宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则

宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则第一章总则第一条为维护业主合法权益，规范业主、业主大会、业主委员会的活动，保证物业管理工作的顺利进行，根据全国《物业管理条例》、《业主、业主大会和业主委员会指导规则》、《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》及相关法规文件，结合本市实际，制定本规则。第二条本规则适用于本市行政区域内物业管理项目的业主大会、业主委员会的成立、运作及换届。业主自行管理或委托其他管理人管理物业的，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照本规则。第三条业主是房屋所有权人，对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主应当遵守法律、法规以及管理规约（临时管理规约）、业主大会议事规则。第四条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应的义务。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，依法履行业主大会赋予的职责，接受业主的监督。根据物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行约定，规范服务行为。业主大会、业主委员会接受属地街道办事处（乡镇人民政府）的监督和指导。积极配合社区居民委员会的工作，接受社区居民委员会监督和指导，发布重大决定前应先听取社区居民委员会建议，与社区居民委员会合作并配合公安机关共同做好社会治安等相关工作。第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。-2-业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第六条市房产行政主管部门负责业主大会、业主委员会运作相关政策的制订，负责对全市业主大会、业主委员会运作的指导和监督管理。辖区物业主管部门负责辖区范围内业主大会、业主委员会运作的指导和监督管理，协助街道办事处（乡镇人民政府）指导成立业主大会。街道办事处（乡镇人民政府）全面负责指导业主成立业主大会和业主委员会履行自治管理职责；及时处理业主、使用人和业主委员会在物业管理活动中的投诉，调处业主、业主委员会与物业服务企业，业主与业主委员会之间纠纷；会同辖区物业主管部门采用多种方式宣传物业管理政策法规和相关知识。社区居民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督业主委员会工作，在规定情形下代替业主委员会行使业主委员会职责。第二章业主第七条业主是指依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。第八条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第九条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。业主转让房屋时，其对共有部分享有的共有和公共管理的权利一并转让。第十条业主不得违反法律、法规以及管理规约，改变房屋使用性质。业主改变房屋使用性质的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，并告知业主委员会和物业服务企业。-3-第十一条业主有权请求业主委员会公布下列情况和资料：（一）专项维修资金筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则；（三）业主大会和业主委员会的决定及会议记录；（四）物业服务合同；（五）共有部分的使用和收益情况；（六）物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（七）其他应当向业主公开的情况和资料。第十二条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第十三条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家和宁波市有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务相关费用；（六）法律、法规规定的其他义务。-4-第十四条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对临时管理规约予以书面承诺。第十五条业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。未经相关行政部门批准，业主不得占有物业共用部位、共用设施。第十六条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主不得以非合同当事人为由不履行合同约定的义务。第十七条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务相关费用。业主与使用人约定，由使用人交纳物业服务相关费用的，业主应负连带交纳责任。第十八条业主应当遵守法律、法规和管理规约（临时管理规约）的约定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理，不损害公共利益和其他利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻和利益相关业主之间的关系。第十九条业主转让或出租物业时，应告知买受人或承租人到物业服务企业签署管理规约（临时管理规约）承诺书或通过其他形式承诺遵守管理规约（临时管理规约）。同时，业主或使用人应当结清按规定应缴纳的物业服务相关费用。第二十条业主不得有下列损害他人合法权益的行为：（一）任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音；（二）违反规定饲养动物；（三）拒付物业服务相关费用；（四）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施；（五）在建筑物内放置危险、放射性等危及建筑物安全或者妨碍建筑-5-物正常使用的物品；（六）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色、开挖地坪等；（七）影响房屋安全的装饰装修行为；（八）违章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、绿地、场地或者其他共有部分；（九）擅自改变物业的使用性质。第二十一条模范履行业主义务，热心公益事业、熟悉物业管理政策法规，认真负责的业主，应当优先推荐为业主代表以及业主委员会候选人。业主在竞选业主代表或业主委员会委员期间，不得以利益诱惑或作出侵害他人合法权益的承诺来为己谋取竞选职位。第二十二条业主拒付物业服务相关费用，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益的行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。第二十三条业主不得以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动。构成侵权的可追究民事责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三章业主大会第二十四条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主参加业主大会会议的形式，可分全体业主参加和业主以幢、单元、楼层（非住宅类）等为单位推选业主代表参加。业主参加首次业主大会会议的形式由会议筹备组决定，业主参加非首次业主大会会议的形式由业主大会议事规则明确。物业管理区域内业主人数超过百人的，可以以幢、单元、楼层（非住宅类）等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表通过所代表区域的业主的书面授权，在授权范围内代表区域内的业主行使投票权、议事权等业主享有的权利。也可按照业主大会议事规则的规定和所代表区域内业主的书面授权，代表区域内的业主出席业主大会参事、议事。-6-授权范围包括：业主委员会选举、业主大会议事规则和管理规约的表决、业主大会所表决事项的决定，业主可根据实际情况进行全权委托或部分委托。由业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议前15日，就会议拟表决的事项书面征求其所代表的业主的意见，表决意见经业主本人签字后，由业主代表在业主大会会议上如实反映。若已授权的，业主代表应出具授权书。业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托期限、程序内容和权限由管理规约或业主大会议事规则规定业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。只有一个业主，或者业主人数低于百人且经2/3以上业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第二十五条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑总面积50%或首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上时，建设单位应当在30日内书面报告物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）和辖区物业主管部门，并同时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域划分意见书；（二）房屋及建筑面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）筹备首次业主大会会议所需的其他资料。已达到首次业主大会筹备规定，且有10名以上业主联名提出书面请求，但建设单位未及时报告或报送筹备相关资料的，属地街道办事处（乡镇人民政府）或辖区物业主管部门有权责令建设单位在30日内进行筹备-7-工作。第二十六条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发的入住率达到本规则第二十五条规定的应当成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会应当按照分期开发的物业面积比例，在《业主大会议事规则》中明确业主委员会人数、分配结构和增补办法。后期开发部分入住率达到本规则第二十五条规定的，应增补业主委员会委员，增补的业主委员会委员任期与当期已经产生的业主委员会委员的任期同时结束，当期业主委员会届满的，经全体业主表决后进行整体换届选举。分期开发的项目，先期开发部分已经成立业主委员会，后期开发部分还未成立的，先期开发部分的业主委员会所作出的决定对后期开发部分的业主无效。后期开发部分若与先期开发部分没有共同拥有的小区道路、给排水管线、供电线路、供气管路等相关联的公共设施，属于完全独立的两个区域，可各自成立业主委员会。第二十七条街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位书面报告60日内，负责组织、指导成立首次业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。辖区物业主管部门应当指导筹备组开展工作，建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。建设单位已经注销的，由社区居民委员会和物业服务企业共同提交书面报告和相关的筹备资料。首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位（包括公有住房单位）代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表、辖区派出所代表、社区居民委员会代表共同组成，筹备组成员人数为11人，其中业主代表人数为7人，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。筹备组可邀请物业服务企业参加，并协助筹备组参与具体筹备工作。第二十八条筹备组中的业主代表由社区居民委员会或者街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐，业主也可以自荐或联名推荐。业主联名推荐的需10人以上，业主自荐和联名推荐人数各不超过2人，有意向的-8-业主超过2人的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织有意向的业主共同抽签决定。筹备组成员名单确定后，在3日内以书面形式在物业管理区域内公告7日，公告期结束后，报辖区物业主管部门备案，10日内召开筹备组会议。业主对公布的筹备组业主代表名单有异议的，应在公告期内书面提出，并说明理由，由筹备组组长在24小时内作出书面答复，或由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。公告地点应设在本物业管理区域内的出入口、大堂、电梯厅等主要的人员通行位置。住宅小区有多个出入口的，各个出入口均应张贴公告。第二十九条筹备组会议应明确下列筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、