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诸城市场诸城市地理位置诸城市地处山东半岛诸城地理位置优越，东邻海滨名城青岛，南毗新兴港口日照，北依世界风筝都潍坊，西接沂蒙山脉。区域概况诸城市地处鲁东南，在青岛、潍坊、日照、临沂四地交界处，是名副其实的交通枢纽；全市总面积2183平方公里，城镇面积36平方公里。诸城市辖10处乡镇、3处街道办事处（密州街道办事处、龙都街道办事处和舜王街道办事处）、1个省级经济开发区，总人口107万，城镇人口约20万。第八届（2019年）全国百强县排名第43位。巨大的人口数量以及良好的经济条件为房地产市场的发展注入了活跃的动力。区域概况1、人口全市年末总人口1068245人。总人口中，男540742人，女527503人，男女性别比为102.51（女性=100）。全年出生落户9615人，人口出生率9.02‰，全市死亡注销户口7460人，人口死亡率7.00‰，人口自然增长率2.02‰。2、人均GDP2492943620501001502002503003504002006年2007年2008年GDP总值（亿元）据统计，2019年，全市地区生产总值预计超过294亿元，同比增长18%。2019年全市生产总值（GDP）完成362.6亿元，按可比价格计算，比上年增长13.9%。综合经济实力在2019年度全国百强县（市）中列第42位，被省委、省政府表彰为“县域经济发展先进单位”，属山东省经济综合实力30强。3、三次产业构成13.163.723.812.364.224.59.961.928.20%20%40%60%80%100%200620072008第三产业(%)第二产业(%)第一产业(%)从以上图表可以看出，在所占比率相对平稳的基础上，第三产业所占的比例呈逐年递增的趋势，同时第二产业的产业发展放缓，且相对平稳；第一产业呈逐年下降的趋势。本项目产品规划建议建筑风格建议本项目周边竞品目前同质化严重，特别是在建筑风格上就不能拉开距离，均使用现代简约的建筑风格，且建筑风格及样式陈旧，造成客户的视觉疲劳，本项目必须在建筑风格上制造市场空白点，这样才能有效的减小竞争。通过对中外建筑风格的研究，建议本项目使用极为实用的欧式简约建筑风格；并结合本项目自身地势特征，将其打造成欧式简约台地生态居住区。欧式简约建筑风格的特点：一是外形简练、现代，充满活力，色彩大胆而时尚；二是功能讲求实用，任何认为是多余的装饰都几乎被摒弃；三是材料品质精良，关注环保与可持续性发展；四是注重细节设计；五是节约建筑成本。建筑外观的改变诸城市的现售住宅外观变化不大，尤其是多层建筑，造型传统色彩单调；高层和小高层会在立面形式和颜色有所创新。突破建议：本项目彻底冲破传统风格，走欧式简约风格之路。如外墙采用颜色高雅的优质涂料，墙体线条优美流畅；全敞开式阳台和显性平面大凸窗等。通过阳台绿化和屋顶绿化增加建筑的生态感。产品细节——建筑立面建议社区内设置3－4个色彩组团，以形成区别，并增加空间的趣味性。建筑单体设计—建筑立面（细部）室外构件&造型阳台、窗、栏杆、扶手空调机位、雨漏管雨棚、门廊、角窗条形高窗、墙上的缝隙不同材质的拼接、特殊的符号建筑立面（细部）户型创新与室内功能区域空间布局的科学性现代消费者对购房的消费越来越趋于理性，加之房地产市场越来越规范，竞争越来越激烈，因此，户型的创新和科学合理性就显得尤为重要。突破办法：在户型设计上要力求布局合理科学，实用方正，同时融入现代人的高品质的居家理念，注重各个细部的人性化处理。另外是对功能区域的合理安排，如保证卧室的独立和私密，主卧、书房应明显与客厅分开，做到动静区互不干扰；厨卫应与其他功能区域分离，做到干湿区各不影响。再是要求做到户户南北通透，卧室、客厅、厨卫采光都要良好等。户型设计要求尽量减少暗房，保证充分的采光和通风户型设计应该合理，并紧凑，避免无谓的浪费；交通组织应该合理，切勿造成餐厅和客厅被人为分割（就当地习俗再做深层次研究）；尽量保证大部分户型做到干湿分区，洁污分区，动静分离；大胆使用创新设计，增加产品卖点以及附加值。1．合理控制房型面积在保证客厅、主卧开间的前提下适当缩小其他功能区的进深。2．将入户花园、空中花园融入每套房源之中，以配合本案的定位。根据房型面积大小考虑入户花园、空中花园的设计，建议在小面积房型中设计水平投影面积3-5㎡的入户花园或者扩大阳台为水平投影面积6㎡左右的空中花园；在中、大型面积、房型的设计中将空中花园以“庭院”的形式表现。户型建议参考房型一：小面积房型融入入户花园参考房型二：小面积房型融入空中花园参考房型三：中套房型融入空中庭院参考房型四：大面积房型融入空中庭院且奇偶层错开3．凸窗的运用在每套房源中合理运用凸窗，在传统的三面采光的矩形凸窗基础上设置可拆卸的凸窗，供客户自行选择，变相赠送客户面积。梁凸窗窗台客户可根据需要拆卸，赠送面积凸窗剖面4．顶层跃层房型—赠送大面积露台或客厅挑空。参考房型五：顶层跃层房型融入入户花园、空中庭院、客厅挑空户型配比建议综合市场调研结果，以及销售情况，并考虑市场对销售速度的要求，建议本案产品采用如下户型配比：80-100㎡占总体量的50%100-120㎡占总体量的35%120㎡以上的占总体量的15%会所小而精本项目开发规模较大，且在项目中心位置设有会所，会所在诸城市场上并不多见，尤其是以多层为主的小区，所以本项目会所的出现具备一定的竞争力，我们要在会所的立面造型上形成做出心意，在功能上做出特色，体现出项目的品质。会所具体实施：立面造型应具有标志性和可识别性，可结合小区整体立面风格设计，使其能完全融入到本案当中；因其位置位于小区中心，可考虑将该会所屋顶和绿化结合，屋顶可考虑做屋顶绿化，可增加小区的绿化面积，增加俯视角度的视觉景观；内部空间具有灵活性。园林的营造构想诸城新楼盘小区园林建设开始逐渐受到重视，但总的来说大部分楼盘的园林设计仍倾向于欧洲风格，同质化比较明显，特色园林小区较少。本项目地块规模较大，在地形上又自然的形成了台地，我们要遵循自然形成的地势条件，在园林风格上要寻求一种区别于现有楼盘的风格，做出独具特色的台地式生态居住区，增强本项目的独一性。台地式生态园林既然以台地式生态园林为主题，就少不了水系的引入，水成了本项目园林景观的关键。娱乐功能：打造嬉水乐园：引入外来水系，打造一个水深度为20㎝，面积约30㎡的儿童嬉水乐园。泉水出口的造型的艺术美。提升品质功能：水系的引入既能体现项目生态健康理念，又利于提升项目风水宝地价值。架空层园林处理加高架空层到7米，增强园林通透的视觉效果；在架空层下种植灌木，藤、花草，形成具有层次感的、立体的架空层园林绿化；将部分水系引入架空层下，加强架空层园林与地面园林的紧密性；架空层裸露的管道建议使用造型进行美化处理。利用台地地势引入水系就势种花，营造花墙氛围就势引水，打造台地空间曲径通幽，提升项目品质园林景观：以土坡结合价格较低的灌木，并少量种植乔木，形成立体的绿色围合。景观主轴，绿色环绕社区大面积的草皮＋种植少量乔木＋硬地，并结合儿童游乐、老年健身设施，形成即具有景观，有具有使用价值的公共空间；从而进一步强调项目生态居住区的特性。组团绿化，增加社区亲和力道路：与周边相区别的颜色铺装带有标志性线条LOGO•组团内道路建议以地坪砖进行铺装，选择材料可以因地制宜。•最主要点是在色彩上与景观核心，建议以暖色系为主。道路,组团内道路小品路灯其他标志物：健康整体规划休闲健身教育资源理想照进现实立面细节环保用材合理户型台地生态景观绿化宜居生态小区小结1、本案的区域位置是我们将面临的最大挑战；2、本案建筑面积在区域内较大；3、本案可售房源以二房、三房为主力户型，；4、本案户型以“台地”、“宜居”、“实用”为最大卖点。结合前面对宏观市场的分析，2019年诸城市场将面临因相关正则条款而引发的激烈竞争，我们要做到未雨绸缪，走在市场之前。五、关于本案1、项目位置及周遍环境本案本案西临东坡街，南接南环路，东临东环路，北侧为一20万平米居住区东苑名邸，该项目目前已售罄。本案周遍环境本项目已进入施工阶段，一期多层已出地面。项目地北侧东苑名邸小区。本案会所。三栋计划内拆迁楼。项目地北侧及东西两侧的电网，就对当地老百姓的调查，此电网会对项目销售有一定影响，但影响力不大。项目周遍市政道路。项目北侧的制衣厂项目南侧厂房诸城市繁华中学，本市最好的中学之一，在就后期我们对当地35—45岁的客户进行走访时得知，有一大部分家长为了上学，会选择在好的学校附近购房。项目地周遍生活配套设施较少，没有大型购物及休闲场所，只有少量小型餐饮在经营，我司建议本案可在项目自身商业上多做文章。S（优势）W（劣势）O（机会）T（威胁）1、产品的户型设计及施工质量优良；2、欧式外立面；3、诸城目前少有的多层住宅小区；4、周边教育资源；5、价格优势；6、项目体量较大。1、项目位于诸城东南角，远离市区；2、项目周边生活配套尚不成熟。1、诸城生态、教育区；2、诸城强大的刚性需求；3、诸城地区正处于房地产调整上升期；4、诸城目前住宅形式单一，特色鲜明的项目极少。1、尚清华等周边项目对本案客户的分流；2、项目前期推广力度较小，诸城及周边村镇客户对本案认知度低；3、2019年政策影响。项目SWOT分析游离客户1、外地购房者；2、中长期投资者。重要客户1、诸城市事业机关、大中型企业职工；2、诸城年轻一代的新兴购房群体核心客户1、项目周边原住居民；2、附近乡镇有意来诸城发展的客群项目客群定位诸城房地产市场整体可以分为三大板块：老城区板块、滨河板块和开发区板块,在此，我们为了便于整理及分析，又加入了西南板块。当代·帝中海我司项目富华公寓平安人家香榭里公园世家皇家半岛裕泰祥公馆金地瀚林宝龙商务大厦天一玫瑰苑东城名苑金东世纪城玉山名流连丰花园滨河板块与开发区板块项目分布图当代·帝中海物业类别：住宅建筑类别：多层与高层板楼物业地址：诸城水上公园北侧交通状况：北外环路销售价格：2700元/平米销售情况：多层完成95%，高层还未开盘主力户型：137-158平米为主，少量两居调研总结：本项目为西班牙与中式混合建筑形式，楼盘内部风景幽雅，品质较高。销售电话：6210333恒顺·裕泰祥公馆物业类别：住宅建筑类别：多层与高层板楼物业地址：和平街北首交通状况：和平街销售价格：多层3100元/平米，高层2800元/平米销售情况：70%主力户型：83-127平米，顶层复式调研总结：紧邻潍河，环境良好，销售速度良好。销售电话：6881001皇家半岛物业类别：住宅，别墅建筑类别：独栋别墅，双拼别墅，高层板楼，多层板楼物业地址：密州西路中段交通状况：密州西路销售价格：独栋7000元/平米，多层与高层2800元/平米花园洋房3400元/平米销售情况：独栋别墅售完，全部完成80%主力户型：135-147平米为主，少量两居调研总结：本项目为诸城市区内唯一别墅项目，周边环境良好，位置较好。销售电话：6091888公园世家物业类别：住宅建筑类别：多层与高层板楼物业地址：密州西路恐龙公园南面交通状况：密州西路销售价格：2800元/平米销售情况：全部完成90%主力户型：110-140平米调研总结：去年6月开盘，今年年底入住，客户为当地居民。销售电话：6173188宝龙商务大厦物业类别：写字楼建筑类别：塔楼物业地址：繁荣西路65号交通状况：繁荣西路销售价格：均价3400元/平米销售情况：销售80%，主力户型：40-120平米调研总结：09年11月开始认购，今年4月开盘销售电话：6396066诚通·香榭里物业类别：普通住宅、花园洋房、别墅建筑类别：多层与高层板楼、叠拼别墅物业地址：密州路恐龙公园东侧建筑面积：30万平米交通状况：密州路销售价格：6、7月开盘，价格未定，预计多层及高层在3000元以上销售情况：6、7月一期开盘，直接带预售许可证销售，没有订金主力户型：少量80-90平米、110-140平米为主，叠拼为220左右调研总结：本项目属于此区域的高端项目，户型和配套设施都较为高档，且周边环境较好。销售电话：6566767金地瀚林