责任成本与成本优化

杭州公司责任成本及成本优化工作经验分享2014年10月16日目录一项目成本管控思路二成本优化落地成果二成本优化落地成果三下阶段成本优化重点成本管控思路11.总体思路2责任成本2.责任成本3.成本优化4.无效成本5.成本文化成本管理总体思路1成本管理四个层面算的准管的清花的值看的远算的准管的清花的值看的远实现价值创造做好基础业务实现价值创造成本管理总体思路1价值观价值观“花得值，少浪费”－以价值为成本导向－以成本为经营原点以成本为经营原点责任成本主要抓手主要抓手成本优化无效成本保障机制保障机制成本文化•公司领导高度重视•定期解读成本动态保障机制保障机制•定期解读成本动态•典型案例分析分享•内控调增部门会签1.1责任成本的建立过程1北京交流2设立目标9000万1、北京交流2、设立目标9000万3、研究制定4、沟通实施3个问题、研究制定如何划分责任主体？如何设定各项目标？如何确保执行有效？责任成本的组成要素1.1„责任成本的“262”要素制度要点制度文件保障措施划分原则责任成本原则责任目标考核方式1、挂钩部门绩效1、责任成本管理规定成本权重设置责任分解管控提示2、偏差及时预警2、项目责任成本控制表分解3大要素，构成完整的责任成本体系要点1--划分责任主体1.1„划分原则：根据发生、需求、管理的部门来划分责任主体并据此分摊考核系数责任主体责任划分表1、根据划分原则建立《责任主体责任划分基础表》表2、以此表为基础导出考核系数要点2--设定各责任目标1.1„设定依据：根据公司内控版CB02来设定责任目标杭州金茂悦内控版CB02CB02要点3--责任科目权重划分1.1„权重设置：根据成本影响大小划分成本科目，分为A、B、C三类，A类为特别关注指标，B类为比较关注指标C类为一般关注指标ABC考核权重分别为105025B类为比较关注指标，C类为一般关注指标，A、B、C考核权重分别为1、0.5、0.25序号成本科目单位责任目标指标类型考核系数权重权重合计考核分值得分1钢筋指标含量kg/m244A100%1180807铝合金门窗窗地比m2/m20.24B100%0.50.57537.59外立面阳台栏杆元/m550C50%0.250.125607.51.751.62576.92125要点4--责任分解到岗1.1„责任分解：明确各成本控制项目的责任部门责任人和成本管理部对接人，实现责任到人同时有利于跟踪落实时有利于跟踪落实。要点5--管控提示描述1.1„管控提示：根据各成本项目的成本影响因素，说明各阶段成本控制的关键点和控制措施，以便责任部门落实执行便责任部门落实执行项目概况1项目简介要点6--考核方式制定1.1项目概况——1.项目简介„考核方式：以目标达成的难易程度合理确定考核方式，并结合跨部门沟通协调的情况，适当调整以寻求最大公约数为原则当调整，以寻求最大公约数为原则项目概况1项目简介责任成本--保障措施1.1项目概况——1.项目简介1挂钩绩效：责任成本纳入各部门年度绩2偏差预警：成本部对接人定期汇报责任1、挂钩绩效：责任成本纳入各部门年度绩效考核指标2、偏差预警：成本部对接人定期汇报责任成本执行情况重大偏差及时预警图：设计部年度绩效考核表成本优化-优化方式1.2规律性随机性项目成本优化计划定期成本优化会议项目成本优化计划定期成本优化会议金茂悦成本优化计金茂悦成本优化计划成本优化-指导思想1.2刚性成本：由于刚性成本客户感知度较低，因此应按行一、土地报建类刚性成本业最优对标值实施严格管控弹性成本：和客户感知度相关，因此应根据本地市场“适配”作为管控的核要素二、配套类六、费用类以“适配”作为管控的核心要素三主体建¾地下室成本¾结构含量指标¾市政配套成本…三、主体建安类四装饰类五、园林类四、装饰类弹性成本9外立面标准9园林景观标准9公共部位装修标准第6页共34页…成本优化--项目成本优化计划1.2„项目成本优化计划的三大关注点2、落地措施和落地情况1、成本影响程度和难度系数3、责任分解成本优化--项目成本优化目标1.2图1分类分析图图2难度分析图单位万元„成本优化事项分析及优化目标设定图1：分类分析图图2：难度分析图1291万单位：万元11016002260AA41.33%14.20%AB1291万3757万36471071678AAABACBA44.47%BC4043万3343BBBCCACBCC基本目标努力目标奋斗目标1291万4043万3757万-1p17成本优化--定期成本优化会议1.2„从方案阶段到最后的图审阶段，定期开展成本优化会议„按月统计，成本部专人负责台账登记成本优化台账„关注落地措施和后续落地情况成本优化--保障措施1.2„优化奖励杭州公司成本优化《杭州公司成本优化奖励管理办法》附件一：杭州公司成本先锋奖奖励申报表奖励管理办法附件：杭州公司成本先锋奖奖励申报表附件二：杭州公司成本零浪费统计表成本先锋奖申报表附件：杭州公司成本零浪费统计表附件三：杭州公司金茂悦成本优化计划成本零浪费统计表附件三：杭州公司金茂悦成本优化计划金茂悦项目成本优化计划a1幻灯片20a1admin,2014/5/7成本优化--保障措施1.2„优化奖励奖项设置奖项名额奖励参评条件1个人或团队奖项；月度成本先锋奖/A、B类：3000元C类：1500元1、个人或团队奖项；2、完成《杭州公司金茂悦成本优化控制执行表》中的优化事项；优化金额上或其他具备较专业性创3、优化金额100万元以上或其他具备较强专业性、创新性，代表本专业成本优化方向。月度成本零浪费奖/按积分兑换同等金额1、个人或团队奖项；月度成本零浪费奖/按积分兑换同等金额2、100万元以内小额优化（每优化1万元10分）年度成本先锋大奖1/年实物奖励1、个人或团队奖项；2、按月度成本先锋奖累计优化金额最高者；2、按月度成本先锋奖累计优化金额最高者；年度成本零浪费大奖1/年实物奖励1、个人或团队奖项；2、按月度成本零浪费累计积分最高者；无效成本1.3„组成文件„制度要点无效成本的认定1、成本管理部在涉及无效成本的变更、指令单流程或商务洽商杭州公司无效成本管理办法完毕后，及时做好无效成本台帐（样表见附件），次月的5日期前汇总变更、指令单中上月的无效成本进行汇总。2、无效成本由成本管理部汇总后，知会相关部门，同时报送公无效成本界定表司审批。无效成本的公布1、无效成本由成本管理部报送公司审批后，并按月度向在公司运营例会中公布。无效成本的总结分析1、50万元以上的重大无效成本由相关部门出具总结分析报告，无效成本案例分析报告分析发生原因和后续整改措施，报送公司审批同意后，由成本管理部备案。无效成本1.3„无效成本的统计分析：类别营销类设计类工程类采购类前期类其他合计（万元）累计-2.140.82-10-12.96„案例：售楼处玻璃因设计变更报废根据5月16日设计部要求售楼部部分幕墙玻璃分隔需要调整截至5月16日中建三局已完成此部分玻璃的根据5月16日设计部要求,售楼部部分幕墙玻璃分隔需要调整，截至5月16日中建三局已完成此部分玻璃的加工，玻璃报废量110平方，产生成本2.14万元。„反思：从优秀到卓越变更前变更后1、变更后设计效果得到了提升，开启窗减少，成本也优化了2、如果能一次性做到最好，也能避免无效费用的产生成本文化建设1.4‡公司领导倡导成本文化，提倡成本意识市场环境的变化，使杭州公司清醒的认识到加强成本管理工作的危机感与紧迫感，公司领导在多次会议上强调成本管理是杭州公司的生命线公司倡导的三个意识品质营销成本成本文化建设1.4‡公司例会上定期解读成本动态B.分享成本优化优秀案例，传承管理经验的同时促进增强参与员工荣誉感和公司成本文化的宣导重大无效成本总结分析找出管理薄弱A.以公司月报的形式，在公司例会上说明项目动态变化、变更签证情况、项目无效成本和优化奖励重大无效成本总结分析，找出管理薄弱点，同时倡导节约光荣的风气成本文化建设1.4‡建立内控成本调增各部门会签制度，实现从成本意识到营销意识的过渡提出部门：调整的原因阐述和情况说明成本部：成本测算及相关科目调整情况营销部：说明对溢价的影响及售价调整方案财务部：计算及说明对项目经营指标的影响内控调增审批表单成本优化落地成果2成本优化落地成果2„9000万优化目标落地情况8339基本落地19项，合计金额6447万元，主要为：地下车库、外立面石材面积、外墙保温、电力配套费等2529车库外面材面积外墙保电力配套费等9尚未落地11项，合计金额2529万元，主要为：园林环境外墙门窗保障房建造标准等6447环境、外墙门窗、保障房建造标准等9没有落地2项，合计金额833万元，主要为：内墙免砌体、内墙免挂白基本落地砌体内墙免挂白尚未落地没有落地成本优化落地成果2方案阶段扩初阶段方案阶段1、社区配套用房规划2售楼处规划扩初阶段1、单车位面积控制2人防及人防面积控制2、售楼处规划3、外立面适配4、机电标准适配2、人防及人防面积控制3、建筑节能体系4、设备用房面积控制施工图阶段实施阶段1、基础及基坑方案比选2、地下室结构体系1、示范区营造2、电梯配置标准2、地下室结构体系3、主体结构指标控制4、建筑、构造做法2、电梯配置标准3、门窗适配标准4、供配电配套费用控制项目概况方案设计阶段2.1„严控社区用房面积：节省计容面积约90m2，增加450万左右可售货值序号配套用房规划要求设计面积1、社区配套用房进行多次面积测绘，严格按照规划指标控制序号配套用房规划要求设计面积1社区卫生服务站200201.82社区用房525538.13公厕6060.94养老设施358360.55物业经营用房（0.4%）691694.36物业管理用房（0.3%）518521.86合计235223772垃圾房452采用无顶盖设计不计入容积率2、垃圾房45m2，采用无顶盖设计，不计入容积率；3、门卫房约30m2，通过后期改造进行，不计入容积率；4、消防控制室和智能化监控合并，面积最小化设计，仅64m2，相比一般项目节省计15m2，节方案设计阶段2.1„售楼处规划：售楼处占用物业用房指标，部分售楼处装修可永久保留，节约后期物业用房装修费用约50万元装修费用约万元2.1方案设计阶段„外立面标准适配A.立面石材线条、EPS线条优化，优化金额584万元B.天井部分外墙饰面采用质感涂料取代真石漆，优化金额108万元2.1方案设计阶段„机电标准适配取消客户敏感度不高溢价能力有限的新风系统和泛光照明优化金额1071万取消客户敏感度不高、溢价能力有限的新风系统和泛光照明，优化金额1071万新风系统泛光照明扩初设计阶段2.2„地库单车位面积控制：地库面积从54098m2优化至52221m2，优化金额656万元车位尺度比较杭州验收标准国家标准距离（单位M）距离（单位M）车行双向通道76单向环通道55杭州车位标准高于国家标准，地库成本占主体建安成本近40%单向环通道55停车通道65.5单车位横向净距2.82.4两车位横向净距5.24.8主体建安成本近40%40394041同行调研均值两车位横向净距三车位横向净距7.57.2车位纵向尺寸65.3393837373634.33435363738394037.8m2/个金茂悦单车位面积较同行调研均值低3.2M2/个，31323334个，注：另计48个非标车位，计入非标车位单车位面积为31.45m2/个扩初设计阶段2.2„地库单车位面积控制1合理分布地面建筑的间距满足规划要21、合理分布地面建筑的间距，满足规划要求的前提下，考虑地下车库的布置合理性，不出现单边停车；2、地下室轮廓规整，在满足指标要求下，压缩地下室不必要的面积3压缩地下室不必要的面积；3、设备用房及自行车库尽量在满足消防及规划要求的前提下，不占用车辆设置，住宅楼下在满足自行车库面积的要求下多停车；4合理布置无障碍车位（利用尽端部位及44、合理布置无障碍车位（利用尽端部位及出入口部位），不使用标准车位来抵扣；5、人防区域的合理规划；6、平时疏散口尽量考虑在主楼内，让每部楼梯给个火分减少室外楼梯的1楼梯给两个防火分区使用，减少室外楼梯的