强排方案设计指引

强排方案设计指引营销部设计部+成本部/财务部项目部注：鉴于项目设计部业务工作繁重，建议前期土地拓展工作由区域研发设计中心完成。设计部虽然占1/2主角，但工作量繁重。各业务部门职责核心工作核心：精准定位、货值最大化、产品决策设计要求：概念设计+预测成本、利润率注：强排方案的主要目的是为了测算项目成本及利润率，而非设计理念等设计前期之要求注：多方案强排是决策、市场及成本测算的基础。1、指标产品定位指标2、方案确定规划草图强排方案产品决策成本测算市场定位项目定位设计前期---指标要求设计前期---主要工作土地分析土地区域分析土地现状分析土地价值分析产品分析竞品楼盘分析意向产品分析概念方案分析强排方案分析规划结构分析概念方案深化确定规划结构设计前期---工作前提前提一：土地规划要点红线、容积率、建筑密度、限高、退线、配套等前提二：项目定位及户型配比产品类型及配比、住宅面积及配比、商业、会所等注：前提二很多项目基本缺失，需要研发设计主动补上。不要怕错，敢于制定。设计前期---项目定位示范产品线主力户型主力总价主力面积备注刚需2房紧凑3房45万60万70平米88平米市场份额80%品质舒适3房75万115平米市场份额20%市场定位：项目条件：1.由于缺乏配套和交通便利，土地溢价有限2.容积率2.5，地价1700，单价6500。3.回现压力很大，需要抓刚需和品质市场，扩容达到加大销售量目的。4.目前项目配套和环境不支持舒适改善客户需求，今年需要完成改善工作。强排方案---土地分析土地分析土地区域分析土地现状分析土地价值分析土地区域分析地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离土地现状分析周边环境、道路、交通、配套，以及土地本身控规分析土地价值分析对土地按照资源分布价值分类强排方案---土地区域分析土地分析土地区域分析土地现状分析土地价值分析案例土地区域现状分析第一轮分析：简单的描述后续调整分析：详细分析因项目为高容积率项目，景观不应局限于东湖。后增加沙湖、珞珈山头景观资源。景观资源要穷尽。会影响到方案建筑位置、朝向等景观只对东湖进行了分析周边建筑只进行了照片罗列周边建筑不应只简单罗列。应列明建筑高度、周边地块容积率等。对方案有较大影响。强排方案---土地价值分析土地分析土地区域分析土地现状分析土地价值分析案例土地价值分析:经土地重新分析导出新一轮总图第一轮分析：总图后续调整分析：总图强排方案---土地现状分析要点2、一定要对道路进行分析•应分析现状市政道路路宽？几车道？到底通到哪？•公交站点？•有无轨道交通？形式？站点？•规划道路、桥梁要注明建成时间？•要说明主要人流车流方向1、要分析四至及控规•知道宗地基本情况（长宽净地。。。）•知道有哪些未定的要点、不定因素；便于规避或配合索取3、特殊地形或景观一定要分析•景观面•景观视线分析4、一定要有土地价值的结论•对宗地土地性质进行价值分类•产品分布、开发节奏及主要入口强排方案---土地价值分析规划立交桥主干大道未来规划道路至规划中路一类用地二类用地三类用地四类用地目前主要人流主干大道来规划南路强排方案---竞品分析竞品楼盘分析：选择标准注：产品分析主要讨论营销缺失时，研发设计如何思考和定位产品分析竞品楼盘分析意向产品分析竞品情况–舒适产品竞品情况-刚需产品强排方案---规划结构分析强排方案：工具Google地图、草模概念方案分析强排方案分析规划结构分析Google地图将红线套入地块地图中，可以很清晰看到地块周边分布、资源等。强排方案---规划结构分析草模可以非常直观的就设计方案讨论、决策等强排方案：工具Google地图、草模概念方案分析强排方案分析规划结构分析•强排方案一:•中景+小高层；商业沿街布置•高层以点为主；大围合•多层强调朝向；行列式小高层79.3%多层20.7％住宅总建面：13.514万平商业：0.5万平米容积率：1.5强排方案---规划结构分析强排方案---规划结构分析强排方案二:•多层：中景＋新多层；强调朝向；行列式•高层：小高层＋洋房。以点为主；大围合•商业沿街布置小高层70.2%多层29.8％住宅总建面：13.46万平；商业0.5万平容积率：1.48强排方案---规划结构分析强排方案---规划结构分析强排方案----盈利模式分析强排方案：要点（盈利模式）用足容积率、用足建筑密度用足容积率定义：用足高货值产品容积率方法：1、景观资源最大化2、拉高拍低3、端户放大4、丰富产品形态塑造高端形象用足建筑密度定义：用足溢价空间，建筑密度最大化方法：1、底层挖掘2、底商价值3、抬高车库4、最小间距注：要确保货值最大化强排概念方案分析强排方案分析规划结构分析用足高货值产品容积率—低密产品及商业面积最大化方案一方案二方案三方案四组合方式6F叠拼别墅A+4F叠拼别墅A6F叠拼别墅B+4F叠拼别墅B6F叠拼别墅A+6F叠拼别墅B6F叠拼别墅C+4F叠拼别墅A总货量（m2）239784240158240210240434总货值（万元）163080.6164895.6160766162818.3高层住宅面积198300199110195970198300低层住宅面积41484410484424038258.3用足密度-好地段的沿街底层商业面积，寸土寸金，坚决不放过。强排方案---龙泉项目案例分析案例一期、二期方案比较一期规划条件：容积率2.5建筑密度25%设计方案：容积率2.5建筑密度11%产品：全100m高层二期规划条件：容积率2.5建筑密度25%设计方案：容积率2.5建筑密度25%产品：低密度产品、洋房、高层VS概念方案分析强排方案分析规划结构分析强排方案---龙泉项目案例分析一期规划条件：容积率2.5建筑密度25%设计方案：容积率2.5建筑密度11%产品：全100m高层按用足容积率检查X按用足建筑密度检查X概念方案分析强排方案分析规划结构分析强排方案---龙泉项目案例分析概念方案分析强排方案分析规划结构分析二期规划条件：容积率2.5建筑密度25%设计方案：容积率2.5建筑密度25%产品：低密度产品、洋房、高层按用足容积率检查√按用足建筑密度检查√二期比一期增加商铺产品二期比一期增加高货值别墅产品二期比一期增加高货值洋房产品货值提升12%洋房销售额提升8%去化率提升24%方案调整前方案调整后（增加低密度占比）货值销售均价销售去化率规划调整后产品调整后产品调整后5.28亿(洋房)650085%1.32亿(叠院)900090%0.82亿(商业)9600100%8.01亿(高层)5750暂无项目名称货值销售均价销售去化率规划调整前产品调整前产品调整前二期1.55亿(洋房)600070%0(叠院)080%0.355亿(商业)900080%11.89亿(高层)550070%强排方案---龙泉项目货值比较案例二期VS积累固化从强排方案要点（盈利模式）的角度，对规划模式调研、认知、积累、固化不断提升谢谢！