搜索
第八章土地增值税法[考情分析]次重点章，分值在7分左右。知识点1：土地增值税基本原理第一节土地增值税基本原理一、土地增值税概念：对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。二、土地增值税特点：1.以转让房地产的增值额为计税依据；2.征税面比较广；3.实行超率累进税率；4.实行按次征收。第二节纳税义务人与征税范围知识点2：土地增值税纳税义务人一、纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。知识点3：土地增值税征税范围二、征税范围：（一）基本征税范围：对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，是否发生转让行为主要以房地产权属（指土地使用权和房产产权）的变更为标准。凡土地使用权、房产产权未转让的（如房地产的出租），不征收。（二）具体情况判定1.继承、赠予:（1）继承不征税。（2）赠予：a.属公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征税；b.非公益性赠予征税。2.出租不征税:不征税3.房地产抵押：（1）抵押期内不征税；（2）抵押期满:a.偿还债务本息收回房地产不征税；b.不能偿还债务，而以房地产抵债，征收土地增值税。4.房地产交换:单位之间换房，征税；个人之间互换自住房免征。5.以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业暂免征收；将投资联营房地产再转让，征税。投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。6.合作建房建成后自用不征税；建成后转让征税。7.企业兼并转让房地产暂免征税。8.代建房不征税（无权属转移）:不征税9.房地产重新评估不征（无权属转移、无收入）:不征税第三节税率知识点4：土地增值税税率土地增值税四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%至l00%的部分4053超过l00%至200%的部分50154超过200%的部分6035第四节应税收入和扣除项目的确定第五节应纳税额的计算知识点5：土地增值税增值额的确定一、增值额的确定：土地增值税的征税对象即增值额=应税收入—扣除项目。在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收：1.隐瞒虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。知识点6：土地增值税应纳税额的计算二、应纳税额的计算方法土地增值税的计算方法有两种。一种是超率累进税率的定义法，另一种是简便计算法，其计算公式为：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×扣除系数土地增值税的计算步骤如下：（1）计算转让房地产取得的收入；（2）计算扣除项目金额；（3）计算增值额：（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率（5）计算应纳税额。【例题·计算题】假定某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收入总额为1000万元，应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。【答案】（1）先计算增值额：增值额=1000－400＝600（万元）（2）再计算增值额与扣除项目金额的比率：增值额与扣除项目金额的比率=600÷400＝150%根据上述计算方法，增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%时，其适用的计算公式为：土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%（3）最后计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税：应缴纳土地增值税=600×50%－400×15%＝240（万元）知识点7：土地增值税应税收入的确定三、应税收入的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：①货币收入②实物收入③其他收入知识点8：土地增值税扣除项目的确定四、扣除项目的确定（一）新建房地产的扣除项目的确定：1.取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用。2.房地产开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：①土地的征用及拆迁补偿费②前期工程费③建筑安装工程费④基础设施费⑤公共配套设施费⑥开发间接费用等。[考情分析]考试中房地产开发成本的确定主要有以下几种情况：①直接告诉该项成本：主要在选择题目中出现；②告诉一块地的土地开发成本，但该块中开发后有一部分用于非应税的用途：按项目的比例分配准予扣除的土地成本和开发成本。【例题·计算题】（2007年节选）某开发公司1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相税费240万元；以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼（写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险）各一栋，占地面积各为1/3。请计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额【答案】计算土地增值税时应扣除的土地使用权的金额＝（6000+240）×2/3＝4160（万元）3.房地产开发费用：销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。①利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；②其他开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。注意：1.利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。2.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。（新增加）4.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。（新增加）4.与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。注意：在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。（二税一费）②其他纳税人缴纳的印花税允许扣除（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）。（三税一费）5.财政部规定的其它扣除项目。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20%的扣除，用公式表示：加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%【例题·计算题】（2007年修改）某中外合资房地产开发公司，2010年发生以下业务：（1）1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相税费240万元；（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；（3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元；（4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；（5）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；（6）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：（1）计算公司应缴纳的营业税：（2）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金（6）计算公司应缴纳的土地增值税。【答案】（1）应缴纳的营业税＝15000×5%+250×5%＝762.5（万元）（2）公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额＝（6000+240）×2/3＝4160（万元）（3）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额＝3000+480＝3480（万元）（4）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目＝（300-40）+（3000+6240÷3）×5%+（480+6240÷3）×10%+（3480+4160）×20%=2298（万元）（5）公司缴纳土地增值税时应扣除的税金＝15000×5%×（1+7%+3%）＝825（万元）（6）增值额＝15000-（4160+3480+2298+825）＝15000-10763＝4237（万元）增值率＝4237÷10763×100%＝39.37%，适用30%的税率应纳土地增值税＝4237×30%＝1271.10（万元）（二）存量房地产的扣除项目的确定：（1）房屋及建筑物的评估价格:评估价格＝重置成本价×成新度折扣率新增：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。【例如】2011年2月1日卖房，购房发票金额1000万，2008年2月1日买的。评估价格=1000×（1+5%×3）（2）取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。（3）转让环节的税金:营业税、城建税、教育费附加、印花税、契税。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。【了解】对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。【例题·单选题】（2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000万元价款。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）A.400B.1485C.1490D.200【答案】B【解析】评估价格＝12000×70%＝8400（万元），税金＝（10000－8000）×5%×（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（万元），增值额＝10000－8400－115＝1485（万元）知识点9：房地产开发企业土地增值税清算五、房地产开发企业土地增值税清算（一）土地增值税的清算单位：审批的项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算。同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（二）土地增值税的清算条件1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（满足清算条件之日起90日内办理清算手续）（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（在主管税务机关限定的期限内办理清算手续）（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面