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《测绘管理与法规》课程期末论文姓名：学号：专业：测绘工程学院：地理科学学院房产测绘摘要：随着城市化进程的不断加快，城市规模的不断扩大，同时大量的农业人口进入城市就业、生活，大量的农业用地也随着城市扩张，转变为城市建设用地。房产行业也得到了飞速的发展，房产测绘作为房地产行业的一个分支，房产测绘也是很好的机遇期。而房产测绘也是一项政策性很强的法定测绘工作，其成果质量关系到房屋权利人的切身利益。目前，房产测绘工作中存在较多的问题，有些问题已经成为消费者的投诉热点。关键字：房产测绘成果质量规章制度一、房产测绘的定义按照测量学分类，房地产测绘是一项专业性测绘，它分为房产测绘和地籍测绘。房产测绘是指运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋土地及其房地产的自然状况、位置、数量、质量以及利用状况，具体可分为房产基础测绘和房产项目测绘。房产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，进行房产权属管理和实施房地产建设管理需要测绘房产分幅平面图。房产项目测绘是指房屋权属登记时对房屋面积测算进行的分丘、分层、分户平面图及相关的房产调查数据等所形成的成果成图产品被房产行政主管部门确认后在法律上得到认可。二、房产测绘的特点和作用房产测绘是一项专业测绘，与其普通的测绘有较大的差异，房产测绘成果产品多样，其成果一经房地产主管机关确认，便具有法律效力。它是产权确认、处理产权纠纷的依据。房产测绘单位受政府或房屋权利、相关当事人的委托从事房产测绘活动，是随着我国房产业的发展而兴盛起来的。因为它主要是为房产的各种管理服务的，房产测绘成果的作用归纳起来主要有以下几个方面。1、法律方面的作用。房产测绘的成果既是处理各种产权纠纷，恢复产权关系、确定产权的法律基础资料，也是房产各种管理的各种依据。2、财政税收经济功能。房产测绘的成果是经行房价评估、房产契税的征收、房产租赁活动，交易活动的主要依据，也算是进行房产抵押贷款，房产保险服务不可缺少的依据。3、社会服务、决策参谋功能。房产测绘调查后的成果，经过统计整理之后，可以派生出很多不可多得的资料，这些资料会给城市的整体建设布局、房屋制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策的依据。也为城镇测绘、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供资料和有关信息。它的服务具有广泛性。三、房产测绘的成果质量的重要性及加强测绘管理工作在这个建设飞速发展，寸土寸金的现实状况下，由于涉及到千家万户的切身利益，房产测绘必然会随着测绘活动的深入而引发越来越多的房产测绘纠纷。如何最大限度的减少测绘单位的风险，尽量避免由于房屋面积测绘失实引起的纠纷甚至诉讼，已成为整个房产测绘行业面临的最大挑战。而解决问题的关键就是大力提高房产测绘成果质量，加强测绘成果质量管理。加强房产测绘的管理工作：当前,全国各地的房产管理部门按照《房产测绘管理办法》的规定已基本完成了与其下属房产测绘机构的脱钩,实现了测管分离。但脱钩改制后,有些城市房产管理部门对房产面积测量成果的审核、监督力度不够,引发了“房产登记机关所颁发的房屋所有权证产权面积不实”的现象,房屋所有权人的合法权益因此受到侵害,产生了很多矛盾和纠纷。因此,对房产管理部门来说,尽快建立健全房产测绘成果监督管理机制是当务之急。一、严格资质管理1.对测绘机构进行资质审查。房产登记机关的测绘管理部门要对当事人(产权人)提交的房产测绘成果是否是由已取得《房产测绘资格证书》的测绘机构所提供进行严格的资质审查。没有取得《房产测绘资格证书》的测绘机构所出具的测绘成果不得用于房屋权属登记。2.对测绘机构从业人员进行资质审查和培训。房产测绘是一项技术性和专业性要求较高的工作,为保证房产测绘成果质量,房产登记机关的测绘管理部门要对有资质的房产测绘机构从业人员进行资质审查和系统培训,充分了解从业人员的资格、学历、知识结构和考评情况,全面提升从业人员的技术水平,并定期进行专业房,才能持证上岗产知识的培训。培训合格颁发上岗证后从事房产测绘工作。二、完善规章制度为保证城市房屋权属登记管理工作的顺利进行,登记机关的房产测绘管理部门应进一步加强和完善以下几项工作：1．负责城市房屋的编号工作,确保城市规划区内房产区号房产分区号-丘号-幢号-户室号的唯一性。2.负责房产测绘成果质量的审查、备案。3.根据国标《房产测量规范》的要求,结合当地实际情况制定操作性强的《房产测绘管理办法》、《房产测绘成果质量管理规定》、《房产测绘成果检查、验收管理办法》、《房产测绘技术规定》、《房产测绘实施细则》等规范细则。4.建立房产测绘成果质量保证金制度。设立测绘成果保证金账户,每份房产测绘成果备案时,必须缴纳一定数量的质量保证金,以确保测绘机构出具的测绘成果准确无误,保护产权人的切身利益。5.建立房产测绘企业和房产测绘人员诚信档案,定期通过网络、媒体等形式向社会公布,接受群众监督。6.引入投诉机制,对测绘企业和开发商进行社会监督,对投诉过多的测绘企业给予降级或罚款处分。三、明确管理职责1.登记机关的房产测绘管理部门除了要对房产测绘成果进行形式审查,必要时还可进行实质性审查。也就是要对施测单位测绘成果的适用性、界址点准确性以及成果的文本格式、图式、房屋现状、权界、面积测算依据、方法等进行审核。2.对房产测绘项目成果实行汇交备案制度,测绘单位的测绘项目完成后,其成果要提交房产测绘管理部门审核验收后登记备案,并加盖“测绘成果备案专用章”后方可用于房屋产权登记发证。四、规范成果档案登记机关测管部门要求测绘单位必须提交完整的测绘成果资料,由测管部门建立房产测绘成果档案。房产测绘成果档案中的材料应该比产权档案中的房屋状,以满足相关人员的查阅、核实,同况资料更具体、全面时为房屋的变动、拆迁、产权转移等提供重要依据。房产测绘成果档案应包括以下内容:房产测绘成果报告;现场勘丈笔录及测量草图;协议、证明材料、楼盘表、房产簿册;房屋分幢平面图、房屋分层平面图、房屋分户平面图;共有建筑面积分摊说明书、房产数据计算书。五、实现以图管证在传统的房产管理中,房屋的坐落一般都以城市的街巷名来定义,而街巷名有模糊、易变、不精确的特点,很难从根本上杜绝重复发证现象的发生。通过房产测绘管理引入GIS,将办证的房屋与房产分布图紧密关联,根据图形信息及图形自身体现房屋的空间位置。这样,不论原址上的房主如何改变,一经登记就能明显反映房屋现状及其与毗邻房屋的相对关系,我们可以利用图上的精确坐标来定义房产坐落地,快速找到该房屋的测绘六、有效解决房屋面积纠纷问题房屋建筑造型的多样化,及随处可见的集商业、娱乐、办公、住宅等多用途为一体的多功能综合楼的出现,使房产测绘的实际操作越来越繁琐复杂,技术难度也越,甚至有可能出现同一幢房屋由不同的测绘机构来越大或测绘人员测算的复杂现象,从而因不同的测绘成果而引起争议,因此,要做到公平、公正、合法分摊共有建筑面积,建议:1.房产登记管理部门应尽快成立城市房产测绘疑难问题处理委员会,其成员可由从事房产测绘的资深专家、工程师、助理工程师、工作在一线的房产测绘技术骨干人员组成,对有疑问或有纠纷的房产测绘面积进行核对和管理,专门解决测绘工作中遇到的技术难题,为群众排忧解难。2.房产登记机关可要求开发商对预售的房屋进行预测绘,建立商品房预售面积公示制度,购房人按预测绘,以有效减少房屋面积纠纷问题。面积鉴定购房合同房产测绘引起购房纠纷的原因与对策随着房地产交易量的大幅上升，购房纠纷案件也频繁发生，时常成为百姓关注的热点和焦点，成为影响社会和谐稳定的因素之一，因此也成了党和政府高度关注的民生问题。在众多的购房纠纷中，由于测绘因素所引起的纠纷也呈现增长趋势，成为房地产纠纷案件的诱因之一。为此，在房地产交易日益频繁且购房纠纷日益增多。四、测绘引起购房纠纷的原因分析测绘工作是一项非常特殊的工作，专业性强，技术要求高，一般情况下，无论如何下工夫，都会存在房屋的预测面积和实测面积出现差异的情况，而这种不一致正是出现购房纠纷的主要原因。我们知道，在房屋的销售过程中，销售方一般都是按照预测面积与购房者签订商品房买卖合同的在同等单价的前提下，房屋预测面积直接影响着购房者的商品房总价款，而税务部门在征收该商品房契税的时候则是按商品房的总价款去征收，加之不是所有的开发销售商都会按照《商品房销售管理办法》和《商品房销售合同》中规定的条款处理购房款的补和退，因此，当实测面积小于预测面积的时候，对于房屋在建工程抵押面积以及房屋产权面积的登记，都会遇到很多的麻烦和纠纷。因此，如何尽量达到预测面积与实测面积的最大一致性，就显得相当重要。导致预测面积与实测面积不相符的原因有很多，归纳起来主要有以下几个方面：1、房产测绘队伍素质不高房产测绘是房屋产权产籍管理的基础工作，因此，房产测绘人员既要具备应有的专业知识，又要掌握相应的房产测绘技术。当前社会，一部分房产测绘队伍的人员专业素质参差不齐，总体情况较差。首先，某些测绘队伍是由一名房产测绘工程师领导，再由建筑类专业的毕业生或者是从其他单位调动来的非专业人员组成的，这样组成的测绘人员由于没有得到正规系统的房产测绘培训，在实际工作中就不能正确运用相关的测绘规范来准确完成测绘任务。其次，目前的测绘人员都是一边工作，一边自学，普遍缺乏系统性的测绘理论知识培训直接导致测绘人员知识理论水平落后、知识结构比较单一，跟不上房产测绘的需求。最后，一部分从业人员工作责任心不够强，在平时不认真钻研相关规范标准在具体工作中又马虎大意，从而造成测绘面积与实际面积截然不同，为引起购房纠纷埋下“祸根”。2、建设单位擅自改变图纸个别建设单位为了谋取更大的利润，往往通过减少公共面积增加容积率的办法，对原来的施工设计图纸擅自进行改变，并按最新的施工设计图纸进行施工导致施工前后图纸不一致、数据发生差异。3、施工单位出现施工误差当今，建设施工单位的施工人员大多数是以农民工为主，这些施工人员大多数没有受过专业的培训，没有扎实的施工工底，工作责任心不够，未严格按照具体规程操作。在具体的施工过程中，容易在放线等关键环节中出现疏漏或失误，形成施工误差，导致施工实体与设计图纸不符，最终导致数据采集不准确，从而引发开发商与购房者的购房纠纷。4、工程监理的失位目前大多数的工程监理都存在着“监理工作，只要保证工程质量不出问题就可以了”的错误思想，忽略了对施工设计图纸以及施工过程中放线的准确性的监督与跟踪管理，思想上不够重视，监理工作普遍存在形式到位、实际失位的现象，从而导致数据不准确不能及时发现，成为导致购房纠纷的又一诱因。5、仪器设备方面的原因不可否认的是，当前不少房产测绘单位，特别是地方基层的房产测绘单位普遍存在管理不到位、仪器设备落后和软件的不规范等现象，从而造成在测绘过程中经常发生测量数据精度出现偏差；绘图、测算出现错误，最终导致测绘成果不合格。综合上述的几个方面来看，当前，房产测绘队伍素质不高是测绘方面引起购房纠纷的主因之一。五、为避免由于测绘所引起的房产纠纷更好地维护广大消费者的合法权益，应抓好以下几方面：1、加强测绘工作的管理房产测绘管理工作包括方方面面，管理是“总”，具体的测绘工作是“分”。只要把这个“总”抓好了，将管理工作科学化、规范化制度化，把工作责任落实到岗、到人，那么这个“分”也会跟着走上常规化、轨道化，由测绘工作引起的购房纠纷将会大大减少，甚至可以基本消除加强测绘队伍的建设各个测绘单位要采取“请专家进来”、“入机构培训”、“走出去学习”等多种形式，不断加强对测绘队伍的思想教育和系统性专业理论培训力度，加强测绘机构间的交流和学习，打造一支素质过硬、业务过关、作风扎实的专业人才队伍，不断提高房地产测绘行业从业人员的综合素质，提高测绘水平，避免测绘误差的出现。2、做好预测告知为避免预测房屋建筑面积结果与房屋竣工后实测的建筑面积不相符的情况，测绘部门必须告知实施预测房屋建筑面积结果在通知书上注明所预测的房屋建筑面积是依据何时的图纸进行预测的数据，说明非实测建筑面积告知进行实测的时限。这样，消费者可依据测绘部门核发的预测