关于湘潭金世纪物业发展有限公司物业服务合同纠纷答辩状

第1页共8页关于湘潭金世纪物业发展有限公司物业服务合同纠纷答辩状被告XXX，男，汉族，身份证：430XXXXXXXXXXXXX答辩人XXX，男，汉族，身份证：430XXXXXXXXXXXXX地址长沙望城区金（米）地亚家园XX栋XXXX电话尊敬的审判长：起诉状所述“原告一直作为该小区的物业服务公司，按照合同约定为被告提供物业管理服务，但被告一直未按约缴纳物业服务费。此后，经原告多次书面催缴，被告仍拒绝缴纳。”，这与事实不符，答辩人不同意这样的说法，事实是这样的：一、原告没有履行合同规定的义务，提供的物业管理服务存在重大瑕疵，严重违约在先。由于物业服务合同属于双务合同，业主依合同法的规定，可以拒绝缴纳物业费，依法对物业服务企业进行抗辩1、《物业合同》第二条“二、管理要求（一）房屋、设施、设备的维护、管理”中要求原告履行“对房屋建筑本体及其共用设施和各类设备使用、维修、养护和管理，确保其正常运行……对小区范围内属物业管理范围的市政共用设施及配套服务设施进行科学有效的维修、养护和管理，确保其正常使用和完好……须有一支全天候的维修队伍、及时处理各类小修、急修工作、方便业主和使用人”。原告不顾业主的多次投诉，长期没有履行小区共用设施和各类设备的维护、养护和管理的基本义务。大量的设施和设备因缺乏有效的管理和维护，残损严重不能正常使用，业主日常生活受到严重影响。【事实一】：小区道路公共照明设施有大量损毁至今未能修复，小区中心绿地多处地灯损毁露出锋利的刃片，业主多次反应未能修复。（详见证据集附件二5~15页）第2页共8页【事实二】：其他基础设施，如设备机房、供电设备、公共下水管等维护管理工作也严重失职，毫无责任心。如2018年11月，13栋202业主因原告管理失职，1楼公共下水管堵塞反灌至家中出现大水灾，直接经济损失近2万元，事后物业主管宁恺军当众表示物业无任何过错，概不负责，而原告公司的员工食堂和宿舍就在本栋的13和14楼。（详见证据集附件二16~27页）【事实三】：对于业主的报修和投诉，原告是能推就推，能忽悠就忽悠，广大业主对此早已是怨声载道。（详见证据集附件二28~37页）【事实四】：在原告管理散漫和不作为的情况下，小区违建现象十分猖獗，多达数十处，大量园林、草地、公用区域被破坏和侵占。如某商家直接将16栋三层楼板打穿准备架设电梯，此事已被媒体曝光，记者采访当天，原告才跑去贴物业告示条；有某商家公然在二楼天台建起近200平米的房屋，原告对此视而不见；有某商家将车库直接改成仓库存放危化品的；车库很多公共区域被围住上门变成办公用房的。（详见证据集附件六2~23页）2、《物业合同》第二条“二、管理要求（二）安全和消防管理”中要求原告履行“1、建立完善的小区安全防范制度，确保小区安全和正常的生活秩序。2、物业实行全日制值班、执勤、巡逻等各项有效的防范措施。3、设置固定的值班岗亭和报警电话，主出入口实行业主刷卡和外来员登记管理制度。4、巡逻人员文明执勤，有统一的秩序维护同制服和规定的防范装备。5、高度重视消防工作，保证消防设备处于良好待用状态，并培训一支业余消防队伍，一遇到火情可立即作出反应。提高业主和使用人的防火和自救意识。”原告长期没履行合同中关于安全和消防管理的义务。门禁、监控、消防等重要设施和设备长期缺乏有效的管理与维护，多数不能正常使用，形同虚设，小区存在严重的安全隐患。【事实五】：小区安保已整体外包，保安人员配备不足，且部分人员素质低，对待业主态度恶劣，多次辱骂、恐吓和殴打小区业主（东方红和黄金园派出所有备案可查）。如2018年12月，11栋业主维权遭到保安殴打被攥住头发拖行数米远，在航天医院诊断肋骨骨折。2019年1月27日晚上11点21栋女业主回家，被锁在门外呼叫保安室5次未能得到回应，情绪激动失态，后遭到保安恶意辱骂。第3页共8页【事实六】：各栋各层楼道内的消防设施设备有80%以上残损不堪或是过期，封条完好可用的不到10%。小区曾几次发生火灾，业主发现楼道的消防设备完全不能用。（详见证据集附件三38~51页）【事实七】：小区监控设备形同虚设，过半设备长年失修无法使用，2018年内小区发生多期偷盗事件，因为设备长年失修，保安无法调取监控记录。如13栋202（龙启妹）家里防盗门被撬，电动车停在车库被盗。11栋703（李兴红）自行车被盗。15栋1008（康春斌）电动车停在车库电瓶被盗。找原告去理论，原告老板宁伟当众表示，小区安保已外包，财产安全概不负责。2019年2月18日，小区有7位业主的车辆（停放在车库和外坪）被人故意刮伤，保安查不到一台车的监控。（详见证据集附件三52~56页）【事实八】：2018年5月18日，原告发布通知称13-21栋门禁设备已调试好，要正式启用，但结果是至今未能正常运行，原告发布启用门禁系统的虚假通知是为了扣压业主的门禁卡来威逼业主缴纳物业费，这种行为非常可耻，严重侵犯业主的合法权益。（详见证据集附件四57~73页）3、《物业合同》“第二条二、管理要求（二）公共区域的清洁卫生管理”中要求原告履行“保洁措施行之有效，规章制度健全完善，并能认真落实执行。……区内各道路、场所、楼梯要常打扫，常清洗，垃圾要定时清运，不留死角，确保环境清洁卫生。……区内排污管道定期检查疏通，确保排污畅通。”原告长期未能严格履行合同中关于公共区域的清洁卫生管理义务。公共区域垃圾箱几天不做清理，堆满成地，恶气难闻；电梯间内脏乱不堪；垃圾站更是堆积成山，不敢目视，业主多次强烈投诉，业委会也曾发过整改督促函给原告，至今也无明显改进。（详见证据集附件五74~82页）4、《物业合同》“第二条二、管理要求（四）园林绿化景观的养护管理”中要求原告履行“加强公用绿地、花木、建筑小品、景观水池水塘的养护和管理、做到花草树木无破坏，无病虫害，修剪及时，长势良好，水质清澈。”原告长期未履行合同中关于园林绿化景观的养护管理义务。大量公共绿化被恣意破坏，非法侵占，树木花草也因长期缺乏修剪和养护，长势颓废，杂草丛生。原告用非常简陋的木第4页共8页板和钢丝圈禁草地，十分粗糙且存在严重的安全隐患，有业主小孩子曾被木栏钢丝刮伤。（详见证据集附件五83~91页）5、《物业合同》第二条“二、管理要求（六）接受业主监督”中要求原告履行“定期向业主公开服务内容、工作规划、设施设备运行情况及收费标准、物管费收支情况等，自觉接受业主监督。”三年来，原告一直拒绝业主的投诉和监督，从未看到过原告有向业主公示物管费收支情况，而是拒绝上交小区公共收益，伪造业主签名非法套取维修基金。（详见证据集附件七24~28页）6、《物业合同》第二条“二、管理要求（八）处理好物业内部人际关系”中要求原告履行“物业管理公司可通过开展联谊活动，让业主和其它住户有机会交流，加深理解，减少纠纷和争执的发生。”三年来，从未看见原告在小区里开展过什么联谊活动，重要节庆日，如元宵、端午、中秋和春节等从未慰问和祝福小区的业主。7、《物业合同》第二条二、管理要求（九）建立严格规范的应急机制体系，及时应对突发的传染性疾病、火灾、治安等事件。从未感觉有这方面的管理和服务，小区里倒是偷盗事件和火灾频发。8、某愤怒业主的《致广大业主书》真实地反映了小区长期以来物业服务的现状，2018年5月17日，某愤怒业主在业主微信群中发表了一篇《致广大业主书》立即在群里引起了强烈地共鸣，揭开了小区筹备成立业主委员会进行物业维权的序章。书中写到“门禁虚设，随意进出。安保岗亭，堆积杂物。绿化地带，随意破坏。公共区域，任意侵占。停水停电，家常便饭。盗贼猖獗，业主自受，物业经理，雇凶打人。物业主管，态度恶劣。物业管家，一大忽悠。物业客服，撞钟和尚。物业保安，车岗收费。限制购水，威逼利诱。冒充律师，恐吓交费。楼栋灯坏，维修艰难。维修基金，非法套取……”，（详见证据集附件一2~4页）第5页共8页9、《物业合同》第三条物理管理期限，委托管理期限自2017年9月1日起至业主委会员成立或甲方提出合同终止止。2018年7月1日金（米）地亚家园业主委会员正式成立，物业管理期限终止。因为原告公司领导和部分员工素质低下、服务态度恶劣、行为野蛮、提供的服务存在重大瑕疵，小区广大业主反馈不同意继签合同，至今为止业主委会员都拒绝与原告继签新的物业合同。被告认为2018年7月1日至2018年12月31日的物业服务费，原告没有合同和法律上的收费依据，请求驳回。10、起诉状中关于“经原告多次书面催缴，被告仍拒绝缴纳”。原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与原告之间矛盾尖锐。对于拒缴物业费的业主也未从进行入户或电话调查，到底是什么原因不缴物业费，以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费。原告没有从服务的角度去解决问题，出现大量业主拒缴物业费的情况后，首先想到的不是自我反省，提升服务品质，而是挖空心思采用各种非法手段去威逼业主缴纳物业费，如扣压业主的产权证、没收装修压金、扣压门禁卡，最后把法律当作恐吓业主的工具，强迫业主就范（很多业主收到律师函或法院传票后是敢怒不敢言，迫于压力不得不去缴纳物业费）。原告的这种做法十分可耻，不是在解决问题而是在进一步激化矛盾。二、204份《物业服务满意度调查问卷》可以证明原告自2015年以来提供的物业管理服务存在重大瑕疵，其中有90%的业主对原告提供的物业管理服务表示不满意，要求解聘原告2018年年底，B9栋至B21栋组织了一次对原告提供的物业管理服务满意度的调查问卷活动，一共收集到204户业主的问卷填表。对204份调查问卷进行统计，其中有90%以上的业主对原告提供的“环境管理服务、维修管理服务、安保管理服务、信息传递、投诉及建议服务、违章建筑管理、小区文娱活动组织、公共收益管理、交房时整改协调”等表示不满意，并一致认为原告公司领导及部分员工素质低下、服务态度差、不听取业主的意见、提供的服务不到位、安保服务差、该管的不管及资金使用不透明。第6页共8页表-1问卷调查覆盖范围统计（B9栋至B21栋）序号楼栋号参与调查户数（户）备注1B9栋82B10栋73B11栋134B12栋35B13栋256B14栋87B15栋448B16栋279B17栋910B18栋1111B19栋1412B20栋1513B21栋1514其他516合计204表-2对原告整体服务满意度调查统计调查项目调查结果占比(%)未填写非常满意基本满意不满意非常不满意对金世纪物业公司的整体服务是否满意136.37%20.98%62.94%6230.39%12159.31%表-3要求解聘原告的调查统计调查项目调查结果占比(%)未填写不解聘解聘物业合同已经到期，是否赞成续签合同146.86%31.47%18791.67%第7页共8页表-4原告公司物业管理服务满意度调查问卷统计表序号调查项目调查结果占比(%)未填写非常满意基本满意不满意非常不满意对金世纪物业公司的整体服务是否满意6.37%0.98%2.94%30.39%59.31%一、环境管理服务1）物业保洁服务人员的工作态度0.00%1.96%30.39%33.33%28.92%2）小区道路、楼内的卫生状况0.00%0.98%14.71%43.63%35.29%3）电梯轿厢内卫生0.00%0.00%13.24%42.16%39.22%4）公共区域绿化养护0.49%0.98%16.18%33.82%43.14%5）公共区域蚊蝇、老鼠消灭0.49%0.49%18.14%35.29%40.20%6）垃圾桶和垃圾站日常垃圾处理0.98%0.49%12.25%27.45%53.43%二、维修管理服务1）物业维修服务人员维修的及时率0.00%0.49%6.37%33.33%54.41%2）对报修房屋质量问题的处理0.98%0.00%9.31%25.49%58.82%3）室外公共设施维护0.49%0.00%7.35%32.35%54.41%4）供水/供电等共用设施运行维护0.49%0.00%16.18%30.39%47.55%5）电梯/楼梯间等公共部位维护0.98%0.00%7.35%34.31%51.96%6）区