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奥南之蜕变暨升龙河西南部2019G54项目定位报告河西板块分析项目条件分析定位初步设想河西住宅市场分析南京住宅市场分析蜕变1：河西板块分析-趋势改变价值板块位置/历史由来/板块现状/未来规划板块位置河西中片奥体片区奥南板块江心洲河西北片位于河西奥南板块、城市新中心延伸地，未来聚集城市新兴商务中心、拥有丰富的生态资源和完善的三级生活配套城市新中心：位于河西板块西南角，河西金三角区域，属于奥南板块；自北向南沿江东中路向南部发展，将成为城市新中心的沿伸地；国际化社区：未来区域内拥有大量产业园、国际型企业办公人群、完善优质的教育配套以及新城医疗设施，结合滨江公园的打造，我项目将成为南京生态型国际示范区蓝本。随着亚青会和青奥会的召开，将会有效拉动区位热点，将会带来更广阔的发展机遇。板块对比以全市中高端客户为主，改善需求充裕、供求和价格属于全城高位板块分布河西板块内分五大片区分布，未来发展重心向西江心洲和向南奥南板块发展奥南板块江心洲河西板块从其发展历程来看，分为传统型住宅区、新型住宅区、未来规划新城区；目前传统居住区、新型居住区随着几轮的开发，开发基本饱和；下阶段重点将是以河西南部和江心洲为发展重点。板块未来规划未来规划利好集中，板块发展前景较好河西南部将打造成以居住、工作、休闲为主要功能，适合１５万人口居住的高标准、高品质的新型城区。该区域将紧紧扣住“水”的主题，构筑以滨江、滨河为依托的绿色生态住宅小区。功能承载：高端住宅与文化、休闲、办公品质生态城配套完善：产业人口导入，逐步完善的“三级”配套体系河西南部地区将聚集约１５—１８万人口，河西将建立“地区中心、居住社区中心、基层社区中心”三级中心配套体系。在地区中心，主要规划图书馆、文化活动中心、体育馆、体育场、灯光球场、游泳馆、地区医疗中心等生活配套。在居住社区中心，设置大型的购物中心、文体设施，还将设置老年公寓。基层社区中心：主要包括卫生站、医疗服务站、行政服务点等便民设施。交通便捷：立体交通畅达城内、城外对外交通：有宁马高速公路，南部地区可通过绕城公路、黄河路的立交与之衔接，与其他地区、外围城镇形成便捷的交通联系。城区内道路：规划分为快速路、主干道、次干路、支路四个等级，路网结构基本为自由式加格网式。滨江公园：位于滨江以西地块，定位是以健康运动为主题，其北段和中段分别是场地和亲水运动体验区，南部则在江堤以外安排湿地公园。滨河公园：位于滨秦淮河地区，功能定位是生态性休闲公园，秦淮新河两侧将布置旅游、休闲设施，河堤将被改造为休闲性景观道，中心公园：规划在河西南部地区中心地段，将由人工开挖、整治、建设后形成，功能是半生态性公园。环境优越：逐步打造成生态、绿色、宜居之城河西板块分析关键词1、板块区位价值：城市新中心、南京国际化都市新门户2、板块房产属性：高端住宅市场分流地3、板块发展趋势：国际商务中心、生态型科技新城河西板块分析高端住宅竞争市场分析项目条件分析定位初步设想河西板块市场分析南京商品住宅市场分析蜕变2：南京商品住宅市场分析-地王改变格局政策走势、土地市场、楼市分析2019.2.20国务院推国五条制定房价控制目标，依旧严格执行限购限贷政策，增加商品房供应，抑制投机投资购房，同时地方版国五条出台；2019.10.11深圳出台出台八大举措继续严格执行住房限贷限购政策，加强差别化信贷政策执行力度，二套房首付比例提高到70%；2019.11.8上海市正式出台七项举措切实稳定住房价格严格执行差别化的住房信贷政策,二套房首付款提升至7成。2019.11.12十八届三中全会：加快房地产税立法并适时推进改革2019.10.23北京市正式出台七项举措切实稳定住房价格明确要求定价高涨幅大且不接受政府引导的项目，将暂缓上市迫于遏制房价涨幅压力，从中央到地方行政性调控进一步加码，抑制投资、中、高端改善需求，从供需角度，短暂压制房价增长2019.11.27宁八条出台：楼市调控加码其中二套房首付要求提至7成11月9日将开幕的十八届三中全会将会指明楼市调控方向，包括“新土改”在内的集体土地流转问题、小产权房上市交易问题以及房产税开征、保障房建设等方面，都有望释放出政策信号，或将成楼市下半场最大转折点。在住宅价格大幅上涨的环境下，广州新政策出台，在确保市场供应的同时，限购政策进一步升级，率先开始遏制房价快速上涨的行动。长远市场来讲，二套房首付比例上升会对首改和再改改善型需求产生一定影响，这部分需求可能延期或推后，将进一步抑制投机需求，进一步达到减缓房价过快上涨的目标。政策环境2019.4南京细则落地房价控制目标：2019年房房价涨幅低于人均可支配收入涨幅政策环境政策环境整体从紧，结构上抑制投资、保刚需，市场仍旧走上行通道货币政策信贷环境逐渐缓和信贷配给依旧严谨产业政策保护自住，抑制投机；中央严控，地方跟随；推进保障房供给投放政策环境差异化信贷政策：货币利率浮动区间上调等利好因素，金融机构被要求严格执行差异化住房信贷政策：支持首套置业；严控二套信贷；限制、停贷三套以上住房贷款,二套房贷执行首付七成；支持刚需需求：住建部、发改委、央行等多部门均已出台相关政策支持首套购房需求、地方政府也积极出台相应的政策，提高保障房供给：住建部、发改委等部委保障房安居工程建设；前三季度，全国超额完成保障开工任务目标。限贷限购：无论是限购限贷还是可能扩大试点范围的房地产税,都不会政策性减少旺盛的刚性需求,只会对需求的释放造成短期的冲击；国五条：2月份相继出台的“新国五条”及细则标志着新一轮政策调控的开始,但调控既没有改变房价上涨趋势;和上涨预期,也没有减少楼市成交量,细则反而催生了3月疯狂成交,房地产行业依旧处于顽强的复苏扩张周期之中;宁八条：11月宁八条的出台，对改善性需求会产生短期的冲击，目的控制房价快速上涨，对刚需性购房没有影响。政策环境11月25日宁八条出台，楼市调控政策加码内容：第一条：二套房首付比例提至7成，进一步执行差别化的住房信贷政策；第二条：对于可能形成高总价、高单价的地块，研究采取“竞地价、竞配建”，“竞地价、竞保障房资金”等方式，保持地价平稳；第三条;商品住宅明码标价制度，引导企业合理定价，商品住房明码标价，预售方案报价过高且不接受物价、住建部门指导，或没有实行预售资金监管的项目，暂不核发预售许可证；第四条：加大商品住宅土地供应，今年住宅用地供应规模在前五年平均供应量的基础上增加10%；第五条：加强市场监管，严格查处伪造购房证明、骗取购房资格；第六条：优化供应结构体系，加大保障房建设力度；第七条：加大限价住房供应，解决中低收入家庭、新就业大学生等住房困难问题。12月份推3000套现房公开发售；第八条：完善住房供应体系。点评：从长远市场来讲，二套房首付比例上升会对首改和再改改善型需求产生一定影响，这部分需求可能延期或推后，将进一步抑制投机需求，进一步达到控制房价的目标。土地市场品牌开发商积极抢地，1-11月土地成交金额794亿元，溢价率高企，将会引起未来1-2年房价呈现跳跃式增长土地成交：2019年1-12月初年整体成交土地84幅，共425万㎡，成交楼板价为6804元/㎡，同比去年上涨70.23%，仅有2幅地块流标。品商抢地：今年土地溢价明显，万科、保利、中海、招商、金地、绿地、升龙、富力、福建正荣等国内一线品牌开发商纷纷出动拿地，不断出现高溢价、高总价地块。地王频现:建邺河西南部诞生6个地王，河西南部新城也是未来几年楼市的主要供应和极具发展潜力区域，地块溢价高达29%。土地市场2019年南京土地市场空前火爆，高价地刷新历史水平，上演一轮轮“地王”舞台剧九龙湖仙林湖NO.2019G25金地：7863NO.2019G76昆仑沃华：14212NO.2019G34中粮：7338NO.2019G86新城：6887NO.2019G87保利：6388NO.2019G54升龙：9203NO.2019G03中海：5554NO.2019G63正荣：13419NO.2019G09奥体：11124NO.2019G05五矿：10721NO.2019G42升龙：12094NO.2019G23中航、金城：12229NO.2019G40正荣：7891NO.2019G39正荣：7973NO.2019G73仁恒：7447NO.2019G70红太阳：8326城北NO.2019G32、G33昆仑沃华:9024/9247NO.2019G53中电:10343城中江宁、仙林、城北、河西南部、浦口新城为众多品企争相竞拍的重点区域，溢价率持续刷新。土地市场表现：截止12月4日，南京今年共累计成交土地414.5万㎡，总成交金额793.6亿元，本年数据已经超越了前两年前两年南京土地成交金额的总和，创下南京土地成交金额的新高。土地成交创下近年新高，河西板块位于各个板块之首，河西区域内竞争性明显增强土地板块成交：从各板块的表现来看，河西板块共成交7幅地，主要分布在河西南、河西中部以及江心洲，7幅地块累计成交面积83万㎡，总成交金额达219.97亿元，位居南京各大板块之首。土地市场宏观市场整体楼市：受政策调控影响，作为政策相对稳定期，近2年销量处于高位，库存量逐步走低年均供应量585万㎡，年均成交量611万㎡，新增供销比0.89;经历2019年长达1年限购下的楼市低迷后，2019年初楼市打折促销盛行，南京楼市撬动刚需市场，再次成为焦点;2019年改善性需求加紧入市，量价稳步回升，市场存量从6万套下降至3.23万套。数据不含溧水、高淳、六合宏观市场月度走势：市场以价换量逐渐走向量价齐升，未来1年将以较稳定的去化量为趋势从2019年3月开始供销量明显增加，市场呈现以价换量、供销两旺的局面，随改善市场的带动，成交均价呈现稳步回升的态势；2019年3月“国五条”刺激下，7月供应量高达74.5万㎡，创下了近半年月度供应量的最大值，大部分开发商积极加推、快速出货;成交均价：南京住宅市场成交均价连涨19个月，今年上半年的成交均价为11447元/平米，同比去年上涨10.6%；未来走势：国家宏观政策没有大的变动下，楼市将以目前稳定的去化量为趋势，由于土地溢价明显，将带来更大的涨幅空间。数据不含溧水、高淳、六合河西板块由于改善性需求逐渐放大，今年1-11月开发商疯狂放量，海峡城、华润悦府、莱蒙水榭春天、仁恒江湾城紧急加推，本年供、销基本持平，供销比为0.95，同时价格保持在全市第一梯度的水平，成交均价23634元/㎡，未来高价地的持续推动，价格仍旧有很大涨幅空间；浦口和江宁因为区域价格和交通优势，为刚需客群的集中地，两江板块的成交量占全市的半壁江山，浦口、江宁、城南、城北因为目前地王的推动，城市规划、交通利好的良好预期，在价格上涨方面仍旧较大的空间。板块分析两江板块占主力，河西南部将逐渐接棒河西成为重要的品质改善片区数据不含溧水、高淳、六合80㎡以下80-100100-120120-144140-160160-180180-200200以上供应套数729518114101939828800193313202417成交套数9984200201201012071150316361216179805000100001500020000250002013.1-2013.10全市商品住宅面积段供销分析60万以下60-80万80-100万100-120万120-150万150-200万200-250万250-300万300-350万350万以上供应套数2947668694887987719063792637231312455028成交套数409578671139893699109813933562102158632170200040006000800010000120002013.1-2013.10全市商品住宅总价段供销分析80-100㎡首置类产品占比33%、100-120㎡首改类产品占比20%，为市场需求主流。100-150万总价段占比31%，150-200万占比14%，200万以上总价段占比仅为17%。成交结构以刚需和首改