七星商业步行街总体策划案（DOC32页）

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料七星商业步行街总体策划案目录P1一、七星商业步行街管理机构概述P2二、七星商业步行街策划时间安排表P2附：七星街简介——“第一街”横空出世三、七星商业街实施细则P3（一）．开街P3（二）．招商P3（三）、销售P9（四）、经营策划P9（五）、“七星文化节”P17（六）、物业管理P19四、附录P19（一）“视听”辅助销售道具七星商业街电视宣传片创作思路（二）泉港商业业态分析P21精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料一、七星商业步行街管理机构概述概述：成立“七星街华洲市场发展有限公司”，由该公司对七星街进行规范、统一的一体化管理，管理公司下设七星街招商部、经营服务部、物业管理部、企划行销部等四大部门，以便对口管理。招商部：负责七星商业街的整体招商事宜。（属阶段性部门）经营管理部：为投资经营管理公司的主要对外窗口，负责商业街业态功能规划、手续协助、信息咨询、投资与经营顾问；统一营销、统一对外协调、组织内外商业交流活动；提供售货员职能培训、统一的VIP客户管理；统一设计、规划整个商业街的信息、监控、物业管理系统，实现全面电子化和自动化管理，打造七星商业街文化体系，塑造七星商业街繁华、便捷、安全、高效的现代化商业管理形象。物业管理部：对商业动线、停车场、广场、公共绿化等公共空间和变电站、机房、电缆、通讯设施、给排水、煤气等管线以及各种设备进行统一筹划、统一建设、统一管理；卫生、保洁、治安等。企划行销部：为投资经营管理公司的智囊部门，整体策划、包装商业街民俗文化体系及各项经营管理活动；对商业街的整体形象设计进行统一管理，体现‘理念-行为-视觉’的高度识别性和无形资产有效性；协调商业街内部的广告位和发布管理、统一对外宣传、编辑消费通讯等。设立“七星商业街——精品式购物广场网站”，尽可能与相关网站相链接。（阶段性部门，开业三个月后合并入经营管理部）2007年春节后，经营管理公司只保留经营管理部和物业部两个部门，协同商家管委会管理七星商业街。公司费用来源：户外广告牌、物业管理费、商家促销活动场地费、民俗文化表演费、临时摊贩场地费、房地产开发商。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料二、七星商业街总体策划时间安排表一、开街试开街2006/9/1正式开街2006/10/1二、招商2006/7/17-2007/2/18第一阶段完成招商任务的50%2006/7/17之前第二阶段完成招商任务的80%2006/9/1之前统一进场装修（集中造势）2006/8/8开始第三阶段完成招商任务的100%2007/2/18之前三、销售2006/9/1-2007/10/10销售预热、铺垫、积累期2006/7/17-2006/8/31正式销售（开街拍卖‘店王’）2006/9/1强销期（分阶段多波次销售高潮的推动）2006/9/1-2007/春节平稳销售期2007/元宵节-五一节收尾期2007/国庆节前后四、经营2007/9/1-成立商家经营管理委员会2006/8/18试营业2006/9/1正式营业2006/10/1五、企划2006/7/16-2007/元旦开街仪式2006/9/1正式开街仪式2006/10/1各类招商/销售活动详情见内各类媒体投放方案详情见内泉港七星文化节2006/9/1六、物管2006/8/1-成立物业管理部2006/8/1附：七星街简介__“泉港第一街”横空出世精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料地段绝佳——位于新区中心:驿沙路与泉五路交汇处，周边8个生活区，其中：世纪星城小区万㎡，人口万；昌茂小区万㎡，人口万；港华花苑万㎡，人口；庄园小区万㎡，人口万；金山街万M2，人口万；逸涛小区万M2，人口万；佳华小区万M2，人口万；山腰老街，人口万。8个生活区总面积近万㎡，规划人口近12万，相当于泉港城区人口的1/3。品位高尚——60间纯金店面，100米长的精品商业街，商业面积3千多平方米，汇集泉港商业之精华；设施一流——包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施：其中包括招财纳宝迎客坊、星光大道、泉港名士园、彩光嬉水喷泉、七星文化柱、水榭舞台、步道休闲椅、七星造型路灯、空中企业文化彩练、绿化小品。主题新颖——精品式购物/旅游复合功能、闽南文化风情等；模式创新——经营管理模式的创新，即统一规划、统一招商、统一营销、统一管理；以民俗文化推动商业文化；文化品位——由文化定位、建筑特色、园林景观、商家组合、推广活动等多方面共同营造的文化内涵与艺术品位。密集的人流、奇丽的闽南风情、极富前瞻的规划、慎密的招商策划……奠定了七星商业街的成功基础，集价格、放量、炒作、广告宣传等手段于一体的综合行销布控策略实施并成就七星商业街的目标，专业的经营管理和独特文化品位定位为七星商业街的整体营销和后续延展良好铺垫。三、七星商业街实施细则（一）．开街试开街2006/9/1正式开街2006/10/11、试开街仪式2006/9/1（活动详情附后）2、正式开街仪式2006/10/1（活动详情附后）（二）．招商招商策略在招商过程中，向意向入驻商家承诺成立“七星商业街商业业主管委会”，开街当日正式对外成立，即9月1日起进行业自主管理服务。由经营管理部协调管理。承诺并着手规划“2006-2007：泉港七星商业街传统文化旅游系列活动及民俗文化表演一览精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料表”，由泉港文化部门、旅游部门协助完成，道具化后可张挂在售楼处。承诺规划并实施《泉港七星商业街VIP客户体系》，鼓励商家自愿参与，进行统一促销和客户管理，VIP卡设计可张挂在售楼处作为道具。投资经营管理的“揭牌”可作为宣传题材之一。管理模式统一规划、统一招商、统一营销、统一管理，这些工作具体将由发展商聘请的泉港七星街市场发展有限公司来完成。统一规划——包括商业总量规划、业态规划和分布以及商业景观规划；统一招商——开发商将针对主力店进行统一的招商策划；统一营销——发展商成立的商业管理公司，将开展持续的统一营销活动，包括打折促销和活动庆典等，不断地营造亮点，吸引顾客。统一管理——统一的物管，包括保安、清洁、维修、交通、停车等；统一的商业管理，包括营业时间的协调、广告牌的设置、商品质量和售后服务监督等。发展商对商业街的持续经营思路七星街的发展商基于对泉港商业市场的考察和判断，对项目经营前景具有充分的信心，不只看重短期的现金流和利润，更着眼于长期的物业增值、经营利润和品牌塑造，实行可持续的发展战略，因此发展商将通过以下方式来参与商业街的经营：自营——发展商将在七星街的一些主要节点，保留部分商铺用于自营，以控制业态和带动人气；联营——发展商将以销售额扣点的形式来参与部分主力店的经营；纯租赁——保留部分店铺，不进行销售，仅作为租赁使用；返租——对部分销售的商铺采用返租销售，并在短期内给予部分租金补贴，放水养鱼。推广活动初步设想的活动内容包括：开街庆典、民俗文化表演、抢灯、车展、服装秀、人体彩绘、行为艺术、儿童书画比赛、北管、南音、高甲戏、梨园戏、蒲仙戏、拍胸舞、歌舞演唱会、英语角、工艺美术品展览（闽南百艺坊——摊位）等，通过多种活动吸引不同的消费群体，维系商业街的人气，做到每周有活动，每个月有一次大型活动，利用每年的中元节举办富有民间传奇色彩的大型‘抢灯’活动，并使之成为具有轰动效应的民俗文化特别活动，使之逐渐演绎为每年一次的泉港‘七精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料星民俗文化节’活动。招商配合——销售“引擎”全面启动工作重点：知名品牌、精品商店等核心商店的入驻，可相应提供更多进驻优惠，并引导这些核心商店的分布，主力店先期进入，“以大带小、以点带面”，拉动核心商店周边店铺的市场价值。主力店先期入住，带动人气。涉及的主力店包括知名品牌服饰店（七匹狼等）、咖啡屋（上岛咖啡等）、国际品牌鞋服店（金利来/皮尔卡丹等）、知名体育运动品牌（特步/安踏）、金器珠宝店等多个种类。发展商将根据商家的不同需要，分别提供免租期、低租金等多种优惠条件的组合来吸引主力店进场经营。招商幅面：厦门、泉州和福州，侧重品牌连锁或许可的区域总部；泉港本土，说服泉二路\老街等传统品牌经营者迁入；晋江-石狮，推动厂家直接销售；温州和蒲田的品牌商家（不排除题材炒作的目的）。销售促进：带租金销售；为投资者和租赁户“牵线搭桥”；商家入驻原则：精品优先品牌跟进名特随从外贸补充优惠政策：（另议）招商方式：（密）七星街业态分布原则：七星街商户资料：招商进度安排：第一阶段完成招商任务的50%2006/7/17之前第二阶段完成招商任务的80%2006/9/1之前统一进场装修（集中造势）2006/8/8开始第三阶段完成招商任务的100%2007/2/18之前（三）、销售2006/9/1-2007/10/30开街及销售时间表——商场如战场、“战役”分阶段正式销售：9月1日（周五）试开街：9月1日（周五）正式开街：10月1日（拉开国庆黄金周热销序幕，再次炒作七星商业街）精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料开街从表象来看是“弘扬泉港民俗文化”意义，实为七星街行销作铺垫，对外诉求是“七星街——泉港品牌精品街和民俗文化旅游街”。试开街后，若销售势头不如所期，还可对外诉求正式开街时间，为销售战略战术作“掩护”，同时逐步展开市场炒作与销售递进的节奏：7月下旬——8月底销售预热、铺垫、积累期其中7月下旬举行项目投资说明会、招商项目签约会；8月中旬经营管理公司成立挂牌仪式、“开业竞拍”告知与新闻发布会等9月1日上午竞拍‘店王’，正式拉开销售序幕；下午第一波销售高潮开始。9月初——2007年春节强销期，分阶段多波次销售高潮的推动2007年元旦-春节利用返乡人流掀起又一轮销售高潮开始2007年元宵节-五一节稳定销售期，五月份创造小热度（穿插促销）2007年五一节新一轮销售高潮2007国庆节前后收尾期本商业街目前主要问题点及对策——化解挑战，创造“机遇”1、完全现铺，缺乏升值想象空间。对策：确定商业街的正式销售时间和正式开街时间，以这两个时间“节点”作为投资者的想象“愿景”，进行连续波次的“炒作”，同时通过价格策略和销售控制手法逐渐将店铺销售推向多重“高潮”。2、七星街属‘内街’，因与主街人流的自然隔断，大大削弱了其商业价值；整街纵深较长，价值递减效应明显；不沿街，单价高，销售压力较大对策：通过七星街民俗文化的炒作；通过独特的景观规划施工；通过扎实、强势、有效的招商工作；通过两大房地产公司的强强合作（有能力出台最优惠政策）；同时，以景观/独特的民俗文化大力提升店铺“附加值”，以核心主力店招商入驻带动周边店铺价值，并做好销售规划，分期、分批销售。具体对策如下：通过文化造势凝聚人气——持续的民俗文化表演活动、品牌商家强势的促销活动完全可以做到内街人气胜外街；精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料通过精品效应提升商业街的附加值——精品利润空间大，投资