第五章成本逼近法

1成本逼近法常熟理工学院第五章成本法概述新开发土地的成本法新建房地产的成本法旧房地产的成本法建筑物的折旧确定方法成本法应用2、理论依据：成本法概述（一）概念及理论依据：1、概念成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。又称为积算价格。估价时点的价格社会平均成本卖方：成本费用价值论买方：替代原理成本法成本法概述新开发土地的成本法新建房地产的成本法旧房地产的成本法建筑物的折旧确定方法成本法应用新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产既无收益又很少发生交易的房地产的估价房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中的估价（二）适用对象和条件：成本法概述成本法成本法概述新开发土地的成本法新建房地产的成本法旧房地产的成本法建筑物的折旧确定方法成本法应用土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润（三）房地产价格的构成：成本法概述成本法成本法概述新开发土地的成本法新建房地产的成本法旧房地产的成本法建筑物的折旧确定方法成本法应用搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；估算重新购建价格；估算折旧；利用相应的公式求取积算价格。（四）估价程序：成本法概述成本法成本法概述新开发土地的成本法新建房地产的成本法旧房地产的成本法建筑物的折旧确定方法成本法应用（一）最基本的公式估算价格=重新购建价格–建筑物折旧（二）适用于新开发土地的成本公式新开发土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+税费+开发利润新开发土地是指包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等开发的土地或城市旧城区待拆迁改造的土地开发为可以直接利用的城市建设用地新开发土地的成本法成本法成本法概述新开发土地的成本法新建房地产的成本法旧房地产的成本法建筑物的折旧确定方法成本法应用新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总费用+土地开发总费用+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润）÷(开发区用地总面积×可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素修正系数可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积÷开发区总面积×100%1．计算开发区全部土地的平均价格。2．计算开发区可转让土地的平均价格。3．计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、容积率等进行适当的增减修正。步骤新开发土地的成本法成本法成本法概述新开发土地的成本法新建房地产的成本法旧房地产的成本法建筑物的折旧确定方法成本法应用１、土地取得成本：土地使用权出让金、征地补偿安置费、房屋拆迁补偿费、土地取得税费等2、土地开发成本：基础设施建设费等3、管理费：办公费、差旅费、工资等4、投资利息：开发建设贷款利息5、销售税费：广告宣传、推广费，销售税金等6、开发利润：开发过程中正常平均利润新开发土地的成本法成本法成本法概述新开发土地的成本法新建房地产的成本法旧房地产的成本法建筑物的折旧确定方法成本法应用【例】某成片荒地面积2km2．取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的正常开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%(上述三项费用均需向银行贷款），销售税费和开发利润为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。试求该荒地开发完成后可转让熟地的成本价格为每平方米多少元？【解】由题意：设荒地开发完成后可转让熟地的总价为V，则：V=1.2+2.5+[1.2*（1+10%）3-1.2]+[2.5*（1+10%）1.5-2.5]+V（5.5%+9.5%）单价=V/（总面积*60%）新开发土地的成本法成本法成本法概述新开发土地的成本法新建房地产的成本法旧房地产的成本法建筑物的折旧确定方法成本法应用新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润基本公式新建房地产采用成本法估价时一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。新建房地产的成本法成本法成本法概述新开发土地的成本法新建房地产的成本法旧房地产的成本法建筑物的折旧确定方法成本法应用建筑物建造成本：勘察设计费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套建设费等[例]欲评估某新建房地产的价值，已知其建筑面积为25100m2，土地重新取得成本及开发成本为2500万，建造成本为1500元/m2，管理费用为建造成本为4%，销售费用为销售收入的3%，销售税费为销售收入的5.5%，开发利润为各项成本的15%，试评估该房地产在不考虑投资利息的情况下的重置价格。解：1、土地取得及开发成本=2500万元2、建筑物建造成本=25100*1500=3765万元3、管理费用=3765*4%=150.6万元4、投资利息=05、销售费用=3%V6、销售税费=5.5%V7、开发利润=（2500+3765+150.6+3%V+5.5%V)*15%=962.34+1.275%V则V=2500+3765+150.6+3%V+5.5%V+962.34+1.275%V求得V=8177.27万元新建房地产的成本法成本法成本法概述新开发土地的成本法新建房地产的成本法旧房地产的成本法建筑物的折旧确定方法成本法应用旧房地产价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧（一）基本公式旧房地产的成本法成本法成本法概述新开发土地的成本法新建房地产的成本法旧房地产的成本法建筑物的折旧确定方法成本法应用重置价格，指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。重建价格，指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。（二）重置价格和重建价格的基本含义一般重建价格大于重置价格旧房地产的成本法成本法成本法概述新开发土地的成本法新建房地产的成本法旧房地产的成本法建筑物的折旧确定方法成本法应用（三）重置价格的计算常用方法：1．单位比较法：单位面积法、单位体积法2．指数调整法：[例]已知某住宅楼工程于2007年5月竣工，结算时其建筑安装工程费为1500元/m2,至2008年5月建筑安装工程造价比2007年平均涨10%，该住宅楼建筑面积为25100m2，试评估该住宅楼于2008年的重置价格。解：2008年5月建筑安装工程单位建筑面积造价=1500*（1+10%）=1650元/m2则该住宅楼重置价格为1650*25100=4141.5万元旧房地产的成本法成本法成本法概述新开发土地的成本法新建房地产的成本法旧房地产的成本法建筑物的折旧确定方法成本法应用建筑物折旧是指建筑物从建造完成以后，随着时间的推移而发生价值减损的现象。房地产估价中折旧是指在估价时点待估建筑物相对于全新建筑物的价格差异，是对建筑物的一种减价修正。（一）建筑物折旧的概念和实质会计折旧是原始账面价值的分摊，估价的折旧是价值的减损修正建筑物折旧成本法成本法概述新开发土地的成本法新建房地产的成本法旧房地产的成本法建筑物的折旧确定方法成本法应用（一）建筑物折旧的概念和实质折旧的实质（类型）1.物质折旧：又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。如墙面裂纹、脱落，门窗变形等2.功能折旧：称无形损耗、精神磨损，是指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。如建筑式样过时，内部布局过时，设备陈旧落后等3.经济折旧：称外部性折旧，指建筑物本身以外的不利因素所造成的价值损失。如噪声污染、空气污染、交通拥挤等建筑物折旧成本法成本法概述新开发土地的成本法新建房地产的成本法旧房地产的成本法建筑物的折旧确定方法成本法应用（一）建筑物折旧的概念和实质【例】某旧住宅，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元。试求该旧住宅的折旧总额和现值。【解】由题意：该旧住宅的折旧总额=3+8+7=18（万元）该旧住宅的现值=重置价格-折旧=40-18=22（万元）建筑物折旧成本法成本法概述新开发土地的成本法新建房地产的成本法旧房地产的成本法建筑物的折旧确定方法成本法应用1.耐用年限法：把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。在估价中应用最多的是直线法（定额法）年折旧额D=(C-S)/N=C(1-R)/N建筑物现值：V=C-D×t=C-(C-S)*n/N=C[1-(1-R)*n/N]式中：V—建筑物的现值；D—年折旧额；C—建筑物的重新购建价格；S—预计的建筑物净残值，简称残值；N—建筑物的经济耐用年限，一般按建筑物的经济寿命计算；R—净残值率；t—建筑物的经过年数建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数（有效经过年数是建筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数。有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数）；建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命（经济寿命为建筑物建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。建筑物的经济寿命短于其自然寿命）；在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。（二）建筑物折旧的计算方法建筑物折旧成本法成本法概述新开发土地的成本法新建房地产的成本法旧房地产的成本法建筑物的折旧确定方法成本法应用房屋的耐用年限（经济寿命）及残值率结构用途钢筋混凝土结构砖混结构一等砖混结构二等砖木结构一等砖木结构二等砖木结构三等生产用房504040303030受腐蚀的生产用房353030202020非生产用房605050404040简易结构10各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构和简易结构为0、砖混结构2％、砖木结构一等6％、砖木结构二等4％、砖木结构三等3％。1、耐用年限2、残值率建筑物折旧成本法成本法概述新开发土地的成本法新建房地产的成本法旧房地产的成本法建筑物的折旧确定方法成本法应用（二）建筑物折旧的计算方法1、年限法：【例】某建筑物的建筑面积100m2，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格500元／m2，经济寿命30年，残值率5％，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估计其现值。【解】已知：C=500×100=50000（元）R=5％；N=30年；n=10年则：年折旧额D=C(1-R)/N=[50000×(1-5%)]/30=1583元折旧总额D=1583×10=15830元建筑物现值V=50000–15830=34170元建筑物折旧成本法成本法概述新开发土地的成本法新建房地产的成本法旧房地产的成本法建筑物的折旧确定方法成本法应用2．实际观察法：主观性较强，受人为因素影响3．成新折扣法：根据建筑物的建成年代、新旧程度等确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值的方法计算公式：V=C*q(其中q为建筑物的成新率%）【例】某建筑物的建筑面积100m2，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格500元／m2，经济寿命30年，残值率5％，求其成新率。解：q=[1-(1-R)(n/N)]=[1-(1-5%)*10/30]=68.33%用耐用年限法计算成新率时，q=[1-(1-R)(n/N)]折旧率d+成新率q=1建筑物折旧成本法成本法概述新开发土地的成本法新建房地产的成本法旧房地产的成本法建筑物的折旧确定方法成本法应用房屋完损等级及成新率评定房屋完损等级，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据，房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。依据：房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分。等级：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房