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济南世茂国际广场竞争楼盘调研报告楼盘目录一、绿地普利中心二、华强广场三、玉兰广场四、银座中心五、鲁商国奥城六、卓越SOHO七、保利大明湖八、泰府广场九、汇东国际十、杰正岭寓绿地普利中心项目概况•开发商：上海绿地集团山东置业有限公司•项目占地面积59000㎡，总建面积200,000㎡，位于共青团路以北，顺河高架桥以东•规划有商铺、写字楼，总层数60层，建设高度达300米的超高层建筑，建成后将成为济南的第一高楼（已被刷新）。1-5F及裙楼公园的商业区，6F-30F的办公区，32F-56F的公寓区，57—60F的星级会所写字楼产品•最新规划3-56层为办公区写字楼，取消32F-56F公寓区的规划设计（公寓产品面积较大，蓄客情况较差）；标准层单层面积约2000平米，划分为12间，面积分别为116、120、395平三个面积，得房率60%•价格：2万（3F）-2.6万（30F），优惠方式未定，整层起售，现阶段积累30层以下客户•装修标准：装修，具体未定•开盘时间：计划7月份开盘•电梯：配置26部6米/秒的国际一线品牌高速电梯，采用目的楼层引导系统，按商务、公寓、酒店、住宅分多台低区及高区电梯、一站式直通天梯、多部货梯、穿梭梯及层间梯，从地面到云端仅需几十秒商铺产品•项目商铺约4万平米，由6座独立3层商铺及塔楼裙楼部分组成，自持物业约3.2万平米，可售物业约0.8万平米•5座可售商铺均价5.5-7.5万/㎡，为一拖三式布局，采用整栋销售原则，面积分别为1200、1200、2000、2000、2600平米，一层得房率80%，二三层得房率60%，商铺主体现已封顶，正在做外立面施工•对客户经营业态要求较高，要求中高端品牌，在客户签约前与集团招商部进行经营业态的沟通，采用返租的销售模式，签约十年，租金分别是6元（前4年）、7元（3年）、8元（后3年）•自去年7月蓄客至今共售出3800平米，销售额约2亿，成交单价5.6万/㎡3、优劣势分析优势•开发商品牌及实力较强•处于传统商圈位置，地理位置优越，交通便利•济南市区第一高，标志性建筑•外立面造型新颖,吸引有实力的企业入驻•纯写字间，办公氛围优越，4.2.米层高,舒适度高•前期宣传到位，倍受市场关注劣势•交通拥堵，上下班高峰期不便利•车位配比少，满足不了客户需求•写字间公摊大，达40%，利用率低•客源群体有局限性,销售周期长•户型设计不合理,不便于充分利用济南华强广场ECDAB华强产品基础信息•项目名称：济南华强广场•项目位置：济南市山大路与解放路交汇处•开发商：济南华强广场置业有限公司•投资商:深圳华强集团•承建商：中建八局•商业运营：华强电子世界•物业管理：华强物业（暂定公寓3元/月写字间6.6元/月）•项目总占地面积3万，总建筑面积：23.7万•产品形式：商业(自持)，公寓，写字间。•占地面积：30013.5㎡，约45亩•地块竞拍价：6.57亿，溢价4.19亿，约合1459.35万元/亩•楼面地价：3980.03元/㎡•建筑面积：223115.83㎡，地上159867.74㎡，地下58045.22㎡•容积率：地上5.5，地下1.41•物业组成：1栋高层甲级写字楼（58231.36㎡）、4栋高层公寓（60837.6㎡）、4层商业（约60000㎡）•车库及设备用房：49671.74㎡•停车位：共计1737个，其中地上239个、地下1498个业态规划华强广场——环渤海规模最大的电子信息产业综合体，涵括电子专业卖场、高端商务公寓、顶级写字楼三大物业形态，是集科技研发、文化创意、电子信息、数字智能娱乐、现代商业、精英居住等于一体的电子信息产业集群。华强商务公寓：济南首个商铺化公寓，主力面积30-60平米，依托华强电子世界的产业拉动作用，不仅具备传统公寓办公、居住等功能，还具备商铺的延伸功能—产品展示、交易、电子商务等，投资价值堪比商铺。华强国际中心：全球智慧前沿企业发展平台，专为高科技、金融、创意等类企业量身打造。160米建筑海拔、17.5米超豪华大堂、7.8米国际会议中心、5A级硬件配套、停机坪及众多智能化设施等，成就顶尖写字楼的世界标准。华强电子世界：环渤海规模最大、种类最全、档次最高的电子专业卖场，共4层6万平米左右，是涵盖电子元器件、安防、电脑、通讯、数码、动漫、游戏、软件等全门类的全球电子信息产品展示、交易中心。公寓：建面6万平米，共4栋，每栋29层，层高2.9米，公摊32%，4梯12户，每层面积580平米，面积区间38-68平米物业费：3元/月装修标准：1500元/平米硬装：地面，墙面，吊顶，厨卫精装。写字间，毛坯（乳胶漆，无吊顶，水泥地面）、公共部分及大堂精装修电梯品牌，芬兰通力，速度1.3米/秒公寓产品解读写字间产品解读•单层面积：2000㎡•分摊：35%•层数：33层•户型范围：116-270㎡•总套数：268套•开盘时间：预计2012年6月开盘（认筹交10万元）•交房时间：2012年12月•户型：4-31层，层高3.9m；32-33层，层高7.8m•大堂：大堂挑高17.5米•电梯：10梯10户•其他：东部顶部有高16m、宽48m的LED屏•物业费，15元/月，包括空调费和物业费，6.6元/月物业费，8.4元/月空调费（3.3元取暖和5.1元制冷）写字间每层有两个卫生间，男（4）女（4）各一个装修标准：毛坯，公共走廊及大堂精装。首期开盘推售情况•开盘时间：2011年4月•开盘楼栋号：C#，D#•开盘信息：C#/公寓29层封顶，高100米，4梯12户，推出套数：共计300套，售罄。D#/公寓29层封顶，高100米，4梯12户推出套数：共计300套，售罄。开盘优惠：2万抵3万，基础上一次性付款98折，贷款99折。开盘价格:18500---19500实价：17000•交房时间:2012年10月8#DC二次加推•开盘时间：2011年6月•开盘楼栋号：E•开盘信息:E#/公寓29层封顶，高100米，4梯12户，共计300套，销售率80%开盘优惠：3万抵5，基础上一次性付款98折，贷款99折开盘价格：21000实价：20000•交房时间:2012年10月E现销产品•开盘时间：2012年4月7日•开盘楼栋号：B•开盘信息:B#/公寓29层封顶，高100米，4梯12户，推售共计200套，销售率10%开盘优惠：5万抵8，基础上一次性付款98折，贷款99折开盘价格：22000实价：20000•交房时间:2012年10月B客户群体分析•山大科技市场的业主，以及中小型或者成长型电子类企业•刚刚进驻山东的以及想在山东发展的电子类大企业，不乏很多投资的公司•周边医院、银行及固定办公人群以及有投资需求的项目周边的人群•在股票、期货、基金市场的潜在客户转向华强的办公式公寓世茂国际广场PK华强国际对比细项世茂国际广场华强国际品牌世茂集团是由“世茂房地产”及“世茂股份”两家控股上市公司为核心的大型企业集团，中国十大运营商中国房地产开发十强，土地储备量位居国内上市商业地产的首位华强集团是一家以高科技产业为主导的大型投资控股企业集团。产业涵盖房地产开发与运营、高科技电子制造、电子信息高端服务、文化科技等多个领域对比说辞世茂目前已在40多个城市拥有60多个项目，大部分都属地标性建筑物，世茂拥有四大成熟业态:世茂百货、世茂影院、世天乐乐城，并且世茂与世界500强中的380家企业建立了战略合作关系，打造5000余家商业资源，华强集团主业是科技产品起家，以专业电子市场为契机进军商业地产。世茂是商业地产/城市综合体的一线品牌全国十强，而华强可以说主作专业电子市场这块。从企业品牌、资质、实力等多方面来说，两者差距还是非常大的。地段世茂国际广场傲居济南市核心地段，占领CBD资源中心，紧邻”齐鲁第一商业街”泉城路、地标建筑物”泉城广场”步行几分钟即可到达大明湖、趵突泉、黑虎泉，解放阁，坐拥以泉城路为中心的全城便捷路网，凭借绝版城市核心占位及完善路网，世茂国际广场必将成为世界500强型企业总部商务圈，赋予济南商务前所未有的影响力华强广场地处山大路与解放路交汇处，紧临赛博数码广场等，区域为济南科技商务中心区。对比说辞世茂国际广场所处的泉城路片区属于济南城市的名片。集合旅游/商业/商务/交通/休闲等多重功能，属于市中心的绝版地段、纵观全济南没有任何可对比的项目，无可争议的第一贵地。优劣势分析优势：•公寓面积小、适合投资，38—60平米之间•准现房，今年十月份交房B、C、D、E•标准层580平米，4梯12户，舒适度高•写字间大堂挑高17.5米，十梯十户，提高了办公效率优劣势分析劣势：•层高低2.9米，公摊32%，装修标准低•地处济南传统交通拥堵区域•业态非常单一，主要以专业科技市场为主，局限性非常大，•以华强为品牌的写字楼，无法融合多种行业的办公中心，兼容性很差•从济南市长期规划来看，该地区未来十到二十年内不是济南市重点的对象，未来发展空间比较狭窄，政府参与度不高•从营销策略上看，前期策划宣传达到了一定的效果，首次开盘价格太高，客户前期预期太高，后期市场波动较大，客户预期不断降低，无法做出灵活的应对措施玉兰广场简介玉兰广场位于济南市政府行政中心——龙奥大厦的东门，南望大型高端社区——海尔绿城全运村，济南政务、体育、文化、金融、商业、高端居住新中心。玉兰广场龙奥大厦目前，出售的玉兰广场写字楼是全运村项目玉兰广场部分的二期工程。玉兰广场一期工程济南喜来登大酒店、山东高速大厦、玉兰公寓已经竣工交付并投入运营，玉兰广场二期写字楼部分在今年3月25日开盘发售。玉兰广场1号楼可售面积：43985㎡计划交付：2013-12-30喜来登酒店玉兰二期1#楼玉兰公寓山东高速办公楼玉兰二期2#楼玉兰二期3#楼玉兰广场二期经济技术指标玉兰广场2、3号楼可售面积：80040㎡计划交付：2013-12-30玉兰广场二期总用地5.32公顷，宗地总面积为36590.2平方米。总可售面积约183160平方米，其中地上办公建筑面积约124025平方米；地上商业建筑面积约为12215平方米，地下车位1150个。单层1850平米平层图综合数据分析•电梯品牌通力，2.5米/秒，承重1000公斤•公共部分精装，室内全毛坯•2号3号楼一共308套房源，物业费未定•2号楼6梯8户，单层面积1800平米，公摊25%，3号楼5梯6户，单层面积1450平米，公摊29%销售政策及销售情况•办公一次性98折,按揭99折，折后价格在1.25万左右•近期销售每月写字楼销售额在1.2亿左右包含全运村•销售率在60%客群分析•老业主占60%，私营、餐饮、钢材，矿产为主。•老客户占到20%，老客户带新客户占到30%-40%，其余为来电来访优劣势分析优势•南北通透的写字间，办公室舒适度高•新奥体片区的核心位置，紧挨龙奥大厦、喜来登大酒店，周边环境优美，空气清新，绿化率高•出入济南方便，紧挨经十路东路，距离绕城高速公路和机场较方便•周围生活、金融、商业配套有待完善，员工用餐困难，办公业务往来不方便。•室内全毛坯，无空调暖气，只有管道预留接口•公共交通设施非常少，距离火车站，汽车站，西客站都非常远•客源群体有一定针对性,局限性较强•区域被炒作过高,产品价值已经过份透支,收益率不高劣势银座中心区域属性城市副中心、反传统商业带、价格洼地开发属性区域挑战者、大规模(55万平米)、城市综合体项目定位改变格局的力量、领袖济南商务基础信息项目位置：经十路纬十二路交叉口开发商：山东银座置业有限公司承建商：南通建工济南二建济南建工景观设计：美国兰博怡高物业管理：山东银座物业管理有限公司产品形式：写字楼，商业，公寓，综合型高端产品开盘时间：2010年7月3日交房时间：2012年6月30日地块规划银座中心是山东银座置业有限公司投资20个亿兴建的，集购物中心、6E写字楼、国际公寓、星级酒店于一体的体验式综合体，是经十路旁城市新地标，济南都市新中心。5千㎡独栋办公综合数据分析•电梯品牌日立，速度1.78米/秒•物业费5元/平米，中央空调品牌约克•每层两个卫生间（4女3男）•公共空间交房标准（1）外墙：玻璃幕墙、铝单板（2）