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一生一栋·蓝湖郡商业策划建议书STRATEGYPROPOSALFORBLUELAKECOUNTY2006年3月8日[一生一栋·蓝湖郡]根据2008年3月1日TCBL与龙湖地产商业公司就蓝湖郡商业广场之商业策划工作所召开的会议内容，TCBL现提交《蓝湖郡商业策划建议书》之细化、完善方案。本方案主要包括如下内容：•项目整体定位的回顾和细化•项目业态方案D•租金和租赁政策希望通过本方案能够不断完善和细化蓝湖郡广场之商业策划。1.0项目整体定位本章将主要回顾并细化TCBL于2006年3月1日在《蓝湖郡商业广场商业策划方案》（初稿）中有关项目整体定位的内容。希望能够通过不断细化来完善项目整体商业策划概念。[一生一栋·蓝湖郡][一生一栋·蓝湖郡]类型定位档次定位目标消费者定位主题定位定位描述：社区型生活休闲购物中心1.0项目整体定位定位描述：周边物业项目的高端住户消费者特征：25-50岁的中青年群体，以休闲消费、体验消费和家庭消费为主要形式。定位描述：中高档精品产品定位描述：蓝调生活2.0业态布局及租户组合本章将根据2006年3月1日之会议内容，依照双方探讨结论，通过对于原有三个业态规划方案的融合提出业态及租户组合D方案。[一生一栋·蓝湖郡][一生一栋·蓝湖郡]方案D：蓝调生活功能性业态-精品家居专卖-精品零售-婚纱影楼-个人护理及医疗-中西美食-儿童天地特色业态-综合超市-社区配套-旋转音乐木马方案A：蓝醇生活婚纱影楼家居专卖个人护理中西美食综合超市社区配套方案B：蓝极生活精品零售运动城个人护理中西美食综合超市社区配套方案C：蓝调周末儿童教育儿童用品精品零售个人护理中西美食综合超市社区配套2.0业态布局及租户组合体育公园蓝湖SA幼儿园体育中心SBSRSC别墅区1#2#3#4#精品家居专卖[SA]个人护理及医疗[4#]中西美食[1#+2#+3#]婚纱影楼[SR]精品零售[SB+SC]体育中心2.0业态布局及租户组合[一生一栋·蓝湖郡]SUSD综合超市[SU]一般社区配套[SU]儿童天地[SD][一生一栋·蓝湖郡]旋转音乐木马2.0业态布局及租户组合租户推荐汇总区域业态内容SA家居专卖（精品家具）联邦、达芬奇、马可波罗或国内外知名品牌；SB精品专卖1F：艺术画廊、汽车音响专卖、汽车高级饰品专卖、康体休闲用品专卖等；2F：高尔夫运动用品专卖、钓鱼用品专卖、野外用品专卖SC精品专卖SD儿童天地儿童早教中心、儿童钢琴城、儿童用品专卖、婴儿用品专卖SR高档婚纱影楼国内外、本地知名品牌SU综合超市及社区配套商业超市、快餐店、面包店、花店、冲印店、洗衣店、茶叶店、眼镜店、邮政服务店、机票代售点、自助银行、皮鞋皮具养护店、书店、音像店、宠物诊所及用品店等1#西餐餐饮、酒吧、咖啡国内外、本地知名品牌2#西餐餐饮、酒吧、咖啡国内外、本地知名品牌3#特色餐饮茶楼、红酒雪茄吧等4#个人护理及医疗美容美发、小型SPA、以及口腔医院等PG体育运动中心马术学校、高尔夫球练习场[一生一栋·蓝湖郡]2.0业态布局及租户组合商业业态比例分析分类项目比率综合超市20.22%社区配套11.02%精品零售15.08%家居卖场12.57%婚纱影楼8.02%中西美食24.06%个人护理及医疗5.32%儿童天地3.54%合计：100.00%蓝湖郡商业广场业态比例分布图20.22%24.06%5.32%3.54%12.75%15.08%8.02%11.02%综合超市社区配套中西美食个人护理及医疗儿童天地家居卖场精品零售婚纱影楼[一生一栋·蓝湖郡]2.0业态布局及租户组合方案对比分析租户推荐汇总区域原方案新方案方案A方案B方案CSA婚纱影楼个人护理或SPA儿童教育家居专卖（精品家具）SB家居类（精品家私）精品零售精品零售精品专卖SC家居类（饰品卖场）运动精品专卖精品零售精品专卖SD个人护理或SPA中餐餐饮服装零售儿童天地SR家居类（精品家私）运动城儿童用品零售高档婚纱影楼SU综合超市及社区配套商业综合超市及社区配套商业综合超市及社区配套商业综合超市及社区配套商业1#西餐餐饮及咖啡西餐餐饮及咖啡西餐餐饮及咖啡西餐餐饮、酒吧、咖啡2#西餐餐饮及咖啡西餐餐饮及咖啡西餐餐饮及咖啡西餐餐饮、酒吧、咖啡3#特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮4#服务功能服务功能个人护理个人护理及医疗PG体育运动中心体育运动中心体育运动中心体育运动中心[一生一栋·蓝湖郡]2.0业态布局及租户组合SA区建议业态：家居专卖（精品家具）推荐租户组合：联邦家具、达芬奇、马可波罗[一生一栋·蓝湖郡]2.0业态布局及租户组合SB区建议业态：精品零售业态；推荐组合：1F：艺术画廊、汽车音响专卖、汽车高级饰品专卖、康体休闲用品专卖等；2F：高尔夫运动用品专卖、钓鱼用品专卖、野外用品专卖等；[一生一栋·蓝湖郡]2.0业态布局及租户组合SC区建议业态：精品零售业态；[一生一栋·蓝湖郡]2.0业态布局及租户组合推荐组合：1F：汽车音响专卖、汽车高级饰品专卖、艺术画廊、康体休闲用品专卖等；2F：高尔夫运动用品专卖、钓鱼用品专卖、野外用品专卖等；SR区建议业态：高档婚纱专卖/影楼（高档家居饰品）[一生一栋·蓝湖郡]2.0业态布局及租户组合SD区建议业态：儿童天地推荐组合：儿童早教中心、儿童钢琴城、儿童用品专卖、婴儿用品专卖、旋转音乐木马[一生一栋·蓝湖郡]2.0业态布局及租户组合SU区建议业态：综合超市及社区配套商业推荐组合：超市、快餐店、面包店、花店、冲印店、洗衣店、茶叶店、眼镜店、邮政服务店、机票代售点、自助银行、皮鞋皮具养护店、书店、音像店、宠物诊所及用品店[一生一栋·蓝湖郡]2.0业态布局及租户组合1#商业楼建议业态：西餐餐厅、酒吧、咖啡店推荐组合：以国内外知名餐饮为主，并配合部分酒吧以及咖啡店；[一生一栋·蓝湖郡]2.0业态布局及租户组合2#商业楼建议业态：西餐餐厅、酒吧、咖啡店推荐组合：以国内外知名餐饮为主，并配合部分酒吧以及咖啡店；[一生一栋·蓝湖郡]2.0业态布局及租户组合3#商业楼建议业态：特色餐饮推荐组合：以具备潮流特色或本地特色为主导，建议：茶楼、红酒，雪茄吧等；[一生一栋·蓝湖郡]2.0业态布局及租户组合4#商业楼建议业态：个人护理及医疗推荐组合：美容美发、小型SPA、口腔医院等；[一生一栋·蓝湖郡]2.0业态布局及租户组合3.0租金和租赁政策[一生一栋·蓝湖郡]本章将根据蓝湖郡商业广场的业态布局以及周边其它商业项目的规划、招商情况提出如下方案：4.1影响租金方案的因素4.2租金方案4.3租赁策略3.1影响租金方案的因素TCBL认为在拟定蓝湖郡商业广场的租金和租赁政策方案时，应重点关注如下两个方面的问题：[一生一栋·蓝湖郡]1、附近商业竞争对手的租赁政策为了保证蓝湖郡商业广场招商工作的正常开展。TCBL认为我们有必要参考周边商业竞争对手的租金标准和招商政策。从而为制定准确的租金标准以及良好的招商政策提供数据参考。2、体现蓝湖郡商业广场的商业价值蓝湖郡商业广场所具有的业权统一的优势，能够最大限度的保证商户经营者的经营利益。因此，从其本身价值来说应高于周边同业竞争对手。3.2租金方案[一生一栋·蓝湖郡]（一）租金方案采取一般市场通行做法，按照基本租金及扣率租金两者取其高进行计算，基本方案如下：综合超市年数基本租金扣率租金1年RMB￥21/月/M2（折让40%）3%~5%2年RMB￥24.50/月/M2（折让35%）3%~5%3年RMB￥29.75/月/M2（折让15%）3%~5%4~6年（成熟期）RMB￥35/月/M23%~5%7~9年RMB￥40/月M23%~5%10~12年RMB￥45/月/M23%~5%13-15年RMB￥50/月/M23%~5%每年平均：RMB￥40.00/月/M23%~5%3.2租金方案[一生一栋·蓝湖郡]（二）市场参考1、综合超市租金支付能力核算店铺营业面积营业额租金成本折算率租金支付能力家乐福金观音店1.1万M21.6亿（2004年）营业收入的5%￥60.53元/月/M2以下家乐福解放碑店0.85万M22.0亿（2004年）营业收入的5%￥97.94元/月/M2以下2、大型超市实际租金支付标准-杨家坪家乐福￥30.00元/月/平方米的基本租金-江北沃尔玛超市￥31.00元/月/平方米的基本租金按照江北商圈的60%，解放碑商圈的35%折算出，蓝湖郡商业广场超市商户租金支付能力为每月每平方米￥34.06-￥36.20之间。建议如下：1、按照基本租金与流水扣率两者取其高的方式执行。2、具体租金标准可以设定为成熟期￥35.00/月/平方米；3、起步期采取第一年折让40%，第二年折让35%，第三年折让15%的方式执行。3.2租金方案[一生一栋·蓝湖郡]一般零售区域标准租金组合租金备注B11F2F3F1F+2F2F+3FSA￥40首层和二层联租SB￥60￥40￥50首层和二层分租SC￥60￥40￥50首层和二层分租SD￥40SR￥60￥40￥50建议整体出租SU￥40不提供广场橱窗折让￥101#￥50首层和二层联租2#￥60￥45￥30￥50￥35二层和三层可局部联租3#￥55￥40￥25￥45￥30二层和三层可局部联租4#￥40首层和二层联租（单位：元/月/平方米）（一）租金方案本租金方案为第四年成熟期租金方案，基本以奥林匹克花园之商业街-畅谷街的租金水平作为依据，通过折让10%的方式进行计算以增加本项目的出租机会。关于起步期租金折让和成熟期租金提升策略方面的问题请参照各业态租赁策略章节。3.2租金方案[一生一栋·蓝湖郡]一般零售（二）市场参考根据周边商业项目的租金水平及招商工作开展情况，按照租金水平前期基本持平，后期逐步提升的方式进行拟定。项目名称商业总面积店铺面积租金报价租赁政策金科·天湖美镇3万平方米20-100M215-40元/M2无资料融科蔚城1.8万平方米30-100M235-45元/M22006年免租2007年收取50%租金奥林匹克花园3.7万平方米20-100M21F：60-70元/M22F：40-50元/M23F：15-30元/M2无资料3.3租赁策略[一生一栋·蓝湖郡]招商日程安排问题建议待东岸别墅入住率超过50%以后再启动招商工作；重点商户的评估及招商策略建议针对综合超市/儿童早教中心/婚纱影楼/精品家居专卖等重点业态，采取起步期免收基本租金、仅收取扣率租金的方式执行。起步期优惠折让问题建议起步期集中采取30%-50%折让的方式；成熟期租金提升问题建议自成熟期，即第五年起每年采取提升3%-10%租金的方式；品牌、特色与租金的关系问题以品牌、特色为主导因素；租金水平为辅助因素进行考量；3.3租赁策略[一生一栋·蓝湖郡]社区交通的关键作用中国人特有的购物习惯和大型综合超市的人流需求要求我们必须打通社区交通瓶颈，增强商业吸引力和市场竞争力。特色服务项目的吸引作用特色服务项目的设置能够突出项目主题，利于吸引人流；4.0成熟期年度租金测算[一生一栋·蓝湖郡]本章将根据蓝湖郡商业广场的业态布局以及租金方案进行成熟期的年度租金测算；4.0成熟期年度租金测算按照上述租金方案以及业态布局，经过测算，蓝湖郡商业广场于成熟期的年度租金约为：￥1273.50万元/年。[一生一栋·蓝湖郡]业态年度租金%综合超市￥2,100,00016.49%社区配套￥1,308,00010.27%中西美食￥3,334,20026.18%个人护理及医疗￥631,2004.96%儿童天地￥420,4803.30%家居卖场￥1,513,44011.88%精品零售￥2,238,00017.57%婚纱影楼￥1,189,8009.34%合计：￥12,735,120100%区域年度租金1#商业楼￥1,024,8002#商业楼￥1,148,9403#商业楼￥1,160,4604#商业楼￥631,200SA区域￥1,513,440SB区域￥1,234,800SC区域￥1,003,200SD区域￥420,480SR区域￥1,189,800SU区域￥3,408,000合计：￥12,735,120附表：成熟期年度租金按业态划分附表：成