经济适用房成本监审案例分析

案例3：经济适用房成本监审案例分析一、基本情况（一）发展历程酝酿时期：1991年经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出，适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。1991年6月，《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。启动时期：1998年1997、1998年是房改关键时期，当时的商品房价格同中低收入者的经济承受能力差距甚大，国家为了其住房困难和启动市场消费，1998年适时推出经济适用房。高速发展时期：1999-2005年1998年后，几年内无论从开工面积和项目数量都在成倍增加。质疑时期：2005-2007年431、闲置，“高租售率”；2、难以购买；3、开奔驰，宝马购房。转型时期：2007年8月-至今《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出改进和规范经济适用住房制度。（申购、交易等环节严格审核）十七大报告作为党代会报告中第一次专门提及住房保障制度，提出健全廉租住房制度。4万亿投资结构中廉租住房、棚户区改造等保障性住房为4000亿元，占一成。发展方向：廉租房、经济适用房房和限价商品房共同组成未来保障性用房体系。（二）相关政策1994年《城镇经济适用住房建设管理办法》；2002年《经济适用住房价格管理办法》(价格政策)；2004年《经济适用住房管理办法》，2007年修订。价格政策重点解读：经济适用房实行政府指导价，县级以上政府价格主管部门依法对本地区经济适用房价格实施管理。经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。（《经济适用住房价格管理办法》）某省具体价格政策44《某省经济适用住房管理办法》部分条文：经济适用房销售价格实行基本保障面积和超面积区别定价模式，其中基本保障面积内按照保本微利原则制定价格，超面积部分参照同地段商品房的平均价格水平予以核定。具体零售单套住房，以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价，差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。（三）成本监审开展的必要性1、法规规章要求加强成本监审。（法定职能）《经济适用住房管理办法》建住房[2007]258号第二十三条：价格主管部门要加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房做到质价相符。2、实务要求做好成本监审。新闻链接：福建、青岛、哈尔滨公布建房成本，争议多；国家统计局开展成本调查；6.27“上海倒塌楼房”事件再次聚焦建房成本利润问题。二、主要成本项目及核算特点经济适用住房定价成本（开发成本）项目主要包括：（一）征地和拆迁安置补偿费。指按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的费用。包括土地征地费用（耕地垦复基金、征地管理费、征地综合补偿款、耕地占用税、水利基金等）；拆迁安置补偿费用；其他相关费用。（二）勘察设计和前期工程费。指项目开发前期所发生的45工程勘察、规划及建筑设计费用、“五通一平”费用。包括地质勘察费用、设计费用（主体设计、室外管网设计、小区内道路设计等）、“五通一平费用”（施工通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地费用）、经营性费用（施工图审查费、招投标代理费、桩基检测费、工程监理费、造价咨询费等）。（三）房屋建筑安装工程费。指列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费。包括主体工程土建（含桩基）工程费和安装工程费用（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电设备购买和安装费用）及附属工程费。（四）公共基础设施建设费。指在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的小区公共基础设施建设费用。包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫、小区照明、围墙、大门、公用自行车棚、小区智能化系统等工程建设费用。（五）非营业性配套公建费。指按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。包括幼儿园、学校、居委会用房、物业管理用房、垃圾处理站、公厕等配套工程建设费用。（六）其他费用。指除前五项成本费用外还应计入经济适用房开发成本的费用。包括管理费用、财务费用、行政事业性收费和政府性基金等。46三、成本监审基本方法（一）监审步骤首先，要求房地产开发企业按本案例附件成本资料目录要求提供资料，并进行初步审核；初步审核结束后去开展成本监审，在对建设工地实地了解后按照本案例审核方法，对开发成本申报表各具体项目逐一审核，必要时请造价咨询机构协助审核；最后依据审核结果得出单方开发成本。（二）主要成本项目审核1.征地和拆迁安置补偿费审核注意点：费用列支有无协议或者合同依据，支付金额不超过政府规定标准，据实认可。另外，拆迁补偿中“白条”不得作为成本依据；发生土地出让金的，审核其合同以及形成原因（经过土地出让程序的土地为“熟地”，一般不需再支付征地和拆迁安置费用），审核是否重复申报费用（经济适用房项目土地一般通过行政划拨，不存在土地出让金）。2.勘察设计和前期工程费审核注意点：各类经营类费用（设计、监理、测绘、招投标代理等）有无合同金额和实际支付金额，不超过政府规定标准，据实认可。其他审核事项：1）关注前期费用中约定由施工单位(乙方)承担的费用不得计入开发成本，如现场管理用房建设费用。472）审核前期费用中经营性收费填报依据:其中实行强制招标的经营性收费以中标价为准；其他经营性收费以中标或实际结算价格为准；未招标的以不超过文件收费标准的结算价格为准；预估费用以文件标准参照市场竞争情况确定；已取消收费项目不得计入开发成本；密切关注收费文件变动（降低或取消收费）。3.房屋建筑安装工程费(成本审核重点)1）审核模式一：有资质的中介参与审核。要求提供的招投标相关材料；确定三材（钢材、水泥、木材）价格和其他材料及构件的价格，并进行签证；对承建单位报送的工程预算(中标文件中商务标）进行审核（参照各省定额）。优缺点：专业力量，省时省力；经费投入大。2）审核模式二：成本调查机构独立开展。合同成本审核。要求企业将房屋建筑安装成本区别合同成本和合同以外成本填报；合同成本审核建设施工合同金额是否与中标金额一致，企业填报合同成本是否与合同金额一致；审核工程承包范围是否包括公建和非营业性配套，比如社区用房，以免重复列支成本。合同以外增加的成本（不可预见费）审核常规了解合同价款结算方式，是不固定价格（一般不采用）还是固定价格（分固定总价和固定单价）。审核建设合同中关于不可预见费用的约定，约定范围内的48合理费用可以计入开发成本。优缺点：便于非专业人士掌握，简单明了，不够精准业内常见计入开发成本的不可预见费：工程设计变更（一般甲方监理签发，乙方计算变更，甲方和监理确认）材料暂定价（甲方约定暂定价的前提下，按照约定调整价格）工程量清单编制漏项、错误引起乙方增加费用其他合理预见费用重点审核以上不可预见费用是否经过规定程序确认。比如新增加工程量需合同中指定工程师确认。常见不合理不可预见费用施工单位（乙方）单方未经程序认可提出增加的费用属于应该可以预见的因素增加费用，比如由于施工单位未及时预防或者预防不力造成的损失，施工技术组织措施失误造成的工期延误损失等。（比如施工噪音污染被罚款，管理不善停工）3）审核过程中需要把握土建安装工程成本水平合理性。通过联系造价咨询机构，将该项目单方土建安装工程费用与当地同区块成本水平进行对比，进行合理性判断。4.公共基础设施建设费。审核注意点：供电、供气、供气等配套工程参照现有施工49标准（配套建设费），以实际支付金额或合同金额为准；工程费用未实际支付情况下，可以参考工程预算、中标价等，或已竣工同等规模经济适用房（商品房）公建项目单方成本水平。另外关注是否存在小区用地规划红线以外摊派的公建费5.非营业性配套公建费。审核注意点：配套工程审核参照以上公建审核方法；重点审核是否上报有偿转让的不属于业主的经营性配套公建费用，比如经营性的超市、游泳馆、会所等。经营性配套设施按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，不得计入经济适用住房开发成本。6.其他费用。管理费按照不超过前五项费用之和的2％核定，为开发管理项目发生的人员薪酬、办公费、业务招待费等费用不得重复列支。财务费用按照建设该项目筹措资金所发生的银行贷款利息费用等计算，原则据实列支（具体测算详见案例第四点第五小点）。行政事业性收费和政府性基金（市政公共基础设施配套费、建筑地方高等教育费等）按照国家有关规定标准审核。查看企业交费登记卡，确认当地经济适用房收费减免优惠政策是否得到落实。（三）其他审核注意事项1．不得计入开发成本的其他费用《经济适用住房价格管理办法》第七条：下列费用不得计50入经济适用住房价格：1）住宅小区内经营性设施的建设费用；2）开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；3）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；4）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；5）按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。2．非小区业主持有物业成本剥离（非营业性套费用测算详见本案例第四点第六小点）3．有效利用中介或者政府审计结果经济适用房成本监审专业性要求较高，审核过程尽量利用中介或者政府审计的结果，提高结论的可靠性和准确性。4.面积的审核经济适用房建筑面积是影响定价成本结论重要因素之一（定价成本计算公式分母），在整个经济适用房开发周期中，常见以下几个面积概念：立项批复文件的建筑面积（建设、国土、发改部门批准）；设计单位制作的总平面图建筑面积（规划部门批准）；（设计面积如有变动要重新征得规划审批）图审后建筑面积（专业图审中心或者中介机构审核，重点不是面积审核，是技术规范性过程审核）51测绘面积（主体结顶后，产权管理单位房管局委托有资质单位测绘；加总得到预测绘总面积，不得超过规划批复面积的千分之三）成本审核中一般引用的是规划批准的总平面图面积；测绘面积结果出来后优先采用该结果。5.计算公式单位开发成本=住宅部分承担总成本÷住宅部分建筑面积四、主要问题、难点及处理方法(一)行业特点明显，知识领域跨度大经济适用房开发成本监审有别其他行业成本监审，监审过程中涉及大量预决算、土木工程、建筑施工、设计、监理、物权等专业知识，仅依赖财务专业知识难以完成成本监审任务。处理办法：一方面需要大致了解基建基本知识，掌握建设项目从工程招投标到竣工结算整个流程；另一方面聘请中介力量协助监审。(二)成本监审介入时机难以掌握开发单位往往在开发进度到四分之一左右，出于回笼资金的考虑，提出定价建议，由此带来成本监审介入时机较早，监审过程采集的成本数据多为预测数据或者合同，影响监审结论的准确性。成本数据按照可靠性强弱依次为：支付凭证（包括账册、发票等）、竣工结算报告、施工等各类合同协议、中标文件、工程联系单、预测资料说明等。52处理办法：一方面与业务处室充分沟通，建议对经济适用房价格申报时机作出原则规定，如开发进度应保证总体规划、总平图设计、基础性工作完成后才能提出申报，以掌握成本监审介入主动权；另一方面在条件和时机不成熟的情况下，成本监审应优先采用合同依据，要求公司对预测数据作出详尽说明，同时根据已竣工同等规模经济适用房成本数据进行合理性判断。（三）经济适用房“经济性”怎么体现《经济适用住房管理办法》中对于经济适用房定性是限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，政府制定价格体现“保本微利”原则。而综观这几年各地经济适用房建设，对于经济适用住房应该是什么建筑品质、标准，业内一直争议不断（面积设定建设标准）。反映到成本监审就是如何把握成本的“经济性”，如何核减超合理建设标准的成本费用。处理办法：一方面鉴于目前对于“经济性”无统一标准，原则上不进行“经济性”方面的审核；另一方面参考造价咨询机构掌握的一般商品房建设标准或参考已竣工经济适用房建设标准进行总体把握，对于明显超标，比如外墙装饰采取进口面料高档配置、小区配套绿化建设中广泛种植大树等，按一般标准进行审核。(四)非营业性配套设施建设成本处理53非营业性配套设施成本计入开发成本，但其界定存在一定困难。例如人防设施性质