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LOGO第二讲房地产市场分析LOGO房地产市场分析房地产市场的一般问题房地产市场分析房地产市场调查的方法与程序房地产市场预测的种类与方法主要内容LOGO第一节房地产市场的一般问题房地产市场的特征房地产市场是信息不充分的市场由于房地产市场与完全竞争市场的四个条件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场的重要特征。房地产市场的区域性强房地产商品的固定性，决定了房地产市场具有明显的区域性。这一区域性表现为：不同地区市场发育和完善程度千差万别；同一类型产品地域价差大；市场供求圈小，市场辐射功能弱等。房地产市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就越小。第一节房地产的一般问题LOGO房地产市场的一般问题房地产市场产品的异质性这种异质性，主要是指房地产市场供给产品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。地产市场的垄断性土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占有，就会形成对该块土地的垄断。但由于土地所有制的性质不同，对土地的垄断也具有不同的特点。在土地私有化为主的国家，土地的垄断实质上是一种私人的垄断。LOGO房地产市场的一般问题房地产市场是房地产权益的交易市场房屋的流通和土地使用权的有偿转让，其交易过程只有货币的单方面的“商流”，而没有物质实体的“物流”。房地产市场是不动产市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一次交换行为都是对房地产权利的重新界定，从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的交易市场，是权益的让渡市场。LOGO房地产市场的一般问题房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏当市场上出现某种房地产商品供过于求时，由于开发商已经投入了大量资金，施工正在进行，而不可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进度，但也不可能像其它工业品生产那样，迅速适应市场需求拿出产品来投放市场，导致了房地产市场对房地产商品的短期供求变化反映迟钝。LOGO房地产市场的一般问题房地产市场的分类按房地产用途划分1）居住物业市场供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。2）商业物业市场也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等）、出租商住楼等。位置对于这类物业有着特殊的重要性。LOGO房地产市场的一般问题3）工业物业市场为人类的生产活动提供入住空间，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）、仓储用房等。4）特殊物业市场对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。LOGO房地产市场的一般问题5）土地市场在我国，土地市场是指以城镇土地使用权为对象进行交易的市场。土地的征购、土地的出让、土地的转让这三者均属土地市场的内容。房地产投资分析主要侧重于前两类市场的分析，即居住和商业。LOGO房地产市场的一般问题按房地产购买者的目的划分：1）房地产自用市场自用型购买者将房地产作为一种耐用消费品，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要。2）房地产投资市场投资型购买者将房地产作为一种投资工具，目的在于将购入的房地产出租、经营或转售，并从中获得投资收益。房地产投资分析更侧重于第二类市场——投资。LOGO房地产市场的一般问题按房地产权属交易的内容划分：1）租赁市场租赁市场是对不同类型房地产的使用权进行一定期限和方式的有偿转让的市场。2）产权市场产权市场是对房地产产权进行买卖的市场。LOGO房地产市场分析的必要性房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前，调查市场情况、了解项目背景资料、辨识投资风险、选择投资机会的过程。市场分析的必要性表现在以下几方面：房地产投资决策房地产经营管理房地产价格策略的制定第二节房地产市场分类LOGO房地产市场分析的限度市场分析的限制由于以下几方面的限制，市场分析的效果有时并不如我们想象的那么好。1）费用的限制2）时间的限制3）技能的限制4）偏好的限制市场分析可以提供重要的资料与客观的报告供投资者或决策者参考，但它并不能代替投资者和决策者作决策。LOGO市场分析的程度进行市场分析的目的是想使投资项目的现金流量及市场价值的变化预测的准确，以使自己在开发结束时或持有期内获得最大利润。如果想做，市场分析是无止境的。因此，在分析到一定阶段时，会有一个点使市场分析所需的成本超过收益。这就说明，即使上面所述的四个限制均不存在，也仍然有一个市场分析的合理程度问题。只有当市场分析的收益超过该分析所花费的成本时，市场分析才是合算的。LOGO房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容主要是市场调查与市场预测。房地产市场调查与预测包括：1）房地产投资环境的调查与预测2）房地产市场状况的调查与预测LOGO房地产投资环境的调查与预测投资环境是指拟投资的地域（国家、地区、城市或街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。（1）基础设施城市的基础设施主要包括：能源供应、交通、给排水、排污、邮电通信等LOGO（2）自然环境自然环境是指房地产项目所在地域的自然条件和风景地理特征。包括地理位置、地质条件、气温气候和自然风光等。（3）配套设施生活配套主要指项目周边区域的生活设施，如商场、饭店、娱乐场所、邮局、银行、医院、学校。LOGO（4）社会文化社会文化，是指一个地区在社会与文化等方面所具有的基本条件。主要包括民族语言、文字、宗教信仰、风俗习惯、文化传统、价值观念、道德标准、教育水平及人口素质等。（5）政治环境政治环境是指拟投资地区的政治制度、政局的稳定性、政策的连续性以及是否存在战争风险。政治制度是国家政权的组织形式及其有关的管理制度。政治局势有国内局势和国外局势两类。政策法规即国家或政党为实现一定历史时期的路线而制定的行动准则。LOGO（6）经济环境宏观经济环境：国内生产总值、国民收入总值、国民经济增长率等反映国民经济发展状况的指标。市场环境：市场规模、市场结构、竞争情况等。财务环境：项目面临的资金、成本、税收等。资源环境：人力资源、土地资源、原材料资源、能源等。（7）法律环境从法律的完备性、法制的稳定性和执法的公正性三个方面来研究的投资环境。LOGO房地产市场状况的调查与预测（1）各类物业的供求关系、空置率、成交量、需求量等。（2）土地批租数量和用途分布，已批租和待批租土地面积、用途和可建建筑面积，单宗土地出让转让信息等。（3）房地产商品的销售价格、租金和经营收入，地价、拆迁安置补偿成本、建造成本和其他费用，以及房地产开发经营过程中的税费。LOGO（4）竞争性物业发展状况。项目用途、区位、占地面积、容积率、建筑面积、开工日期等。（5）各类房地产投资收益率和房地产开发利润率。（6）项目用地附近地区土地利用现状、总体规划和专业规划。（7）市场购买者对房地产商品功能的要求，购买者职业、年龄、受教育程度、现居住或工作地点的区位分布，投资购买和使用购买的比例等。LOGO房地产项目在不同阶段进行市场分析的要点1）房地产项目定位阶段该阶段的市场调查分析除了进行公开在售项目基本数据的调查、市场供求研究之外，还包括项目的细分市场分析、目标市场状况，消费者活动、购买动机、倾向、决策等心理过程的分析。LOGO2）房地产项目市场推广阶段该阶段的市场调查分析除了进行在售项目基本数据的调查、市场供求研究之外，还包括特定项目的销售状况、价格调查、目标消费者的特征研究，以及用科学方法收集消费者购买以及使用产品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究。LOGO3）房地产销售阶段该阶段的市场调查分析主要包括房地产项目广告策略在目标市场中的反应和收效情况，收集并充分研究所收集到的资料，了解公司营销计划的执行情况、市场上其他在售项目的主要营销手段和销售状况、价格走势等；此外还包括消费者购买商品的动机以及使用商品的事实情况调查分析。LOGO4）房地产三级市场调查分析一级市场：开发二级市场：出售三级市场：再转售价格调查、成交客户调查、区域调查以及竞争状况调查。LOGO房地产市场分析中的信息类型从投资者的角度看1）是与宏观环境相关的信息。2）是与区域环境有关的信息。3）是与投资项目直接相关的信息。从市场分析的角度看1）房地产需求方面的信息。2）房地产供给方面的信息。3）房地产市场交易方面的信息。4）其他信息。案例：房地产市场分析——理解上海上海的实力一、上海的地位正在向现代化国际大都市目标迈进的上海，肩负着面向世界、服务全国的重任，在全国经济建设和社会发展中具有十分重要的地位和作用。人口占全国1%土地面积占全国0.06%全国九分之一的财政收入全国四分之一的口岸进出口商品总额全国十分之一的港口货物吞吐量同时，上海在改革开放、产业升级、科技创新等方面一直发挥着示范、辐射和带动作用资料来源：上海市政府网站上海的实力二、经济实力01000200030004000500060007000800002000400060008000100001200014000人均GDP（美元）3720.004180.004500.005000.005300.007500.00人均可支配收入（元）10931.6411718.0012883.0013250.0019992000200120022003预计2007预计上海地区的GDP连续十几年呈两位数增长——经济的高速健康发展和人均可支配收入的不断增长是上海房地产市场保持稳定和上升状态的有利保证数据来源：上海统计局及市政府网站上海的魅力一、城市建设1.1、基础设施建设投入对城市基础设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设，极大地提升了上海的城市功能，改善了投资环境1991-2019年，全市用于城市基础设施建设的投资累计超过4100亿元，平均每年增长28.8%城市基础设施建设在同期固定资产投资中占重要比重：其他固定资产投资：76%城市基础设施建设投资：24%数据来源：上海统计上海的魅力1.2、城市建设－交通目标：建设国际大都市一体化交通，创造国际一流的人性化、捷运化、信息化和生态化的巨型交通空间2019年将投资200亿元，大手笔完善道路网络，争取大大改善道路状况数据来源：《上海市城市交通白皮书》1.21持续建设道路系统——整合道路使用功能中心区加快次干道系统建设，实现主次干道功能互补，提高道路容量；中心城范围内继续完善快速路系统，加强内外环之间的道路建设，适应城市发展；郊区则建成540公里高速公路网，提高干线公路等级，加强对外辐射能力1.22、轨道交通加快形成轨道网络——“十五”新建200公里轨道浦江两岸连为一体——“十五”新建“一桥三隧”1.23、越江工程改善对外交通与市内交通的衔接条件——加强综合枢纽建设上海的魅力1.24、对外交通建设重点工程：上海南客站：建成铁路、地铁、地面公交和长途客运融为一体综合性枢纽铁路新客站、铁路西站：改造，极大改善铁路与市内交通的换乘条件虹桥机场：对外省市的辐射能力要求增强浦东机场：国际航班主要任务，要求与市区能够有更方便的交通联系在地铁2号线延伸至虹桥机场，建成连接浦东机场的磁悬浮之后，机场与城市交通的衔接将变得更加紧密。资料来源：《上海市城市交通白皮书》上海的魅力1.3、城市建设－绿化上海市在2000～2019年共投入340亿元资金用于环境保护，使城市生态环境得到持续改善。今后十年内，上海每年将支取同期GDP的3％用于城市环境保护项目至2019年末，上海城市园林绿地面积1.88万公顷，其中，公共绿地面积7810公顷。城市人均公共绿地面积达到7.76平方米，绿化覆盖率达到30%。近年来相继建成160多块3000平方米以上的大型开放式生态景观绿地，市民的生活和创业环境得到显著改善。到2019年，上海的总体环境质量将处于全国大城市先进水平，建成国家园林城市，成为适宜国内外人士生活居住的城市之一，并逐步建立起与现代化国际大都市相适应的环境管理体系。资料来源：上海绿化网上海的魅力二、城市的拓展上海将努力构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系。经济：重点发展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，构筑上海现代城镇体系，形