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保利·贵阳电厂项目【保利·贵阳电厂项目定位报告】贵阳保利︱纬联地产︱2019年11月·重庆Chapter1项目属性界定Contents目录贵阳市中心小河区中心本案约6公里约4公里隶属两区结合部，离南明区（贵阳市中心）仅约6公里，离南面小河区约4公里。项目区位本案A本案花溪大道地面西面紧靠花溪大道，区域唯一连通南明区和小河区的主干道，交通压力较大。除西侧的花溪大道外，地块北面可通过玉厂路和桃园路到达项目地块范围内。B项目交通规模较大，为南明河隔断为2个版块，整体低于花溪大道约3-5m，内部为电厂、居住区和其他建设用地，地势极为平坦。地块主要指标：占地面积：约700亩容积率：3.5绿地率：35%建筑密度：35%地块红线图C地块状况East------东面紧靠凤凰山，享有近距离自然山景资源。West------西面花溪大道，连接南明区与小河区的主干道South------南面火车高架桥、小河污水处理厂，对地块影响较大。North------北面玉厂路、太慈桥小型区域商业中心，有一定的配套支撑。水BA污水处理厂高架桥花溪大道凤凰山太慈桥地块西面紧邻花溪大道，环境较差；东靠凤凰山，具有山景资源；南面紧邻高架桥和污水处理厂，设计上应充分考虑规避其视线及噪音影响。D地块四至凤凰山南明河地块中间为贵阳主河流南明河，东面为凤凰山，整个地块背山面水，属于贵阳市中心的稀缺地块，资源优势突出E地块资源区域属性核缘区域位于老城区边缘，配套缺乏、外部环境较差两区结合部处于南明区和小河区的结合部，辐射面广项目属性规模大，地势平占地700亩，内部地形平坦资源突出南明河和凤凰山的天然自然景观资源高架桥、污水厂南部靠高架桥和污水处理厂，影响较大核缘区域辐射面广大规模项目强势资源高架桥污水处理厂外部环境差项目属性界定Strengths---------优势区位：位于城郊城市理想生活半径，两区结合部交通：紧靠花溪大道，交通便利资源：地块内有凤凰山、南明河等自然资源配套：周边现有商业、教育等设施，配套设施较为完善Weakness--------劣势基地西侧临花溪大道，有一定噪声干扰。南侧紧靠高架桥，影响地块外部环境及景观视野，有噪音影响。地块所处区域外部环境较差Opportunities----机遇市中心城区少有的可出让地块，将主导未来南明区的房地产供应作为主城区的外延片区，将承接主城区的居住功能Threats----------挑战高品质、有文化、有特色高端大盘的营造别墅、洋房体量如何适度最大化如何规避高架桥及污水处理厂带来的影响SWOT分析Chapter2发展方向研判Contents目录维度一贵阳市区房地产大势分析供需平稳；均价上扬；老城趋紧；新城拓张；大势向上上半年市场呈供需两旺特征，进入5、6月，虽受新政影响，成交量下滑，但需求仍然超过供应，整体保持平稳；乌当区已经取代传统2强成为新的土地供应大户，未来将成为贵阳房地产开发的主力方向；4月均价呈小幅度下滑，但整体呈逐步上扬之势；与09年同期相比，两城区呈下降趋势，土地供应日趋紧张，乌当区上升趋势明显，成为未来主要土地供应区域；市场环境良好，项目占据老城区绝版黄金资源贵阳市中心小河区中心本案约15分钟车程约10分钟车程本案区位：南明老城区，与贵阳市核心区仅6公里，同时是连接老城区与小河区的桥头堡。认知：核心城区的边缘地段；区域配套相对缺乏；交通压力较大，外部环境形象较差。维度二项目区位认知核心居住版块，城市外延连接桥头堡，区域的形象、配套、环境亟待改善和提升项目名称山水黔城中铁国际城效果图片地理位置南明区四方河路1号南明花果园南小车河畔开发企业贵州宏立诚房地产开发有限公司中国铁建地产·贵州中弘占地面积133万方93.3万方建筑面积120万方220万方容积率1.623.0项目定位宜居生态之城生态地产、国际化社区产品形态高层/小高层/别墅高层主力面积高层：90-250别墅：330-720102-105整体均价4600元/㎡4500元/㎡周边区域竞争主要以大盘为主，竞争激烈，其中山水黔城已进入后期尾盘销售。维度三区域周边竞争状况区域楼盘整体品质较为一般，同类产品价格处于同一水平，区域无标杆产品，开发模式单一。资源突出：背山面水老城区绝版资源大盘维度四项目自身属性区位资源优势，项目具备开发高端产品的条件。项目占据着贵阳核心区最后的黄金地块，如此资源，我们需要具备更高的眼光……研判结论：因此，我们的项目应该是：复合多功能大盘、引领者、辐射全市，形成区域社区标杆、品质标杆、价格标杆，带动区域整体形象的树立……Chapter3项目初步定位Contents目录集复合滨河住宅、LOFT时尚公寓、城市生活MALL、滨河风情商业街为一体的多功能理想城市社区中国理想城市社区1.“低碳生活”理念：多元化复合业态、低碳生活社区2.“滨河街镇商业模式”理念：特色滨河商业街3.“8分钟优生活”居住理念：完善的配套，营造8分钟步行理想生活；4.“儿童优成长”社区理念：双语幼儿园到中学的名校全程教育及儿童休闲娱乐设施营造社区儿童“优成长”理念；5.“漫系统”理念：休闲漫步系统，悠闲品质生活社区；6.“社区邻里中心”理念：公共活动场所，加强邻里互动7.“河景共享”理念：特色河道打造，社区业主共享8.“中轴风景大道”景观理念：标志性景观大道理想城市社区八大核心理念贵阳光辉，保利成就保利·云山国际保利·春天大道保利·国际广场保利·高尔夫社区保利·新都会案名建议：保利·新都会用心耕耘，铸就崭新贵阳……贵阳光辉，保利成就保利·云山国际保利·春天大道保利·国际广场保利·高尔夫社区保利·山河湾案名建议二：保利·山河湾山河资源，老城核心区域绝版资源大盘核心①/住宅定位低碳生活住宅理念：•满足中端以上客户需求•资源匹配的多元化复合住宅中端产品—山河高层标杆产品—山河别墅中高端产品—山河高层豪宅高端产品—山河洋房新都会·山河限量别墅建筑风格：北欧古典风格别墅形态面积区间（建面）联排别墅220-250㎡叠拼别墅160-180㎡产品形态及面积区间建议：新都会·山河宽景电梯洋房形态建议面积区间（建面）户型设置5+1，6+1电梯洋房120-150㎡三房、四房设置主力面积130-140建筑风格：新古典主义产品形态及面积区间：类别产品形态梯户比面积区间（建面）户型设置豪宅类30-33F点板结合一梯二户二梯四户120-140㎡三房、四房设置主力面积120-130普通类30-33F点板结合二梯六户二梯八户70-110㎡三房主力，二房和四房补充，主力面积90-100产品面积区间建议：新都会·山河景观高层建筑风格：新古典主义核心②/公寓定位LOFT时尚幻彩公寓商住结合，幻彩空间box-office商务与居住的完美统一新都会·LOFT时尚公寓Box-Office弹性演绎——纵向菜单式组合由小户型公寓向LOFT和大面积办公空间转变新都会·LOFT时尚公寓类别产品形态梯户比面积区间（建面）户型设置高层40-45F点式4梯16户40-65㎡主力分布一房，单配及二房产品补充产品面积区间建议：新都会·商务方向结合开发节奏，根据市场与区域发展变化，在先按公寓规划的情况下，后期可进行定位调整，考虑商务酒店与写字楼的可行性。核心③/商业定位维度一：商业现状•区域商业集中区——太慈桥，形成区域范围内商业配套支撑；•商业经营档次以中低档为主，中高档消费主要流向市中心区域；•商业区内道路状况较差，拥挤堵塞严重；•商业区较为杂乱，临街零散布局，环境较差，整体形象档次低。商业定位方向：辐射区域的城市生活MALL维度二：区域属性•南明区南部核缘地段•连接老城区和小河区的桥头堡•城市外延的发展过渡带集购物、娱乐、休闲、旅游、商务于一体的高端商业街区。是消费、娱乐和休闲紧密结合的“一站式消费”场所。城市生活MALL+滨河风情商业街RIVERSTREET+BLOCK社区商业街商业·整体形象定位商业·整体形象定位城市生活MALL辐射区域,提升区域形象及配套的商业MALL商业·整体形象定位滨河风情商业街利用河景资源打造特色的高品质的风情商业街商业·整体形象定位BLOCK社区商业街便民生活的社区商业配套中国一般城市居住区商业设施配建指标——《城市居住区规划设计规范》类别居住区人均商业服务建筑面积0.7-0.91平方米/人合理服务半径800-1000m维度一维度二楼盘建面容积率商业体量宏立·山水黔城120万方1.62约10万方中铁·国际城220万方3.0约8万方中天世纪新城100万方1.26约6万方维度三商业·体量建议需求体量约4万方需求体量约7万方可布置体量约6-7万方同类项目案例参考项目自身地形条件匹配分析基于保利自身不持有商业的惯例，考虑商业经营的风险因素，综合评估：本项目商业体量建议控制在6万方地块内滨河沿线约1800m，滨河商业风情街布置约1000m，按商业业态的进深12m-15m，楼层1-2F初步测算，则可布置商业体量约2-3万方，结合7号地块商业MALL（约3万方）及社区商业街（约1万方），体量约为6-7万方。大类类别城市生活MALL3.5万方主力店面及主力品牌店8000-10000㎡超级市场及其他次主力品牌店餐饮类10000-12000㎡大型主力中餐茶餐厅主题中西餐休闲娱乐类5000-6000㎡健身中心/美容/保健中心/个性护理电影院/读书馆/主题酒吧/KTV/咖啡厅/茶楼定向型服务4500-5000㎡培训中心/儿童游乐中心/成人降压室购物类10000-12000㎡时尚服饰/潮流精品/品牌专卖/家居馆滨河风情商业街2万方餐饮10000-12000㎡大型主力中餐/特色中西餐休闲娱乐8000-10000㎡网络会所/咖啡/茶楼/书吧/个性护理/美容保健社区商业街5000-6000万方社区服务5000-6000㎡面包店/银行/干洗/便利店/邮政/药店/诊所商业·业态及体量分布百货/超市MUJIWatsonsⅠ定向主力店物美价廉的大众生活超市，在市场中有强大号召力的Watsons、MUJI构成项目精致、国际、前沿、时尚的调性Ⅱ餐饮大型主力中餐茶餐厅主题中西餐新概念服饰潮流精品家居馆品牌专卖Ⅲ购物新概念招商方向：西班牙款式多样、设计感强、低价格的时装品牌Pull&Bear、童装新概念店PumpkinPatch、新概念首饰店Coulisse，打造新概念领袖秀场。品牌专卖：所向披靡的addidas、nike专卖Ⅳ休闲娱乐KTV浴足/保健中心个性护理24小时便利店网络会所茶楼咖啡厅主题酒吧院线影院趣玩吧视音室情趣图书馆咖啡屋是一个场所，一种氛围，进入社区开始风靡中国趣玩吧，智力休闲A.规划设计条件B.规划难点解析C.地块分析D.用地规划建议PART4初步设计建议规划设计条件A地块占地面积：700亩地块建设规模：约140万方容积率：3.5（暂定）建筑密度：35%绿地率：35%地块红线图地块·主要经济技术指标说明：项目容积率暂定为3.5建设规模按占地面积的净用地测算（占地面的85%）经济指标规划指标规划指标产品形态比例体量体量说明LOFT公寓约7%约9万方单栋体量约3万方，布局三栋形象公寓高层（舒适类）约55%-60%约77万方——高层（普通类）约20%-25%约30万方——别墅+洋房约10%-15%约18万方根据地块资源，尽可能多的排布别墅产品商业约6万方体量分布说明：项目总建面约140万方（按占地85%的净用地测算）；别墅和洋房为提升项目形象的标杆产品，考虑偏高的容积率，在满足高层舒适度的情况下尽量多分布别墅及洋房；高层舒适类和普通类产品根据地块的资源等级划分进行体量估算，规划时可根据地块实际情况浮动比例；LOFT公寓在7号地块位置，根据地块实际情况，同时考虑市场因素，建议排布3栋公寓规划难点解析B规划难点1、地块自身条件地块大，社区规模大;地块资源丰富地块南部部分地块呈不规则分布2、地块周边环境周边环境差3、限制条件容积率高，不利于分布更多的洋房别墅;火车道穿越地块,影响景观视野，同时存在噪音干扰，;部分地块受高压线影响;南侧靠近污水处理厂;地块分析C地块分级