修建性详细规划收费

修建性详细规划收费1居住区修建性详细规划收费为8000~15000元/公顷，基价7万元。旧城改造与历史文化地段提高25%收费。2公共中心地区详细规划收费为12000~15000元/公顷，基价10万元，旧城改造与历史文化地段提高25%收费。3城市设计收费12000~15000元/公顷，基价10万元，旧城改造与历史文化地段提高25%收费。4景观规划收费为15000~18000元/公顷，基价10万元。5交通枢纽地区详细规划收费8000~10000元/公顷，基价10万元。6新区详细规划收费5000元/公顷，基价7万元。7历史街区与历史地段保护收费为20000~25000元/公顷，基价10万元。8公园与绿地详细规划收费为6000~8000元/公顷，基价为6万元。专类公园乘系数1.2~2.0。绿地设计收费为工程总造价的4%~7%建筑设计收费参照标准一.住宅类收费1按费率收费，为概算投资造价2.0~3.0%收取。2按面积收费则分类如下：（上限为采暖地区）3多层住宅(含六跃七跃层)：方案：3元/M22.5~5元/M2扩初：7~12元/M2施工图：16~25元/M24小高层住宅（八~十一层，含十一跃十二跃层）4.5方案：4.5元/M23.5~8元/M2扩初：10~16元/M2施工图：22~32元/M25高层住宅（十二~三十层）方案：6元/M25~10元/M2扩初：14~19元/M2施工图：30~38元/M26超高层住宅（三十层以上）方案：8元/M2起扩初：17元/M2起施工图：38元/M2起7别墅方案：12元/M28~20元/M2扩初：20~40元/M2施工图：40~80元/M2说明：1.上述取费中扩初和施工图均为全过程收费。2.上述取费已考虑一定的经验套用率，3.通常按小区规模作如下调整：总建筑面积＜5万M2，系数为1.2;5万M2＜总建筑面积＜20万M2,系数为1.0;总建筑面积＞20万M2,系数为0.95.4.单栋或数栋别墅的收费单独另定。5.上述费用未包含修建性详细规划设计收费，6.修建性详细规划设计收费标准按修建性详细规划设计收费执行。7.上述费用未包含总图费用，8.室外总体造价通常为建安总造价的5%~10%，9.总图费用通常取室外总体造价的2%~3%。10.地下室及人防,普通地下室设计取费按35元/M2,人防地下室设计取费按45元/M211.独立地下车库，设计取费35~45元/M2，二教育类建筑（上限为采暖地区）1中小学建筑1）教学楼及行政楼：方案：8元/M27~9元/M2扩初：16~22元/M2施工图：35~45元/M22）综合实验楼：方案：10元/M29~12元/M2扩初：22~32元/M2施工图：45~65元/M23）图书馆、礼堂、体育馆按概算造价2%~3.5%：方案：12元/M210~14元/M2扩初：24~35元/M2施工图：50~70元/M24）锅炉房、食堂、浴室、大门等配套按概预算投资造价2.5%起。2高等院校建筑：5）教师及学生公寓：方案：5元/M24~6元/M2扩初：10~15元/M2施工图：20~30元/M26）教学楼及行政楼：方案：11元/M210~12元/M2扩初：24~30元/M2施工图：50~60元/M2；7）综合实验楼：方案：12元/M211~15元/M2扩初：26~36元/M2施工图：55~75元/M2；8）图书馆、礼堂、体育馆按概算造价2%~3.5%：或者方案：13元/M212~16元/M2扩初：28~40元/M2施工图：60~80元/M2；9）锅炉房、食堂、浴室、大门等配套按概预算投资造价2.5%起。四、商办与商住：（以有无空调系统或复杂程度取上下限）1，多层：按概算投资造价2.5%起，方案：10元/M28~12元/M2扩初：18~30元/M2施工图：40~60元/M2；2，高层：按概算投资造价2.5%起，方案：15元/M212~20元/M2扩初：25~45元/M2施工图：55~85元/M2；五、办公楼：（以有无空调系统或复杂程度取上下限）按概算投资造价2.5%起，方案：15元/M212~30元/M2扩初：25~55元/M2施工图：60~110元/M2；六、宾馆：（以有无空调系统或复杂程度取上下限）按概算投资造价2.5%起，方案：18元/M212~35元/M2扩初：28~70元/M2施工图：60~140元/M2；七、大型商场、物流中心（根据设计要求难易程度取确定）按概算投资造价2.5%起，方案：15元/M210~18元/M2扩初：24~40元/M2施工图：50~80元/M2；八、大型公共建筑（会展中心、歌剧院、青少年活动中心、体育馆等）按概算投资造价2.5%起，（根据设计要求难易程度取确定）方案：16元/M214~20元/M2扩初：35~45元/M2施工图：70~90元/M2；九、医院：（根据设计要求难易程度取确定）按概算投资造价2.5%起，方案：15元/M214~18元/M2扩初：35~45元/M2施工图：70~90元/M2；十、厂房：（根据设计要求难易程度取确定）按概算投资造价2%起方案：3元/M22.4~5元/M2扩初：6~12元/M2施工图：12~25元/M2；说明：1，上述取费中扩初和施工图均为全过程收费。2，上述费用未包含修建性详细规划设计收费，修建性详细规划设计收费标准按修建性详细规划设计收费执行。上述费用未包含总图费用，室外总体造价通常为建安总造价的5%~10%，总图费用通常取室外总体造价的2%~3%。“基本设计收费”还要加上“其他设计收费”，即“工程设计实际需要或者发包人要求提供相关服务收取的费用，包括总体设计费、主体设计协调费、采用标准设计和复用设计费、非标准设备设计文件编制费、施工图预算编制费、竣工图编制费等”，才能成为“工程设计收费基准价”，对于建筑工程就是“建筑设计收费基准价”。某单项工程如果都不需要这些其他设计服务，“基本设计收费”就等同于“收费基准价”，但是多数建筑工程是需要一项或多项其他设计服务的，全部建筑工程项目的“其他设计服务费”占“基本设计收费”的平均值，恐怕也没有人仔细统计计算过，保守估计应在1.1～1.2.从“设计收费基价”到“工程设计收费基准价”，增加了上述两次调整，即1、基本设计收费=工程设计收费基价×专业调整系数×工程复杂程度调整系数×附加调整系数，2、工程设计收费基准价=基本设计收费+其他设计收费。两次调整的总体幅度，保守估计也要在1.2～1.3，相应的费率也应从4.5～2.25％，增加到3～5％了。这就是目前实行的国家收费标准规定的建筑设计收费率。如果不那么保守地估计，这个收费率可能达到4～6％。收费标准中还有《建筑市政工程各阶段工作量比例表》，供计算不同设计阶段和不同设计专业的设计收费使用。列出了更细分的不同类型的设计（建筑与室外工程、住宅小区工程、住宅工程、古建筑保护性建筑工程、智能建筑弱电系统工程、室内装修工程、园林绿化工程、人防工程等）中，方案设计、初步设计、施工图设计所占的工作量占总工作量的比例，大体上方案20～30％，初步设计20％，施工图50～60％。该表还列出了建筑工程全过程设计中三个主要专业的工作量比例，建筑35～43％，结构24～30％，设备28～38％。该表还特别附注，提供两个以上建筑设计方案，且达到规定内容和深度要求，从第二个设计方案起，每个方案按照方案设计费的50%另收方案设计费。从以上种种条文和标准来看，我国的建筑设计收费标准是不低的。与国际上设计费占工程总造价的5～8％的普遍水平相比，相差并不是那么大。当然，根据收费标准计算出来的“工程设计收费基准价”并不是实际的设计收费。“工程设计收费基准价是按照本收费标准计算出的工程设计基准收费额，发包人和设计人根据实际情况，在规定的浮动幅度内协商确定工程设计收费合同额。”即在“工程收费基准价”之上，还需要再考虑一些浮动值，才能成为实际的设计收费。收费标准中列举了两种浮动值的情况：1、采用政府指导价，即《工程勘察设计收费标准》中的收费额的，根据市场情况，可以上下浮动20％；2、勘察设计收费应该体现优质优价的原则，采用新技术、新工艺、新设备、新材料，有利于提高建设项目经济效益、环境效益、社会效益的，采用政府指导价的可以上浮至25％。而在实际中，“上下浮动”则是向下浮动的多，“优质”也很难体现“优价”，总体上估计是要打折的。三、2003年建筑设计实际平均收费率为3％，并不象报道和呼声中那么低既然实际的设计收费要按国家标准打折的，那么究竟打的几折？建筑设计行业的平均收费率是多少？相关的正式统计数据并不多，只有建设部工程质量安全监督与行业发展司每年7月发布的《全国工程勘察设计企业年报情况》，应该是最权威的数据。它是将工程设计和工程勘察结合在一起统计的，而工程勘察的收费率和工程设计的收费率相差较大，在象本文这样研究的精确度要求不高（误差可在20～30％）的情况下，勘察设计的收费率基本可以视同建筑设计的收费率。2004年7月18日发布的《2003年全国工程勘察设计企业年报情况》，可以说是目前最权威的数据了。（2004年的情况统计尚未发布）这个年报说，2003年全国工程勘察设计咨询行业，行业结构、企业人员队伍进一步发展壮大，圆满完成了各项勘察设计任务，各项业务完成情况、全年营业收入、上交所得税、人均收入等硬指标均有近五成提高，保持了行业的稳步发展，并取得了很好的经济效益。具体来说，2003年全国共有勘察设计咨询企业12375个，比上年增加880个；年末从业人员83.32万人，比上年增加7.19万人，其中一级注册建筑师11730人，为上年的109％，一级注册结构师20769人，为上年的109％。全年完成设计合同额677.43亿元，为上年的123％；施工图完成投资额19609.03亿元，为上年的105％；完成建筑面积117181万平方米，为上年的114％；承揽国外工程合同总额14.72亿元，为上年的279％。全年营业收入总计1476亿元，为上年的159％；全年利润总额103.9亿元，与上年相比增长62％；上交所得税24.16亿元，与上年相比增长54％；人均收入17.47万元，与上年的12.03万元相比，增长45％；全年资产总计1893亿元，与上年的1325亿元相比，增长43％。这里有些数据（企业数、人数等）是反映了行业的基本状况，有些数据（营业收入、人均收入）的含义不太明确（这反映了统计中的不够严肃和科学，本文不多分析）。笔者的判断是，“设计合同额”是包含了“勘察合同额”的，因为后者没有单独列出来，正好就把它作为工程设计合同额吧；施工图完成投资额，也就是勘察设计的所有工程的总造价或总投资；营业收入是包含了勘察设计企业的勘察设计以外的业务的总收入，准确说是产值或营业额，而不是净收入；人均收入等于营业收入除以从业人员，应该称为人均产值更准确，其中的人包括了非生产性人员和非设计收入。本文相关的是设计合同额、施工图完成投资额、完成建筑面积等。可以据此计算出以下数据并分析：1、全国勘察设计平均取费率约为3％（设计合同额/施工图完成投资额），目前实行的国家收费标准规定的建筑设计收费率，按照上文分析为3～5％，平均按4％计算，相当于打七五折。2、平均每平方米设计费57.81元（设计合同额/完成建筑面积），从全国来看已经不算低了，大城市一般达到60～80元，中小城市20～30元，低于20元的不会占很大的比例。3、全行业人均收入17.47万元，开始笔者以为是净收入，那可以说是相当高的了。但后来仔细一想，是人均产值，那就不算很高，但也不算低了。四、所谓建筑设计收费低的实质是设计内容和水平与设计费不相称通过上述分析可以看出，我国建筑设计收费标准和全行业的实际收费率，并不象很多报道和呼声中反映的那样低，建筑设计行业的状况也不是那么惨。碰到收费高、赚大钱的时候，往往就不说出来了。就象开发商往往帐面上的利润率并不高，据说只有5～10％，但实际上多数开发商的利润率是50％甚至100％。而建筑设计行业，是一种典型的高智力、低成本的行业，真正的物质成本也就是房屋、电脑等设备而已，大部分是人力成本，由于设计企业的所