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2016办公区物业管理服务方案房屋建筑物及设施、设施维修养护服务一、维修养护范围1、房屋建筑共用设施的维护、养护、管理和运行服务。包括：共用的上下管道、落水管、电线、供电线路、公共照明、消防设施、安防设施等。2、物业规划红线内的共用设施的维修、养护和管理。包括：庭院道路、围墙、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、机动车库等。3、物业规划红线内的配套附属服务设施的维护和管理。4、公共设施定期清理。如：化粪池（物业管理区域内所有化粪池{含窖井、管道}均由物管公司负责巡查、清掏，费用含在合同总金额中）、沟渠的清掏、蓄水池清洗消毒（物业管理区域内所有蓄水池清洗消毒均由物管公司负责清洗消毒，费用含在合同总金额中）等，确保正常、安全使用。5、职工食堂厨房设备的日常维修。6、会议音控设备的日常维修。二、设施设备维修养护工作计划1、配电设备从确保安全及正常运行考虑，督促维保公司（甲方聘请外包单位）每一年进行一次配电站高压设备的检测工作，配电站日常安全运行工作由值班运行电工进行，每个配电站至少安排3人365天7*24小时不间断轮班值守（数据中心配电站至少安排6人轮班值守，每班保证2人值守），按配电站值班制度、交接班制度、设备巡检制度、维修制度等管理制度填写值班日志（包括交接班、设备日常巡检、维修记录等），做好配电系统的日常监护工作。同时，做好设备定期清洁、养护计划并实施，保证设备正常运行，对设备运行安全隐患应及时检测、发现、排除，若需大中修，应及时报告业主方。2、消防系统消防系统是业主大厦的安全保障重要手段之一，必须做到万无一失，按照消防法规，该系统将由甲方聘请具有一定资质和能力的消防专业公司承担该系统的维保工作。物管公司对维保单位行使监督权力，负责督促消防维保公司每月一次对设备主机系统、消防报警系统等进行检测，在日常情况下对出现的消防系统故障提供24小时上门服务。物管公司应对物业管理服务区域内的消防报警系统、消防栓系统、灭火器材等消防设施设备进行日常巡查，发现问题及时向甲方提出书面维修申请及清单，并经甲方同意后及时进行维修恢复，材料费用由甲方承担。3、中央空调系统（1）分行大楼和数据中心商务中央空调系统由甲方聘请具有一定资质和能力的空调专业公司承担相应系统的外包维保工作，乙方督促维保单位根据外包维保合同进行维保。（2）分行办公大楼商务中央空调系统以外的其他中央空调系统，由乙方进行日常管理和维保，每天日常工作按该中央空调系统正常运行必须和必要的工作程序执行。该中央空调系统开机运行期间，必须保证机房有1人值守，同时保证有2名维修人员，3人均应持证上岗。4.电梯属国家强检设备，由甲方委托具备合格资质的电梯专业公司进行维保，物管公司对维保单位行使监督权力，负责督促维保单位按合同和电梯安全主管部门要求进行维保（包括每月两次日常维保工作，每年的年检工作）：如遇紧急情况维保单位在30分钟以内到达现场解决，对电梯关人的情况由物管公司专业维保人员按程序在最短时间内解决（物管公司应确保24小时有电梯专人在岗，对电梯关人的情况应保证在最短时间内到场施救）。每次维保工作完毕都需有物管公司工程管理人员签字认罚。5.发电机每年进行一次全面检测工作，日常维保工作每15天一次，对其进行运行测试确保其发电机始终处于良好状态，日常对发电机、电瓶及仪表进行检测，并填写运行日志。6.通讯及弱电系统由物管公司对业主大厦通讯系统进行日常维护，每月对设备进行一次检测，每半年对通讯用蓄电池进行检测，每年对通讯楼地进行一次测试。7.给排水系统、公共配套设施及照明由物管公司作为日常巡检内容安排日常巡检。8.建筑防雷楼地系统是保证高层金融大厦内部尤其是计算机系统正常运行的重要手段，物管公司应按要求每年进行一次楼地测试（检测费由业主方承担）。公共秩序维护及安全护卫服务一、安全保卫工作目标1、人流控制：按管理要求，做好大厦工作人员进出、外来办事人员进出管理工作，确保大厦正常办公秩序。2、物流控制：对出入大厦的大件物品实施：申报、核查和登记制度等有效手段控制物流，物资的搬出、装修单位的进入必须提前申报。保卫人员有责任和义务对物资和人员的出入进行礼貌盘查，所有的物资流动实行登记履行手续。3、车流控制：对车流组织合理，停放有序。4、对重点区域、重点部位每2小时巡查1次：配有安全监控设施的，实施24小时监控。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主办公室和有关部门，并协助采取相应措施。按照消防标准化管理内容（两小时/日/周/月/年的不同要求）进行检查，包括：消防设备、设备是否完好，消防器材（灭火器、应急照明灯、疏散指示灯等）是否处于良好状态，消防疏散通道是否通畅等等，并做好检查记录和检查报告。6、接到工作人员报警，立即向值班室汇报，并及时到达现场进行处理，同时和值班室联系。遇到紧急、突发性重大事情，要及时向主管部门请示报告。7、若发生案件，应按照预案方案步骤进行报案并协助破案。三、安全保卫工作各岗位职责1、门岗服务注重仪容仪表，做到：精神面貌好，友善与威严并存，服务与警卫共举；迎宾与引导；劝阻警戒，执勤时不做与服务无关的事。负责车辆进出，庭院和出入口管理，24小时治安防范工作。负责办公楼工作人员门卡出入管理；外来人员会客登记准入管理，24小时值守。2、巡逻工作白天巡逻与夜间巡逻相结合，定时巡逻和不定时巡逻相结合，穿制服巡逻和便服巡逻相结合。负责外围庭院管理，无乱停放、打架斗殴等现象发生。负责办公区大厦外24小时巡逻防范工作。3、职守工作机动车库：负责领导车辆的指挥、停放，24小时治安防范工作；负责工作人员出入管理、物流进出管理，上班提前1小时，下班推迟1小时值守。4、消防管理工作消防管理是物业管理服务区域安保工作一项十分重要的内容，不但要注意消防设施的维护、定期检查测试（按照消防法律法规武汉市消防主管部门的管理要求），保证使其处于良好的工作状态，物管公司还应制定专人负责，组织义务消防队随时待命。同时对物业管理区域员工加强防火教育，严格执行消防标准化管理制度，包括：动用明火制度、室内装修安全审核制度、消防安全巡查/检查制度以及其它消防安全制度等。5、机动车场服务为保证办公大厦各行车通道车辆停放环境的良好秩序。我们将开展以下服务项目：①办公大厦的出入口设置24小时岗位，对出入车辆进行监控。实行发卡出入制，对领导的车辆出入敬礼，验明通行和开门服务。②车场内派驻经验丰富的守车员指挥，安排车辆的停放，同时监控车辆的安全和阻止闲杂人员进入。③在通道内安排巡逻人员巡视，禁止通道堆放杂物和停放车辆，保证通道的畅通。环境卫生保洁服务一、保洁服务范围庭院、道路、地面停车场等楼宇外公共部位卫生保洁。大厦内公共区域：地下车库、楼梯、楼道、大厅、过厅、卫生间、电梯等公共区域卫生清扫保洁。办公区的公共区域应配备足够数量的保洁人员，保证办公环境整洁。垃圾：所有垃圾分类处理并进垃圾房。二、日常环境卫生服务进行“高标准、严要求”的现场清洁管理和“高质量、高频度”的现场清洁维护。1、外围区域清洁（1）地面、车场无泥沙、无积水、无明显污垢、无香口胶斑点、无附着物等杂物。（2）墙面无积灰、污染。（3）明沟、暗沟、污水井内无杂物，无积沙堵塞。（4）无卫生死角，无乱堆乱放。（5）垃圾箱外壳干净、垃圾箱周围无散落垃圾、无污渍。（6）绿化带、花盆内无纸屑、垃圾袋等杂物。（7）石材表面无积尘、污垢。（8）垃圾中转站垃圾日产日清，地面无散落垃圾、墙面无污渍。（9）垃圾按照ISO14001环境管理体系的要求分类放置、处理。（10）标识、宣传牌、护栏、灯具等无积尘、无污渍、无乱张贴2、大厅、电梯口清洁（1）大厅大理石地面干净、明亮、无灰尘、无杂物、无粘附物、无污面、无积水。（2）大厅墙面无灰尘、无乱张贴。（3）大厅不锈钢柱、栏杆上无积灰、锈斑。（4）大厅接待台及其它便民设施保持整洁、无积尘。（5）大厅玻璃门、窗干净、明亮、无积尘，灯饰、茶几、沙发无积灰、无污染。（6）大厅天面无灰尘、无蜘蛛网。（7）垃圾桶上烟头存放量不得超过5个。垃圾桶内垃圾不能超过一半。（8）盆栽植物的花盆外清洁、无积尘，盆内无纸屑、烟头等杂物。（9）保持空气清新无异味。3、楼道、楼梯间、走廊清洁（1）办公垃圾日产日清（2）楼层所有公共通道、楼梯、天台无杂物、无灰尘、无污染、无积水、无臭气。（3）楼层所有公共墙面、门、窗、玻璃、扶手、消防栓、顶棚等无灰尘、无污染、无蜘蛛网、无乱贴、乱画。（4）楼层垃圾桶内外无污染。桶内无积水。（5）楼层所有公共位置无卫生死角。（6）楼层顶棚上灯饰明亮、无积尘、无蜘蛛网。（7）电表箱、宣传栏、开关等处清洁无积尘、无污渍、无损坏。4、电梯轿厢的清洁（1）电梯轿厢内、电梯们干净无积尘、无污染、无锈迹、无手印。（2）保持轿厢内空气清新无异味。（3）电梯地毯定期清洗，地毯干净无杂物、无积尘、无泥沙、无污染、无积水。（4）电梯门槽内无杂物、无泥沙填塞。（5）电梯顶棚无灰尘、无污染。5、卫生间的清洁（1）卫生间配洗手液、擦手纸、足量供应。（2）墙面、墙面瓷砖、门、窗无积尘、无涂画。（3）地面干净、无积水、无杂物。（4）大、小便器无污垢、无水锈、无堵塞、设备完好。（5）玻璃、镜面无积尘、无污渍。（6）洗手台面、面盆内外无毛发、无污渍、无堵塞。（7）五金件清洁光亮；天花板、灯具无积尘、蜘蛛网。（8）垃圾桶内外清洁、无污渍。（9）设施、设备清洁整齐。6、会议室清洁（1）室内干净、无积尘、无渍。（2）天花板、窗户、四面墙壁无积尘、无蜘蛛网。（3）地毯定时清洗。保证地面干净无污渍、无积尘、无杂物。（4）门窗明亮无污渍，窗帘干净无破损。（5）灯罩、空调送、排风口应保持洁净。（6）室内设施、设备保持干净无积尘。（7）会议茶具清洁、光亮，严格消毒。（8）活动门窗内外洁净、无积尘、无裂损。7、其它公共区域：门框、窗台、消防栓、指示牌、通风进格兰、垃圾桶、玻璃窗的清洁工作。无积尘、无涂画、无污渍。三、专业保洁服务1、大理石及花岗石保养（1）大理石、花岗石地面无灰尘、无迹印。（2）大理石、花岗石光洁、明亮。2、地毯清洗标准（1）地毯表面无浮尘、无污染。（2）地毯表面无茶渍、油迹、香口胶等。四、行长楼层办公室的三星级保洁服务严格按照行长办公室保洁操作程序、标准及保洁员工作应注意事项进行室内保洁服务，管理员须知加强对该区域保洁员的操作及素质培训和作用监管。绿化和园林养护服务绿化带：修剪整齐、高矮一致、种植稠密、无枯枝、无黄叶、无大面积虫斑、地面无杂草和杂物。树盆：修剪及时高矮一致，无枯枝黄叶，盆内无杂草和杂物，摆放整齐。花坛：修剪整齐，高矮一致，无枯枝黄叶，坛内无杂草和脏杂物，坛内草坪修剪整齐，高度在5cm以下，种植稠密、无大面积枯死。花盆：堆放整齐，造型别致，层次分明，叶面无黄叶，盆内无杂草和杂物，盆内不允许有土无苗或死株。树木：树上无枯枝、枯叶、造型独特、地面四周无杂草和脏杂物。室内观叶植物应达到以下质量标准：1、植株丰满健壮，叶面干净光亮。2、无明显病斑、虫口，植株上无明显虫害。3、盆面无杂物，花缸、花槽底无积水杂物。4、无枯枝黄叶。5、植物无缺水干旱现象。