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土地估价报告格式或结构一土地估价技术报告中的难点�或关键点�二土地估价技术报告易出现问题及技术要求与处理办法三四土地评估中常遇到的问题五其他权利土地价格评估注意事项土地估价报告格式或结构一�一�土地估价报告�二�土地估价技术报告第一部分摘要1.估价项目名称2.委托估价方3.估价目的4.估价基准日5.估价日期6.地价定义7.估价结果8.土地估价师签字9.土地估价机构第二部分估价对象界定1.委托估价方2.估价对象3.估价对象概况4.影响地价的因素说明第三部分土地估价结果及其使用1.估价依据2.土地估价3.估价结果和估价报告的使用第四部分附件�一�土地估价报告第一部分总述1.估价项目名称2.委托估价方3.受托估价方4.估价目的5.估价依据6.估价基准日7.估价日期8.地价定义9.估价结果10.需要特殊说明的事项11.土地估价师签字12.土地估价机构第二部分估价对象描述及地价影响因素分析1.估价对象描述2.地价影响因素分析第三部分土地估价1.估价原则2.估价方法与估价过程3.地价的确定第四部分附件�二�土地估价技术报告�三�土地估价的作用�土地估价报告是反映估价行为及结果的载体�能够将土地估价目的、估价对象情况、估价过程及估价结果等有关情况�通过文字反映出来。�土地估价报告是估价意见的专业凭证。�估价报告是经济活动过程中土地价值的法律证明。估价在很多时候都是一种鉴证性行为�所以�在特定时间段内�估价报告的内容具有法律效力�估价报告会成为社会经济活动中关于土地财产价值的法律性文件。�四�土地估价报告的制作和出具�根据《城镇土地估价规程》��土地估价报告提交给委托方使用�土地估价技术报告提交土地行政管理部门或行业管理部门审查及土地评估机构存档。�土地估价报告可以采用文字式或表格式�土地估价技术报告只能采用文字式。�每个估价项目只能有一个“土地估价报告”�但可以有多个“土地估价技术报告”�当估价项目涉及多个市县时�应以各市或县为单位出具“土地估价技术报告”。�委托估价方在向土地行政管理部门申请对地价审核时�可提交土地估价报告�但必须提交土地估价技术报告�报请国土资源部或省级土地行政主管部门进行地价确认时�则必须同时提交土地估价报告和土地估价技术报告�土地估价机构对土地估价过程中采用的有关技术依据�如征地协议、征地补偿标准文件、开发费、基准地价成果、土地市场交易资料等�应单独整理成册�供土地行政管理部门对土地估价结果的确认审查。�土地估价报告和土地估价技术报告中对估价对象的描述和分析应客观、公正�不带有任何恭维、诱导性或与估价无关的言论。�土地估价报告和土地估价技术报告应以中文撰写打印�并分别以中文格式提交委托方和土地行政管理部门审查用。如需以外文出具土地估价报告和土地估价技术报告�其内容应与中文报告一致�并在报告中注明以中文格式为准。土地估价技术报告中的难点�或关键点�二�一�总述中关键点�二�估价对象描述及地价影响因素分析的关键点�三�土地估价中的难点土地估价技术报告易出现问题及技术要求与处理办法三�一�总述中关键点及技术要求与处理办法�二�估价对象描述及地价影响因素分析的关键点及技术技术要求与处理办法�三�土地估价中的难点及技术要求与处理办法�四�附件�一�总述中关键点及技术要求与处理办法1.估价目的�1�易出现问题�1�估价目的描述不明确2�一个报告有时出现两种以上�含两种�目的�2�技术要求与处理办法�1�保证技术报告中目的的明确性、合理性和现实性�估价目的描述时�一定要明确�是为政府招拍挂确定出让底价评估�为某单位或个人抵押贷款评估、土地转让评估�为某企业改制土地资产作价入股评估、土地资产处置评估等。2�一个技术报告只能有一种目的保证技术报告中目的的明确性、合理性和现实性�估价目的描述时�一定要明确�是为政府招拍挂确定出让底价评估�为某单位或个人抵押贷款评估、土地转让评估�为某企业改制土地资产作价入股评估、土地资产处置评估等。�一�总述中关键点及技术要求与处理办法2.估价依据�1�易出现问题�1�估价依据不全面�漏掉主要依据�2�估价依据与整个报告中的估价方法选择、估价过程中参数的选择等没有关联�多余�3�估价依据中的有关法律法规与评估基准日不对应�没有现时性�有些已经取消��2�技术要求与处理办法�1�依据一定要全面�一般包含�①国家有关法律、法规、行政规章�如土地管理法、房地产管理法、国务院和国土资源部颁布的相关法律法规��②估价对象所在省�市、自治区�的有关法律规定�③有关行业技术规程�如城镇土地估价规程、农用地土地估价规程、城镇土地分等定级规程、用地土地分等定级规程等��④委托方提供的有关资料�如国有土地使用证、土地使用权出让合同、房产证、建设用地批复文件、建设用地规划批复文件等��⑤受托估价机构掌握、收集的有关资料和估价师实地勘察、调查所获得的相关资料。2�估价依据一定要与技术报告中土地估价方法选择及估价过程中选用的参数依据一致或对应�3�及时关注相关法律法规的调整和变化�保证评估基准日时所依据法律法规的有效性��一�总述中关键点及技术要求与处理办法3.地价定义�1�易出现问题�1�定价定义界定没有明确权利性质2�地价定义设定没有依据3�地价定义内容不完善�2�技术要求与处理办法�1�了解地价定义内涵�包括�待估宗地的土地使用权性质、年期、期日、实际开发程度与用途、设定开发程度与用途�2�根据估价目的和待估宗地的具体情况�合理设定土地使用权性质、年期、用途、评估期日�3�结合待估宗地的实际开发程度和评估目的�合理设定开发程度。�一�总述中关键点及技术要求与处理办法4.估价结果�1�易出现问题�1�结果内容不全面�漏掉�货币种类�价格大些、估价结果一览表等2�结果中有单价�没有总价�有总价没有单价�2�技术技术要求与处理办法�1�了解估价结果一定包括以下内容�单位面积土地价格�或单位面积楼面价格�、总地价、小写、大写、货币种类、估价结果一览表。2�了解估价结果一览表的内容�必须严格按照该表要求。�一�总述中关键点及技术要求与处理办法5.需要特殊说明的事项�1�易出现问题�1�需要特殊说明事项内容不全面2�说法不合理3�需要说明事项与报告内容不相关�2�技术要求与处理办法�1�明确需要特殊说明的事项应该包含估价的前提条件和假设条件、估价结果和估价报告的使用、需要特殊说明的事项、使用限制、资料来源、其他说明�抵押等�2�估价的前提条件和假设条件3�说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件�如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等�、假设条件�如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等�4�估价结果和估价报告的使用�一�总述中关键点及技术要求与处理办法5.需要特殊说明的事项�3�估价结果和估价报告的使用应该包含�1�估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律法规�注明估价报告和估价结果的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力�2�估价结果和估价报告的使用方向和限制条件。说明估价结果和估价报告在一定评估目的下使用�注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查使用�土地估价技术报告不提供给委托方�3�土地估价结果的有效期。说明估价结果的有效期限�4�申明土地估价报告和土地估价结果的使用权归委托方所有�估价机构对估价结果有解释权�5�违规使用土地估价报告和土地估价结果的法律责任。�一�总述中关键点及技术要求与处理办法5.需要特殊说明的事项�4�需要特殊说明的事项应该包括�1�有关资料来源及未经实地确认或无法确认的资料和估价事项�2�对估价结果或估价工作可能产生影响的变化事项�如地价指数、开发程度、设定用途、地价政策、补偿标准等�以及采取的相应措施�3�估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理�必要时说明原因或依据�4�其他需要特殊说明的问题。�5�他项权利说明如抵押权、租赁权、优先受偿权、地役权等权利的特殊说明及假设依据。�二�估价对象描述及地价影响因素分析的关键点及技术技术要求与处理办法1.估价对象描述�1�易出现问题�1�描述内容不完善�漏掉主要内容�2�描述内容概念不清�放错位置。�2�技术要求与处理办法�明确土地估价对象描述包括内容及各项内容的具体要求�土地估价对象描述包括�土地登记状况、土地权利状况、土地利用状况共三方面内容描述。1�土地登记状况�①说明估价对象来源及历史沿革�②估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积�③土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等�2�土地权利状况�①详细描述土地估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况�②以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限�批准起止日期�、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定�③对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明。④如果评估土地租赁权�还要明确租赁起止时间、租赁范围、租赁价格�租金�及支付情况、估价中的特殊处理�二�估价对象描述及地价影响因素分析的关键点及技术技术要求与处理办法1.估价对象描述3�土地利用状况①详细描述估价对象的利用现状�包括�估价对象上的建、构筑物及用途、建筑容积率、、建筑密度、绿化率等�②说明主要建筑物的结构、装修情况、耐用年限、已使用年限、建筑物面积、建筑成新、建筑高度、层数、设备和安装状况、其他地上附着物情况等�③描述土地利用变迁、规划利用、最佳利用等情况�④对于以规划条件进行评估的必须描述规划依据�建设用地批准文件、建设工程规划许可证、开工证、竣工备案表等�说明规划条件的批准机关、批准文号、批准日期、批准规划条件等�并说明现使用权人�⑤对于现状利用评估的依据是房屋所有权证或房地权证。�二�估价对象描述及地价影响因素分析的关键点及技术技术要求与处理办法2、地价影响因素分析�1�易出现问题�1�土地估价报告的“影响地价的因素说明”与土地估价技术报告中的“地价影响因素分析”内容一致�没有区分�2�因素描述内容不完善�漏掉主要因素�3�描述内容概念不清�混淆一般、区域、个别因素内容�区域界定范围不合理�4�因素描述与本次估价没有相关性或相关性小�5�在对地价进行影响因素分析时�描述过于简单�缺少定性或定量的分析�6�地价影响因素分析不合常理或不客观�7�地价影响因素描述前后矛盾��2�技术要求与处理办法�1�要区分土地估价报告的“影响地价的因素说明”与土地估价技术报告中的“地价影响因素分析”内容�前者侧重于对有关影响地价的因素的陈述�后者侧重对地价影响因素进行分析�尤其是对地价影响大的重要因素必须分析。与本次估价无关或相关性小的因素仅为参照。2�明确地价影响因素分析包括内容及各项内容的具体要求包括�一般因素、区域因素、个别因素的描述与分析。�二�估价对象描述及地价影响因素分析的关键点及技术技术要求与处理办法2、地价影响因素分析�1�一般因素应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素�包括�1�城市资源状况�地理位置、土地、城市人口等��2�房地产制度与房地产市场状况�含土地制度、住房制度、地价政策等��3�产业政策�含税收政策等��4�城市规划与发展目标�5�城市社会经济发展状况�包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容�一般因素要具有时效性�引用近期的数据�及时反映国内外的局势、国家的调空措施、政策变化等�一般因素还要考虑地域性�不要忽略了土地所在地的区域房地产政策和市场情况。�二�估价对象描述及地价影响因素分析的关键点及技术技术要求与处理办法2、地价影响因素分析�2�区域因素�说明估价对象所在城镇内部区域条件对地价的影响�包括�1�区域概况�含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等��2�交通条件�含区域内公共交通状况、对外交通条件等��3�基础设施条件�指区域内的供水、排水、供电、通讯、通暖、通气及学校、医院等配套设施的完善程度��4�环境条件�5�产业集聚状况�6�