万全时代广场策划方案

2013December万全时代广场策划报告前言通过我司对万全县消费水平，消费档次，商品品类，业态品牌，交通位置等相关因素的初步了解，制定出华凯时代广场策划案，具体可落地的，可实施的方案还需我司深入的调研得出可行性方案。报告框架2项目定位3招商策略4运营管理方式51业态定位运营管理策略1项目定位1我们深入的考虑以百货为主，消费线过于集中，生活水平的提高促使人们的消费趋向集中化、家庭化、一站式、丰富型方向发展，除购物外，家庭集约性玩、乐、消费日趋明显。百货必须有主题才能保证成功经营！综述结论在定位之前，我们需要考虑两点：1、市场缺少什么？区域内商业多数为大型专卖店和超市形态，缺少一条可以“逛”的街。2、消费者需要什么？占市场主导消费的中端群体需要一个“吃、喝、玩乐”一站式消费的“集结号”。经营户品牌连锁店，有一定经营能力和抗风险能力的商户消费者项目周边的企事业单位、城市中端消费人群及年轻人士我们服务于谁——经营户、消费者定位分析——总体概念空白，CBD整合重组、运营城市未来机遇，项目的机遇在于利用城市中心都市圈的区位优势，融入CBD生活圈，成为主流生活圈扩容的差异化有机补充，迫使CBD整合重组，进而升级并运营城市中心之未来。目标，立足万全，运营城市，辐射周边区域，使本项目区域化、比肩国际！对内互补、对外辐射，一个新中心、城中城。功能定位•为顾客提供休闲购物的全方位服功能定位单击添加•为客户提供散步、游玩和观光场所•引导消费时尚总体定位打造，万全县高档次首座集群式主题性购物世界除了业态定位，还必须达到：多样性吸引顾客留住顾客使顾客消费参与性目的性定位理由为什么定位这么高档精品购物中心?位置最佳环境最好体量最大功能齐全业态最全当地稀缺时尚感稀缺感身份感营造理由项目发展模式当大家在按统一固定模式行事时，你不妨独辟蹊跷，按另一种模式去做，这样很可能取得成功。——沃尔玛创始人萨姆·沃尔顿以带动万全县商业市场和现代服务业的发展为目标;以中高档百货和多种相关时尚精品专卖为重点;以建立为万全县综合型商业市场和完善服务的发展平台为核心。整体发展战略思想外部环境对项目成功开发利弊参半自身条件优劣明显，如何突出与归避外内形成项目品牌，创新模式的搭建，完成招商，良性运营非期望结果期望结果进行差异化竞争，找到市场相对空白点和机会点。准确锁定目标客户，定制产品，产生强有力的客户引导力，降低竞争风险。有效的价格和货量控制，创造后期较高的收益塑造品牌，通过品牌带动后期开发，通过项目品牌带动公司品牌，创新经营模式的搭建。陷入于恶性竞争的被动。定位出现偏差，陷入激烈的客户争夺战中。陷入后期货量销售乏力的局面。品牌塑造度小，对项目开发和项目销售促进作用小。竞争收益客户品牌本项目期望结果分析业态定位H-Eat餐饮是主题的核心，务必做出良好环境、风情、文化、品位、品牌，方能满足现代人的食乐需求，引八方来客。业态定位童趣馆儿童玩乐从小孩子的汤姆Bear，到成人的KTV，适应各年龄阶层，充分体现商业的人性化。据此可延伸至：儿童玩具、儿童书籍等美容SPA桑拿足浴美容SPA业态定位Shopping购乐Shopping购乐业态定位休闲茶吧休闲咖啡吧Business商乐休闲酒吧休闲咖啡吧休闲酒吧休闲茶馆休闲咖啡业态定位健康是21世纪人们追逐的潮流，设置不同男女类别的运动健身设施，以体现健康之乐。业态定位2业态落位业态组合模块业态组合STEP1美食中心STEP2儿童中心STEP3休闲娱乐STEP4精品购物一层业态布局二层业态布局三层业态布局四层业态布局华凯项目拟招品牌负一层经营业态：购物超市拟招品牌：京客隆、人人乐、世纪华联、宽广超市及同级别超市一层拟招品牌：汉堡王、华莱士、建设、工行、海澜之家、红豆、同仁堂、温碧泉、富兰克林、唯曼斯、伊莎美尔、植物医生、雅诗兰黛、倩碧、兰芝、婷美、雅芳、膜法传奇1853、韩后、美素、芝瑟、水焦点、美月坡、雅格丽白、菲诗小铺、宝岛眼镜、大明眼镜、诗普林、7℃银饰，老银匠、和田玉、梦金园、七喜、老庙、银世汇、宝银坊、百泰、禧六福、琪美真玉、招金银楼、欧特尔珠宝、金六福、六福珠宝、萃華金店、老银匠、明牌、尚韵珠宝、数码体验、名表廊等二层拟招品牌：华斯度、路易十三、波士、鲨鱼、布克兄弟、阿仕顿、奥玛、英伯利、杰克沃克、劲霸、柒牌、七匹狼、利郎、才子、太子龙；卡帝亚、意尔康、都彭、皇冠、保兰德、爱思、威豹、稻草人、啄木鸟、七匹狼、苹果、百利、古士旗、鳄鱼、老人头；达芙妮、千百度ST&STA、舒丹妮、天美意、百思图、真美诗、热风、东蒂、伊索、三叶草、尚达、珂卡芙；耐克、阿迪达斯、纽巴伦、彪马、匡威、锐步、哥伦比亚、卡纳斯、始祖鸟、乐斯菲斯、奥索卡、极星、阿尼玛卿、森马、唐诗、以纯、美特斯邦威、快鱼、佐丹奴、真维斯及同档次品牌等.华凯项目拟招品牌华凯项目拟招品牌三层拟招品牌：艾唯都、K.A.K.O、卡秀、圣格瑞拉、斯琴、迪斯廷凯、巴瑞维莎、婧瑶、依丁可唯、虫2、欧伊瑞诗、意奥、菀草壹、京姿、爱城市、子苞米、雅迪斯、因为、索尼亚、阿达尼、玛丝菲尔、衣索、依恋、自然元素、歌莉娅、千百惠、虫虫、圣迪奥、斯尔丽、阿依莲；真而美、卡文、凡花、卡斯蒂、约布、播、艾梅尼诗、魔凡、路伊妮、意奥、红袖坊、衣臣、欧迪芬、曼妮芬、兰卓丽北极绒、三枪、南极人、婷美、猫人、古今、仙戴尔、巴拉巴拉、妈咪之星、小猪班纳、博士蛙、派克兰帝、红黄蓝、水孩儿、MQD、巴布豆、码米玛卡、嗒嘀嗒、叮当猫、ABC、安奈尔、娃哈哈、哈尼小孩、酷贝拉、佳贝爱、反斗乐及同档次品牌.咖啡品牌：上岛、两岸咖啡、汉丽轩、呷哺呷哺、麻辣诱惑、小尾羊、汉釜宫、拿渡、大娘水饺、杏记甜品、麦乐基、好伦哥、小南国、避凤塘、味千拉面、乐果坊等；克丽缇娜、秦风轩、迪朵、麦乐迪及同档次品牌等.四层拟招品牌：华凯项目拟招品牌3招商策略招商政策一般情况下付款方式（半年付、年付）大商家：根据谈判情况，由公司另行确定；保证金基本在10000-20000元左右，面积大或大型商家另行商定；递增比例以及时间（递增不超过5-8%从第三年开始递增）；放水养鱼，装修免租期政策，免租期（3个月-6个月），特殊牌商家另行确定。招商政策大型主力商家建议联营扣点形式，目的主力商家带动小型商户。散户或者小型主力店，采取租金形式，原因散户承受风险小，租金能实现快速回款。与商户合作方式租金/联营招商政策针对商场尾盘商铺，我司建议有2种形式操作模式：第一种模式：一次性返租五年，租金回报每年返一次，回报率甲乙双方另行协商。第二种模式：业主自营性投资客，需商管公司签定后期运营管理协议，接受统一管理。与小业主合作方式售后返租+自营性投资物业费免收政策商业市场处于发展阶段，为使更多的优商入住，前期给与商家一定的优惠政策，冷场到旺场。针对商户免收一年物业费的优惠政策，给与商家前期投入减小压力。招商时间招商时间由于招商任务较重，我们对招商时间提前安排，其中商家招商要事先做好相关工作，在项目策划方案出来后正式按业态分布确定商家主力店，根据商家的具体要求进行方案策划的修改与完善，避免方案被迫修改所造成的损失。招商目标1、总体目标：时间：2013年12月份—2014年5月份，共计时间5个月。项目自招商团队进场之日起至个3月内招商率达50%（含首期推广）；4个月内招商率达70%；5个月内招商达95%。招商进度安排序号项目时间进度2013年12月份—2014年5月份，共计时间5个月2013.122013-12014.32014.42014.52014.61签订合作合同2一铺一价标的确定3业态布局的确定4招商政策的确定5招商各项目筹备就绪正式启动6广告投放7招商达50%7招商率达70%8招商率/开摊率达95%9开业招商方式点对点招商分点招商项目洽谈会招商广告招商招商为王，商业地产的生命线我们所做的不是招商，而是选商：不是被动的接受客户租赁商铺，而是要对入驻商家的信誉、经营管理、经营产品、公司经营状况等方面进行全方位考察，优秀者才能如驻。先大后小——先招主力店后招非主流店理由:大型主力商家的招商成功是项目成功营销的前提，务必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家必然闻风而来。招商策略招商策略联动我司资源整合北京市场资源，实行点对点对接；调动我司浙江商会、山西商会、温州商会等资源库，使其恰接成功；利用我司长期商业市场战略合作关系，发动群带效应，使其客户签约。招商策略招商进度比例规划我司资源30%；（各商会、北京品牌合作商家）外地招商占20%、（张家口等）。万全本地招商区占50%左右。招商基本当地为主，外地为辅，比例计划为：成功进行主力店招商是商业招商的关键主力商家的选取选取租金承受较高的主力商家主力店的选取必须迎合区域目标不能脱离市场在主力店面积应控制在商业积的30%左右主力商家的谈判采用背靠背招标形式充分利用招商资料与区域优势切勿一味进行价格优惠或者免租政策主力商家合作模式项目前期：养商期合作经营；少租金+分成项目中期：纯租赁模式中心思想定位精确以客为主统一规划统一管理统一运营价值平均散户如何利用主力店带动进行招商先进带后进，多点开花散户招商原则根据楼层尽量选取租金承受力较高的品牌对于品牌直营商家和加盟商家要分配均衡通过空间和业态布局的规划，将主力商家和散户，或者特色散户和一般大众散户穿插摆布，互相带动形成多个中心开花局面主力商家合作模式散户抗风险能力较小，前期必须要有对应的养商策略。经营过程中应该及时对散户进行培训及活动的开展以保证其营业额。采用优胜劣汰原则进行末位淘汰制更新散户，以保证经营顺畅。中心思想打造品牌效应统一业态规划统一运营管理借势主力店4后期运营管理经营管理整体定位、统一管理统一营销、分段培育经营原则经营理念体验式品质型街区型开放型经营理念统一销售统一经营统一招商运营模式运营管理模式后期运营一卡式消费消费人群:面向整个区域的消费者，办理一站式消费会员卡服务内容：消费者持会员卡可在本商场进行消费，并享有规定优惠会员优势：一、前期购卡充值时享有现金优惠二、会员消费时享有折扣优惠三、会员卡消费可享有积分回馈优惠注：根据甲乙双方协商决定后期一卡式消费，范围可增至整个项目地区所有商业消费——专业的运营管理团队第四章项目定位分析可行性论断参考定位确定开发模式选择管理团队主力招商规划设计整体设计调整布局运营结合怀来城市特色，调整开发运营为您量身打造的贵族享受成功团队的运营新兴商圈5运营管理方式后期运营管理方式全程顾问式+定指标：我司作为贵司的委托人代为管理华凯代商业广场的运营，在运营管理过程中所涉及的员工工资、福利、奖金、公共设施维修及经营盈利、亏损有贵司自行承担。我司只作为运营管理公司对华凯时代管理商业广场统一服务、统一形象、统一宣传、统一促销、统一招商、统一管理、统一协调，维护华凯时代商业广场正常运行以达到贵司预期的旺场。收费方式：在每年整个卖场的经营管理租金收入总额中按1.5%计提。指标部分收取费：招商满铺达到80%以上，年利润超出指标额，给与额外分成即50%计提。每月综合服务费：8万（月费）+3万（卖场促销文案+广告设计）。全程顾问式+定指标后期运营管理方式全程承包式承包方式：承包即是所谓的“承包经营管理”，是指贵司与我司之间订立承包经营合同，将贵司的商场经营管理权全部在一定期限内交给我司承包，由我司对贵司商场进行经营管理、使用，在此期间我司在法律上和财务上均为自负盈亏，独立核算，并自行承担经营过程中所出现的风险问题及获取经营管理收益的行为。最后由我司为其所获得的收益向贵司支付一定的费用(租金)。收费方式：甲乙另行协商我司信息数据库《永联商家库》是我们“庞大商业资源网絡”的资源库，我们分二十个业态大类，追踪近五百家品牌商家，通过定期举办商家创富聚会，重点商家定期拜访的方式，了解他们的年度开店计划，熟知品牌商家的标准店类型及面积，开店地理位置及周边环境要求、层数门面层高柱间水电消防等物业要求、加盟装修设备投入等投资要求以及日常营运费用、投资回报年限、租金承受能力等等信息。我司信息数据库《永联商铺库》基于所在