设计各阶段成本精细化管控管理办法

设计各阶段成本精细化管控管理办法第1页，共28页1.目的规范产品设计决策流程，创造性价比最高的产品，形成有较强竞争力的经济性的产品。2.范围涵盖、项目拓展（可行性）、概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计，构建深化设计六个阶段；建筑、结构、安装、景观、构建深化五个设计专业。3.原则3.1客户导向与合规：产品经济性必须基于客户导向开展，同时不得违反国家规范、标准以及当地建设主管部门规定。3.2严格流程：在个阶段设计过程中，各相关部门都应按照本制度规定的流程开展产品经济性管理工作。3.3充分配合：相关部门在产品决策的全过程都必须充分沟通、密切配合，多角度分析，以期最佳解决方案。3.4外部资源协调：应做好与外部设计单位的沟通，确保设计单位在成本控制方面给予同步配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求予以明确，并约定一定的履约奖惩措施。4.概念产品设计经济性是指通过产品设计过程，最终的产品成本支出能体现匹配目标客户需求基础上的资源消耗量最小。5.组织与分工5.1人事行政部负责本办法编写、修订、解释以及培训。5.2设计管理中心■负责对外部设计院的协调、约束、管理；■负责产品设计过程中将产品信息和时间信息知会相关部门，并充分沟通；■负责按照流程规定节点组织相关部门参加产品经济性评审会议或其它决策方式，并按决议进行设计方案修改；■提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算并优化，负责基础选型、结构、外电、智能化系统方案的优化选择。5.3成本管理中心设计各阶段成本精细化管控管理办法第2页，共28页■负责对不同产品决策方案提供经济性分析与数据结论；■负责收集其它部门提出经济性管理可行性建议，或者主动提出经济性管理可行性建议；■负责填写《产品设计经济性管理专项会议纪要与成果表》，记录产品设计经济性的管理过程；■反馈各阶段经济性管理效果。5.4营销、工程（项目部、工程管理中心，下同）、物业、客服等部门。■从各自角度，兼顾长短期支出，提出可行的产品设计经济性管理建议。6.产品设计经济性管理流程与成果要求。6.1决策分级管理：根据对项目产品成本影响的重要性，对产品经济性决策分为A、B、C、D四级。详见：决策分级分级理由决策要求决策形式A对产品经济性影响巨大总裁或其授权人按本文规定B对产品经济性影响重大常务副总C对产品经济性影响较大常务副总或其授权人D对产品经济性有影响部门负责人不限注：1.如项目采用非政府规定的零排放、太阳能、绿色建筑标准等新技术要求，一律按A级决策标准执行；2.采用公司成熟产品、标准化产品时，对已经形成部分的产品经济性管理成果，不再进行相关决策。6.3各阶段管理流程与成果要求6.工作程序：6.1.方案优化流程设计各阶段成本精细化管控管理办法第3页，共28页结果反馈及案例总结过程改进数据测算方案优化流程6.2.方法与过程控制6.2.1.项目拓展阶段（可行性研究）A）目的通过对项目地块属性、客户需求、经济性指标等全面分析，寻求最优产品组合方案；以客观、准确、稳健的原则测算经济性指标，形成项目可行性研究报告。B）原则：多专业研究原则：成本中心在可研阶段，对产品组合方案提出建议。最终方案应是多纬度综合考虑财务指标、设计规划、销售方案等因素的结果；严谨性原则：应科学准确，每项数据来源清楚，并预测项目开发过程中可能出现的材料、人工价格波动、保证成本测算的严谨性、权威性；价格导向（客户导向）原则：应以预计销售价格为依据，科学权衡项目各科目的成本分配。以求实现成本和售价的最佳对应关系；可追溯性原则：应将收集的相关信息汇总，并随同测算结果统一整理并收集资料按照测算范本表格进行测算并编制报告优化负责人复核测算数据发送修订后的测算报告给优化相关责任人及该责任人领导修改测算数据并编制测算报告优化人员当面与优化相关责任人沟通并达成一致优化建议优化负责人复核测算数据发送修订后的测算报告给优化相关责任人及该责任人领导、设计小组优化人员编制案例优化人员存放优化报告及案例于公司案例库优化负责人复核案例设计各阶段成本精细化管控管理办法第4页，共28页存档。C）工作流程及测算步骤：⑴项目战略要求⑵财务指标要求⑶项目土地属性分析⑷客户对土地属性需求分析⑸竞品客户及产品分析⑹客户初选定位⑺项目成本分析⑼项目客户定位⑽项目产品解决方案分析⑻项目产品配比分析规划方案产品解决方案第1、2工作节点中，须明确项目的战略意义、即在利润贡献型项目或现金流贡献型项目、进入型项目、合作型项目等。财务根据其定位，提出对项目的总利润、利润率、内部收益率等指标，同时对项目的现金流提出关键节点要求；第3～6阶段中，由营销部及投资发展部主导对土地属性、客户需求和产品定位分析；第7步为项目成本分析阶段，此阶段成本中心基于上几步工作结论及建造初步要求、产品预期售价等信息，测算各产品类型的变动成本成本，从而得出各种产品类型小m值。通过对各类产品的市场售价、财务指标的比较，对m值进行排序；设计各阶段成本精细化管控管理办法第5页，共28页第8步为项目产品配比分析。当得出多种容积率产品组合方案时，需提出若干种产品规模配比方案。根据各种产品的盈利能力，结合营销对各种产品类型的销售量预计，综合设计、营销意见，组合出不同方案。计算各种组合方案的大M值。M值最大的方案即为盈利能力最强的方案。【注：当营销部门认为盈利能力最强的产品类型有市场容量的约束时，应先将该产品排到市场最大接受量，再以盈利能力顺序为主导思路排布其它产品类型。当营销部门认为该产品类型的市场量无约束条件时，可直接盈利能力为顺序为主导的思路排布各产品类型。】第9、10步在上述各步工作最终成果基础上完成客户定位及产品解决方案，并形成项目规划方案及单体方案；D）5个要点：熟悉项目基本情况：对项目的基本情况要掌握真实、详尽、清楚，如宗地位置、现状、周边社区配套、大市政配套、规划要点、土地升值潜力评估。成本尤为关注的有：1）第一：场地内的特殊地形，如果出现河流、箱涵。高压线等问题需要仔细分析，了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本，注意需要预留部分不可预见费用：2）第二：车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天），是否计算容积率，会所是否可售；3）第三：外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用，注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。可研阶段测算应使用统一的表格、体现量价分离、分摊合理、依据充分；测算时主要参考类似项目的成本数据或已经结算项目的数据，并根据项目实际情况，对差异部分进行调整。此阶段应尽可能充分了解项目所区域类似产品的成本构成及价格水平，为测算提供依据；成本测算时的各项工程量，可根据一竣工的相似的工程结算分析得出的指标系数，通过改项目的规划指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如a按窗地比推算出门窗面积，按基底面积推算屋面面积。涉及产品建筑形式的各项指标应与设计、工程等沟通协商；设计各阶段成本精细化管控管理办法第6页，共28页测算中的单价应根据产品定位、交搂标准，参考当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，并适当考虑项目开发过程中的价格波动风险。土地协议后（建议5个工作日内）将可研成本中的地价更新为实际地价，形成最终的《可研成本测算》，同时根据土地成本及付款方式、最新市场变化等情况，应不断的重复全部或部分十节点工作流程，对市场定位进行修正、并指导设计工作的实施。6.3.1概念规划设计阶段：此阶段主要内容为确定项目产品：确定产品及配比、交通系统、组团布置、停车方式、公建配套面积等。概念规划设计阶段序号产品经济性内容成果成果指标（包含不限于）参与部门（包含不限于）决策分级决策形式决策阶段名称计算式1项目产品组合最佳盈利的产品组合盈利能力多方案对比表设计、成本、营销A专项评审会议或结合公司相关决策节点概念规划初期2可售比与售价相对应的合理可售比可售比计容积率的可售面积/计容建筑面积A赠送面积比赠送面积/计容建筑面积3成熟产品应用标准化率高成熟产品面积比成熟产品面积/总可售面积A4户型种类户型平面布置合理，数量少户型比户型数量/总户数A5政府未明确的项目公建配套满足规划最小面积配套面积户数比配套面积/总户数设计、成本、营销、客服、投资发展A6政府未明确的小区商业设施满足需求的商业面积商业面积户数比商业面积/总户数A7路项目出入口数量、位置出入口比项目出入口数设计、成A路设计各阶段成本精细化管控管理办法第7页，共28页网及组团布置优化量/消防规范数量本、营销、客服、物业网设计方案初稿路网设计与组团规划路网简洁、合理、组团少、道路宽度合规、经济道路占地面积比道路面积/占地面积项目组团数项目组团数量单组团出入口数量最少单组团出入口比率单组团出入口数量/消防规范数量8停车布置地面利用尽可能布置地面车位地面停车率实际地面车位/规划数A停车设计方案初稿地面停车面积比实际地面车位面积/项目占地面积车位排布方式合理化停车率车库面积/车位数量人防车位面积人防面积/人防停车数车位大小因地制宜做适量小车位小车位比小车位数量/车位总数地下室车库数量、面积、层数车库集中设置、面积、层数最少停车率车库面积/车位数量机械车位必须有可行性分析机械/非机械车位的分析报告9土方工程按原有地势规划产品布置及设计场地标高动土最少单位占地面积冻土量土方挖填方总量/总占地面积A场地标高方案初稿排水方案排水坡度合理，减少填方排水坡度值、排水泵站分析报告设计各阶段成本精细化管控管理办法第8页，共28页10核心展示区面积适度控制展示区面积比展示区面积/项目占地面积A方案初稿11精装房（样板房）数量、位置、档次根据户型确定数量、根据售价确定装修标准装修成本售价比单方装修成本价/单方售价AA）建筑、结构方面：设计前，同设计、营销一起探讨产品类型布置方案，作单一产品测算以及组合方案的成本测算，形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本测算，用以指导概念、规划设计。结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议（注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）B）路网布置：道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下：1）路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）2）优化出入口布置，（优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求，不能够减少出入口后引起客户投诉，导致后期整改而增加成本）3）道路宽度（设置双车道或单车道加会车区）C）停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式）：土地利用1）地面露天车位最大化2）地面停车按照最大边线原则布置停车方式1）车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。2）车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。停车位体形控制：设计各阶段成本精细化管控管理办法第9页，共28页1）高度2）单独车位面积。车库设置1）车库宜集中设置，减少建造成本2）机械车位及地下车库高度预留。车库设置注意考虑客户使用要求，占地面积较大项目，车位数量需要合理分配，避免集中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）。D）控制不可销售的公建及配套建设面积：不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格测算建设的必要性，注意提醒设计国家有了新的建设面积计算规范，偷面积而招致的政策风险需要注意避免。通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。E）综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。F）应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高：因地制宜动土量最小尽可能使场地内土方挖填平衡降低排水坡度山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等设计土方平衡需要在具体的工程设施前，推动