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重庆协卓房地产顾问有限公司第三代理事业部2019年10月利川东升项目定位及营销推广方案三个现象1、市场环境混乱，竞争难度加大市场缺乏监管，小产权项目居多，导致同一区域单价相差甚大，且销售不规范；2、区域档次较低，销售单价难提升目前区域项目全为步梯房，且项目整体品质相对较低，销售价格难有所提升；3、周边大盘云集，势必分散客源本案毗邻区域规模最大及品质最高之楼盘，势必与之形成较大竞争且分散部分客源；在充满变数且难言乐观的当前形势，本项目开发战略的拟定我司认为其不可忽略的前提，则是——审时度势审时市场处于起步期苏马荡新区规划处于起步阶段，区域市场项目较为低端；政府政策支持政府政策大力支持，利好消息较多，未来前景看好；旅游市场发展迅猛随着国民经济的快速发展，人民收入及生活水平不断提升，对旅游消费的需求逐渐旺盛；在“守正出奇”的战略指导下以顺应市场的“王道产品”，配合有市场影响力的营销推广，突破市场困境。度势这意味着，激烈竞争市场中不乏机会行业开拓时却更考验实力而这个时机正是实现弯道超车的好机会！审时度势之后再择机行事东升项目的开发战略应是报告目录Part1宏观大势Part2区域解读Part3项目解读Part4竞品解读Part5产品建议Part6整体定位Part7营销推广审时度势顺势而为PART1宏观大势政策分析，把控大势国家统计局公布的数据显示，经初步核算，第一产业增加值47712亿元，增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。８年来中国首次调低GDP增速预期目标。符合我国实际和科学发展观要求，同时也客观反映经济发展的走势和趋势。GDP今年国内生产总值增长的预期目标是7.5％，与去年9.2％的增速相比，经济增速目标下调了1.7个百分点这一调整释放出基本明确的政策信号，已经连续三次释放流动性，央行将缓解当前货币市场资金偏紧的状况。本次流动性增加，肯定会有部分资金可能进入楼市。在上次下调存款准备金以后，各地银行针对首套房的利率基本由上浮10%左右，回归基本85折左右。预计本地再次下调存款准备金，首套房贷款的利率继续维持85折优惠，部分银行甚至逐渐可能会出现8折优惠。楼市刚需获益存款准备金率从2019年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，中国大型金融机构的存准率将由20.5%回落至20%。数据来源：国家统计局中国经济继续在向低增长高通胀的区间滑行中国经济仍未摆脱滞涨危险1-2月份，商品房销售额4145亿元；3月份商品房销售额4527亿元；4月份商品房销售额3749亿元；5月份商品房销售额4511亿元；3月明显回升、4月略有下降、5月再度回升。全国地产市场概况成交已经恢复平稳,剔除1-2月低点，市场3-6月数据均接近近两年最高值。1-2月份，商品房销售额同比下降20%1-3月份，商品房销售额同比下降14.6%，降幅缩小6.3个百分点；1-4月份，商品房销售额同比下降11.8%，降幅缩小2.8个百分点；1-5月份，商品房销售额同比下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点。全国商品房月成交金额全国商品房成交金额累计同比增速国务院：温家宝2009年：促进房地产市场稳定健康发展；2019年：大力整顿和规范房地产市场秩序；2019年4月13日：坚持调控方向不动摇，调控力度不放松。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任；2019年10月29日：稳定物价总水平巩固房地产调控成果；从政策频出，到督促，再到落实，步步夯实。短期内不会转向2019年10月29日：要准确判断经济走势，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，要把握好宏观经济政策的力度、节奏和重点，适时适度进行预调微调；2019年7月12日：必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作；2019年：限贷、限购、大量建设保障性住房等政策频出，降温市场趋势明显。全国市场总结市场出现明显复苏，量涨带动价涨现象已经出现。行业成交已经恢复平稳：由于首套房贷的调整、季节性因素、前期积累的刚需的集中释放以及开发商的“以价换量”的战术，全国新房成交基本已经恢复平稳，不少城市甚至已经超过去年同期销量；预计新房价格未来将略升：虽然在宏观市场上严格调控的主基调下，但市场已见回暖迹象，区域成交出现量价其升。房地产投资将逐步改善：前期投资增速和新开工的增速的不断下降正是去年国庆到今年2月份销售不畅的结果。随着下半年市场成交的回暖，开发商有望在下半年开始逐步拿地并新开工；苏马荡新区在售项目总价相对较低，所有付款方式均为全款及跟开发商约定分期付款的方式进行，不涉及银行按揭；目前宏观政策对项目影响程度减低根本协卓建议：在宏观市场利好的大背景下，打造苏马荡区域第一品质大盘。建议本项目在2019年底形象面市。建议在2019年中开盘销售。抓住机遇，顺势突进PART2区域解读区域解读三大国家级战略经济圈支撑，区位优势明显重庆经济圈三峡库区经济圈武汉城市经济圈谋道谋道镇位于湖北利川市，东北与重庆云阳交接，西北与重庆市万州毗邻，在经济上位于武陵经济实验区，且受到三峡库区经济圈、重庆经济圈和武汉经济圈的辐射。万州梁平垫江忠县恩施新老国道318线均穿镇而过，目前规划建设中的利万高速与镇相接，交通条件较好，镇区距利川市区42㎞，距万州64㎞，且位于鄂渝连接大道上，区位优势明显。区域解读谋道苏马荡景区交通便捷，区位明显万州——苏马荡景区客户的中坚力量苏马荡万州重庆万州，距苏马荡景区约70公里，1小时30分钟，区域客户的主力军，80%的客户将从万州涌现区域解读万州概况国家级经济技术开发区，全区幅员3457平方公里，辖52个镇乡街道，总人口175万人，建成区面积55平方公里、城区人口80万人；根据《十二五规划》，万州经开区将着力构建“5+3”现代产业体系，“十二五”期末实现总产值1500亿元、带动新增就业12万人以上，基本建成千亿级经开区。2019年，实现万州生产总值622.59亿元，经济总量列全市第4位，比上年增长20.1%，人均生产总值39715元，城镇居民人均可支配收入19329元。区域解读良好的区位优势，万州迅猛的发展势头；势必进一步造就万州客户群在苏马荡景区的王者地位万州的谋道，重庆的仙女山。苏马荡景区——位于利川市谋道镇药材村，地处长江南岸，海拔1500余米，国家AA级旅游景区，（AAAA级旅游景区创建中）。这里四季分明，春明好踏青，夏凉宜避暑，秋秀观红叶，冬酷赏瑞雪；是休闲、度假、旅游、避暑的绝佳去处。苏马荡气候四季分明，冬无严寒、夏无酷暑，年平均气温18℃左右，是盛夏“绝无仅有”的天然空调。苏马荡风景区万余亩的森林基本上处于次原始森林状态，植被保持了多样性，千年杜鹃、满山红叶、天然园林、植物奇观独具特色。景区内有着石英沙地貌所特有的优质矿泉水，苏马神水、凤凰泉在当地闻名遐迩。风景秀丽、闻名遐迩区域解读苏马荡新区位于谋道镇东北部，规划占地面积约30平方公里。，为建设“武陵明珠、锦绣利川”，全力把谋道建设成武陵山区土家第一休闲镇，争创湖北省旅游休闲度假区，打造成全国旅游目的地。本案多方政策支持，未来前景看好区域解读本案区域旅游地产市场发展迅猛，但市场环境及体制并不规范，项目品质参差不齐，且小产权房居多，截止目前，共有大小项目70余个，其中大产权项目仅25个；区域正是一片发展中的热土。今天的湖北谋道，就是昨天的重庆仙女山依云国际皇家1号市场混乱，竞争较大，前景看好区域解读景区风景优美，是不可多得的休闲避暑绝佳地；随着利万高速的通车，区位交通将更加便捷；同时在政府政策利好消息的大力支持下，区域未来前景看好。区域解读协卓观点：区域发展前景潜力巨大本案景区道路老318国道景区环形路景区道路较差，环形路尚在规划建设中，预计2019年10前完工，而本案紧临环形路西北段，区位交通便利。项目解读用地范围内站立点远眺本案用地近100亩，呈不规则形状，高差较大，前方无建筑遮挡，视线开阔。项目解读适宜山地高品质休闲度假目的地strength——优势自然资源独特，未来前景看好（1）苏马荡得天独厚的自然资源，度假、避暑绝佳；（2）项目地处景区核心，紧临环形路，通达性好；（3）景区未来规划发展较好，升值潜力巨大。weakness——劣势发展落后，生活配套档次较低（1）景区尚处于高速发展期，基础设施落后；（2）周边配套相对较差，生活相对不便；（3）景区知名度较窄，知晓度相对较差。opportunity——机会发展初期，政策扶持（1）区域处于发展初期，市场产品现存空白；（2）政府政策扶持，景区发展前景看好；（3）旅游市场逐渐火热，市场前景看好。threat——威胁市场混乱，竞争激烈（1）区域市场尚不成熟，生活娱乐等各方面配套欠缺；（2）市场不规范，小产权房居多，价格成竞争阻力；（3）本案紧临皇家1号及依云国际等区域品质大盘，竞争加剧。项目SWOT分析区域解读协卓观点：本案完全具有打造为区域最高端楼盘项目潜力，让其他项目短期内将无法超越项目品质。仙女山旅游地产的开篇之作——仙山流云它山之石可以攻玉区域解读户型特征：户型方正，跃层考虑到了上下双卫，但出现入户花园略显小气，且赠送面积较少等问题，一期户型设计整体较差。干湿分区不合理厨房与卫生间门对门入户花园略显小气重点分析项目——仙山流云区域解读一期销售情况：自2019年2月开盘，短短3个月销售近200套，完成80%销售率！短短一年以后仙山流云销售卖不出去……销售重点分析项目——仙山流云区域解读芳草地·雪岭仙山的到来，给仙女山旅游地产带来了新的革命，也为仙山流云带来了挑战！逆水行舟，不进则退。重点分析项目——仙山流云区域解读底层户型图建筑面积：50.74㎡使用面积：72.24㎡赠送率：43%二层户型图建筑面积：45.31㎡使用面积：75.81㎡赠送率：67%三层户型图建筑面积：37.44㎡使用面积：56.44㎡赠送率：51%户型特征：三叠拼创新户型，每层独立入户，不仅是一楼，2、3楼均有较大赠送面积，二期户型具有很大改进。重点分析项目——仙山流云区域解读户型特征：三期户型拥有前庭后院，独立私家车位，可变户型空间，部分户型可自行隔出空高1.6-2.2米的隔楼等飞跃式的设计。重点分析项目——仙山流云区域解读均价基本在原有基础上上涨1500元/㎡。2019年7月19日二期开盘，主力总价基本从以前7~20万的主力总价上涨到了23~45万的主力总价。项目所处竞争环境更加激烈，不管是仙女山还是其他旅游景区项目都是巨增。重点分析项目——仙山流云区域解读仙女山上的奇迹苏马荡即将经历碟变……自然优势，铸就经典苏马荡海拔1500米以上，年平均气温18摄氏度，且森林覆盖率高，周边景点云集，自然景观独特，拥有无可复制景观资源，是不可多得的旅游目的地；政策支持，助推发展政府规划；国家AAAA级景区创建中，五年内建成一个占地12万平方公里，容纳近10万人的旅游休闲之城；发展轨迹，势必呈现根据对重庆武隆仙女山旅游地产的发展轨迹研判，目前的利川苏马荡跟05年的仙女山惊人的相似，未来的利川苏马荡必将追寻仙女山的发展轨迹。事实展现，据证可考PART3竞品解读知己知彼，方能百战百胜首先看看本案的营销环境竞品解读区域个案分析竞品解读本案占地：100亩皇家1号体量：6万方业态：洋房、酒店依云国际体量：17万方业态：洋房、酒店东方云顶体量：5万方业态：洋房伴山丽景体量：5万方业态：洋房、酒店夏都体量：13万方业态：酒店、洋房苏马荡新区总规划面积约30平方公里，因其独特的气候及环山绿茵的优美风景，以及政府为全力将区域打造成为中国重点旅游目的地的，土家族第一休闲、旅游、度假、避暑镇的目标；区域兴起了以旅游、度假、避暑为目的地产开发市场，现整个苏马荡景观在售项目约70余个，但整个品质较差，且小产权房居多。市场相对混乱。竞品解读周边楼盘情况项目名称占地面积（亩）建筑面积（万方）建筑业态主力户型均价（简装）外展场地备注皇家1号约70亩6万方酒店、洋房一房两房3100黄水万州步梯依