项目■汇美国际配送、仓储、展示、交易新芦淞商贸物流园商贸、物流、仓储、加工■本项目■全产业链条配套第三代产业园结论：产业完全超越集群VS■竞争项目■汇美国际太子路南，有所区隔新芦淞商贸物园靠近株洲县，有所区隔■本项目■完全依托千亿服饰新城结论：集群效应更加明显集群效应--总结一：新芦淞商贸物流园利用新芦淞品牌，项目需抢占立意高度！总结二：两个项目已抢占入市时机，客户资源需竭力争取！竞争格局总结--针锋相对第五部分营销布局项目营销定位--千亿服饰株洲智造千亿服饰：政府主导发展战略株洲智造：彰显产业地位定位目标：代言千亿服饰，抢占舆论制高点！新芦淞商贸物流园首推线下活动（大活动高规格、小活动高档次）次推线上推广（高起点、大范围、争夺影响力）知己知彼--新芦淞第二阶段抢占高度第一阶段抢占资源大活动制造影响，多频次小范围座谈私家会所拓客。借势“新芦淞”概念高起点推广、线上覆盖。化解挑战--战术运用新芦淞（白关）国际服饰产业园首推线上推广（高举高打、大范围高密度、争夺市场影响力）次推线下活动（大活动大影响、小活动精确渗透、争夺客户资源）以我为主差异化竞争！千亿服饰第一阶段抢占高度大范围线上推广，产生更大的影响力，代言“新芦淞千亿服饰”名正言顺。第二阶段抢占资源外地招商+行业垦谈+公司资源平台综合运用等攻其核心第六部分工作节点361.1期销售核心攻击目标项目客群核心--核心来源321区域外转移需求区域内转移型需求区域内升级型需求广东、浙江、福建等沿海的服饰产业集群湖南省内尤其是株洲范围的服饰转移型企业湖南省内尤其是株洲范围的产业升级型企业客群如何攻击--围绕四个基本点有效攻击！销售线推广线活动线拓客线建立形象标尺扩大影响力度深挖