纬联户型评价标准及解析

纬联户型评价标准及解析纲要住宅评价概论建筑平面解析住宅空间布局住宅功能使用住宅户型评价标准解析住宅评价概论住宅评价体系•典型建筑平面设计及评价建筑平面设计•得房率与赠送的高低•公共空间的布局与装修标准•合理的空间分隔住宅空间布局•住宅功能空间完备性•各功能分区面积与面宽合理•人性化的功能布局•实用性好住宅功能分区•景观与朝向的选择•产品的方位影响采光与通风•噪音与污染•单梯户数外部影响因素景观与朝向自然景观朝向小区景观拥有良好海景/湖景/山景/高尔夫景的自然景观的户型是激发购房者的第一原动力朝向决定了采光与通风，不同地区对朝向的要求不尽相同能够享受到社区内精致打造的景观的楼层和房源较为畅销自然景观小区景观朝向住宅的方位决定了自然景观朝向小区景观自然景观瑞安重庆天地朝北方向以及面临滨江快速路噪音的一线江景房最畅销成都南湖国际社区东向别墅由于面向湖景，销售一空朝向国内不同区域人群对于朝向的选择取决于当地的地理环境和气候条件，经纬度、日照和风向因素决定了房屋的最佳采光，集热和通风朝向。西南地区普遍日照少，日出日落较晚，风向以东北风和南风为主年日照时数中国时区图城市风向玫瑰图朝向评分方位成都/贵阳重庆/川东备注东南1010四川、重庆、贵州位于中国西南部，东7区时段，年日照时间均小于1000小时，主导风向为东北风和南风，东南方向最佳南910重庆夏天炎热，南北向房源有利于夏天通风西南88日照时间长，各方面平均东65西南地区日照时间短，而且位于东7区，客户抗性较小东北44日照时间短，冬天较为寒冷西21重庆夏天西晒严重，卧室及客厅闷热北12日照短，冬天东北风时叫冷，而夏天南风向时通风不好西北00日照短，缺少通风，夏天热而冬天冷同川西、贵州相比，重庆/川东地区气候较为炎热，对朝向的倾向性也较强，该地区居民更加喜爱南向房屋而对东/西向房源较为排斥。朝向评分案例–成都红枫岭3期26534871房源评分11029384654627180公路噪音异味污染光污染机器噪音粉尘污染噪音与污染对于购房者来说，室外存在以上任何一点都可能造成致命影响，我们将在评估中根据情况扣除10-100分，乃至一票否决老人/小孩家庭的重要考量指标顺利运行程度出行便利程度电梯数量总户数对于需要使用电梯的高层/小高层/电梯洋房来说，单梯户数或梯户比决定了购房者出行的便利程度单梯户数梯户比电梯数量一梯两梯三梯四梯30以下81010104069995048996028997007898006789004561000234100以上0012一般来说，高层的梯户数介于60-90户之间建筑平面设计朝向•多少房间有理想朝向通透性•房源是否通透实用性•房间方正性•实用面积大建筑平面设计必须全面考虑每套房源的朝向、通透性和实用性，以确保每套房源能够畅销。建筑平面设计–八户设计（1）优点缺点1.户型方正,实用率高1.东、西户型厨房离大门较远2.有阳台、凸窗2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光3.各房采光理想3.通透性差4.北向二房、南向三房减少销售压力4.多数厨房、卫生间东向布置，项目评估朝向5通透性0实用性7总分12建筑平面设计–八户设计（2）优点缺点1.户型方正1.C、D、H、G户型厨房采光较差2.南向E/F户有较大阳台2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光3.6户三房户型均有南向房间3.多套房源没有景观阳台4.C/D/E/F户型通透项目评估朝向7.5通透性5实用性5总分17.5建筑平面设计–八户设计（3）优点缺点1.南北向A/B/E/F通透1.占地面积大，公摊率较大，成本较高2.卧室、客厅采光通风好2.A/H户型北西方向，可能成销售难点3.每户客厅有大景观阳台3.对视性强，私密性差4.方正实用、通风采光5.电梯厅、消防楼梯能通风采光项目评估朝向5通透性5实用性9总分19建筑平面设计–六户设计（1）优点缺点1.主要的卧室、客厅有很好的景观面1.实用率较低2.每户均通透，并有景观阳台2.北向、西向户型可能成销售难点3.方正实用、通风采光3.没有正南向户型，在中国多个地区不受欢迎4.电梯厅、消防楼梯能通风采光5.采光通风好6.便于布置管线，外立面整洁项目评估朝向7通透性10实用性9总分26该户型具有强烈的地域性，在炎热地区和对朝向不敏感地区适用建筑平面设计–六户设计（2）优点缺点1.所有户型均能向南,具有好朝向1.C、D户型客厅为钻石厅2.除C、D户型客厅外,所有房厅均方正2.C、D户型一件卧室不方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4.A、F户型南北通透5.全部房间均有明窗项目评估朝向9通透性7实用性7总分23建筑平面设计–六户设计（3）优点缺点1.所有户型均能向南,主卧室均朝南1.03、04户型厨房不方正（无大碍）2.所有主要房厅均方正2.电梯厅不能通风采光3.消防楼梯能通风采光3.没有客厅朝南，01/06户型客厅朝北4.01、06户型南北通透项目评估朝向8通透性4实用性9总分21建筑平面设计–六户设计（4）优点缺点1.主要房间方正1.电梯厅不能通风采光2.北向户型面积小,销售压力小2.C、D户型厨房离大门较远3.所有房间均能通风采光3.朝向较差，北和西北朝向的B,C,D户型销售压力大4.消防楼梯可通风采光4.一些次要房间不方正项目评估朝向4通透性3实用性4总分11该户型在各方面表现较差，内陆地区运用较少。香港在适当地形采用。建筑平面设计–五户设计（1）优点缺点1.4户南向1.北向房源面积有110平方，销售压力大2.户户南北通透2.部分房源卫生间、仓储间不够方正（无大碍）3.主要房间方正实用3.占地大，对地形要求高4.消防楼梯通风采光项目评估朝向7通透性10实用性8总分25建筑平面设计–五户设计（2）优点缺点1.4户南向1.北向房源亮点小，销售压力大2.除北向房源外，其他4户南北通透3.全部房间方正实用4.户户有景观阳台，5.赠送面积大项目评估朝向8通透性8实用性8总分24建筑平面设计–五户设计（3）优点缺点1.户户南北朝向1.东南向房源位置好，但是面积大，销售压力大2.户户通透2.北向2套房源面积不能过大，否则会影响南部户型的通透，成本高3.全部房间方正实用4.户户有景观阳台，5.面积区间多种，选择面宽项目评估朝向8通透性9实用性8总分25建筑平面设计–五户设计（4）优点缺点1.布局紧凑，占地小1.北向房源亮点少，销售压力大2.4户南向，2户通透3.全部房间方正实用4.户户有景观阳台，5.消防楼梯通风采光项目评估朝向8通透性4实用性8总分20建筑平面设计–五户设计（5）优点缺点1.全部房间方正1.通透性差2.实用面积大2.景观阳台小3.户型多，满足多种需要4.1/5号房源通透5.全部房源南向6.电梯/消防梯采光透风项目评估朝向8通透性4实用性8总分20建筑平面设计–四户设计（1）优点缺点1.户户南向,3A、01户型南北通1.3A、01户型南向面较少（受到03、02户型遮挡）2.房房方正2.3A/01客厅朝北3.户户双阳台3.餐厅采光不足4.消防楼梯通风采光4.电梯厅不能通风采光项目评估朝向9通透性6实用性8总分23建筑平面设计–四户设计（2）优点缺点1.所有房间方正实用1.E、G户型客厅采光面较小2.户户向南2.无生活阳台（可添加）3.所有房间均能通风采光3.电梯厅不能通风采光4.E、G户型南北通透5.消防楼梯通风采光项目评估朝向8通透性4实用性6总分18建筑平面设计–四户设计（3）优点缺点1.大部主要产品房间方正实用1.1、2户型厨房不方正（无碍）2.户户向南2.有对视现象3.所有房间均能通风采光4.户户有玄关5.人流通道互不干扰6.电锑厅、消防楼梯通风采光项目评估朝向9通透性9实用性7总分25建筑平面设计–四户设计（4）优点缺点1.户户南向、方正实用1.厨房不方正（无大碍）2.所有房间均能通风采光2.A~D、B~C生活阳台与服务阳台距离较近，对视严重3.北侧两户型南北通透4.电梯厅消防楼梯通风采光项目评估朝向9通透性6实用性7总分22建筑平面设计–四户设计（5）优点缺点1.点式住宅，户户南向，户户通透1.主人房有斜角2.大多房室方正2.无正南北向房源3.客厅、餐厅分设4.电梯厅、楼梯间通风采光项目评估朝向8通透性9实用性7总分24本户型适用于特别需要通透的炎热地区，户型2000年获中国南北住宅奖设计特别金奖建筑平面设计–四户设计（6）优点缺点1.所有房间方正实用1.实用率稍低2.户户向南、户户有阳台2.管道外露影响建筑外立面3.所有房间均能通风采光3.C、B户型餐厅较小4.A、D户型南北通透项目评估朝向10通透性5实用性8总分23建筑平面设计–三户设计优点缺点1.户户南向1.北二套房工作阳台与生活阳台混用2.后两户型南北通透3.所有房间方正实用2.电梯厅间接通风采光4.电梯厅、消防楼梯通风采光项目评估朝向10通透性10实用性7总分27建筑平面设计–三户设计（2）优点缺点1.左右两户全通透1.北向房源亮点少，销售压力大2.左右两户南北朝向23.全部房间方正实用4.户户有景观阳台，5.消防楼梯通风采光项目评估朝向6通透性6实用性10总分22建筑平面设计–三户设计（3）优点缺点1.户户全通透1.没有正南北向房源2.两户能够南北朝向2.占地面积大3.全部房间方正实用4.户户有景观阳台，5.消防楼梯通风采光项目评估朝向5通透性10实用性10总分25经典一梯三户设计，对于南方广大地区非常实用。占地面积大，户型面积较大自然采光总结住宅中主要的功能区都必须要有良好的自然照度，自然采光窗占墙的比例达到一定要求窗占墙比例楼盘档次比例低档20%-30%中档40%-50%高档60%以上建筑平面设计总结随着户数的减少，户型在舒适程度上上升，值得注意的是一梯五户户型的评分略高于一梯四户，设计师可以做出更多种选择，以提高舒适度。住宅空间布局-公共空间包括电梯、消防楼梯、大堂等，面积设置和装修标准体现了居住的舒适程度。-公共空间大，实际居住面积单价上升，不同购房者要求不同-住宅内的私密空间、公共空间及服务空间必须分离-住宅应能尽可能满足居住者的全部使用功能得房率越高，产品的竞争优势越大赠送补偿公共空间面积的损失公共空间布局住宅空间分隔得房率与赠送率公共空间布局电梯电梯厅大堂底层架空消防楼梯1.尽量有自然采光通风。2.消除锐角。3.地面光洁4.扶手表面不要用金属1.简装2.布置儿童乐园等室内公用设施3.适当绿化分隔1.至少两部电梯,每部电梯服务少于90户。2.品牌电梯3.电梯应有备用电源，用于应急照明，就近平层甚至开门。4.电梯尺寸足够，高层考虑1000kg以上1.吊顶2.大理石或其他装修地面3.照明设施良好精装修层高不低于3.6米精心包装的公共空间可以成为楼盘的卖点，购房者觉得项目高档，物超所值.电梯评估项目评分细则评分比例品牌进口电梯1035%合资品牌电梯7国产品牌电梯4国产一般电梯1备用电源正常升降1020%应急照明/停靠/开门5应急照明/停靠3无备用电源0尺寸大于1300kg1020%1000kg8900kg6小于900kg1电梯服务户数小于60户1025%60-75户875-90户6大于90户1电梯厅评估项目评分细则评分比例采光全采光1020%半采光5无采光0装修精装修1050%简装5无装修0照明明亮1010%一般5昏暗0面积宽敞1020%一般5狭小0大堂项目评分细则评分比例层高6米1040%3-3.6米63米3装修精装修1060%简装6无装修3无大堂0架空底层项目评分细则评分比例设施多项运动/娱乐/儿童设施1040%少量设施5无设施3装修精装修1030%简装6无装修3绿化高档绿化1030%普通绿化5无绿化3如果架空底层用于停车、商业，对居民造成问题，则扣除20分住宅空间布局公共空间私密空间服务空间“住宅的三类空间，必须分开”客厅餐厅阳台卧室书房衣帽间主卧卫生间厨房公共卫生间储藏室工作阳台湿静动住宅空间分离•家庭成员互不干扰•工人房应分离•私密性得到尊重•开门位置恰当•带水、易脏房间与其他房间分开•学校配套•卫生间干湿分离•生活区与休息区分开布置•动区靠近门口动静分开干湿分开主次分开公私分离住宅空间分