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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。扶绥项目整体定位及物业发展建议扶绥项目组2019年7月13日本报告是严格保密的。目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析项目定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析12345总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算6本报告是严格保密的。老城区新城区本案高速公路南宁崇左二级路区域属性：项目位于扶绥县城新城区，西临扶绥大道，接驳南友高速，周边市政、商业配套不成熟。区位、交通：项目临近扶绥县进城主干道扶绥大道，离县中心仅5分钟车程，有2条公交车线路；该区域属于扶绥规划的新城区，未来的行政、经济、教育中心。伴随着桂林理工大学等高校的进驻，和空港经济区的规划建设，该区域未来极具投资价值；扶绥被誉为南宁的后花园，交通极其便利，高速路仅需40分钟，二级公路即将通车，一级公路和高铁也在建设中，未来到南宁仅需20分钟。生活配套：周边区域商业配套欠缺，各大项目商业配套都在建设中；区域内学校有龙华中学和大唐小学（村校），以及城市职业学院、桂林理工大学（在建）等高校空港经济区县城新城区关键词：教育资源集中项目背景本报告是严格保密的。区域竞争：大项目都集中在新区，区域商品房供应量充足、竞争激烈，但多个项目的建设也促进该区域的迅猛发展。大景城东信华府实德金源国际汇豪雅苑碧园未来城新世纪花园本案在售项目：将售项目：大景城实德金源国际未来城东信华府汇豪雅苑新世纪花园顺邦地块实德地块博协地块本项目供应量充足大盘集中关键词：区域资源共享项目背景博协地块实德地块顺邦地块本报告是严格保密的。发展商目标与项目使命：项目开发目标：实现高利润下的快速销售，成为当地市场的标杆项目期望的结果发展商在扶绥县的首个项目，需树立项目高端形象和企业品牌形象，为后期的拿地开发建立市场口碑本报告是严格保密的。本报告需要重点解决的问题：1开发何种类型的物业？2社区总体如何规划？3首期推出多少物业？4首期户型配比如何设置？本报告是严格保密的。目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析项目定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析12345总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算6本报告是严格保密的。房地产市场经07、08年的市场低迷后，09年起房价全面复苏，涨势迅猛，直到各地限购令启用后，房价上涨相对有所缓和。房价走势房地产业已成为中国GDP发展的支柱产业。本报告是严格保密的。政府为了限制房价增长过快，在“国十条实施细则”中明确提出全国主要房产过热的城市，实施“限购令”政策。限购政策限购限购令内容：本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。全国主要城市颁布限购令时间北京：2019年5月1日深圳：2019年10月1日广州：2019年10月15日上海：2019年1月31日南宁：2019年3月1日扶绥目前不限购限购令启用后，投资客纷纷持观望态度，刚需产品成为市场的主流。本报告是严格保密的。为解决低收入者住房问题，住建部提出未来五年，我国计划新建保障性住房3600万套。保障房政策保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。2019年2月28日，住建部提出未来五年我国计划新建保障性住房3600万套，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。2019年4月15日扶绥县保障性住房建设工作指挥部在扶绥县住房和城乡建设局揭牌成立。从2019年开始实施保障性安居工程以来，共投资1.12亿元，建设了廉租住房300套，经济适用房1100套，解决了1400户低收入家庭住房困难问题。县委、县政府决心用3-4年时间完成城区2650套、东罗矿区4500套保障性住房建设任务。同时计划今年完成1000多户农村危房改造任务。本报告是严格保密的。经济调控今年一季度，我国GDP增幅达到11.1％，3月CPI上涨了3.3％，虽然4月CPI环比涨幅下降了0.3个百分点，但仍触到政府今年3％的通胀警戒线；从投资看，1至4月份，固定资产投资增速比去年同期增长25.5%，增速较一季度回升；从信贷看，4月贷款也重回快车道，同比多增了1058亿元；从货币供应看，4月M2增长17.1%，继续高于央行此前设定的16%的水平。中国人民银行行长周小川5月17日说“为了使宏观经济稳定增长，抑制通货膨胀，我们不排除任何的可能性更往前走一步。使用包括提高存款准备金率、提高利率甚至其他工具在内的货币政策工具。”经济调控制度频出：1、5月18日傍晚，央行一气宣布了三条政策：扩大人民币汇率浮动区间至5％；分别提高存贷款基准利率0.27%和0.18%；从6月5日起提高存款准备金率0.5个百分点至11.5%。2、从2019年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这已是央行年内第六次上调存款准备金率。至此，大型金融机构的存款准备金率已达到21.5%的历史最高点。3、6月23日，上海银监局局长廖岷表示银行被要求减少房地产贷款，要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。4、7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整调控政策频出，释放强烈的紧缩信号本报告是严格保密的。房市反应2019年7月1日发布的《2019年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》TOP10企业底线达到155亿，同比增幅近五成。虽然2019年政策紧缩，但一线开发企业都取得了不错的销售业绩。越是在这种调控频出的环境下，大开发商越是注重资金的储备，不一味的追求高价，而是在稳定的价格下，追求量的突破。对于小开发商来说，已经开发的项目，经历了前期的热销，短期内不会主动降价，而是观望市场的情况，准备随时调整策略。未开发的土地，或是犹豫是否转手，或是推迟开发时间，静观未来政策。本报告是严格保密的。市场预测第一、调控主线：中短期以抑通胀、降房价为核心，中长期将逐步推进制度化改革，促进房地产业平稳健康发展。降房价，是民生问题，抑通胀是经济问题，两个问题在2019年交织在一起，共同形成“降物价”这个问题。这是短期。从长期来看，2019年的宏观调控，政府被动地拉开了房地产市场制度性改革的序幕。主要表现在保障房建设提升到政治高度、房产税在全国范围制造政策舆论环境。保障房大家没有异议，只有期待，政策的舆论环境很好；而对房产税来说，各方面依然充满了异议，政策的舆论环境并不支持。第二、调控逻辑：“抑需求、促供给”的调控逻辑不会变化，主要原因是没有可以替代的更好的逻辑。抑需求，主要还是继续以“限贷、限购”两个主要政策为核心，打击投资投机，挤压市场泡沫，把市场需求向住房的消费或者叫居住需求引导；促供给，主要是针对开发商，收紧银行信贷向开发商的流动，加之需求被抑制，商品房的预售款减少从而收紧开发商的资金链，逼迫其降价销售，达到让房价下降的目的。第三、调控政策：从政策储备来看，2019年的宏观调控政策，主要会有问责、信贷、限购、税收、供给、监管等六个方面。第四、市场走势：房价在短时间内下降将呈现刚性。市场走势包括供给和需求两个方面，如果开发周期以1.5年来算，则2019年上半年或面临着供应不足的局面，真正的供应高峰应该在2019年下半年和2019年上半年。这就意味着有效供给的不足依然会对房价形成有力的支撑。政策继续趋紧、市场上升的因素依然存在，市场在两股力量的博弈中保持平衡发展。本报告是严格保密的。宏观大势小结对本案的启示：限购令下刚需产品成为市场的主流；“抑需求、促供给”的调控逻辑不会变化；未来市场短期内价格不会大幅上涨，也许会小幅下跌，但依然看好长期市场。“牛市”求价值最大化，“熊市”求控制风险在“牛市”中价值实现是关键性的指标。市场好，价高是必然反映价值最大化牛市衡量营销的标准在“熊市”我们更关注是的如何跑赢大市，对市场发展趋势的把握和利用成为核心能力控制风险熊市衡量营销的标准顺应市场节奏，在正确的时间做正确的事。大方向上的正确比细节的精致更重要。对本项目来说，在未来1年的市场，抓住刚需客户和改善型客户，是安全的战略性决策。本报告是严格保密的。目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析项目定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析12345总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算6本报告是严格保密的。县城简介扶绥县城位于广西西南部，辖11个乡镇，总面积2836平方公里，被誉为“首府后花园”。扶绥县全县人口44.2万，县城常住人口11万人，农业人口33.1万人。2019年全县地区生产总值完成82.29亿元，财政收入10.03亿元，农民人均纯收入5519元，城镇居民人均可支配收入16316元。本报告是严格保密的。区域特征扶绥作为“首府后花园”、“首府半小时经济圈”、“空港门户”，区域优势明显。交通优势明显：离南宁吴圩国际机场18公里，离南宁市区52公里，离广州650公里，离凭祥友谊关口岸152公里，离越南首都河内300公里，具有机场、高速铁路、高速公路、一级路、二级路、码头等“六位一体”的交通优势空港经济区：经济区具有加工制造、临空服务、物流配送等功能，是开放的外向型经济区域。本报告是严格保密的。产业发展依托空港区域优势，县区产业在原有农业生产为主的基础上，发展成为物流基地、服务业基地、加工制造业基地、“首府后花园”居住旅游基地和教育科研基地。扶南东亚糖厂2019年全县工业总产值68.16亿元。制糖业和水泥制造业作为扶绥县两大支柱产业，一直都是牵引全县工业生产快速增长的源动力和支撑点，它们的生产比重占据全县工业规模的80%以上。新宁海螺水泥厂本报告是严格保密的。区域规划项目所属区域——城南新区：县城未来行政、教育、经济中心区。扶绥县城南新区以过境湘桂铁路为界线，以进城大道为主轴，规划面积为945公顷，规划建设成集文化、体育、科研、行政办公、商住、休闲景区等为一体的现代综合城区。行政中心首批搬迁单位：县交通局、劳动人事和社会保障局、检察院、法院、工商局等。教育中心：广西城市职业技术学院、广西科技职业学院、武警总队扶绥训练基地、广西银行学校、龙华中学、桂林理工大学分部等；本案地块本报告是严格保密的。地块四至地块现状：地形方正，土地平整，西临扶绥大道，其他三面为规划路，周边无高大建筑或山体，视野开阔。北本报告是严格保密的。21区域价值——空港经济区借助南宁机场空港优势，成为“产业集聚、功能复合、生态宜居、充满活力”的综合经济功能区。地块价值——新城中心，交通便利，连接新老城区的扶绥大道，是县城出入高速的主干道。南宁后花园·空港要道·大社区项目价值——行政高端人才积聚地和教育高端人才聚集地，具有高端项目基础价值城市价值——首府后花园，离南宁仅52公里，是扶绥县城进入南宁，南宁市到崇左市的必经之地；本报告是严格保密的。目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析项目定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析12345总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算6本报告是严格保密的。23从现有市场和客户出发，寻找可能的发力点和提升空间本报告是严格保密的。土地供应2009年始扶绥住宅土地供应量开始急剧增加，市场商品房供应量从2019年起急剧增大本报告是严格保密的。成交数据根据当前扶绥县住宅性质土地出让供应量和消化量，足可供未来消化10年。2019年截止6月份：全县商品房供应量为2769套，面积320857平米。本报告是严格保密的。成交价格扶绥县商品房售价处于高位运转态势，高层与多层产品价格相差约400-900元/㎡据市场公开数据显示：2019年，扶绥多层住宅售价约为2900元/㎡，高层售价约为3300元/㎡；多层价格上涨幅度较快，高层较慢；扶绥县房地