房地产市场分析.ppt

第四章房地产投资的市场分析第一节房地产市场的概述一、房地产市场的特征1．房地产市场是信息不充分的市场2．房地产市场的区域性强3．房地产市场产品的异质性4．地产市场的垄断性5．房地产市场是房地产权益的交易市场6．房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏二、房地产市场的效率市场效率，是指市场传递产品和价格的信息的功能。1．房地产市场低效率的原因2．市场的低效率与投资机会三、房地产市场的分类1.按房地产用途划分1）居住物业市场2）商业物业市场3）工业物业市场4）特殊物业市场5）土地市场2．按房地产购买者的目的划分1）房地产自用市场2）房地产投资市场3．按房地产权属交易的内容划分1）租赁市场2）产权市场第二节房地产市场分析意义一、房地产市场分析的必要性二、市场分析的限制和程度1、限制2、程度收益市场研究的深度M成本总成本总利润成本利润净利润市场分析的成本、效益示意图第三节房地产市场分析阶段和层次一、房地产项目市场分析的阶段1）房地产项目定位阶段2）房地产项目市场推广阶段3）房地产销售阶段4）房地产三级市场调查分析二、房地产市场分析中的层次1．从投资者的角度看，分为三个层次。1）宏观环境相关的信息即城市房地产市场分析。2）区域环境有关的信息即区域房地产市场分析。3）投资项目直接相关的信息即房地产项目市场分析。第四节房地产市场分析的主要内容一、从市场分析的角度看，市场信息的纬度分为四个方面。1）房地产需求方面的信息。2）房地产供给方面的信息。3）房地产市场交易方面的信息。4）房地产市场竞争信息。（一）市场需求分析及预测1．总需求分析涉及的项目（1）就业分析（详细分析项目所在市场区域内就业）（2）人口和家庭分析（规模与结构）；（3）收入分析（家庭收入）。2．市场细分，明确拟建项目的目标使用者。（1）目标使用者的状态（年龄、性别、职业、收入）、行为（生活方式、消费模式）、地理分布、需求的区位分布及流动性；（2）了解每一细分市场下使用者的愿望和需要；（3）按各细分市场结果，分析对竞争项目功能和特点的需求状况，指出拟建项目应具备的特色。3.市场需求预测市场预测公式：总市场需求=特定产品或市场的购买者数量*购买者的平均购买数量*平均单价*市场因素修正率1*市场因素修正率2*其它修正率（二）市场交易分析吸纳率分析（就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和数量）。（1）市场吸纳和空置的现状与趋势；（2）预估市场吸纳计划（相应时间周期内的需求）。（三）市场供给分析1．调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。（1）相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可的数量、改变用途数量和拆除量等；（2）估计短期的新增供给数量。2．分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。3．分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。（四）市场竞争分析1.列出竞争项目的功能和特点（价格、数量、设计形式、功能、装修标准、建造年代、空置等竞争特点）；）。潜在的竞争对手（1）描述计划建设中的竞争性项目。（2）正在建设中的竞争性项目。现实的竞争对手（1）描述已建成竞争性项目。2.市场占有率分析基于竞争分析的结果，按各细分市场估算市场供给总吸纳量、吸纳速度和拟开发项目的市场份额，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。（1）估计项目的市场占有率；（2）在充分考虑拟开发项目优势的条件下，进一步确认其市场占有率；（3）简述主要的市场特征。（五）市场分析结果（市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格、销售期）。（1）在一定时间内以某一价格出售或出租的面积或单元数量；（2）有利于增加市场占有率的建议。（二）市场交易分析吸纳率分析（就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和数量）。（1）市场吸纳和空置的现状与趋势；（2）预估市场吸纳计划（相应时间周期内的需求）。（三）市场供给分析1．调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。（1）相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可的数量、改变用途数量和拆除量等；（2）估计短期的新增供给数量。2．分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。3．分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。（四）市场竞争分析列出竞争项目的功能和特点（价格、数量、设计形式、功能、装修标准、建造年代、空置等竞争特点）；）。潜在的竞争对手（1）描述计划建设中的竞争性项目。（2）正在建设中的竞争性项目。现实的竞争对手（1）描述已建成竞争性项目。5．6市场占有率分析1．基于竞争分析的结果，按各细分市场估算市场供给总吸纳量、吸纳速度和拟开发项目的市场份额，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。（1）估计项目的市场占有率；（2）在充分考虑拟开发项目优势的条件下，进一步确认其市场占有率；（3）简述主要的市场特征。2．市场分析结果（市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格、销售期）。（1）在一定时间内以某一价格出售或出租的面积或单元数量；（2）有利于增加市场占有率的建议。第四节房地产市场分析方法3．1房地产市场调查的方法1．普查法2．抽样调查法3．直接调查法4．间接调查法3．2房地产市场调查的程序1．提出问题，确定调查的目的2．决定收集资料的方法3．设计调查表设计调查表的程序和应注意的问题如下：1）决定调查方式2）决定采用哪一种类型的问题3）设计调查表问题应注意的事项4．选样5．数据处理、分析与解释6．提出调查报告4、房地产市场预测的种类与方法4．1房地产市场预测的种类1．定性预测2．定量预测4．2房地产市场预测的方法1．直观判断法2．历史引伸法1）简单平均法2）移动平均法3）趋势预测法4）指数平滑法5）季节指数法3.因果预测法1）回归分析法2）相关分析法1）简单平均数法简单平均数法是用算术平均值作为新一期的预测值的方法。其计算公式如下：1231ninixxxxxxnn预测值xx式中，：代表平均数，即用算术平均法进行预测时的预测值；n：代表资料数；xn：代表第期的实际销售数（=1，2，3，……）。x简单移动平均法的计算公式为：11(1)1()ttttnxxxxn加权移动平均法的计算公式为：1(1)1(1)(1)21tttntnxnxxxnn从公式可见，不论简单式还是加权式，只能预测下一期数值。2）移动平均法3）趋势预测法这是历史引伸法中最适合于中长期预测的方法。其基本原理是：根据过去各期的实际数据，分析其发展趋势，并假定今后按该趋势继续发展，从而测定今后各期的数据。如果过去各期数据大体呈现等差级数，则其变化趋势可用直线方程来表示；如果过去各期数据大体呈现等比级数，则可用曲线方程来表示。求趋势直线的方程式是：yabx式中：y：预测值；x：代表的年份；a，b：待定系数运用最小二乘法求得如下方程组：iiybxan22()iiiiiinxyxybnxx式中：yi：各年的实际销售量；xi：各年的代号；n：已掌握数据的年数。4）指数平滑法指数平滑法是在移动平均法的基础上发展起来的，指数平滑法是利用预测前一期的实际值和前一期的指数平滑预测值进行加权平均来取得预测值的方法。它实际上是一种特殊的加权移动平均法。其计算公式为：本期预测值=a×上期实际发生值+（1-a）×上期预测值式中：a为平滑系数，且0≤≤1当a=1时，预测值=上期实际发生值当a=0时，预测值=上期预测值5）季节指数法季节性预测比较简单的方法是计算各个季度的不同销售指数。季节销售指数可利用简单平均法算出。它是根据历史资料求出每季度平均数占全期总平均数的比例，以表明各季销售水平比全期总销售水平高低的程度。其预测步骤为：第1步：求出历年各季的平均销售量。第2步：求出各季的季节指数，即当季的平均数占全年平均数总和的百分比。第3步：根据季节指数和已知某年某季的实际数预测该年其它各个季的数据。3．因果预测法因果预测法是利用原因和结果之间存在数学函数式的内在联系，建立相应的数学模型来进行预测。包括回归分析法和相关分析法等。1）回归分析法回归分析法就是根据“自变量”来分析“因变量”的变化方向和程度。在采用回归分析法进行预测时，预测对象和影响因素之间一定要存在因果关系，且样本数据量足够；预测对象和影响因素的样本数据之间存在某种统计规律，且能反映未来发展状态；样本数据的分布若存在着线性趋势，则可采用线性回归分析法进行预测。其计算公式如下：yabx式中：y：预测值；x：自变量；a、b：回归系数其中：iiybxan22()iiiiiinxyxybnxx这一方程与趋势预测中的一次（直线）方程相同，不同的地方是趋势预测中以x代表年份，而在回归分析法中则以x代表“自变量”。2）相关分析法相关分析法是分析市场商品供求变化诸因素中两个相关变量之间的因果关系。它主要是在定性分析的基础上，找出事物发展的内在联系，确定自变量与因变量之间的函数关系，然后用回归方程来进行预测。它与一元线性回归法不同的地方是，此处因变量的变动不一定决定于某个主要自变量，也可以是其他相关因素。其计算公式是：yabxiiybxaybxn22()iiiiiinxyxybnxx5．1摘要1．市场分析的目的。2．分析方法、主要假设条件和风险因素。3．建议——做/放弃/推迟/改进以后可以做。5、案例——某房地产项目的市场分析报告大纲5．2概述1．国家或整体社会经济状况和主要的增长领域（确认有吸引力的物业投资类型——可选择的投资方向，分析当前所处的经济周期或房地产周期中的位置）。2．地区经济概况（可与国家进行对比分析）。3．城市经济状况（与国家和地区相比城市的就业状况及趋势，本城市就业情况短期预测，确认和介绍当地主要产业、企业和产品）。4．市场环境与场地分析（市场区域的划分、土地面积、土地利用情况、场地描述，场地周围交通环境及可及性分析，场地周围土地利用情况和竞争情况）。作业：中海地产打算在松江新城靠近大学城地铁站附近的谷阳北路和广富林路开发小高层公寓房房地产项目。请你用所学的房地产投资分析相关理论，对项目开发的环境，项目市场状况，主要分析项目市场的供给状况、需求状况、市场交易状况和市场竞争状况，并对项目前景做比较合理的预测，并由此提出相应的建议。