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广州高档住宅和公寓之会所及商业配套功能调研报告2002-1-13目录第一部分调研结论……………………………………………………………………………………………………4一、会所功能及服务特色对楼盘定位及销售的作用…………………………………………………………………4二、配套设施的特色对楼盘定位及销售的作用………………………………………………………………………5三、综合结论……………………………………………………………………………………………………………5第二部分商业配套建议方案…………………………………………………………………………………………6一、会所…………………………………………………………………………………………………………………7二、住宅商业配套设施…………………………………………………………………………………………………8第三部分项目概述……………………………………………………………………………………………………8一、调查对象……………………………………………………………………………………………………………8凯旋新世界广场二、调查方式和时间……………………………………………………………………………………………………9三、调查内容……………………………………………………………………………………………………………9第四部分高档住宅和公寓之会所及商业配套功能个案分析……………………………………………………11一、高档住宅…………………………………………………………………………………………………………111、天誉花园…………………………………………………………………………………………………………122、帝景苑……………………………………………………………………………………………………………133、星汇园……………………………………………………………………………………………………………154、碧海湾……………………………………………………………………………………………………………175、中海锦苑…………………………………………………………………………………………………………186、丽景湾……………………………………………………………………………………………………………19二、高档公寓…………………………………………………………………………………………………………211、中信广场公寓……………………………………………………………………………………………………212、新大厦国际公寓…………………………………………………………………………………………………223、远洋明珠…………………………………………………………………………………………………………24第一部分调研结论根据本次调查的结果，从配套与住宅产品的结合程度与房地产发展的状况对调研样本楼盘配套的特点从以下方面进行归纳：一、会所功能及服务特色对楼盘定位及销售的作用；二、配套设施的特色对楼盘定位及销售的作用；三、综合结论。一、会所功能及服务特色对楼盘定位和销售的作用本此所调查的9个楼盘的会所，呈现以下特点：会所面积呈两个层次，豪华会所面积近万平方米，普通会所面积在2000～5000㎡之间。会所建筑风格以欧美建筑风格为主，但风格特点不明显，差异性较小。会所多设置在楼层内，不单独设置，会所的功能较普通，不具备明显的主题特色，仅是生活配套的一个补充，满足休闲生活的基本要求。会所的服务功能不够齐全，服务意识不够，且有些会所收费对业主较高，没能体现业主至上的精神。会所的经营方式分对内、对外经营，如中海锦苑采用会员制，出租方式经营，对内经营收费普遍较高，不利于吸引客户消费。会所服务内容多以运动、休闲、饮食、娱乐为主，缺少针对楼盘定位的独特点的服务项目，对楼盘的客户群的特殊需求满足不够，不具备个性化。会所的个性化不足对楼盘定位构不成有力支撑，因而在销售中的促进作用大大减少。本次调查的楼盘多以有出租市场前景的公寓住宅为对象，会所所针对的客户群层次差别大，有个性，因而会所功能的设置、建筑风格、经营方式在吸引投资及租赁人士的兴趣上起到很大的作用。会所的档次与服务内容代表业主生活的品味和品质，如果与目标客户群的自我定位取得一致，则会所楼盘的销售带来良好的促进作用，当然这也离不开楼盘，质素的高水平。二、配套设施的特色对楼盘定位及销售的作用楼盘的配套设施除了与楼盘的主题定位相同外，还要迎合目标市场的需求，只有适合目标群的需求才能充分发挥配套设施的最大效能，从而促进销售；本次调查所涉及的楼盘本身配套均不足，都是以周边配套设施相依托。样本楼盘基本上是以会所为主要配套，其他设施则只是智能化设施如宽带网、一卡通等；楼盘周边配套相对较完善，楼盘本身配套设施较少，主要以住宅为主要功能，生活居家设施欠缺；本次调查楼盘中大部分作为投资用途，因而对生活配套设施的健全要求较高，出租率高的如中信广场、新大厦等公寓则主要是周边配套设施的健全，因而销售、租赁较好；调查楼盘中多以生活便利型配套、健康休闲型配套为主，教育配套和休闲享受型配套则较少；楼盘的配套设施对目标市场的影响较大，特别是以投资客为目标市场的楼盘，因此配套设施的针对性和共性要同时俱备；配套设施的目的是为了吸引目标客户，因而作为楼盘卖点之一，必须有现实而独特的支撑与楼盘卖点相吻合，才能促进楼盘销售。三、综合结论通过调查，住宅公寓的会所及商业配套设施表现如下趋势与特点。为了推动楼盘的销售，提高楼盘的品质，楼盘的会所及商业配套功能越来越齐全，其规模也趋向于大型化发展；根据楼盘主题和卖点，会所及商业配套设施在具备共性的基础上，将越发的体现出强烈的个性化，形成各具特色的主题会所；小区越来越重视社区服务的作用，特别是配套设施不足的楼盘，都努力通过扩展服务内容及提高服务水平来提高楼盘品质；商业配套要与楼盘周边的商业设施形成互补，形成差异性，以避免商业设施的重置，从而提高商业设施的利用率；部分大发展商利用实力和旗下的多项目引入联合会所和一卡式服务，并且与市区的商业结成同盟，以无形代替有形，为业主的外日常生活消费带来便利；会所及商业配套越来越受到发展商的重视，其在楼盘销售中的作用让发展商想尽办法去提高其功能和效用，最大程度的满足消费者；总之，会所及商业配套已是房地产产品不可或缺的软件之一，充分利用其功效将成为发展商提高服务意识和服务水平的标志之一。第二部分商业配套建议方案根据凯旋新世界的自身特点，及针对凯旋新世界的建设用地布局及所处地域——珠江新城的目前现状，提出针对该项目的方案，建议会所及住宅商业内容如下：一、会所（一）会所分布设置：根据四个不同分空间及首层架空空间划分为动静分离、居商分离、集中与泛会所分离的不同空间，分设商务主题会所、健身运动主题会所、文化娱乐主题会所、女士、儿童、老人主题会所、便利消费泛会所（首层架空与环境相融合，体现随意、方便、优雅）。1、设置原则：（1）概念新颖，且与楼盘地段及定位相称，以国际化为主题；（2）功能齐全且有切合目标市场需要的会所，项目设置有效的击中目标购买者既要休闲娱乐又能促进自身发展的心理需求；（3）各主题会所相互辉映，主题会所突出主题定位，泛会所以生活概念为主。2、主题会所经营内容：（1）主题会所：位置在城市广场，突出国际化、开放、全面主题。（2）会所名称及内容◆会所名称：国际商务联谊会所（暂定）◇经营内容：国际商务会务中心、国际网络商务中心（提供电子商务、最新科技资讯等网络服务）、大型露天酒吧等。◆会所名称：国际健身运动会所◇经营内容：引进国际健身新概念，提出针对人体健身的科学方法，并定期举办培训班，经营内容有保龄球、桑拿蒸浴、露天泳池、室内恒温泳池、舞蹈室、钢琴室、健身房等内容的青少年活动中心、儿童活动中心、女士活动中心、老人活动中心、医疗保健中心等。◆会所名称：国际文化娱乐会所◇经营内容：引进世界各地的特色文化，让消费者享受到世界各地的风情文化，并提供各种娱乐设施，经营内容有图书中心、娱乐游戏中心、世界风情食府、国际风情娱乐中心、中西餐厅、KTV包房、酒吧等。3、经营模式：对外经营，对内凭业主卡优惠。4、建立凯旋新世界会员制度，并制定会员卡——广州卡。（二）泛会所1、设置原则：作为主题会所的补充；以便利消费、陶冶性情、促进发展、娱乐休闲性质的卖点为主；2、经营内容：钢琴吧、陶艺吧、画室、手工艺室等。3、经营方式：免费或低收费。二、住宅商业配套设施（一）设置原则：1、配套齐全，种类多，所有的日常生活购物能在小区内解决。2、种类多，位置集中在城市广场及各区会所附近（二）经营内容及种类：1、生活配套：超市、菜市场、洗衣店、布艺店、家电、服装店、饰品店、书店等。2、市政配套：邮局、银行、住户巴士站等。3、娱乐餐饮：网吧、餐厅、咖啡馆、儿童娱乐园等。（三）运营方式：出租经营或联营（四）建立广州凯旋新世界商业联盟、持卡者可获刷卡消费及优惠。第三部分项目概述一、调查对象本次调查研究主要围绕广州的住宅小区的会所及商业配套进行，调查重点是广州具有代表性的高尚公寓和高尚住宅住宅小区，包括以下方面：会所的经营服务内容会所的面积商业配套的性质、数量及规模小区内的其他生活配套公寓楼的租赁情况本次调查主要以天河和海珠区的代表楼盘为主，主要调研对象如下：高档住宅：天誉花园、帝景苑、星汇园、碧海湾、中海锦苑、丽景湾高档公寓：中信广场公寓、新大厦国际公寓、远洋明珠、新中国大厦二、调查方式调查方式：采用对每一个住宅区会所的服务内容、经营方式、商业配套的种类、数量及规模进行分析比较，为凯旋新世界广场提供市场参考。三、调查内容通过本次对住宅商业的调查，详细了解掌握广州市住宅小区，特别是比较成功的楼盘住宅商业状况与会所功能及经营方式，从而确定住宅商业配套及会所功能在房地产销售中的作用，为即将进行的凯旋新世界住宅商业配套的定位和设计有理性的基础及数据支持。调查内容有以下方面：1、住宅小区的会所的规模、特点、服务内容及商业配套的内容。2、住宅区商业及会所功能在销售中的作用。3、住宅商业规模、种类及会所功能与人群消费的关系。第四部分高档住宅和公寓之会所及商业配套功能个案分析高档住宅天誉花园一、楼盘概况项目内容规模占地24万㎡，一、二期各4栋31层住宅组成园林拥有两个空中花园户型面积五房二厅175～190㎡,四房二厅143～163㎡,三房二厅94.44㎡主要卖点优越地理位置，拥有空中双会所主要客户群天河高层经理层、香港人士销售状况一期基本售出，二期销售率超过60%均价7500元/㎡物业管理公司世邦魏理仕物业管理费2.8元/㎡二、会所1、概况：天誉花园拥有空中花园和豪华住宅会所，在天河北寸土寸金的地段以其独有的豪华给了住户双重尊贵享受。2、会所经营内容：游泳池、乒乓球室、健身房、桑拿浴室、儿童活动中心、棋牌室、视听室、桌球室、阅览室及小型投影中心等娱乐康体设施，并拥有车位327个。3、经营方式：只对内部经营，对业主收费。三、商业配套天誉花园本身没有商业配套，楼盘地处天河北林和东路，邻中信广场，天河北大都市繁荣生活圈让该楼盘同样享有商业配套。四、其他配套——智能系统配置楼盘引入超前的时尚居庭智能功能概念，根据先进的智能信息化现代建筑标准在物业中预设综合布线系统，可视对讲系统，自动抄表系统及自动监控等四大系统。五、配套设施与项目主题及卖点的关系评价天誉花园没有商业配套，主要通过其所处的地段及其周边的配套设施来吸引买家，其豪华的双会所和空中花园体现业主的身份，会所的装修、内容、收费等都一一体现其豪华的特点，楼盘本身的配套设施体现了楼盘主题卖点，满足楼盘的基本要求。对于规模不大的天誉花园来说，居然也能拥有双会所的配套，可见发展商对楼盘的素质要求之高，并能处处为业主着想，尽可能给业主提供完善的配套，并体现楼盘的豪华与尊贵。该盘拥有的优越地理位置及完善设施，真正让业主体会到了生活殿堂，傲享无处不在的尊贵，加上该盘合理的价格，吸引了相当部分香港投资人士及天河北高级经理层纷纷购买，使其取得良好的销售业绩。帝景苑一、楼盘概况项目内容规