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泗水项目定位发展投标报告本案总体思路(Contents)项目总体规划建议项目定位思路及物业发展建议项目开发主题初探房地产市场发展现状及趋势宏观环境综合审视项目认知与理解关于福丽公司项目营销建议及平面表现济南福丽房地产营销策划有限公司创立于2019年底，是一家集房地产全程统筹策划、资源整合、品牌推广、营销代理为一体的专业房地产服务供应商。福丽凭着对市场的敏锐洞察力，专业的策划技术，精湛的销售技巧、稳健的办事风格，以清盘率、成交率为衡量结果的标准，成功行销代理了数个楼盘，我们以用最少的成本，为开发商赢得最合理的市场回报为己任。福丽介绍前期服务区域和城市土地资源开发研究项目可行性研究项目发展策划：复合地产项目发展策划：住宅、商业、写字楼中期服务营销推广策划：项目命名；品牌策划；广告宣传包装策略；广告策略；市场推广整合营销策略；价格策略；促销策略；项目资金回笼计划及预算。销售代理的执行：销售推广部署；销售操作流程；销售人员培训；销售现场气氛控制；销售现场工作监控。后期服务签订《认购书》和《商品房买卖合同》；办理合同公正、鉴证；协助办理银行按揭初审手续；客户跟踪；协助办理房产证。福丽的业务范围福丽服务的项目项目总体规划建议项目定位思路及物业发展建议项目开发主题初探房地产市场发展现状及趋势宏观环境综合审视项目认知与理解关于福丽公司项目营销建议及平面表现本案总体思路(Contents)项目宗地分析[特征及经济指标][项目背景信息]本案地处泗水县老城区实验中学以北，济河路以南，华联超市以西，泗河路以东。[项目基本经济指标]项目总规划用地：417亩整体分布：住宅+商业+公建容积率：A地块：1.4--1.8(住宅）2.0(商业)；B地块:1.8(住宅）2.0(商业)C地块：2.0(商业）地块规模较大，呈不规则形。本案地块外部环境[四至]北南西东项目宗地地块南面是泗水试验中学，是地块附近有优势的配套，为区域居民子女入学提供便利，同时也提升了地段的自然价值。地块东侧为泗水县人民医院、县实验小学、华联超市、农行等生活配套，地块周边配套齐全、居住氛围浓厚。地块西面为泗水县中医院及居民生活区，泗河路从此经过。地块北面为327国道，是城市南北交通大动脉。泗水汽车站就设置于此，对区域经济及地段价值带动作用大。地块理解配套条件目前生活购物、教育医疗等配套设施齐全，配套环境总体较好。经济指标项目规模中等偏大，三块土地分割不均匀，项目需要分期操作及组团规划。区位条件目前是泗水中心区域，但随着泗水县县政府整体西迁，县城向西发展。地块条件地块形状分割后不完全规整，增大项目整体规划的难度。同时地块内尚有未拆迁建筑和厂房。交通条件交通道路系统较为完善，泗水县汽车站设置于此，居民出行较便利。环境条件目前地块周边自然条件一般，生活环境较好：地块南侧为泗水实验中学、东侧有华联超市、县人民医院、农行等生活配套，地块周边具有得天独厚的配套优势。地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎产品在结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值地块价值解析之一：泗水县旧城改造规划将极大提升区域土地价值泗水县旧城改造极大提升区域土地价值经济带动和发展前景泗水县旧城改造将带动区域经济快速增长，为区域房产业发展提供动力。项目周边多个地段有改造计划，预计整个片区在未来三年内会有巨大变化。地块价值解析之二：泗水实验中学本项目地块南侧是有30多年历史的泗水实验中学。泗水实验中学是一处完全中学，占地面积62亩，建筑面积31115.2平方米。现有教学班52个，在校生3069人，其中高中38个班。近年来，在县委、县政府的领导下，学校坚持“以人为本，以德立校，让学生健康发展，为学生未来奠基”的办学理念。随着，学校管理力度逐步加大，教学质量直线上升。目前，学校获得了县精神文明先进单位、学校管理先进单位、安全工作先进单位、高考艺术优秀奖、先进基层党组织、市初中教学示范校、市网络建设示范校、市遵纪守法光荣校、市规范化学校、省学生家长示范校等荣誉。项目优劣势研判优势（Strength）劣势（Weakness）•地块所在区位处于泗水县中心，紧邻泗水汽车站，有较好的发展前景；•项目紧邻泗水一中和实验中学，为居民入学提供方便；•地块周边配套发展环境较好：学校、医院超市等配套一应俱全。•地块北面为327国道，周边道路通达，交通便利。•地块所处区域历年开发项目档次普遍较低，房价同比一直不高，给项目提升带来不利因素；•区域居民消费水平较低，居住混杂，商品房购买力有限。•县城往西发展，区域内竞争压力较大，潜在竞争对手不断增多注：项目机会与威胁将在后面的章节中体现。定位的核心问题点如何利用项目现有的区位条件，营造项目的优势？县城传统中心区域，目前区位整体环境与形象一般如何整合自身配套并打造差异化产品，发挥项目的竞争优势？项目南靠实验中学、地块内有生活、休闲等公建规划县城西部竞争较多，产品如何定位可使项目在市场中取得先机？县城向西发展，西部有多个楼盘在售或待开发项目项目的地块犹如一块璞玉，未来旧城改造前景、地块周边交通四通八达、配套齐全、地块内配套规划及毗邻泗水实验中学是地块的核心资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块独有的核心优势，如何去雕琢我们的“和氏璧”，这将成为我们研究地块价值最大化的根本命题。让我们结合项目所在区域的房地产发展现状与趋势，来看看我们所要面临的市场环境，从而确定项目利润与品牌价值最大化的策略。项目总体规划建议项目定位思路及物业发展建议项目开发主题初探房地产市场发展现状及趋势宏观环境综合审视项目认知与理解关于福丽公司项目营销建议及平面表现本案总体思路(Contents)经济总量不高/人均GDP达到14695元，房地产处于发展阶段泗水县是山东有名的贫困县,08年泗水全县实现地区生产总值89.33亿元，按可比价格计算，比上年增长15.7%。人均GDP达到14695元，比上年增加2956元，按可比价格计算增长15.02%；08年泗水全县实现社会消费品零售总额36.9亿元，增长26.5%。其中县及县以上城镇消费品零售额22.5亿元；县以下农村实现消费品零售额14.4亿元。批发零售贸易业零售额31.2亿元，住宿餐饮业零售额4.8亿元。在全部消费品零售总额中，非公有经济零售额34.2亿元，所占比重达到92.7%；全县城镇居民人均可支配收入达到10337元，同比增长10.58%。农村居民收入水平快速提高，农民人均纯收入达到5402元，比上年同期增加653元，增长13.8%；08年泗水县固定资产投资总额达到了44.4亿元，增长50.2％；其中城镇规模以上固定资产投资19.8亿元，增长65.0%；农村规模以上固定资产投资21.2亿元，增长50.4%；房地产开发完成投资3.37亿元；由于泗水县的贫困和缺乏必要的经济源泉，目前已划为省直管县，归由山东省直接发展管理。城市发展方向及规划[城市定位]鲁西南地区驰名的滨河园林城市；[城市发展方向]泗水县实施“一带、两区”开发建设的城市空间发展战略，重点发展县城西部，对传统老城区进行改造。A:“一带、两区”开发建设一带：建设沿327国道产业聚集带。两区：①建设西城区，拉起新一轮城市建设框架。②建设山区生态观光风景区。B：城市化建设西城区建设。西城区初步建设成为用地功能明晰、基础设施配套、环境优美的现代化新区。旧城区改造。“十一五”期间旧城成片开发改造要完成10～15处。另外还有其它基础设施建设。到2019年，泗水将进一步拓宽城市规模，沿327国道向西发展，北至泗河区城范围，建成区面积达到16平方公里以上，城市人口达到13万人；2020年，建成区面积达到24平方公里，城市人口达到22万人以上。城市化发展进程城市化率的持续增长带来了区域房地产市场刚性需求的购买力基础，这是支撑本地市场销售持续发展的主要基础。泗水县城市化率0102030405060702004年2005年2006年2007年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%全市总人口（万人）非农业人口（万人）城市化率（%）注：数据源自泗水县统计局。综合经济发展战略泗水县坚持走工业强县，果牧大县，生态名县之路，全面提升城市能级，提升目标为鲁西南地区驰名的滨河园林城市。城市能级提升规模力辐射力外向力泗水县果牧大县工业强县生态名县良好的宏观环境，为房地产市场迎来发展的契机GDP及人均GDP产业结构人均可支配收入总人口非农业人口城市化率市区人口西区开发及旧城改造，对房地产市场需求具有积极的促进作用固定资产投资增长较快，为房地产市场奠定良好的发展基础经济发展速度缓慢，房地产市场购买能力有限项目总体规划建议项目定位思路及物业发展建议项目开发主题初探房地产市场发展现状及趋势宏观环境综合审视项目认知与理解关于福丽公司项目营销建议及平面表现本案总体思路(Contents)泗水县房地产市场发展历程泗水县房地产市场于2019年开始起步，在2019年以700元/平米的价格向群众销售所建楼房，但市场反应寥寥，购房人群非常少；05年，泗水有了真正意义上的商品房，同济花园和圣源新天地是当时的代表楼盘，其销售价格在1400—1500元/平米左右，但销售情况不理想，如圣源新天地，到现在还有多层的尾房和小高层在售；07年底，泗水县房产市场步入了快速发展阶段，现在再售的楼盘大多也是在这个时间段进入市场，07年的恒兴家园、滨河水苑；08年如龙城知春、府前花园、圣源丽都等；三发·舜和家园、九源·圣融庭院于09年进入市场。0500100015002000250002年06年2009年2月2009年10月泗水房地产发展历程700140017002000市场均价目前在售项目8个，西城区是开发热点区域。府前花园滨河水苑老城区西城区圣源新天地恒兴花园龙城知春圣源丽都舜和家园圣融荣庭院本案泗水县主要在售项目列表项目名称项目定位建筑特色销售情况价位情况主力价位卖点分析滨河水苑缔造泗水经典现代、简约地段较偏，销售量并不是很理想1800元18万-20万价格低府前花园住府前花园享上流生活现代、简约每月30套均价2050元19万—20万地段龙城知春龙天福地智者为邻简约、现代市场三分之一的占有率多层均价2000，小高层均价205018万-22万学校、商业等配套齐全，包装，规模圣源丽都贵在品质现代、简约每月走量在40套左右均价210023万-25万新政府对面，开发航品牌舜和家园泗水首座花园式高尚人文社区现代、简约每个月大概走量30套均价在2000元19万—21万中央景观带圣源新天地现代、简约1950元18万-20万现房实景，在新政府周边典型案例1：龙城知春——60万平米的区域标杆——开发商：济宁九巨龙房地产开发集团有限公司——项目定位：“龙天福地智者为邻”——建筑特色：简约、现代——销售情况：项目于08年年底，以1650元/平米左右的均价低价入市，目前均价2000元/平米左右，销售量70-90套/月。——价位情况：多层均价2000元/平米，小高层2050元/平米。楼层差价在20元/平米。——主力总价：18万-22万——商业分析：沿街商铺价格大概在4200元/平米，社区内商铺大概在3600元/平米。——项目配套：城市公园、幼儿园、小学、中学、社区商业中心项目评析：总建筑面积60万平米，该项目以其市场第一的规模和其完善的生活教育配套，成为目前市场关注度最高、销售率最好的项目。售楼处环境、销售人员素质等都是最好的。其低价入市的策略，为项目聚集了旺盛的人气，目前在泗水，一提到买房，就会想到龙城知春。典型案例2：圣源丽都—邻近新区政府----开发商：莒县安居房地产开发有限公司——项目定位：“贵在品质”——工程进度：部分现房——销售情况：由于其较高的价位，每月走量在40套左右。——价位情况：均价在2100元/平米，最高2350元/平米。——主力总价：23万-25万——商业分析：沿街商铺的价格在4200元/平米——项目配套：沿街商业项目评析：该项目总占地面积130亩，建筑面积12.5万平方米，可提供商品房916户，其中小高层3