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1、建筑容积率（容积率）指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。2、建筑密度指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）3、道路红线一般指城市支路以上的道路边界线。4、绿线指城市各类公共绿地、生产防护绿地、道路红线外防护或景观绿地、生态廊道等边界线。5、蓝线指河流、湖泊等水域与防护设施用地边界线。3、建筑基地面积计算（1）建筑基地边界建筑基地应与控制性详细规划相衔接，限定在单个街坊范围以内。建筑基地四至边界应以城市道路、河流等自然边界和相邻建筑基地边界为界限。街坊内建设用地性质不同类的，应在控制性详细规划中细分地块。（2）建筑基地面积建筑基地面积以城市规划行政主管部门正式划定用地范围的面积为准。不计入建筑基地面积的用地，主要包括：3000平方米以上公共绿地和居住小区以上级公共绿地；独立的公益设施和公共服务设施用地，如中学、小学和幼托用地；独立的市政设施用地，如10KV以上变电站、污水泵站等；城市规划划定的有关控制线范围内的用地；城市道路用地。中心城范围内，由开发单位实施的沿城市道路设置的公共绿地，公共绿地总面积的50%可以纳入建筑基地面积，但增加的建筑面积应不超过核定建筑面积（原建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。5、建筑面积计算按国家有关建筑面积的计算规则计算。对高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，可不计建筑面积；对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽。6、建筑容积率计算（1）在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的不计。（2）住宅层高不宜超过3.6米,办公建筑层高不宜超过3.9米。超出部分在核算综合技术经济指标时按其层高折算增加面积指标，但发证面积不计其增加值。住宅局部共享空间及办公共享空间不计增加面积指标。（3）半地下室在室外地面以上部分的高度超过1.5米的，按下式计算建筑面积：A’＝K×A式中：A’—折算的建筑面积，K—半地下室地面以上的高度与其层高之比，A—半地下室建筑面积。（4）市政设施用地选址确有困难的，可在一环以内的建筑基地内，设置为地区服务的市政公用设施（如变电站、电话局等）。设置在拟建建筑物内的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积；单独设置的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积和占地面积，但在计算建筑密度时，必须计入该设施占地面积。（5）商住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度按照表二中商业、办公建筑的建筑密度指标规定执行。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10％，不足10％的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上（含两层），仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。（6）高、多层民用建筑底层设架空层用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积可不计入建筑容积率，但应计入总建筑面积。架空层不应围合封闭改作他用或出售、出租。（7）建设基地范围内，有部分用地被划入规划城市道路用地范围，且上述道路用地是建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地的，则可适当增加允许建造的建筑面积。已取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或已签订国有土地使用权出让合同的建设基地，如后来因规划道路红线调整造成建设基地面积缩小的，其已批准的建筑面积允许不变。房地产开发程序1.确定开发项目，签定项目合作意向书或协议。2.向规划局申报《规划要点》3.向计、建委申报、审批《项目建议书》（立项）。4.《项目建议书》批复后，向规划局申报选址定点（《选址规划意见通知书》《规划设计条件通知书》4.委托设计单位做出《规划设计方案》，办理人防审核、消防审核，向规划局、首规委申报审定《规划设计方案》（《审定设计方案通知书》）。5.委托勘察、设计单位进行勘察、设计，申报审定初步设计。向公用局、市政局、供电局、电信局、自来水公司、热力公司、煤气公司等落实、报审市政公用设施配套方案，以及落实商委、教育、邮政、派出所、街道办事处等的配套审查意见房地产开发程序6.申报《建设用地规划许可证》。7.向规划局领取《建设用地钉桩通知单》，委托北京市测绘院进行用地钉桩，取得《钉桩坐标成果通知单》。8.向房地局提交国有土地使用权出让申请，委托有资质的机构进行地价评估，办理土地出让审批，签定《国有土地使用权出让合同》。缴纳所有款后领取《国有土地使用证》房地产开发程序9.交纳地价款后，到计建两委办理项目转正手续，列入年度开工计划。（开发项目在《可行性报告》批复后即列入年度预备项目大本。）10.出施工图。向城建档案馆报送工程档案资料，交纳档案保证金。•消防局办理消防审核意见表。人防办办理《人防工程设计审核批准通知单》。11.规划局核发《建设工程规划许可证》。12.办理有关拆迁手续。实施拆迁。•办理招投标手续。招、投标，签定《工程承包合同》•办理质量监督手续，领取《北京市建设工程开工证》开工。13办理《商品房预售许可证》，销售。•竣工验收。办理产权过户手续。北京市房地产开发项目开发流程•选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书•↓•向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书•↓•向计委申报立项报告•↓•计委函至规划局•↓•规划局会签返计委•↓•计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签•↓•运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告•计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告•↓•对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作•↓北京市房地产开发项目开发流程•据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知•↓•规划局法征地意见函•↓•到土地管理部门及土地使用部门征求意见•┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓•新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科•结果报市房地局结果报市房管局•┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛•市政府下文批地•↓•┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓•画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理用地•钉桩，成果给设计人许可证批准书,评估项目建设用地地价•││北京市房地产开发项目开发流程申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得•│土地使用证按规划设计条件征询意│见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房││规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证││委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置││到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册││规划局审方案提出意见1.到园木局申请伐树许可证│2.了解线路情况与供电局运行班协商修改后送首规委审图改造、移线方案│3.煤气、道路、上下水改路由首规委召开市政协调会4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工•北京市房地产开发项目开发流程•┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛•进行个体设计（大公共建筑首规委审查）•┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓•领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明•│││•运用“营销策划展示设计系统”到计委申请，列入到税务局取税单•制作资料计划（建委会签）•│││•报价小组审查，领取销售到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领•许可证审批表投资许可证登记卡，登记并取得许可证•│•建委、物价局下文批价•│•运用“营销策划展示设计系统”┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛•“房地产销售管理系统”销售到市政部门盖章，证明市政条件落实•│•四源费缴纳•│•到开发办市政处核实任务••开发办工程处同意招标•│•填招标申请书并到市招标办登记•│•招标办看现场•│•运用“投资项目概预算系统”编制标底•│•招标办审查标底•│•开标会•│•定合同，写评标报告，发中标通知书•│•招标办盖章同意•┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核市开发办秘书同意施工质量监督落实任务资金来源，任处登记•务来源及一切手续•┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛•建委工程处同意开工，办理开工许可证•施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工•↓•┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓•1.小区内线1.通知区园1.按道路1.到自来1.到热力（自建锅1.到煤气公司•路委托设林局绿化方案进水业务公司报炉房）报装•计办行施工科报装装1.环保2.到规划科定•2.委托施工2.交绿化费2.市政办委托线2.委托线局同线路方案•3.配电室土3.绿化施工事处养路设计、路设计意锅3.设计•建工程验路队验施工及3.施工及炉房4.看现场•收收验收验收规划5.施工•4.设备安装2.到市政位置6.业务科检验•及验收监理所2.委托同意接气•5.送电下水报设计7.凭通气单到•装3.到劳动管网所办固•3.规划设局报装定资产转移•计4.环保局手续及通气•4.竣工验审查消手续•收音除尘8.凭接气单到•设备液化气公司•5.竣工验收办各户通气•手续•9.通气•┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛•全部工程竣工北京市房地产开发项目开发流程•验收、检验单签字盖章•┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓•凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收•┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛•出库分配及销售、办理产权证•↓•运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段商品住宅价格由什么构成?•一、土地开发费•1、征地补偿费2、拆迁安置费•3、三通一平费4、勘察设计费•5、拆迁征地管理费6、土地出让金。•二、房屋开发费•1、房屋建安工程费•2、附属工程：煤气调压站、变电站等•3、室外工程：小区红线内的上水、雨污水、电力、电信、煤气、天然气等工程。•三、各种配套及税费。1、公共建筑配套工程、小区内配套建设的各种公共福利设施。2、环卫绿化工程。3、四源费。4、大市政费。5、营业税和城市建设维护税及教育费附加。6、限制粘土砖使用保证金。7、管理费。•四、利润。