2019无锡太科园项目定位报告13

无锡太科园项目定位报告朗诗集团苏南区域公司快速内环太湖新城新区中山路商圈太湖广场新区核心区新市政府12km9km8km15km新区新管委会地块区位宏观政策区位属性市场分析宗地分析SWOT分析客户调研项目定位市场定位客户定位产品定位开发思路分期建议示范区建议财务分析敏感度分析开发风险报告框架思路宏观政策市场分析宗地分析SWOT分析客户调研项目定位市场定位客户定位产品定位开发思路分期建议示范区建议财务分析敏感度分析开发风险区位属性城市综述新区概况太科园简介一、区位属性排名城市GDP省份及省内排名1上海市14900.9沪2北京市11865.9京3广州市9112.7广东14深圳市8201.2广东25苏州市7740.2江苏16天津市7500.8津7重庆市6528.7渝8杭州市5098.6浙江19无锡市5000江苏210青岛市4890山东1无锡国内生产总值位列全国城市第9位，经济发展水平超过国内大部分省会城市。2005-2009无锡GDP走势2805330038584419.5499215.10%15.30%15.30%12.40%11.60%01000200030004000500060002005年2006年2007年2008年2009年亿元0%3%6%9%12%15%18%地区生产总值可比价格计算增幅城市综述－经济发展固定资产投资增长快；财政收入高，结存大，确保了城市建设的快速实施。无锡市区固定投资总额-住宅投资0500100015002000亿元固定投资总额（亿元）832.69956.641093.671247.181599.21住宅投资（亿元）113.07135.75193.35224.09223.9320052006200720082009无锡市区财政收支情况0200400600800亿元财政收入（亿元）270.36326.53447.37576.17686.82财政支出（亿元）157.64181.32191.89283.39390.8320052006200720082009城市综述－财政及固定资产投入居民人均可支配收入、储蓄、人均消费支出、社会消费品零售总额均保持较快增速，为房地产发展提供较强购买力支撑。2019年2019年2019年2019年2009年社会消费品零售总额(全市）(亿元）824.11959.471134.751391.481651.37社会消费品零售总额(城市）(亿元）695.49805.83956.421173.031394.63城市综述－社会发展无锡民营经济保持着较高总量，发达的民营经济造就了大批的私营业主，购买能力强。2019年2019年2019年2009年民营经济产值523.28637.83741.04759.17城市综述－民营经济无锡分区人口构成0.0050.00100.00150.00200.00250.002005年2006年2007年2008年万人崇安南长北塘新区惠山锡山滨湖2019年2019年2019年2019年2009年户籍人口453458462464.2465.65市区人口228.49232.3235.92273.42常住人口557584599610.73619.57人口自然增长率0.67‰-0.27‰0.68‰0‰0.25‰户籍人口稳步增长；常驻外来人口超过150万；外来人口每年净增10~12万。外来人口为无锡房地产带来大量刚性需求城市综述－人口城市重点往南发展，未来规划重点往东发展。规划形成中心城区、太湖新城、科技新城、蠡溪新城、锡东新城、惠山新城、环湖风景旅游区，和外围新市镇的城镇空间布局。城市综述－城市规划规划建设布局：“一带”（环太湖山水风光带）“一核”（行政文化及金融商务核心区）“两园两区”（太湖国际科技园、科教产业园及核心区两侧的宜居生活区）。太湖新城东至京杭运河，南至外太湖，西至梅梁湖，北至梁塘河。总面积150平方公里，建设用地约95.7平方公里，规划人口规模为100万，就业岗位约50万。发展定位：建设成为无锡的城市新中心、产业新高地、旅游新天地、宜居新天堂、生态新标杆。太湖新城板块城市规划－太湖新城无锡新区，国家创新型科技园区试点，国家高新技术产业开发区，总面积223平方公里（含太科园），综合实力位居中国56个国家级高新区前五位，中央海外高层次人才创新创业基地（海归及外籍人士达1.02万人）。2009年，地区生产总值803.2亿元，财政总收入186.1亿元，高新技术产业产值1893.5亿元区位属性－新区概况无锡新区以占全市6%的人口、土地和资源消耗，创造了全市15%以上的地区生产总值和地方一般预算收入、25％的规模以上工业产值、40％的服务外包产值、45％的高新技术产业产值、50％的到位外资和进出口总额。传感网研发应用跻身世界先进行列；光伏太阳能电池组件制造技术和产值居世界首位；集成电路制造技术和产值居全国第一。新区概况－产业支撑规划定位：以产业特点鲜明、区域功能完善、人文环境优越、经济社会和谐为主要特点的长三角示范、国内领先、国际一流的创新型国际化科技新城;发展目标：国际先进制造业集聚区，国家科技创新先导区，苏南国际物流集散区，和谐宜人新无锡样板区;人口规模：近期至2019年60万人口；远期至2020年80万人口；此次规划人口按80万控制。新区概况－发展规划区域规划面积23平方公里，东连无锡国家高新区、西邻太湖新城政务中心，是无锡“南向战略”的重要组成板块、无锡产业转型的核心区，太湖新城“一体两翼”之“东翼”，市政投入力度大，区内四横四纵道路交通网已经建成，通达便利；区位属性－太科园简介园区位于无锡规划快速中环、快速外环之间，经由运河西路均可抵至两大环线，其中中环线高浪路段、新锡路段2019年7月将建成通车。另外新区城铁站与园区隔河相望，苏南机场与园区不到6公里，区域交通优势明显；快速中环快速外环宗地太科园简介－区域交通休验中心产业园(三区)产业园(一区)创新园(二区)创新园(一区)商务园(一区)大学科技园商务园(二区)产业区(二区)规划总用地：约10.8平方公里（合16200亩）创新园：约1200亩，开发建设规模约80万平方米产业园：约11660亩，开发建设规模约550万平方米商务园：约2584亩，开发建设规模约180万平方米大学园：约756亩，开发建设规模约50万平方米博览园：约250亩，开发建设规模约1.2万平方米空间规划太科园简介－产业空间规划传感网产业园规划面积：11660亩建设规模：550万平方米重点引进传感网硬件制造商、节点以及配件配套商、传感网系统工程公司、国际和国内的大型跨国公司产业园（一区）产业园（二区）产业园（三区）•Intel云存储开发中心•IBM物联网研究院•无锡中星微电子有限公司•无锡聚光盛世网络有限公司•江苏中科维思无线网络技术有限公司•诺基亚西门子物联网智能交通系统联合实验室目前已入驻30多家物联网相关企业太科园简介－产业传感网信息服务园引进中国联通、电信、移动等通讯运营商和互联网运营商、广电网公司、电网公司共同研发与传感网的融合与应用，形成行业和公众应用产业集群，为传感网走向全面应用提供完善的解决方案。无锡物联网产业研究院中国移动数据中心中国电信数据中心微纳传感网工程技术研发中心规划面积：2584亩建设规模：180万平方米中国电信数据中心一期已经建成运营，中国移动、中国联通均已经完成在太科园注册，进驻办公；定位：钻石五星级数据中心（全国仅3家）提供国际级IDC平台投资额：7亿元人民币定位：TIA-942《数据中心电信基础设施标准》Ⅳ级（最高等级标准建设）投资额：14亿元人民币太科园简介－产业规划面积：756亩建设规模：50万平方米传感网大学科技园传感网大学科技园15家重点高校重点建设产业公共服务平台，4家已经入驻，为传感网产业发展储备技术与人才。其中已引进：●北京邮电大学无锡感知技术与产业研究院●南京信息工程大学无锡感知气象研究院●南京邮电大学无锡物联网/传感网研究中心●东南大学传感器网络技术研究中心江南大学将成立全国首个传感网学院，每年都有大量的电子通信、控制工程、软件、计算机类专业硕士、本科毕业生毕业到太科园工作。太科园简介－产业双子楼位于中央商务区核心，在建2幢高层，一幢为未来新区行政办公大楼，一幢为五星级酒店,建筑面积13万平米，总投资14亿。2019年底新区管委会进驻。国际科技交流中心（装修中）总建筑面积36000多平方米,工程总投资约4.8亿元,主要功能为影剧院、展览中心和市民中心新区图书馆（装修中）新区体育中心-今年动工，（2019年底建成）太科园简介－行政及公建规划太科园产业建设近况：即将开工：天安智慧城一期20万方中关村软件园30万方中介服务区（与协信合作）20万方累计开工：130万方竣工：80-85万方现有企业：220家，其中软件类100余家近期进驻：微纳园中科院下属7个研究所清华紫光公建建设为后期导入研发类企业提供硬件基础规划人口：10万人现有人口：3万余人（其中当地居民2.36万人、软件园6000人）计划未来提供26万个工作岗位2019年计划引进人才15000人太科园简介－阶段成果第一部分总结无锡经济发展水平位居全国前列，城市重点往南发展，政府财政收入确保规划实施能力强。城市年净增人口超过10万，私营经济发达，具备大量购买力较强的潜在客户。新区重点发展太科园，传感产业做为国家重点规划发展五大新兴产业之一，产业前景看好，区域发展潜力大。太科园高新技术的产业定位，在未来将导入大量高素质人才，为项目开发提供了良好的客户基础。区位属性市场分析宗地分析SWOT分析客户调研项目定位市场定位客户定位产品定位开发思路分期建议示范区建议财务分析敏感度分析开发风险宏观政策近期政策信贷政策开发环境二、政策分析•首付款比例不低于60%1月26日，“国八条”出台，打出了“组合拳”对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍;5年内交易全额征收营业税；•限购令“新国八条”明确，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。根据“国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番，预计将达到72个，无锡将很可能被迫强制跨入限购城市行列•提高准备金率中国人民银行决定，从2019年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；•房产税2019年1月28日，重庆、上海两地公布房产税征收管理细则，房产税开始在重点城市落地，未来将可能覆盖全国，本轮”房产税“调控将影响投资型购房者需求政府抑制房价、抑制改善型需求；受政策影响，大型城市住宅成交大幅度萎缩。上海：春节期间全市商品住宅供应量为零；商品住宅成交面积2424㎡，成交套数为24套，全市仅12个项目有房源成交；深圳：春节长假头6天，全市新房成交共18套；•加息中国人民银行决定，自2019年2月9日，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，此次调整距2019年12月25日金融机构人民币存贷款基准利率上调0.25个百分点间隔不到两个月；政策分析—近期政策无锡各大银行住房贷款政策执行表序号银行房贷首付基准利率认贷标准2交通银行首套房3成基准利率认房又认贷；二套房6成上浮10%外地人必须提供一年以上社保和纳税证明。三套房停贷4建设银行首套房3成基准利率认房又认贷；二套房5成上浮10%（信誉度好上浮10%，不好10%以上）外地人必须提供一年以上社保和纳税证明。三套房停贷5中国银行首套房3成基准利率认房又认贷；二套房6成上浮10%外地人必须提供一年以上社保和纳税证明。三套房停贷7中国农业银行首套房根据楼盘及分行的不同情况，认房又认贷；二套房房贷利率有弹性的上下浮动空间外地人必须提供一年以上社保和纳税证明。三套房停贷目前，交通银行、招商银行、建设银