2015年中粮地产(集团)股份有限公司财务分析报告

中粮地产（集团）股份有限公司2015年财务状况分析报告课程名称：财务分析学生姓名：学号：20班级：专业：会计学2016年5月（一）背景分析（一）企业的基本经营业绩，生产经营特点以及所处的行业公司从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业、工业物业，主要产品有壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列等住宅产品，目前已进入北京、上海、深圳、成都等全国11个城市。2015年，伴随经济新常态，房地产行业步入重大变革期。全年实现签约金额151.41亿元，并且从年度报告的有关信息，可以了解到，公司实现营业收入135.00亿元，增长49.32%，利润总额14.01亿元，净利润实现10.01亿元。根据克尔瑞最新发布的《2015年中国房地产企业销售金额TOP100榜单》，公司排名47，较2014年提高3位。在房地产行业竞争日趋激烈的情况下，企业能否成功参与市场竞争取决于其自身的能力，中粮地产核心竞争力主要体现为整合创新能力、精细化的运营管理能力，以及强大的品牌影响力。（二）董事会（或企业）对自身情况的说明1、公司经营战略实行情况公司发展战略主要有两个方面：产品战略和城市战略。产品战略：公司将持续提升产品力，在执行落实标准化的同时，重视产品创新，持续更新户型库，优化已有产品线，同时加强对住宅产品的创新研究，从而提升产品溢价。就产品本身而言，公司将以市场为导向，完善具有科技含量、人文关怀的改善型住宅产品线。继续深化产品线研究，逐步打造品牌化销售型产品线，规划品牌形象要素，形成体系化的品牌核心价值和标准化的品牌推广动作。城市战略：充分激发城市公司“我要发展”的驱动力，培育出一批具有一定规模和质量、在当地有一定市场影响力和竞争地位的城市公司，支撑公司业绩持续提升；在所有已进入的城市公司推行同城多项目运作模式，深耕城市，实现规模经济。同时，为满足公司发展需求，在深耕现有城市的基础上，稳健拓展新城市。变革创新，持续发展。行业形势变革必然促发新的发展模式。公司强化业务创新，在现有业务基础上，结合自身优势，低成本扩张。前期披露的经营计划在报告期内的进展情况如下：在报告期内，公司住宅地产业务和工业地产业务按经营计划进行。2015年计划住宅新开工面积131.27万平米，实际新开工面积107.67万平米，实际比计划新开工面积减少23.60万平米，主要是因为2015年公司根据客户的需求对部分项目的规划设计方案进行了调整和优化，导致部分项目的新开工进度慢于预期。工业地产平均出租率为98%，租金收取率为99.6%；物业出租率均完成了年初计划,工业地产在建工程进展情况：（1）67区中粮商务公园项目：现已完成竣工备案，正面向市场招租。（2）69区创芯公园项目：2015年3月9日纳入更新单元（规划批次为2015年第一批），2016年2月4日取得专项规划批复。2、当年主要财务数据和财务指标完成情况。截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标注：1、EBITDA全部债务比=息税折旧摊销前利润/全部债务2、利息保障倍数=息税前利润/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出）3、现金利息保障倍数=（经营活动产生的现金流量净额+现金利息支出+所得税付现）/现金利息支出4、EBITDA利息保障倍数=息税折旧摊销前利润/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出）5、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额6、利息偿付率=实际支付利息/应付利息从表中可以看出，中粮地产在2015年的流动比率是1.8704，大于1，说明其偿还短期债务的能力强，不需要通过借款或变卖固定资产等取得现金，用于偿还到期债务。意味着1元的流动负债由1.87流动资产来偿还，比2014年增长了15.18个百分点，反映了其变现能力的上升。速动比率是43.90%，意味着1元的流动负债由0.439的速动资产偿还，扣除存货后，中粮地产股份的流动资产能偿还43.90%的到期流动负债，比2014年增长了10.13个百分点。3.政策法规的影响情况2015年，中央政府面对不断加大的经济下行压力，坚持稳中求进工作总基调，深入推进结构性改革，经济保持了总体平稳发展态势。稳中有进的同时，稳中有忧，各领域分化加剧。出台的二胎政策提高了人口数的同时也是对住房需求的增加，人口的增长和住房需求是正比例关系，二胎政策带来的不仅仅是基本的住房要求，还有随之附加的学区房的要求也十分明显，企业应该针对此项政策，分析各地区的需求结构，以谋求更好的发展空间。2015年国家房地产政策以促消费、去库存为总基调。年初两会提出稳定住房消费，积极鼓励住房需求，并在中央层面多轮降准降息，放宽公积金政策，持续下调房贷首付，调整交易税，鼓励自住及改善需求，促进消费，去化库存；同时调控土地规模结构，优化增量，盘活存量，提高利用效率。地方政府积极跟进，灵活调整细则，多管齐下稳定市场预期。伴随经济新常态，房地产行业步入重大变革时期。房地产投资持续回落。但在多轮政策组合刺激下，楼市持续回暖：全国商品房销售面积比上年增长6.5%，销售额比上年增长14.4%。住宅市场稳定回暖，但城市分化明显：一线城市成交量显著增长，月均成交同比增长42.4%，二、三线城市月均成交同比分别增长21%、30%；百城住宅价格累计上涨4.15%，一线城市上涨17.2%，二、三线城市在高库存下价格略有下跌。新常态下的土地市场，城市分化加剧。热点城市地王频出，一线和热点二线城市住宅地块成交楼面价呈走高态势，土地市场资金门槛值持续提高。公建用地供应比例增大，一线城市和热点二线城市公建用地供应比重已超经营性用地出让的40%，多功能混合用地供应渐成趋势。强强联合、合作拿地成为行业新趋势。房地产业宏观调控去行政化的政策导向逐渐明确，将更注重强调宏观顶层制度设计，持续推进建立行业的市场化长效机制。通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求，同时，各地政府灵活调整相关政策，限购限贷手段逐步退出，除一线城市及三亚外，限购政策全面放开，行政干预趋弱，并通过信贷、公积金、财政补贴多轮政策调整促进自住住房消费。（三）企业控股股东的持股及背景情况公司的控股股东人是中粮集团有限公司，法定代表人/单位负责人是宁高宁。股东性质是中央国有控股，持股比例是45.67%。主要经营业务范围是粮食收购；批发预包装食品；境外期货业务；进出口业务(自营及代理）；从事对外咨询服务；广告、展览及技术交流业务；酒店的投资管理；房地产开发经营；物业管理、物业代理；自有房屋出租。实际控制人报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况：持有中粮生物化学（安徽）股份有限公司15.76%股权、中国食品有限公司74.10%股权、中粮屯河股份有限公司51.53%股权、中粮包装控股有限公司60.15%股权、中国粮油控股有限公司58.02%股权、大悦城地产有限公司66.76%股权、中国蒙牛乳业有限公司31.5%股权、酒鬼酒股份有限公司15.5%。公司实际控制人为国务院国有资产管理委员会。对中粮集团有限公司具有100%的控股权，而中粮集团有限公司对中粮地产（集团）股份有限公司具有45.67%的控股权。（四）企业的发展沿革公司系经原中共宝安县委以宝组(1982)007号文批准,于1983年2月24日正式成立的县属地方国营企业,原名为宝安县城建设公司。1993年2月,经深圳市宝安区人民政府以深宝府[1993]15号文批准,更名为深圳市宝安区城建发展总公司。1993年7月10日,经深圳市人民政府办公厅以深府办复[1993]761号文批准,改组为募集设立的股份有限公司,更名为深圳宝恒(集团)股份有限公司，向社会公开发行境内上市内资股(A股)股票并上市交易,并于1993年10月8日领取深企法字04498号(注册号19224718-9)企业法人营业执照，在深圳证券交易所上市。1996年12月18日,经深圳市工商行政管理局批准,本公司更名为深圳市宝恒(集团)股份有限公司。2006年4月13日,经深圳市工商行政管理局批准,本公司更名为中粮地产(集团)股份有限公司。截至2015年12月底，股本总数为181373.16万股，公司注册资本为181373万元。二．会计分析近年来，该公司审计报告均为标准审计报告，注册会计师在审计报告中对审计的财务报告提出的意见为标准无保留意见。注册会计师认为管理层对财务报表的责任是按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；设计、执行和维护必要的内部控制，一是财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大报错。注册会计师的责任是按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作；注册会计师获取的审计证据是充分的、适当的，为发表审计意见提供了基础。针对2015年年度报告认为，公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了公司2015年12月31日的财务状况以及2015年度的经营成果和现金流量。三、公司财务状况总体情况分析（一）分析目的及其数据来源分析的目的是通过分析公司资产总体发展情况，企业所负担债务情况以及财务实力情况，掌握企业财务状况总体质量以及发展态势。分析的数据来源：2015年年度报告中合并报表中的资产负责表，利润表及其报表附注等。（二）公司资产负债表总体情况分析1、资产负债表分析表合并资产负债表2015年年12月月31日编制单位：中粮地产((集团))股份有限公司金额单位：人民币元表3-2-1项目年末数年初数增减情况对总资产的影响增减额增减幅度流动资产：货币资金9,332,987,729.747,290,599,093.25204238863628.01%4.41%应收票据2,000,000.00020000000.00%应收账款160,264,305.79226,835,547.93-66571242.14-29.35%-0.14%预付款项38,903,254.8845,750,728.64-6847473.76-14.97%-0.01%应收利息00.00%应收股利00.00%其他应收款2,095,038,136.44427,845,897.201667192239389.67%3.60%存货37,918,286,027.9332,673,271,009.10524501501916.05%11.33%划分为持有待售的资产00.00%一年内到期的非流动资产00.00%其他流动资产00.00%流动资产合计49,547,479,454.7840,664,302,276.12888317717921.85%19.18%非流动资产：00.00%可供出售金融资产35,180,000.00837,077,688.79-801897688.8-95.80%-1.73%持有至到期投资00.00%长期应收款53,402,915.707,156,674.9746246240.73646.20%0.10%长期股权投资570,687,321.81483,913,658.2086773663.6117.93%0.19%投资性房地产3,780,961,264.222,797,035,006.05983926258.235.18%2.12%固定资产566,876,633.24587,331,781.76-20455148.52-3.48%-0.04%在建工程0265,105,921.78-265105921.8-100.00%-0.57%工程物资00.00%固定资产清理00.00%生产性生物资产00.00%油气资产00.00%无形资产34,547,627.0461,763,751.43-27216124.39-44.06%-0.06%开发支出00.00%商誉161,183,979.11161,183,979.1100.00%0.00%长期待摊费用11,233,271.0921,159,168.17-9925897.08-46.91%-0.02%递延所得税资产560,098,525.90425,443,349.61134655176.331.65%0.29%其他非流动资产00.00%非流动资产合计5,774,17