珠海市保障性住房融资模式的研究

远程教育学院本科生毕业论文（设计）题目珠海市保障性住房融资模式的研究姓名与学号刘光玲714068322032年级与专业14秋土木工程（工程管理）学习中心广州学习中心（珠海）068指导教师章莉浙江大学远程教育学院本科生毕业论文（设计）诚信承诺书1.本人郑重地承诺所呈交的毕业论文（设计），是在指导教师的指导下严格按照学校和学院有关规定完成的。2.本人在毕业论文（设计）中引用他人的观点和参考资料均加以注释和说明。3.本人承诺在毕业论文（设计）选题和研究内容过程中没有抄袭他人研究成果和伪造相关数据等行为。4.在毕业论文（设计）中对侵犯任何方面知识产权的行为，由本人承担相应的法律责任。毕业论文（设计）作者：刘光玲2016年11月12日论文版权使用授权书本论文作者完全了解浙江大学远程教育学院有权保留并向国家有关部门或机构送交本论文的复印件和电子文档，允许论文被查阅和借阅。本人授权浙江大学远程教育学院可以将论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索和传播，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编论文。毕业论文（设计）作者签名：刘光玲2016年11月12日浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计）摘要I摘要住房问题是关乎民生的重大问题。我国自1998年开始推行住房商品化、市场化，发挥市场机制在住房资源配置中的基础性作用。实际上，为了兼顾效率和公平、解决社会生活中弱势群体的住房困难问题，政府必须在住房领域发挥一定的作用，实施住房保障制度。随着珠海市保障性住房建设力度的加大，建设资金的问题也越发凸显。保障性住房资金来源问题的解决，能够很大程度上推进公租房制度的实施与发展，有效地解决低收入家庭的住房问题，巩固我国住房制度改革的成果，从而推动我国住房制度改革的深入，促进住房市场体系的进一步完善。本文首先通过分析珠海市保障性住房建设的资金来源及融资渠道，概括了现阶段保障性住房融资的特点，进一步提出了其存在的不足。接着，对国外的保障性住房建设融资经验进行了介绍，并在融资经验借鉴基础上，针对目前珠海市保障性住房建设的融资困境，给出了相应的对策建议。关键词保障性住房，融资，现状和问题浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计）目录Ⅰ1目录摘要................................................................I引言............................................................1第1章保障性住房概况...............................................21.1保障性住房定义...............................................21.2保障性住房的建设意义.........................................2第2章珠海市保障性住房建设的融资现状...............................32.1珠海市保障性住房建设的资金来源及融资渠道.....................32.1.1政府财政预算...........................................32.1.2社会融资...............................................32.1.3企业、个人自筹.........................................32.1.4其他渠道安排资金.......................................32.2珠海市保障性住房建设融资的特点...............................42.2.1政府起主导作用.........................................42.2.2融资规模大.............................................42.2.3收益率低，回报期长.....................................42.2.4参建单位带资建设.......................................4第3章保障性住房融资模式存在的问题及原因.........................53.1财政拨款有限................................................53.2土地出让金和住房公积金增值收入杯水车薪......................53.3银行贷款负面效应............................................63.4政府债券的信用问题..........................................6第4章保障性住房建设融资的国际经验借鉴.............................74.1以新加坡为代表的中央公积金制度...............................74.2以德国为代表的住房储蓄制度...................................74.3以美国为代表的政府支持下的信贷援助模式.......................7第5章完善珠海市保障性住房建设融资体系的建议.......................95.1优化政府融资模式..................................95.2发挥地方政府积极性.........................................95.3加大银行信贷支持力度.........................................95.4设立保障性住房信托基金.......................................95.5建立多层次的约束体系，加强对募集资金使用的监管...............95.6引入民间资本...........................................10第6章结论........................................................11参考文献...........................................................12致谢...............................................................13浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计）引言Ⅰ1引言近年来，珠海市住房保障体系建设的步子越迈越大，并实现了从以经济适用房为主体到以廉租房、公共租赁房为主体的过渡。按照计划，2016年，珠海市已建设3800套保障性住房，使保障性住房覆盖率达到20%左右。2012年开始，全国保障房开工数量的减少折射出保障房建设更趋于理性，但仍然显示出现有的保障性住房建设所面临一大现实挑战——资金问题。目前保障性住房建设的巨额资金需求已让市县两级财力难以招架。随着新一起建设指标的下达，各地将面临更加严重的资金压力。浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计）第1章2第1章保障性住房概况1.1保障性住房定义保障性住房作为社会保障重要的一个分支，住房保障在2011年进入格外重要的关键节点。保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。1.2保障性住房的建设意义1.2.1安居保障改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，对相关产业具有很强的带动效应，有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。特别是在当前房价居高不下、预期通胀压力过大的时期，加大保障性住房建设，有利于控制房价上涨，使房地产市场进入健康发展轨道。可以说，保障性住房建设工作是抑制高房价、解决低收入家庭住房困难的重要方式，是实现“住有所居”目标的重要举措，是推进构建和谐社会进程的重要内容。老百姓住“蜗居”、当“房奴”的问题如果得不到有效解决，必将影响经济社会的和谐发展从这个意义上说，下大力气加快建设保障性安居工程，是促进珠海市经济社会发展的顺时应势之举。1.2.2产业带动加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。现在建筑产业的快速发展不仅促进了建筑新技术、新设备的应用，而且也拉动需求，促进安定社会。1.2.3刺激消费加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费，人们不再把一辈子的收入都赌在房子问题上。页眉右边不对，应该是标明第几章，章标题不用写浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计）第2章3第2章珠海市保障性住房建设的融资现状2.1珠海市保障性住房建设的资金来源及融资渠道2.1.1政府财政预算保障性安居工程建设资金中的财政预算安排是指各级政府财政预算安排用于保障性安居工程的资金数额，主要包括以下内容：2.1.1.1公共预算安排资金，指各级政府公共预算安排用于保障性安居工程的资金数额，包括中央补助、省级补助、市县公共预算和地方政府债券安排资金。2.1.1.2政府性基金预算安排资金，指地方政府性基金预算安排用于保障性安居工程的资金数额，包括土地出让收益和住房公积金增值收益。2.1.2社会融资社会融资主要包括住房公积金贷款、银行开发贷款、非银行金融机构融资。2.1.2.1住房公积金贷款住房公积金贷款是指城市住房公积金管理部门委托商业银行利用住房公积金结余资金，向借款人发放的专项用于保障性住房建设的贷款。2.1.2.2银行开发贷款银行开发贷款是指开发建设单位与银行签订贷款合同，筹集的可用于保障性安居工程的资金额度，不包括银行的授信额度和融资意向协议额度。目前，银行主要通过政策性贷款、银团贷款等方式，向各地保障性住房建设机构提供中长期贷款。可以预见的是银行业今年将在去年1751亿的基础上持续加大对保障性住房的信贷支持力度。2.1.2.3其他非银行金融机构融资其他非银行金融机构融资是指地方政府或投融资平台通过社保基金、保险基金、房地产信托基金等筹集的资金。2.1.3企业、个人自筹包括房地产企业自筹资金、工矿企业自筹资金、棚户区居民个人出资等。开发区、工业园区的企业及学校、其他类大型用人企业可以通过企业自筹资金参与兴建公共租赁房，解决企业员工的住房问题，而棚户区居民也可以以个人身份出资参与棚户区的改造，改善自身住房条件。2.1.4其他渠道安排资金指除各级政府财政预算、社会融资渠道、企业个人筹集以外，通过其他渠道安排用于保障安居工程建设的资金。浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计）第2章42.2珠海市保障性住房建设融资的特点保障性住房建设不同于一般的商品房建设和基础设施建设，保障性住房建设具有政策性、长期性、规模大等特点。与之相适应，保障性住房建设融资具有以下特点：2.2.1政府起主导作用作为准公共产品，保障性住房的外部性决定了其私人融资的不足性，政府作为公众的代表，为增加社会福利，必须要在保障性住房领域发挥其主导作用。政府在珠海市的保障性住房建设融资中一直起着主导性的作用。2016年，珠海市保障性住房建设投资的15亿中，除去政府财政支出的12亿，余下的大部分也是依靠地方政府设立的投融资平台所筹集的资金和在政府担保下的企业融资。2.2.2融资规模大2017年，珠海市将建设2800套保障性住房，累计资金需求将超过12