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中国丰宁九龙醉文化产业园项目【项目策划报告与详细规划方案设计】08.2011上篇项目策划报告下篇详细规划方案设计上篇项目策划报告一、项目缘起二、开发策划三、实施策略四、市场运营上篇项目策划报告一、项目缘起二、开发策划三、实施策略四、市场运营项目缘起一、项目起源九龙醉酒厂的迁建新的项目选址标志新的发展机遇和新的发展阶段，借助企业乔迁新址的机会，我们拟通过对新项目的企划运营规划布局，提升企业的影响力和知名度，继续带动地方经济的发展。项目缘起新址概况:紧邻喇嘛山风景区拥有良好生态资源丰宁北靠内蒙古多伦县，南邻北京市怀柔县，西与张家口市赤城县接壤。县城距承德市170公里，距北京市区180公里。有111、112国道和16条省级公路贯穿县境，沙通铁路虎什哈车站距县境10公里，距县城60公里的虎什哈至丰宁地方铁路一期工程已投入运营，桑丰铁路正在立项中。便利的交通能使之与丰宁县产生良好的联系互动。项目位于丰宁县京北草原旅游黄金线上，交通便捷，区位条件优越。西部紧邻喇嘛山风景区，独特的山石景观，辅以佛教文化底蕴，别有韵味。北面紧邻大觉禅寺，增加了地块的文化底蕴。一、项目起源项目缘起二、发展背景丰宁发展概况：自然环境优美，旅游资源丰富，为经济发展提供良好的条件；县委县政府，审时度势，高瞻远瞩提出：“生态立县、开放强县、旅游兴县、文化活县”项目缘起二、发展背景承德发展概况：历史文化名城，产业结构不合理，亟需发展第三产业;承德的优势在旅游资源，承德产业结构转型升级的出路在开发旅游业。建设国际旅游城市已成为承德各级领导和全体市民的共识合理利用旅游资源，大力发展旅游产业并使之成为承德经济战略性支柱产业，必将给承德带来持久的发展活力。丰宁作为承德旅游发展格局中的重要一员，应当加强与周边地区的联动发展。丰宁要成为承德旅游发展和产业升级的重要推动力.项目缘起二、发展背景河北发展概况：加快京津冀经济一体化，发展环京津休闲旅游产业带依据《2008年-2020年河北省环京津休闲旅游产业带发展规划》，出精品，创名牌，建成具有国际水准的一流休闲旅游目的地。上述规划，为丰宁旅游提供了清晰的战略定位。丰宁成为环京津休闲旅游产业带的重要节点城市项目缘起二、发展背景国家产业发展：旅游产业发展迅速，成为国民经济新增长点（一）旅游产业在世界经济中的地位旅游产业良好的发展态势，使其成为许多国家和地区重点培养和发展的产业之一。按照世界旅游理事会的预测前景，21世纪将是旅游业真正走向辉煌的世纪，旅游业在世界经济发展中的作用将进一步增强。（二）中国旅游产业的发展趋势北京市政府在“十二五”规划编制过程中，将承德市产业转移、交通基础设施、水资源和生态保护、金融、旅游、商务、农业等11个专项规划写入北京“十二五”规划，并搞好具体项目衔接。同时，丰宁县成为京承合作协调领导小组成员单位。在此趋势下，丰宁旅游产业发展面临前所未有的大好形势。项目缘起发展以旅游为主的第三产业，成为丰宁重要的经济战略转变，在坚持县委县政府发展方针结合本项目的前提下，必须：整合放大已有资源，与周边项目错位竞争，打造特有品牌，是项目实现价值放大的唯一途径！项目缘起三、项目思考项目缘起三、项目思考文化旅游综合体文化旅游综合体是旅游业及相关产业发展到一定阶段、一定程度的必然产物，也是土地价值、资源价值最大化的最佳选择。它由旅游及相关项目简单的组织方式和组合方式，上升到以产业集群和优化为导向，通过全新的战略方式和生产组织方式创新，以旅游项目经营的全新模式，构建发展的内在动力机制，优化投资环境，强化竞争优势，释放集群效应，提高开发成功率，增强旅游吸引力和投资吸引力，从而提高现代服务业的规模经济性、范围经济性、结构经济性、网络经济性以及速度经济性，促进旅游业与其他产业的融合，并向更高阶段发展。今后相当长一段时期，文化旅游综合体将是最高级的旅游项目形态。项目缘起四、旅游综合体案例分析青岛啤酒工业旅游同样以“酒”为主题，充分挖掘酒的文化。费城造币厂同属工业旅游，特色在于兼顾游乐。德国大众汽车城同属工业旅游，注重真实体验。常州恐龙园同为主题公园，以游乐体验为主要功能。西溪湿地同为生态高地，集合多种功能于一体。案例总结（1）独特的文化特色（2）鲜明的主题，体验丰富（3）多样化的功能组合上篇项目策划报告一、项目缘起二、开发策划三、实施策略四、市场运营开发策略丰宁旅游发展优势分析区位优势市场优势法律保障丰宁旅游发展劣势分析旅游项目缺乏特色品牌旅游资源开发与环境保护的矛盾比较突出旅游专业人才匿乏旅游产品设计存在缺陷交通条件不便利季节对旅游的影响显著来自京郊旅游的竞争开发策略项目发展总结开发策略项目发展总结开发策划项目发展方向及策略开发策略项目定位总体定位：丰宁借助紧靠北京的良好区位优势，可以积极吸引旅游项目的投资资金和基础设施建设的财政拨款，为县域的经济发展创造更多的投资机会。在交通状况进一步改善的条件下，丰宁可以发展成为连接北京和内蒙的旅游中转站和集散地。功能定位：提升丰宁城市品牌形象，助推旅游产业升级，传承健康白酒文化，展示龙文化，集工业旅游、生态旅游、文化创意于一体的文化旅游综合体，成为丰宁城市功能的重要外延区，打造成丰宁产业升级的助力引擎，城市文化品牌的塑造平台，城市旅游形象的展示窗口。开发策略项目定位开发策略项目定位开发策略主题挖掘开发策略主题挖掘1.龙的文化——龙的传人——龙承九子本项目可深度挖掘龙文化为主题，从龙承九子延展系列产品与景观规划。2.酒的文化——天赐琼浆——悠香绵长本项目以酒为主题，可延展出酒文化的展示、体验、销售、雕塑等一系列产品。3.自然生态——亲近自然——天人合一注重生态保护，发挥生态优势是本项目应着重强调的理念。开发策略开发策略文化与产业的融合开发策略开发策略开发策略开发策略开发策略开发策略项目规模确定总体规模设定为了保证园区生态环境的可持续以及游客体验的宜人性，通过服务设施、游览方式等设计手法，来控制景区今后可容纳的游客规模，同时也确定设施建设规模是否满足游客的基本需求。为了保障园区的环境容量的合理性，园区接待人数的容量空置将按旅游旺季的极限值进行控制估算。根据2008年五一期间，丰宁满族自治县各景区共接待游客近1万人次计算，旅游旺季每日接待人数改为5000人，根据近年来丰宁县旅游发展趋势显示，旅游人数呈逐年上升趋势，估算2020年旅游景区旺季日接待人数为10000人。假设约有50%来九龙醉，园区每日接待5000人，人均占地100m，同时本规划计算按照《风景名胜区规划规范》(GB50298-1999)，参考《公园设计规范》(CJJ48-92)对于游客容量和设施设计的标准，采用面积法进行计算。计算指标按照《风景名胜区规划规范》(GB50298-1999)第3.5.1条第4款，参照《公园设计规范》(CJJ48-92)第3.1.3条“风景名胜公园游人人均占有公园面积宜大于100m”。可知，园区建筑密度应在10%——15%之间为宜，容积率应在0.2——0.3之间为宜。分区规模设定企业核心区:以企业生产、办公、接待、生产工艺展示、员工宿舍等功能为主，建筑密度应适中，在15%-30%之间为宜；容积率在0.3-0.8之间为宜。创意核心区:以文化创意、工艺展示、文化活动、艺术展示等功能为主，建筑密度应适当集中，在30%-50%之间为宜；容积率在0.3-0.5之间为宜。生态体验区:以观光娱乐、休闲游憩、旅游度假、节庆活动等功能为主，开发强度应尽量降低，建筑密度应小于20%为宜；容积率小于0.3为宜。上篇项目策划报告一、项目缘起二、开发策划三、实施策略四、市场运营开发策略开发策略开发策略开发策略开发策略开发策略开发策略开发策略开发策略开发策略开发策略开发策略开发策略开发策略开发策略开发策略开发策略开发策略开发策略开发策略开发策略开发策略上篇项目策划报告一、项目缘起二、开发策划三、实施策略四、市场运营市场运营市场运营市场运营市场运营市场运营市场运营活动春季（2-4月）杜鹃花节、采花节、油菜花节、玉兰节、郁金香花节夏季（5—9月）白族山歌节、荷花节、桂花节秋季（10-11月）红叶节、菊花节、银杏树节冬季（12-1月）跳花节、逛花节、梅花节、彝族歌舞节市场运营市场运营市场运营市场运营市场运营市场运营市场运营市场运营市场运营下篇详细规划方案设计一、效果篇二、总体篇三、景观篇一、效果篇二、总体篇三、景观篇下篇详细规划方案设计下篇详细规划方案设计一、效果篇二、总体篇三、景观篇总体篇项目任务总体篇现状分析总体篇现状分析总体篇适建度分析1.企业区适建范围特点：具有形象性及示范作用的工业旅游生产园区。适建特点：1.基地南侧为人流主要来向，具有形象性，有聚集人气的功能。2.生产区宜布置在平台上，分区明确，同时由于山势遮挡，风沙小。总体篇适建度分析2.生态区适建范围特点：以农作物为主，营造生态的旅游环境。适建特点：1.能充分利用现有生态农田。2.能充分利用沿河及山体景观。总体篇适建度分析3.创意园区适建范围特点：环境要求高，具有一定文化氛围。适建特点：1.靠近大觉禅寺，发掘文化资源。2.环境安静，适合文人。总体篇布局分析总体篇概念设计丰阜康宁九龙汇聚天赐琼浆华夏之“醉”总体篇总平面图总体篇规划结构“九龙汇聚两轴一心”设计理念:三区比邻筑水而居脉网交织总体篇设计理念1.三区比邻总体以酒文化及龙文化为主题，突出九龙醉的企业文化及品牌文化。主要功能为酒文化区、生态体验区、创意园区。在企业文化轴以南为酒文化区，其中包含酒文化博物馆区，酒文化商业街，九龙集团接待及生产办公区。企业文化轴以北为生态体验区，其中靠近山体部分局部为高级会所区，依山亲水。同时基地北侧靠近大觉禅寺的部分借助寺庙的佛教文化，设置了创意园区，为文人墨客提供了文化交流的场所。设计理念:三区比邻筑水而居脉网交织总体篇设计理念2.筑水而居生态自然资源的合理保护充分利用本设计合理保护并充分利用基地原有自然条件，运用先进的水岸开发经验，契合“可持续发展”的思想理念，创造人、环境和自然的共存与融合的生态环境。设计理念:三区比邻筑水而居脉网交织总体篇设计理念3.脉网交织周边自然景观丰富，借助西侧山体景观可将基地内部景观延伸，东侧有沿河景观。同时借助山势及沿河景观资源，设置了九条支路水系，汇聚到中央景观轴，形成九龙汇聚的气势。另外基地内部有两条景观主轴，横轴代表企业酒文化，纵轴代表龙文化，二者完美汇聚于中央水体景观，使整个基地形成山脉、水网、路网、绿化网相互交织，美景如画。总体篇功能布局总体篇分区设计分区设计——A地块总体篇分区设计分区设计——A地块旅游生产线总体篇分区设计分区设计——A地块旅游生产线总体篇分区设计分区设计——A地块活动中心总体篇分区设计分区设计——A地块行政办公行政办公总体篇分区设计分区设计——A地块行政办公总体篇分区设计分区设计——A地块生产厂房生产厂房总体篇分区设计分区设计——A地块员工公寓员工公寓总体篇分区设计分区设计——B地块总体篇分区设计分区设计——B地块酒博物馆酒博物馆总体篇分区设计分区设计——B地块酒博物馆酒博物馆总体篇分区设计酒文化街分区设计——B地块酒文化街总体篇分区设计分区设计——B地块酒文化街酒文化街总体篇分区设计分区设计——B地块接待中心接待中心总体篇分区设计分区设计——B地块接待中心接待中心总体篇分区设计分区设计——C地块总体篇分区设计分区设计——C地块中央会所中央会所总体篇分区设计分区设计——C地块中央会所中央会所总体篇分区设计分区设计——DEFG地块总体篇分区设计分区设计——H地块总体篇分区设计分区设计——H地块创意工坊总体篇分区设计分区设计——JK地块生态体验区总体篇分区设计分区设计——LM地块商务会所区总体篇分区设计分区设计——LM地块商务会所总体篇交通分析总体篇空间形态总体篇经济技术指标下篇详细规划方案设计一、效果篇二、总体篇三、景观篇景观篇概念设计景观篇酒文化轴景观设计景观篇龙文化轴景观设计龙生九子腾龙求醉景观篇节点设计景观篇景观结构景观篇概念设计景观篇景观策略微地形景观篇景观策略湿地会所景观篇景观策略湿