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户型点评基础知识&赠送面积详解户型设计合理性（人居习惯）公共空间尺度风水要素住宅的“三类”空间公共空间：起居室。餐厅。阳台。私密空间：卧室。书房。衣帽间。主卧卫生间。服务空间：厨房。公共卫生间。工人房。储藏室。工作阳台。居室与面积：户型设计的合理性人居习惯你在购房时考虑居室各部分的优先顺序？市场上对于户型的一般关注点客厅：方正好用（面积、家具布置、布局等）主卧室：合理（面积、采光）、私密性餐厅：相对独立、通风采光厨房：宽敞实用、有服务阳台卫生间：便利性、隐蔽性、通风次卧室：做书房、客房适宜阳台：生活性阳台的实用，观赏性阳台的休闲户型设计的合理性人居习惯功能布局合理动静分区活动区和休息区分开动区客厅、餐厅和厨房——应靠近入户门设置静区卧室——位置比较深入动区与静区之间卫生间——方便使用，室内交通线尽可能便捷户型设计的合理性人居习惯户型设计合理性起居室（客厅）综合！会客？活动？工作？最小使用面积：一房不应小于12平方米；两房及以上不应小于14平方米。一般在20—50平之间。客厅作为全家人起居活动的中心空间，同时也是接待客人的空间，一个好的户型一定是呈方正状，正正方方的客厅设计不能能够保证我们家居生活的便捷性，也有利于客厅风水的运转。客厅的南面要有阳台，才能采光和通风，最起码应该保证客厅的窗户朝南。长宽比不应失调：进深与面宽之比不应大于2：1，否则过于狭长影响使用。入口设玄关：住宅内外的过渡空间，避免厅内被外人一目了然，保障私密性客厅一圈有几道门，每道门朝向何方，是优劣关键，因为门越多，空间利用率越低。比较理想的客厅应该是十分独立，除了入口和阳台的推拉门外，无房门，不受干扰。面积保证/家具布置/通风朝向最小使用面积：基本的10㎡（3*3.3），最少应有双人床、床头柜、大衣柜等卧室三件套。舒适的15㎡（3.6*4.2），可以迎电视入室，已经成为主卧设计的潮流；还可增加小型书桌或梳妆台，床也可以再大些。分区的20㎡以上（3.9*5），居室加宽后可以在床尾放个脚踏，还可以布置双人沙发、贵妃椅、梳妆台，形成动区。主卧明显大于次卧，进深面宽可适当增加南向朝向，比客厅的朝向要求更甚大户型的主卧最好带独立卫生间和步入式衣帽间确保私密性，最好布置的深一些次卧面积宜大于10平方米，面宽尽量保证在3米以上卧室面积、面宽保证户型设计合理性餐厅独立空间，面宽或进深2.6-2.7米以上相对独立餐厅目前的种类：一是和门厅公用；一是和客厅公用；再就是独立餐厅。至少有两面墙夹一角；与客厅既有关系又有分隔；与厨房应有关联又独立成区，不宜离厨房太远，更不要穿过其他功能区；面积一般在6-12平米之间；户型设计合理性厨房最小使用面积：不小于5㎡，一般在6-8㎡。1、厨房需靠近外侧，原则上厨房离入户门越近越好，这样刚买的肉菜和生活垃圾少影响室内卫生，也可以减少对静区的卧室产生干扰。2、操作流程设计需顺畅，在挑选厨房时，不仅要看面积大小，更要看操作流水线的便利性和厨具的布置。厨房操作流程一般是存放、洗涤、切削、备餐、烹饪。设计较好的厨房里，这五个步骤是顺畅的、尽量少交叉。常见的厨房布局有：一字形、L形、U形、双排等一字形是连续布置器具，并不方便，但这种布置的优点是节省面宽，最窄可以到1.5米。L形布置会好一些，可以把灶具或操作台放在一边，面宽要求也不会明显增大，1.5米以上即可。其优势是在同等面积下，可以缩短操作动线。U形布置是最好的方式，能够容纳多人，操作动线更为合理，但面积也要加大，开门的位置只能是一个方向。双排布置和U形相似，只是因为开阳台门，而将橱柜分成两排。使用面积保证、通风、操作台摆放户型设计合理性卫生间1、至少有一间的使用面积不应小于3㎡，一般为4-6㎡，至少有一间有直接采光、自然通风，无通风窗口的卫生间应有通风换气措施。2、仅有一个卫生间的时候，要离主卧近些，避免不必要的穿堂越室3、卫生间主要摆放三件套：洗手盆、座便器和浴缸/淋浴房。4、卫生间的门不要对着大门；卫生间的门不能对着餐厅，里面的气味会影响食欲；卫生间的门也最好不要正对着客厅，家里人的举动闯入来客的眼帘，多少有些尴尬；4、卫生间最好干湿分离。将浴室一分为二，干湿分开，可保持沐浴之外的场地干燥卫生，维持浴室整体环境的整洁美观，以及提高安全性使用面积保证、通风、减少影响户型设计合理性阳台从功能上分为生活阳台和服务阳台；从建筑形式上分为凸阳台、凹阳台、转角阳台、组合阳台，以及屋顶阳台或露台等；从封闭程度上分为开放阳台、封闭阳台、和阳光室。阳台具有储物、观景、采光等作用保证客厅有良好的视野和采光在面积允许的可能下，将阳台设在客厅，不要设在主卧，以免因为生活中的晾衣休闲等经过主人的卧室，影响主人休息户型设计的合理性阳台储藏室一房、两房应有壁橱，进深不宜小于0.6米，净宽不宜小于0.8米；三房及以上应有储藏室，使用面积不应小于1.5平方米。户型设计合理性出入口过道净宽不小于1.2米，通往卧室、起居室过道净宽不应小于1米，通往厨房、卫生间、储藏室的过道净宽不应小于0.9米。分户门、卧室门不应小于0.95米，厨房门、单扇阳台门不应小于0.8米，卫生间门不应小于0.75米，储藏室门不应小于0.7米。户型设计合理性：室内空间尺寸消防前室：设置在高层建筑疏散走道与楼梯间或消防电梯间之间的具有防火、防烟、缓解疏散压力和方便实施灭火战斗展开的空间，其与疏散走道和楼梯间之间用乙级防火门分隔，空间面积通常在4.5--10平方米之间，空间内需安装正压送风和消火栓等消防设施。一般12层（含）以上的住宅需要设置。概念交通核：高层建筑的垂直交通系统。包括：楼梯、楼梯间、电梯、消防前室等建筑中所有的竖向输送设施，这些设施通常被布置在核心位置。公共空间尺度规范部分城市规定12层（含）以上，14层（含）以下只要配置一部电梯和普通楼梯（如上海），但需设置消防前室7层以上11层（含）以下布局方式：配置一部电梯（防火梯）和普通楼梯不需设消防前室公共空间尺度规范12层（含）以上18层以下布局方式：配置二部电梯（其中一部为防火梯）和普通楼梯需设消防前室18层（含）以上布局方式：配置二部电梯以上（其中一部为防火梯）和带有消烟室的两部楼梯需设消防前室，此处为剪刀梯公共空间尺度得房率=套内建筑面积/总建筑面积总建筑面积=套内建筑面积+公摊面积套内建筑面积=使用面积+套内墙体面积+外墙中线以内墙体面积+分户内墙体中线以内面积+阳台面积公摊面积=本幢楼所有公摊面积（含所有交通和外墙中线以外的面积、一层门厅面积、顶层楼梯出屋面的面积、还有其他和住宅有关的设备用房、管井的面积等面积。）/本楼所有套内面积总和x本住宅的套内面积公共空间尺度得房率一般：高层得房率75-78%小高层80-85%多层88-92%AB若：A套套内建筑面积为90平方米公摊面积为18平方米；B套套内建筑面积为110平方米公摊面积为22平方米；则：A套：总建筑面积为108平方米得房率为83.3%B套：总建筑面积为132平方米得房率为83.3%公共空间尺度得房率B户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼梯门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同。门：大门针对电梯或是楼梯是犯冲大门口直对长走廊是冲煞大门不能针对厕门厕所的门不与厨房的门相对其他门尽量不相对风水要素户型设计的合理性未设玄关，大门直对主人房门（私密性不理想）。典型的”葫芦“户型，私隐性较差。风水要素户型设计的合理性房：”横梁压顶“不利厨：门对灶犯门冲煞厕：大门对厕所门凶论风水要素户型设计的合理性风水要素户型设计的合理性在装修时改变布局。户型和朝向的关系广东以北住宅：向北房终年无阳光选择向南房是购房前提广东住宅（北回归线以南）：向南房冬日有阳光，夏日无阳光向北房冬日无阳光，夏日有阳光选择南向房可以冬暖夏凉香港住宅：寸土寸金、空调调温，港岛景观朝向不讲究三亚住宅：以海景为主要卖点朝向不讲究，海景最重要点评：V字型结构，保证每户实现180°海景。总结优质户型的一般特点：·南北通透·朝南·各个房间和功能区域呈方正形状·各个房间都有窗户·动静分区·干湿分离·有阳台·面积有保证·整体设计没有不利的风水因素户型图符号常识大门大门是一个扇形，代表推开的动作以及范围。扇形在里面就是门往里面开，扇形往外面就门往外开。窗户窗户可以分为窗户，飘窗，落地窗等等。窗户的画法最简单，就是三线连接；飘窗是一段凸出的矩形，上端也是三根线，下端是虚线；落地窗画法和飘窗是差不多的，但是看上去大多了，如果不能一眼认出来，设计师也会标出来的。空调空调摆放用矩形框里AC表示,或者矩形里面打叉画杠。衣柜衣柜一般是个矩形，里面一格格的。案例优势：1、83平米紧凑小三居，适合资金不足但有小孩的刚需家庭；2、户型方正，利用率高，（风水好）3、南北通透，室内空气可对流，通风效果好；4、明厨明卫，卫生间和厨房空气流通好，不会有异味或潮湿；5、卫生间干湿分离，舒适性较好。6、主卧朝南，通风采光好。7、动静分区，休息时不会受到影响。劣势：1、厨房为‘一’型，且与客厅距离较远，日常使用稍有不便；2、客厅、餐厅朝北，日常采光有影响；3、进门即是略小的餐厅，体验不好；且没有地方放鞋柜。4、厕所门正对卧室门，风水不好。5、卫生间干湿分离，舒适性较好。6、没有储藏室，无地方放日常杂物。7、很多房间的面积得不到保证。赠送面积“飘窗、露台、空调位的面积全部赠送”、“一房变三房、两房变四房”……这样的噱头不得不让人心里很痒痒。这听起来很美好，但究竟是馅饼还是陷阱？真相1：赠送的面积是国家给的“偷面积”，当然并不是真的偷。首先要告诉你一个真相，赠送面积不是开发商给你的优惠，而是国家已经规定好了的。1、赠送面积通常有哪些形式？入户花园、阳台、露台、地下室、阁楼、挑高设计加隔层、大凸窗等等……赠送面积在现行的建筑设计规范中规定：(1)入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积；露台是完全赠送的；(2)地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积;(3)飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积;(4)阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。因此，开发商利用这些设计“赠”给买房者，可以增加项目销售的卖点，但实际上这些本来就是你该得的。赠送面积另外，开发商经常会承诺给顶层业主的顶层露台、给底层业主的地下室空间等。其实，根据《物权法》的规定，该部分空间应当属于该楼的全体业主共有，而非属于开发商所有，只要其他业主提出异议，受“赠”的业主是无法独享其利的。大家都知道，顶楼和底楼的房子是最不好卖的，但有了这些附加条件，难免不会犹豫一下。赠送面积详细解释一、阳台（计1/2面积）阳台的赠送是最常见的户型面积赠送之一。按照各个地方规范的不同，入户花园和阳台可能只计一半建筑面积，通过这种方式甚至可以多赠送一个房间。1、提前预留空间设计，并合理改造赠送面积值得注意的是，新规范下，一个是阳台的进深有限制。阳台面宽≤1.5m时，阳台进深必须小于等于2倍面宽（阳台进深理论最大值3m）；阳台面宽＞1.5m时，阳台进深小于等于面宽且不大于2.4m。另一个是多层高阳台算面积。无交通功能的公共阳台和多层高走廊均要计算2倍以上核减面积；多层高阳台及走廊按投影计算1.5倍以上核减面积，上不封顶。所以，在设计过程中可提前预留空间设计，并合理改造赠送面积。户内长宽不小于2.4m的（客厅、卧室）及一个厨房可设置一个计一半面积的阳台。内未设置室内透空空间的限值，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的20%或60㎡。户内设置室内透空空间的，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的10%或30㎡赠送面积赠送面积2、两个单元相连接按凸阳台报批案例：苏州中粮祥云国际，产品规划是高层27F+洋房6-8F。高层中间户朝北房间规划按阳台审批，两个卧室挨一块开间加起来才6.6m，他们是怎么偷面积呢？两个卧室中间做挑空，这样就按凸阳台报批，就可以赠送面积了。另外南向开间规划了大面宽阳台赠送，边户北向也规划了凸阳台报批。赠送面积详细解释二、凸窗（计1/2面积）普通凸窗在小户型中