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武汉市房地产市场调查报告目录一、武汉市概况二、武汉市房地产市场概述三、武汉与南昌两地房地产市场比较四、武汉市房价低迷原因分析五、武汉市房地产推动因素六、盘龙城市开发区房地产开发简介七、我司项目地块分析八、附：武汉部分楼盘调查表一、武汉市概况武汉市是湖北省省会，中国长江流域重要的中心城市，华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。武汉市武昌为教育文化、高新技术区，汉口为商业区，汉阳为工业区。武汉市现辖13个行政区，面积8467平方公里，人口740万人，流动人口400余万。2002年国民生产总值1493亿元2002年武汉市GDP达1493.1亿元，人均近2000美元，人均可支配收人7815元。2004年一季度武汉市经济增幅创近三年最高水平。一季度全市完成国内生产总值350.84亿元，增长12.1%，同比提高0.1个百分点，增幅为近三年最高水平，完成全年计划的21%，同比提高0.4个百分点。一季度全市财政收入增长17%，为年计划的24%；固定资产投资增长12.8%；社会消费品零售总额增长12.6%；城镇居民收入和农民现金收入分别增长8.9%和7.2%；全市新增就业岗位近2万个。二、武汉市房地产市场综述一）、市场宏观概述在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下，武汉市房地产市场保持了持续、健康、稳定的发展态势。武汉市97年、98年、99年是楼市发展的高峰期，住宅均价达过2600元/平方米左右；2000年、2001年楼市有所回落，均价在2000元/平方米左右徘徊，近两年楼市开发、销售正逐步回升。2003年底开始武汉市房地产市场迅猛发展，受市场需求拉动，房屋价格迅速提升，房市均价已达到2366元/平方米，较2002年上涨160元/平方米，涨幅7.7%。并有望在2004年突破到2600元/平方米，据当地业内人士预测武汉市房市将进入一个3—5年的持续上升期。]近两年以来，武汉市城乡结合部的郊区房地产市场较为突出。“三片五区”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口区多集中了许多较大而且运作得非常成功的楼盘。2003年武汉市房地产各项经济指标2003年施工面积中的新开工面积为756.55万平方米，同比增长6.35%。其中：住宅面积新开工69.53万平方米，同比增长3.8%；经济房新开工面78.79万平方米，占总新开工面积的10.41%；写字楼新开工22.68万平方米，同比增长103.8%；商铺新开工45.85万平方米，同比增长29.2%；2003年全市商品房销预售面积835.78万平方米，同比增长10.07%，其中住宅销预售面积约占80%，中低档商品住宅约占住宅销预售面积的50%；总销售额为136.51亿元，同比增长15.15%.；2003年全市土地有形市场投入资金58.9亿元，储备土地16954亩；供应房地产开发土地35宗，面积2618亩，同比增长107%；交易实现金额41.04亿元，同比增长137%；2003年存量房成交70244套，面积为636.53万平方米，分别同比上涨26.29%，交易额为55.61亿元。存量住宅房成交达30013套，同比增长13.675，成交面积达251.14万平方米（不含房改出售公房），同比增长为13.22%；2003年武汉市全年旧城改造29片，8276亩，同比增长292.7%。全面拆迁面积260万平方米，同比增长34.72%，拆迁户数为24433户，较上一年增加11413户，拆迁购买存量房占60%；2003年武汉市房地产开发完成投资170.41亿元，同比增长28.9%，增幅为近5年之最；2003年武汉市房地产投资保持27.92%的增长速度，施工面积增长15.7%，竣工面积增长7.8%，实际预销售面积增长10.07%；2003年武汉市商品房价格上涨7.25%,存量房价格上涨9.98%，基本显示了房价稳步、合理上升的发展势态。武汉市2003年四季度各城区价格形势（单位：元/平方米）城区均价较上季度增长全年增长江岸区262274172江汉区275452136口去20618063东西湖区208942155汉阳区221573135武昌区2690120340洪山区2574114248青山区19281021012004年武汉房地产上半年指标一季度，武汉市完成房地产开发投资28．41亿元，同比增长72．7％，高出全社会固定资产投资同期增幅20．2个百分点，其中住宅投资仍是我市房地产开发投资高速增长的主要动力。目前商品房供应和销售两旺，一季度，武汉市商品房竣工面积为31．13万平方米，而销售面积达68．97万平方米 昨悉，1－5月份，江城商品房待售空置率同比下降了54％，销售额达36亿元，增长80％。1－5月，江城新开工面积达355万平方米，销售商品房150万平方米，均增长近一半。2）、市场微观特点1）、房地产开发投资迈上新台阶，主动作用明显2003年武汉市房地产完成投资170.41亿元，增幅为近年之最，对GDP增长额的直接贡献率达到8个百分点，对全市国民经济发展起到支撑和拉动作用。2）、房地产开发市场供求呈现良性互动效应武汉市今年来加大旧城改造力度，全面实行货币化拆迁，住房货币化分配工作全面推开等因素极大刺激了武汉市房地产市场的开发速度，房地产各项经济指标表现出良好的态势（参上述相关统计数据）。3）房地产投资性消费显现随着武汉市房价不断上扬，政府相关部门、媒体或是普通市民对市场持乐观态度，投资价值正在逐步呈现，从“炒房团”到各类项目旺销现象，说明了除了置业外，购房已成为新的投资渠道之一，投资性消费也是市场消费的一种形势，只要比例适当，应起到推动房地产积极作用，这说明房价虽然在涨，但仍未到“最高点”，其间仍有上浮空间。4）住宅销售价格稳步上扬2001年、2002年武汉市商品房价格一直徘徊在2000元/平方米，2003年商品房价格均价为2366元/平方米，较前年上涨160元/平方米。有关人士预计2004年房价涨幅在200元—300元/平方米，均价有望达到2600元/平方米，多方合力作用将支撑武汉房价在未来三年内稳步上升。并认为武汉市房价比较合理的均价应该是3500元/平方米，所以房价有上涨空间。5）、外地知名企业继续看好武汉房地产市场由于前几年武汉市房价低造成市场一被激活后爆发力大，武汉庞大的的人群产生了巨大的购买力，吸引了外地知名企业陆续加入。据统计，去年62家外地企业来武汉投资房地产，其中不乏香港九龙昌、深圳万科、大连万达、广州保利等知名品牌。6）土地市场运作规范不够，房地产开发管理制度不健全武汉市前两年的大多土地多是经过协议转让，地价较低，即使进土地管理中心也只是一个形式，土地部门收取土地拍卖价的35%，对于私底下土地协议价格一概不管。象城郊一带的大宗土地，如万科、长青花园等地块价格只有5万元—8万元/亩。而在房地产开发管理制度尚不健全。许多开发归费有相当的弹性。7）、土地储备量大，超大楼盘司空见惯。据统计，武汉市现有楼盘超过1000亩的达到36个，武汉市幅员辽阔，国家级的经济开发区有三个，还有武汉市自身设立的盘龙经济开发区近年来相继被圈出大批土地。但受价格因素的影响，各开发商开发速度都采取分批开发的策略，有相当一部分的土地被储备起来。8）、人口基数大，购买力强。武汉市人口含流动人口在内超过1000万，形成了强大的购买群体，而且武汉三镇有相当一部分的成功商人，其较强的购买力。三、武汉与南昌两地房地产市场比较1）、武汉市商品房价（2366元/平方米）较南昌市商品房均价（2450元/平方米）低，但普遍品质要好于南昌。武汉市大多楼盘的容积率都低于2，另外从小区景观设计、建筑形态、绿化效果、物业管理、房屋间距普遍好于南昌。2）、武汉市市民消费心理较为理性，购房时更注重物业的品质，地段并非首要考虑因素。如万科在金银湖区的项目已低处城郊，但其价格高于周边及市内的一些楼盘。3）、武汉市自然资源较南昌丰富，所以别墅、低密度townhouse等高端产品明显多于南昌，出现了大量的别墅物业，许多普通的多层、小高层的楼盘都会出现一些别墅。由此带来的是武汉市房价相差较大，从2000元/平方米—6000多元/平方米。但无论是低端产品还是高端产品都具有很大的市场消费群体，呈现供不应求的景象。4）、楼盘炒作及泡沫成分低于南昌，但房地产推广行销、物业包装的细节尚属一般（光谷的一些楼盘已走在前列）。武汉市人口基数大，消费群体经济实力更强，旧城区改造力度加大，原有20万户公房二手房交易有待释放（受95%业主无土地证不能交易制约），未来几年商品房需求将大大增加，以2366元/平方米的均价而言武汉市的房地产市场更为实在和坚挺。5）、武汉市土地取得机制与房地产开发管理较南昌更为混乱。比如武汉市规定多层物业须封顶、高层物业须完成主体的2/3才能正式预售，但许多开发商采取排队拿号等形式规避这些硬性规定。还有对于一次性的购房合同甚至可以不进房管局备案。6）、武汉市政府部门、媒体、购房者对市场都报有充分的信心，许多购房者都认为武汉市的商品房价格将会有大幅度的攀升。7）、武汉市有大批储备土地，出现了大批超大的楼盘，而且大盘销售无论是价格还是速度都优于单栋物业或小楼盘的销售。8）、武汉市各大楼盘比较多的是先做好销售中心、主题花园以及小区绿化效果而再销售的。9）、武汉市物业管理，如小区绿化维护、整洁性普遍好于南昌。且物业管理费多层与小高层相差不大，多层多为0.8元/平方米，小高层1元/平方米。四、武汉市房价低迷原因分析武汉市2003年商品房均价为2366元/平方米，而且平均了大量的高端产品的价格。这一房价与其城市地位及城市购买力非常不符。象同为长江流域上的重庆房屋均价达到了3500元/平方米，而南京的房价已超过4000元/平方米。究其原因有以下几点：1）、武汉市近年来批出大量土地，土地交易价格低，开发规费有弹性。2）、武汉市最近几年推出了大量的经济适用房，且限制其价格不能超过1998元/平方米。2002年武汉市经济适用房供应量超过200万平方米，对商品房造成了极大的压力。3、）武汉市人均国民生产总值低，市内许多大型国有企业经营困难产生了大批的下岗工人，制约了市民的消费水平。4）、湖北省政府与武汉市政府关系一直不好，省政府的资金很少投向武汉市，武汉市城市规划相对滞后，商品房环境及配套很难改善，导致物业价格偏低。五、武汉市房地产推动因素在政策拉动的效应以及市场的酝酿的多项合力的共同作用下，2003年开始，武汉市房地产开发快速发展，房地产开发等各项经济指标创武汉市近5年之最。而且在市场合力的作用下，武汉市房地产市场已进入一个持续、健康、快速发展的时期。1、）武汉市有1000余万人口，构成了巨大的购买群体。2）、土地将更加稀缺。武汉市土地运作及开发管理制度正在逐步规范化，土地协议出让的操作难度加大，今后土地转让将一定要进入挂牌拍卖程序。前几年武汉市市区及近郊土地被各开发商圈地完毕，开发商将很难拿到一手土地。而且开发商廉价取得的土地也开发了许多。3）、经济适用房明显减少，2004年预计投向市场的经济适用房大约在60—70万平方米，且以前被低价批出去的土地也改变其经济适用房的开发目的，转而开发普通的商品房，也拉动了房价的上涨。4）2003年武汉市政府加大了旧城改造力度，全面实行了货币化拆迁。武汉省直单位2004年元月1日实行货币化分房，实物分房一律停止，住户货币化分配工作全面推开，都极大的刺激了房地产开发的快速发展。5）外地著名企业纷纷看好武汉房地产市场。2003年，62家外地企业到武汉投资房地产，注册资金达12.43亿元，武汉市注册开发企业已达到了893家之多。大连万达、深圳金地、上海复地、保利集团大华集团等知名企业的到来，加快了市场调整组合的进程，加剧了武汉市房地产市场的竞争，提升了武汉市房地产的品质。6）诸多合力作用下，武汉市购房者都认识到武汉市房地产将有大幅度的增长，对房地产市场持有很大的信心，有许多市民具有了购房作为投资的心理。而声势浩大的温州购房