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2019韶关房地产市场分析翁源房地产市场分析暨龙湖地块物业定位报告2019.12（上）市场透视开发模式借鉴项目定位项目初步研判物业发展建议前期营销策略翁源新城核心区本案新城区项目地块位于翁源县城西北部，与翁源中心区有一定的距离（2km）；项目位于新城核心区，处于城中心通往新城区的必经之路；新区规划为翁源未来行政中心区，有部分行政单位已迁入；已有两个房地产项目开发本案处于翁源最受欢迎的休闲公园——龙湖的西侧，地块3就在龙湖边上；本案处于新政务中心通往主城区的主干道边上，交通非常便利；本案斜对面就是翁源新车站，距离文体中心仅有500米，是新城区的中心；片区内多种职能交集，规划利好，拥有“休闲、文体、政务”三位一体的不可复制的区域优势。新城区：集“休闲、文体、政务”三位一体文体中心本案车站政务中心商业中心翁江新城项目四至：北靠文体广场，东临龙湖、景观优美项目四至：西对龙翔花园，南接万隆花园翁源最大房地产项目若不计酒店用地，地块的容积率为：2.5-2.6，在57-63米限高的条件下，本案可能发展为小高层为主力的景观园林社区本案项目发展机会——新城中心地税局国税局计生局县政府（待建）万隆花园龙翔花园公安局党校、职校翁源主城区的优质住宅用地已不多；本项目周边已有龙翔花园和万隆花园两个高档社区；政府部门、车站和文体等机构都迁往龙仙大道两侧；本案处于新城区的中心位置，是目前推出的最好地块。车站区域发展机会——双高速引领翁源飞腾本案出入口出入口昆汕高速和深湘高速翁源路段将于明年动工，双高速在县城附近设立了三个出入口，将为龙仙镇的经济发展带来腾飞的动力，将大幅度降低县城到珠三角的交通成本。翁源新城区发展渐渐成熟，项目坐落于新区核心地段；地块靠近龙湖，景观资源丰富，适合开发公园型住宅；29万㎡建面，翁源第一大盘；周边有文体广场、车站配套，有较好的公共资源基础；周边已有两个高档社区，可以打造豪宅片区的概念；昆汕高速的开通，将为本案的商业带来更多的机遇，有助于新商业中心的打造。项目发展优势新城区优质地块，景观资源丰富，末来发展潜力乐观新城区尚处于开发初期，要获得客户的认同，尚需一定时间培养项目所在区域公共交通不够完善，对于无车族业主，其出行将不太方便；项目楼面地价，决定其以后销售价格较高，需要找到支撑价格的基础项目发展劣势项目需超越市场预期，在产品差异化层面取得绝对优势，才能保证高价快销报告需解决三个核心问题①项目住宅与商业如何实现价值最大化？②如何更合理地规划产品和社区？③如何组织大盘的开发？结合项目发展思考，本项目产品应如何打造？首先，我们必须清楚面临的竞争态势！市场透视开发模式借鉴项目定位项目初步研判物业发展建议前期营销策略房地产宏观市场分析国五条彻底失效，各地地王频出3月1日，国务院颁发“新国五条细则”《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》出台进一步细化的调控措施，主要包括明确地区年度房价控制目标、提高二手房交易个人所得税、提示房价过高地区可实施限制预售、提高二套首付等。2019年3月1日国家颁布新国五条细则新国五条出台预示楼市调控也是本届政府的基本政策目标；今年以来地王频现土地价格上涨明显，当前和未来房价上涨压力大；各大中城市土地市场非常火爆，经常出现面粉比面包贵的局面；2019年5月以来，中国土地市场持续升温，高单价、高溢价地块频现、多地“地王”纪录屡被刷新；全国10个重点城市中7个城市住宅用地供求量同比增加房价进入上升通道7月，70个大中城市中，价格环比下降的城市有4个，持平的城市有4个，上涨的城市有62个。70个大中城市中，价格同比下降的城市有1个，上涨的城市有69个。“高房价/地价”之下，短期内房地产调控政策难以退出。资金面收紧，房贷放款时间延长目前银行存在贷款额度和存贷比的双重考核，存贷考核现在也比较严；前几个月的“钱荒”之后，银行风控意识加强，会更加严格地控制房贷的风险窗口；银行已取消对首套住房的优惠利率，部分银行甚至对首贷提高10%利率；已办理按揭的贷款，具体放贷时间不能确定资金面市场的变化，令市场担心影响后续的置业者信心和支付能力；但各地市场依然火爆，在超发货币等因素影响下，置业者反而被激发出更强的购买意欲从政策层面上看，为遏制投资需求和快速上的涨高房价，政府围绕信贷(加息、停贷、提首付)、限购出台一系列政策，但是并未能从房地产根本问题上引导房地产市场健康发展；预计未来调整政策将逐渐成熟和市场化，调控手段更多是通过市场而非政策指令；受各地地王和地方政府推动影响，短期内一、二线城市房价上涨压力大，三线趋平缓；从长期来看，房地产仍然是当下中国的重要龙头产业，经济发展的火车头，房地产价格仍将平稳上扬；宏观市场总结调控趋向市场化，短期内房地产上升压力较大韶关房地产市场分析2019年上半年韶关市区共成交了5516套，相对于2019年上半年成交2836套，同比增长94.5%；但售价同比下降7.5%；2019年因统计涵盖了曲江区的数据，所以形成量升价跌的局面；韶关市区月度成交均价受郊区大盘的影响非常大，所以形成价格波浪线。撇开曲江，其整体市场均价目前维持在5400元/㎡上下；以价换量，迎来爆发期韶关房地产占全市固投比重较低，较具增长空间近五年韶关房地产开发投资额及增幅（单位：亿元）2019年省内代表城市房地产开发投资情况（数据来源：各市统计公报）近年韶关房地产开发投资额增长明显，但受到房地产市场整体形势与调控政策影响，其增长率具有明显的波动，在调控政策不放松的背景下，预计短期内房地产投资将平稳发展从2019年韶关的固定投资情况可知，房地产开发投资占比为16％，而广东全省平均占比在20%以上，预计韶关房地产业将长时间维持快速发展势头，发展潜力大。外来品牌大盘成为韶关房地产的供求主力2019年韶关房地产市场的供求高度集中在碧桂园、恒大城等国内知名品牌项目上，与市内其余项目成交量具有明显的拉差，当前韶关房地产市场已逐步发展为大盘主导的局面，在大盘较大供应量下，预计未来两三年持续。2019年韶关房地产项目销售面积排行2019年品牌项目供应套数占比2019年品牌项目成交套数占比韶关市场整体成交面积段分析韶关市场的成交主力面积段为80-120㎡，占比高达49.3%，套均面积为101.9㎡；120-160㎡的面积段是韶关市场成交的重要部分，占比27.4%，套均建面为132.3㎡；韶关市场的成交主力面积段为80-130㎡。韶关市场整体成交户型分析韶关市场的成交主力户型为3房，占比47.4%，其套均面积为119.4㎡，其均价为4715元/㎡，低于市场均价；2房成交占比30.4%，这既与中心城区本年所推的小户型产品有关，也与市场对低总价产品的需求有关；市场对于4房的需求占比不大，仅有9.6%；翁源房地产市场分析翁源县经济发展状况翁源县的经济发展水平还处于较低水平，但其各项经济指标增长率都超过12%，处于经济起飞阶段。投资环境和城市建设的改善，城镇居民收入的稳定增长将是翁源房价稳健增长的支撑。翁源县住宅量价走势近一年来，翁源的房价从3100元/㎡跳到了3500元/㎡，增长率高达12.9%；2019年翁源商品房全年销售720套；2019年7个月的销量便已超过去年整年。房价的拉动和销售量的激发，主要由翁江新城和万隆花园两个较为高端的项目贡献的。翁源县城房地产项目分布龙湖地块阳光花园本案万隆花园翁江新城春晖苑农林雅苑在售项目未售项目翁源在售楼盘4个（未纳入单体楼），主要集中在中心板块；未售项目共4个，其中龙湖地块与本案距离较近，将会形成直接的竞争。旧车站地块建筑公司地块翁江新城——翁源目前最高端项目项目位于老城区建设二路；靠近朝阳广场和龙县二小，居住氛围非常浓厚；热销户型以经济型三房及四房为主，由于中期销售产品单一，导致需求大户型的客户外流到其他项目。翁源购房群体特点我们从【翁江新城】成交客户中透析翁江新城成交客户主要以县城为主，而地域关系和人际关系也极其重要。其次为珠三角的返乡客户群；客户年龄段集中在28—45岁的社会中坚群体；这些客户主要为个体户、教师和公务员；主力客户群：以本地经商人群为主自住型需求特征为主客户很看重社区的规模、产品设计和地段、交通，对园林和物管有追求；对于县城客户，大多以自住为置业目的，也有不少客户把自住和投资兼顾起来。万隆花园——新城区项目代表项目位于新城区，与本案隔路对望，受益于新城区概念，取得不错的销售业绩；热销户型以舒适型三房为主，近半产品为两梯二户的，牺牲容积率的做法不经济；围合式规划，但未能实现园林景观价值最大化，外立面的档次不高；商业体量大，多达2.5万㎡，环状布局；两房产品因面积过大，占比过高而导致滞销；住宅与本案无竞争，但商业竞争关系大。龙湖地块——本案直接竞争者【优劣势】：靠近龙湖和龙英路商圈；但项目内部配套稀缺，园林绿化少。【产品规划】：50-60㎡复式公寓，80-90㎡的2房，110-130㎡的3房，160㎡的4房和200㎡的5房；【户数】：约1150套，车位配比为1:0.7；【开发进度】：预计今年底动工，元旦开始蓄客；阳光花园——中心城区的代表盘【优劣势】：位于县城核心，周边配套齐全，商业繁华；但项目规模较小，园林绿化少，周边环境差。【产品规划】：83-89㎡的2房，120-136㎡的3房，140㎡的4房；【户数】：约570套，车位配比为1:0.6；【开发进度】：已开始挖土方，预计国庆开始释放信息，11月份开始蓄客；【韶关市亿华房地产有限公司】韶关本土企业，隶属于广东亿华投资集团；在韶关南郊和曲江拥有众多物业，开发领域主要集中在旧城改造和商业物流方面；在曲江开发过亿华明珠城、中华东园等项目。未来潜在竞争对手翁江新城建筑公司地块旧车站地块聚星园【旧车站地块】【原建筑公司流拍地块】地块动工时间：预测为2019年底地块入市时间：预测为今年11月；地块动工时间：预测为2019年底。翁源住宅市场总结：房地产市场尚处于起步阶段，真正高质素的大盘不多，居住升级有待提升市场板块分为新城区和旧城改造两大板块，各有其优势和客户群；市场上的主力户型为：110-140㎡的3房；市场上的较为高端项目的销售均价为3800元/㎡，整体市场均价为3300元/㎡；购房主力客户群为：个体户、泛公务员群体、在外务工返乡置业群和进城置业群；受房价逐步走高，总价攀升的影响，市场对户型面积的需求将逐步变小。市场容量较小，每个时期每个阶层的购房群体的数量不多；未来多个项目入市，竞争加剧要求发展商有更高的经营开发水平关键词：市场开发水平低、新城趋势明显，但市场容量小，未来竞争加剧。翁源商业地产市场分析翁源县城商业分布：仙女广场步行街商圈朝阳广场翁江新城翁源的商业主要集中在建设一路和建设二路；形成仙女广场、车站-步行街和朝阳广场三个商圈；另外，龙英路也正在形成新的泛商圈，将助力新城商圈的形成；县城三大商圈概况：县城的传统主流商业圈的租售价都较高；中心区的商业都比较繁华，极少出现闲置商铺，商铺需求较为旺盛；三大商圈的商业档次较低，无明显的富人消费场所；区域社区商业概况：县城商业主要以消费为主，无集中商业，社区商业依附街区商业发展；商圈分布较为明显；商圈内业态档次参差不齐，难以打造高端商业圈；商业竞争对手分析龙湖地块本案万隆花园旧车站地块【万隆花园】商业面积多达2.5万㎡；目前还未推售；将与本案形成最直接的竞争关系；但其地段价值明显劣于本案【龙湖地块】商业面积多达4.8万㎡；规划为2-3层的集中商业；业态定位较为高端，将与本案形成明显竞争。【旧车站地块】尚未规划，未来将与本案形成竞争。翁源商业市场总结：翁源的商业地产还处于低水平发展，商铺处于卖方市场；市场上的商铺主力面积为：50-80㎡；主要商圈的首层商铺售价为18000-25000元/㎡，二层商铺售价为8000-10000元/㎡；高端项目的社区商铺售价为12000-18000元/㎡；主力客户群为：个体户、私营企业主和公务员；未来的