第六章成本法估价

12019/9/13第三章成本法估价第一节成本法的概念第二节新开发土地的成本法估价第三节新建房地产成本法估价第四节旧房地产成本法估价第五节成本法运用2019/9/132第一节成本法的概念一、成本法的概念求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。原价法、合同法、加法、承包商法。二、成本法的理论依据卖方：生产费用价值论买方：替代原理2019/9/133三、成本法适用范围1.无交易、无收益的房地产估价2.特殊目的的房地产估价3.特殊建造的房地产4.狭小市场上的房地产5.市场比较法中的修正计算2019/9/134第二节新开发土地的成本法估价一、计算公式新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益2019/9/135二、新开发土地的价格构成（一）取得待开发土地的成本1.土地使用权出让金2.征地和房屋拆迁安置补偿费3.有关土地取得的手续费及税金（二）土地开发成本（三）管理费用：前二者之和的百分比（3%—5%）（四）投资利息：前三者的利息额I=P[（1+i）n—1]2019/9/136利息的计算土地取得费一般是一次性付清，计息期从支付时间到开发完成时间。土地开发费的计息：1.开发费用在整个开发期内均匀投入：为了计算方便，看成是将全部投资集中在开发期的中间时点一次性投入。例如：总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款利率为8%，则利息为：I=550[（1+8%）0.5—1]=21.58万元2019/9/1372.开发费用在开发期内分期投入。例如：总投资600万元，开发期3年，第一年年初投入50%，第二年均匀投入30%，第三年均匀投入20%，同期银行贷款利率为8%。则总投资的利息为I=600×50%×[（1+8%）3—1]+600×30%[（1+8%）1.5—1]+600×20%×[（1+8%）0.5—1]=104.65万元。2019/9/138（五）销售税费：售价的一定比例销售费用（广告宣传、销售代理费等）销售税金及附加（营业税、城市维护建设税、教育税附加等）其它应由卖方负担的交易手续费等2019/9/139（六）开发利润：正常条件下开发商所能获得的平均利润，需事先估算。前三者之和乘以投资利润率。直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值2019/9/1310（七）土地增值收益用除了销售税费之外的其余五项乘以增值收益率2019/9/1311现金流量图期末惯例法：将发生在计息周期期间的现金流看成是在周期末发生。现金流量图：反映项目在计算期内流入和流出的现金活动的简化图示。0123452019/9/1312某土地、安置、拆迁及青苗补助费等为每亩10万元，征地中发生的其他费用平均每亩3万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用等费用在开发初期投入，土地开发费用第一年均匀投入30%，其余在第二年均匀投入。年贷款利率为6%，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地费及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益率为10%。评估一下土地的价格。2019/9/1313土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+投资利息C+开发利润D+税费E+土地增值收益FA=100000/666.67=150元/平米B=250000000/1000000=250元/平米C=A[（1+3%）4—1]+B×30%[（1+3%）3—1]+B×70%×[（1+3%）1—1]=31.0元/平米D=（A+B）×10%=40元/平米E=V×6.5%=0.065VF=（A+B+C+D）×10%=47.元/平米代入公式：V=150.0+250+31.0+40+0.065V+47.1求得V=554.1元/平米2019/9/1314三、新开发区宗地价格评估新开发区土地平均单价=新开发区土地总价/可转让土地面积2019/9/1315第三节新建房地产的成本法估价一、公式新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润2019/9/1316二、新建房地产的价格构成（一）土地取得成本（二）开发成本1.土地开发成本2.勘察设计费用规划设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的1-3%，水文地质勘探所需的费用根据所需工作量结合收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。3.建筑物建造成本（又称建设工程造价，包括建筑安装工程费、公共配套设施费、基础设施建设费）（三）管理费用（经济适用2%）（四）投资利息（五）销售税费（六）开发利润（经济适用房3%）2019/9/1317建设工程造价的种类投资估算：在编制项目建议书和可行性研究阶段，按照规定的投资估算指标、类似建设工程造价资料或有关参数，估算出的建设项目投资额。概算造价：它是在初步设计阶段，根据设计意图，通过编制工程概算文件，预先测算和确定的工程造价。预算造价：它是在施工图纸设计阶段，根据施工图纸，通过编制预算文件，预先测算和确定的工程造价。合同价：在工程招投标阶段，通过签订总承包合同、建筑安装工程承包合同、设备和材料采购合同以及技术咨询服务合同，确定的工程造价。结算价：在合同实施阶段，在工程结算时按合同调价范围和调价方法，对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等进行调整后，计算和确定的工程造价。实际造价：在竣工结算阶段，通过为建设项目编制竣工决算，最终确定的实际工程造价。2019/9/1318某新建房地产，土地面积20000平米，建筑面积50000平米。现时土地重新取得价格为3000元/平米。建筑物建造的建安成本为1800元/平米，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。解：2019/9/1319房地产价格V=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润FA+B+C+D=3000×20000×（1+6%）2.25+1800×50000×（1+3%）×[40%×（1+6%）1.5+60%×（1+6%）0.5]=16613.63万元E+F=V总（7%+20%）=0.27VV总=16613.63+0.27VV总=22758.40万元V单=V总/建筑面积=22758.40/50000=4552元/平米2019/9/1320第四节旧房地产的成本法估价一、计算公式旧房地价格=房地重新购建价格—建筑物折旧2019/9/1321二、重新构建价格（一）概念：假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的股价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润之和。2019/9/1322（二）分类1.重置价格：重置成本，重新建造与估价对象具有同等效用的新建筑物的正常价格。适用对象：一般建筑物；因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建材、设备或建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物。2.重建价格：重建成本，重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。适用对象：有特殊保护价值的建筑物；但有特殊价值的文物古迹的整体估价不能用。2019/9/1323（三）求取：1.土地可用市场比较法、收益还原法、基准地价修正法等，也可采用成本法估价其重新开发成本。2019/9/13242.建筑物：一般是通过工程造价估算的方法（1）单位比较法：根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价或单位体积造价并加以适当的调整来估算建筑物价格的方法。优点：简单、迅速；缺点：比较粗略。（2）分部分项法：以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算重新购建价格。（3）工料测量法：先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后再根据同类物料的费用标准，将各项费用相加得到建筑物重新购建成本。比较详实，但费时费力。主要用于有特殊价值的建筑物的估价。（4）指数调整法：类似于市场比较法中的交易日期修正。2019/9/1325某建筑物于1999年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/平米，此后的建筑物建造成本的变动状况为：99年内平均每月比上月递减1%；2000年与2001年基本保持不变；2002年与2003年内平均每月比上月递增0.5%；2004年内平均每月比上月递增2%。试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本。建筑物重新建造成本=880*（1-1%）5*（1+0.5%）24*（1+2%）7=1083.54元/平米2019/9/1326三、建筑物折旧（一）概念由于各种原因所造成的建筑物价值的损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格之间的差额。（二）建筑物的折旧因素1.物质折旧：物质实体方面的磨损2.功能折旧：由于消费观念更新、规划设计更新、技术进步等原因引起的。3.经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失。2019/9/1327（三）求取方法：1.直线折旧法：定额法：在房地产的耐用年限期间，每年的折旧额相等。每年折旧额的计算公式：设R为残值率，则折旧率d为每年的折旧额与重新购建价格的比率，则已经使用t年的建筑物的折旧总额为则建筑物的现值为或NLCDiNR-1CDiNR1CDdtNR)C(1Xtt)NR11(CX-CVtBdt)-C(1VB例题课本106页例6-12019/9/1328结构等级等级标准耐用年限残值率钢结构全部或承重部分为钢结构生产70，受腐蚀生产50，非生产800钢混结构全部或承重部分为钢混结构，含框架大板与框架轻板结构等。生产50，受腐蚀生产35，非生产600砖混一等部分钢混，砖墙承重，外墙砖砌并水泥涂料粉刷，有阳台，内部设备齐全生产40，受腐蚀生产30，非生产502%砖混二等部分钢混，砖墙承重，清水外墙，无阳台，内部设备不全生产40，受腐蚀生产30，非生产502%砖木一等材料上等的砖木（石料）结构，有外装修，内部设备完善的高级房屋。生产30，受腐蚀生产20，非生产406%砖木二等结构正规，材料较好，没有外装修，室内有上下水设备的普通砖木结构生产30，受腐蚀生产20，非生产404%砖木三等结构简单，材料较差，室内无上下水等设计，较低级的砖木结构房屋。生产30，受腐蚀生产20，非生产403%简易结构简易楼、平房、木板房、砖坯、土草房等。均为10年02019/9/13292.余额递减法：定率法，每年的折旧率相等。所以年折旧额是递减的，是一种加速折旧方法。设折旧率为d，则第i年的折旧额为第i年的折旧总额为第i年末的残余价值为当i=N时，即到建筑物的耐用年限终了时，残余价值就是建筑物的残值，有：L=C（1—d）N由此得到：例题课本108页例6-2dd1CD1ii]dd1-C[1Xiiiid1CLNNR1CL1d2019/9/13303.成新折扣法根据建筑物的建成年代、实际完损程度等确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，但比较粗略。4.实际观察法估价人员亲临现场，直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。2019/9/1331（四）求取折旧的注意事项1.注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别2.使用经济耐用年限与有效经过年数3.土地使用年限建筑物经济寿命的影响4.注意分类折旧2019/9/1332例如：某建筑物的重置价格为300万元，经济寿命为50年，已使用15年。其中门窗等损坏的修复费用为5万元；装修的重