项目定位报告

XX项目定位报告2019年X月内部资料注意保密基本情况产品定位及方案预算指标及经营思路xx项目定位报告主要内容如有集中商业或商业体量超过1万方需单独提供商业市场研究报告第一部分：项目基本情况地铁x号线地铁x号线距离xx中心xxKm地块位于xxx，距xxx直线距离x里……（说明项目区位情况，距离主要商业中心距离情况）项目区位情况（项目区位示意）项目基本情况内容描述价值位置xx区分析地块区位四至xx路南、xx路东分析地块周边入住小区情况规模住宅：xxxxx方商业：xxxxx方分析地块自身条件地形比较xx（是否方正、是否有特殊情况）是否利于项目规划周边配套、商业、居住小区等等照片周边配套主干道xx路、xxx街未来规划情况公交/轨道车次xx、夜xx路、xx路未来规划情况距离火车站xx站xxKm，xx北站/xx站xxKm未来规划情况距离核心商圈xx街（xxKm)、xx广场（xxKm）未来规划情况教育xx小学，xx中学等等未来规划情况医院xx医院（xxKm）未来规划情况xxxx医院xxxx广场xxx小学分析配套、交通等，说清楚项目周边情况不利于或有利于开工建设的的因素说明分析项目不利于或者有利于开工的因素，配相应照片，是否影响首开区域照片+说明照片+说明…………地块基本情况-周边项目及土地出让情况周边新近出让土地情况地块/项目（出让时间）建筑面积建筑形态楼面地价预计最低售价竞争强度结合周边情况，以及本项目拿地的价格，如楼板价等，对比周边项目土地价格，我项目应该如何定位才合理？如土地溢价高如何考虑经营策略周边在售项目情况项目总建筑面积（万）建筑形态主力户型面积（平）楼面地价（元/平）三年价格说明备注2019年2019年2019年元/平方米元/平方米元/平方米地块基本情况-规划设计条件此处说明本项目规划设计条件，及其对产品定位的影响说明地块具体情况产品标书内的详细指标，如配套用房规定，车位规定等等项目规划设计限制地块位置编号面积（㎡）用途出让年限容积率限高其他xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx标书详细情况xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx小结地块自身情况的结论，距离城区距离，商业中心距离等等地块周边配套情况的周边在售项目及近期出让土地的情况总结，及对本地块定位的影响地块规划指标对定位的影响………………第二部分：产品定位及方案项目整体定位客户定位哪些区域产品以刚需还是改善为主价格定位，处于市场什么区位……12多方案货值比对方案一（拿地前）总销售面积:xxxx总销：xxxx产品面积销售单价总收入产品一……分析对比方案二（R=??）总销售面积:xxxx总销：xxxx产品面积销售单价总收入产品一……方案二（R=??）总销售面积:xxxx总销：xxxx产品面积销售单价总收入产品一……产品定位-住宅说明建筑类型面积户型面积配比套数配比总价范围目标客户群钢城新苑133㎡三室本项目105㎡三室本项目115㎡三室户型评价舒适型三室通透性一般厨房设计较小，实用性欠佳户型评价紧凑型三室通透性欠佳东向转角阳台设计，观景效果佳主卧赠送飘窗，提升产品附加值户型评价实用型三室南北双向阳台，通透性、采光效果俱佳户型方正，功能布局合理南向卧赠送飘窗，提升产品附加值三室户型对比：本项目三室户型面积区间目前客户接受度高，且较钢城新苑大三室户型方正、浪费面积小住宅户型，竞品差异化比较，图示及说明产品定位-商业类型楼层面积面宽/进深套数配比单价总价范围目标客户群类型一1F2F……类型二……产品定位-地下车位或机械车位说明如有机械车位，说明处置方式产品配比销售价格预计销售率备注别墅高层商业产品标准（毛坯）分项说明备注外立面材质门窗电梯入户大堂地热、新风，空调等安防景观标准智能化……产品标准（精装修）装修标准：xxxx元/平分项品牌及大致标准厨房卫生间地板设备家具墙面……第三部分：预算指标及经营思路项目整理经营思路（结合年度预算、现金流目标、利润目标、土地属性、产品属性等方面说明项目整体经营思路）21拿地前后各产品方案（面积）跟踪比对高层多层商业别墅地下车位储藏间……拿地前面积拿地后定位差异说明：拿地前后各产品价格跟踪比对阶段总货值项目整体利润率拿地前拿地后定位高层多层商业别墅地下车位储藏间……拿地前价格拿地后定位拿地前销售预算产品销售指标2019年2019年2019年2019年高层住宅销售面积销售金额别墅销售面积销售金额商铺销售面积销售金额车位销售面积销售金额合计销售面积销售金额拿地后销售预算（原则上不允许低于拿地前，有偏差说明原因）产品销售指标2019年2019年2019年2019年高层住宅销售面积销售金额别墅销售面积销售金额商铺销售面积销售金额车位销售面积销售金额合计销售面积销售金额占地面积18712.44地上建筑面积1101391.1期经济技术指标表占地面积地上建筑面积住宅面积68069.64保障房面积22643.551.2期经济技术指标表13933.0590713.19其中占地面积地上建筑面积地下车库面积1.3期经济技术指标表45887.5197756.1227580阐述方案及说明（方案主要思路、标注地下室范围及思路）分期说明，销售计划（整体销售计划，分期情况）（每栋楼预售时间、动工时间、面积、单价、货值等等）结合推售计划阐述价格实现路线，先后推出产品逻辑，商业推售时间，价格涨幅情况等推售计划说明推售节奏推出时间产品类型层数栋数可售面积（㎡）建议均价（元/㎡）推出总货值预计销售率预计销售货值（万元）楼栋号首次开盘2019-3-22高层17+1、26454797.79780090%3846810#、11#、13#、14#首次加推2019-6-28高层25、33358648.33800080%404768#、9#、12#底商、沿街商业2/8697.621800080%12525西地块部分住宅底商及沿街商业第二次加推2019-10-1高层24、33359523.56850080%407141#、2#、3#底商、沿街商业2/8398.441800080%11795东地块部分住宅底商及沿街商业第三次加推2019-5-1高层24、26463078.88915080%461744#-7#商业加推2019-6-22底商、庭院式商业2、单层/底商4271.66庭院式商业3481.56180001500080%10329横支6号路底商、庭院式商业整盘住宅实现销售均价8384元/平米说明：首次开盘当年总可售货值，销售率，销售货值，与年度预算对比情况；归还全部股东借款时间，精确到月重点说明当年分期与预算说明2019年推盘计划时间节点产品楼栋套数面积单价总货值首次开盘产品一产品二产品三第一次加推……说明：………………占地面积18712.44地上建筑面积1101391.1期经济技术指标表占地面积地上建筑面积住宅面积68069.64保障房面积22643.551.2期经济技术指标表13933.0590713.19其中占地面积地上建筑面积地下车库面积1.3期经济技术指标表45887.5197756.1227580工程分期，说明与销售逻辑是否一致明确首期开工范围及各楼栋的预售时间表格说明首期推出的产品及组合，建筑形态、户型面积配比等每栋楼预售时间、动工时间、面积、单价、总货值首期开工范围售楼处（高层样板房位于售楼处二楼）示范区示范区规划（售楼处，样板房等）示范区规划明确位置及动线（需图示）示范区规划售楼处样板房要求说明装修标准设置套数示范区规划多层样板房两套，装修标准xxxx高层样板房两套，装修标准xxxx按总部要求在提交定位报告时一并提交项开发运营计划（excel文件插入定位报告中，模板见附件一）项目开发计划节点序号集团住宅关键节点(13）完成时间1拿地2取得《建设用地规划许可证》3规划方案报批通过4取得《土地使用权证》5取得《建设工程规划许可证》6取得《施工许可证》7开工8会所、售楼处完工，对外开放9开盘预售（首批）10尾栋主体结构封顶11完成当期销售70%12取得竣工验收备案证13完成交房(交房率≥95%)Theend