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龙湖地下车库“降低成本”最优化的方法•时间：2016年1月目录背景龙湖对各项目建设情况进行了统计分析，车库建设规模达到项目总规模的20-25%，车库建造成本占项目总建造成本的20%左右。在车库本身的价值贡献有限的情况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。龙湖回顾、总结过去几年的项目车库，找出了一些有利于降低车库成本的共性方法，从而提高项目利润率一、车位面积优化1、目前关于车位大小的政策规定：·设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定；·在重庆，无对小车、微车比例的明确规定。经与规划局沟通，答复是可做微车位，但不宜太多。实际操作是20%--30%部分车型的尺寸统计2、小型车+微型车的组合——利用好各种柱网和边角空间。可以适应多种柱网尺寸车位设计控制尺寸：垂直停车：2400x5300(小)，2200x4500（微）平行停车：2400x6000(小)，2200x5500（微）车位设计控制尺寸：垂直停车：2400x5300(小)，2200x4500（微）平行停车：2400x6000(小)，2200x5500（微）小型车单车位面积约35-38m2个，最经济柱网为7.8x8.1米；微型车面积约25-28m2个，最经济柱网为7.2x7.3米。（注：柱大小按600x600计）如下图所示：一、车位面积优化1、目前关于车位大小的政策规定：·设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定；·在重庆，无对小车、微车比例的明确规定。经与规划局沟通，答复是可做微车位，但不宜太多。实际操作是20%--30%按重庆规划管理条例：住宅每100平米配车位0.6个，公建每100平米配车位0.7个，单车位以35平米计，以部分地上停车做补充，车库面积将占到总面积的25-30%。也就是说，车库建造成本将占总建造成本的30%左右。微车位的综合单车位面积约为25平/个，如将车库总车位的30%变为小车位，车库面积将减少10%，车库减少成本将占到总建造成本的2-3%。据粗算，以一个普通住宅项目为例，假设所得税率25%，在有土地增值税的情况下，每减少1元建造成本可以增加约0.46元的净利润；如无土地增值税，則每减少1元建造成本可增加约0.75元的净利润。结论：公共车库（非别墅住宅集中车库、商业及小户型公寓车库）配比20%-40%的微车位。3、车库优化案例（一）：睿城B区车库睿城原总车位957个，后更改车库报建为922个，减少35个。减少部分为无产权商区车库，实际销售车位反增加44个。取消商区车库后的沿街商业，利用建筑后退道路的间距，在后期改做地面停车，约100个，满足商业需要。在洋房区公共车库小型车+微型车的组合，在不增加面积的情况下，有效利用了边角空间，增加了44辆的销售车位，满足规划要求。车库面积为19400m2。车位数量由558辆，提高到602辆。单车位面积由34.8m2/个，减小到32.2m2/个。节省约8%的车库面积。•MOCO中心车库，原有810辆地下车位，原3号楼为写字楼，面积8600m2,17层，4号楼为住宅，面积52000m2，45层；后3号楼、4号楼功能互换，调整为3号楼为住宅，面积11000m2，25层，4号楼为写字楼，35层，面积46000m2，导致车位配置提高，需增加59个停车位。（二）、MOCO中心车库MOCO中心车库，原有810辆地下车位，通过布置入微型车位，在不改变车库面积、结构、设备管线的情况下，有效利柱网，增加了59辆车位。节约面积约2500平米。小车位比例约30%。车库总面积24000，总车位数869个。平均单车位面积27.8m2/个。二、车位配比优化1、一个小区应该配置多少车位？虽然合适的车位配比，有助于提升小区品质，但从收益角度讲：车位价格和成本基本打平，多做车位将冲淡销售利润率；车位往往在交房后才销售，这将降低内部收益率。2、关于车位配比，政府有规定，但不假思索就按规定配，有问题。问题如下：高端业态（别墅、洋房）----不够（户均2辆车，甚至更多）低端业态（小户型）----多了（大多使用公共交通）商业+Soho----需综合平衡（商业少了，soho多了）分析：我们应综合利用各业态的车位配比，既满足实际需求，也满足政府规定。•（1）、住宅车位•重庆公司标准：•别墅：每户2辆+访客车位•洋房：每户1.2~1.5辆•高层：每户0.5辆•重庆地区政府标准：•住宅每100平米0.6个•（2）、商业+soho车位•注：soho报建为住宅，实际使用为办公。•回顾重庆地区政府标准：•住宅每100平米0.6个，商业每100平米0.7个。•后工项目商区：持有商业24万平米，其上的SOHO约20万平米。•按政府标准，应建车位2880个；其中商业1680个，SOHO1200个。•我们认为，车位数和等级应向商业倾斜，同时减少SOHO区车位数和等级。（北城天街12万平米，700个车位，常常爆满。）•结论：综合性项目，应根据不同业态对车位需求，合理分布车位数和车位等级。结论：多业态项目，车位配比应向高端业态倾斜。低端业态按政府最低标准配置。项目修建性详细规划报建、方案报建时的技巧性处理由此相当重要，以便为后期可能的调整留下空间。地下车库面积适当多写；地下车位数量按最低要求写。随时回顾待建车库是否符合预期市场需求，不符合则调整。•龙湖产品的配置标准，是与客户需求匹配的。•市场良好时，客群等级高，高配置可获得高溢价。•市场疲软时，客群等级降低，其需求也降低。过高的配置，将成为项目的负担，带来销售和收益的压力。•一个大的项目会持续多年，当市场由良好转变为疲软时，我们的市场定位，应随之而变。3、车库优化案例•（一）、悠山郡三期车库•优化一：•·洋房原配置每户1.2个车位，调整到每户1个。•·高层调整到政府标准。•优化二：•·高层区增加地面车位150个。•成果：•·车库由最初设计的62300平米，减少到40000平米左右。（含洋房赠送地下室）•·节约当期成本支付约3000万。•（二）、睿城车库•组合拳实现车库面积优化•方法一：•洋房每户1.5个车位，调整到每户1.2个。•商区车库取消。•方法二：•以小型车+微型车的组合，增加车位，补齐报建车位数。•成果：•取消商区地下车库，减少车库面积约3000平米。•节约成本450万。三、车库层高优化•合理的设计，可降低车库综合成本约200元/m2•1、影响车库层高的4个因素：•柱网：跨度直接影响梁高；•顶板荷载：覆土厚度与其直接相关，是影响梁高的主要因素之一；•机械通风设备：风管、风机会占到400~1000的空间；•管线布局：管线交叉点、管线重叠点，影响局部净高。•1.合理的柱网跨度•有效控制梁高•应首先满足高效停车要求•3.车库管线综合•可有效降低设备层高度200左右•使车库管线整洁、富有逻辑美•避免混乱交叉导致净高不够•2.顶板覆土深度控制•可有效降低梁高•大幅降低结构含钢量•直接减少顶板侧壁防水面积•4.车库自然通风排烟•可有效降低高度400左右•减少设备安装成本、运营成本•优化前原设计：•覆土1500，机械通风，不做管线综合；•层高4200~4500，净高2200+管线900~1000+梁1000~1200•优化后：•覆土600~900，自然通风，做管线综合；•层高3100~3200，净高2200+管线200+梁700~8002、覆土厚度对绿地率计算的影响(重庆市)：•种植土层深度指种植土的实际深度，不包括架空平台屋顶板、防水层和排水层构造厚度，其中防水层和排水层总厚度一般按30厘米计算。具体按以下办法折算冲抵：•1．种植土层深度大于1.5米的，按实际植物种植面积的100％冲抵集中绿化面积；•2．种植土层深度大于1.0米、小于1.5米的，按实际植物种植面积的60％冲抵集中绿化面积；•3．种植土层深度大于0.4米、小于1.0米的，按实际植物种植面积的20％冲抵集中绿化面积。3、室内地坪与车库结构顶板高差对景观的影响：•600高差：高大乔木种植现土球，下凹水体难做，难塑造地形，室内外高差处理困难，土层内不能走重力管。对景观设计的限制很大，基本只能中间一条路，两边起坡堆土种树。•参考项目：蓝湖郡湖东3组图，蓝湖香颂。•1000高差：可少量塑造地形，高大乔木基本不现土球，土层可走短距重力管。景观设计有一定空间。•参考项目：东桥郡，江与城别墅。•1500高差：塑造地形易，土层可走重力管。景观设计有充足发挥空间。•参考项目：水晶郦城，紫都城。4、不同覆土厚度对单层车库结构成本的影响•覆土1米与覆土1.5米比较，钢含量节省20%，约16kg/m2，每平米土建造价减少70-80元。•层高每降低100，每平米土建造价减少8-10元。5、自然通风不做机械排风排烟系统：•1、至少节约400左右层高，结构成本减少30~40元/平米，约占车库土建成本2.5%；•2、节省机械排风排烟系统，设备成本减少约12元/平米，约占车库土建成本0.8%；且节约了后期设备运行维护费用；•3、减小住宅地下室和地下车库之间的高差，优化室内空间。•6、管线综合可有效降低设备层高度：结论•1、覆土层结构高差，在满足绿地率计算规则的前提下，最佳厚度为1.0米。•2、别墅集中车库，应尽量合理布置排烟井（口），实现自然排烟通风。•3、车库必须做管线综合，避免出现最不利点。7、车库优化案例•（一）、睿城车库•优化一：•顶板开洞，变大车库为若干小车库，变机械通风为自然通风。（别墅区）•节约风管约400高空间。•优化二：•覆土由1500降为600~900，结构梁高由1000~1100变为700~900。•成果：•别墅区车库层高3.1米，洋房高层区车库3.7米；•成本节省约100万。•（二）、悠山郡二期车库•优化一：•覆土由1500降为900，结构梁高由1000~1100变为800~900.•优化二：•管线综合，优化最不利点，减少200左右层高。•成果：•洋房区车库层高由4.2米减小到3.7米。（三）、江与城别墅车库•控制一：•别墅区覆土控制在700~900。•控制二：•管线综合，优化最不利点。•控制三：•自然通风•成果：•别墅区车库层高由最初设计的4.0米减到3.2米。（三）、江与城别墅效果图