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万全项目策划间案目录前言上篇房地产宏观市场一．最近五年房价走势二．房价走势预测三．市场泡沫依然存在中篇区域市场一．武汉江汉区简介（一）江汉区概况（二）经济发展（三）房产市场二．项目概况（一）项目经济技术指标（二）项目位置（三）周边配套三．区域竞争楼盘四．项目SWOT分析下篇价格定位及入市时间建议一．价格定位二．入市时间建议（一）项目的入市时机与姿态（二）入市时间1.利益点分析2.紧迫性分析后记前言建筑是一门技术，也是一门艺术。营销是一种使命，同时也是一种智慧的表征。建筑与营销之间若能取得平衡，便能相得益彰。许多个案的经营往往不慎被市场主观因素牵拌，不得不壮士断腕。本企业的经营，不仅是建筑技术的表现，也是艺术的表现，更是使命的传承，最终要能成为业界智慧的经典。至于能否体现这项基本目标，端视本企业对建筑抱持的理念能否贯彻执行。上篇区域市场研究一．江汉区简介（一）江汉概况武汉市辖区。因汉水经辖区西南注入长江、汉水与长江汇合于此地而得名。位于市区中部。辖13个街道。面积33.4平方公里,人口41.3万。区府驻大兴路74号。清雍正五年(1727)设循礼坊,民国设三民、新安两个区管辖,1949年后将两个区合并建立第三区人民政府,1950年第三、四、五区人民政府合并成立江汉区人民政府。地形南高北低,属残丘性河湖冲积平原。年均温16.3℃,年均降水量1224.2毫米。是武汉市的商业闹市中心,连通武汉三镇的交通必经之地,目前交通已形成了内连三镇、外通四方,凭长江直抵沪渝,借汉水通达陕豫,借公路沟通全省,由空运辐射八方的商品经济集散中心。航运拥有各类码头24个,是长江航运武汉港的中心。铁路有汉口新火车站和循礼门货场,是京广线上重要的客货集散基地。公路有省长途汽车客货运站,能将客货运达全国大多数城市和地区。航空有武汉航空公司的驻地王家墩机场,可飞往全国各大城市。沿江大道、中山大道、解放大道、建设大道、发展大道5条大动脉和34条主要通车道通过区内。是中心商业城区,区内大小商店星罗棋布,大型购物商店有武汉商场、中心百货大楼、六渡桥百货公司等。区内有中小学校71所,医疗单位191个,较著名的有同济医科大学附属协和医院、武汉市红十字会医院。区内文化娱乐设施众多,有影剧院、文化馆、公园23所,著名的有民众乐园、中山公园等。境内的新华路体育场是全市的大型室外运动场,能容纳4万观众。服务行业集中,著名的有璇宫饭店、汉口饭店、天安假日大酒店等。（一）经济发展2007年前三季度，武汉市经济保持了又好又快发展势态，全市实现生产总值2272.3亿元，增幅达到15.6％。预计2007年GDP总量可能超过3000亿元，增幅16％以上。据多方权威专家预测我国今年的GDP增速将达到11.5%。去年是“十一五”的开局之年，我市经济在保持了近七年的稳定增长态势以后，今年仍然延续良好的发展态势。运行情况反映，我市经济并未出现长期增长扩张乏力的态势，经济增长依然存在较强的支撑因素。从图1可以看出，GDP的增长曲线比较平滑，呈现平稳的增长态势，这表明，本轮经济周期的稳定性和持续性都有所加强，可以预见，未来几年经济仍将维持这种平稳增长的态势。下图为武汉与华中区另外三个重点城市GDP总量比较图指标武汉成都南京沈阳2004上半年GDP总量912.23948.08902.81737.37与武汉差距35.85-9.23-174.86增幅（%）13.713.518.214.02004全年GDP总量19562185.719101900.7与武汉差距229.7-46-55.3增幅（%）14.513.617.315.52005上半年GDP总量1069.491111.501140.54863.54与武汉差距42.0171.05-205.95增幅（%）13.813.515.315.52005全年GDP总量2238237124132240与武汉差距1331752增幅（%）14.713.515.216.02006上半年GDP总量1217.681224.081277.961190.13与武汉差距-67.4-7.524.9增幅（%）15.213.515.515.72006全年GDP总量2590275027742482.49与武汉差距160184-107.51增幅（%）14.813.815.116.52007上半年GDP总量1424.721446.311493.751441.33与武汉差距21.5969.0316.61增幅（%）15.114.115.615.4（二）房地产市场新增项目176个新增可销售套数77781套新增可销售面积8537623.55㎡新增已销售套数18726套新增已销售面积1858234.63㎡结转项目1142个结转可销售套数113307套结转可销售面积15041131.98㎡结转已销售套数26244套结转已销售面积2771698.23㎡其中：重点区域商品住房备案统计新增可销售面积7100385.03㎡新增可销售套数67435套新增已销售面积1529626.37㎡新增已销售套数15504套新增成交均价5144.59元/㎡结转可销售面积8684284.69㎡结转可销售套数74073套结转已销售面积2206772.22㎡结转已销售套数21355套结转成交均价5013.3元/㎡07-08年季度重点区域商品房住房成交均价走势08年第2季度部分重点区域商品房住房成交均价本季度区域市场表现出价格普遍上升的态势，区域市场进一步被看好，加之秋交会的拉动作用，新入市项目价位相对较高，在售项目也有一定走高，致使各片区均价出现较明显提高。江汉区、江岸区及硚口区区域品牌项目作为支撑区域价格的主要因素，以其高价位引领区域房价走高。两路片区本季度地产产销普跌，高价位楼盘不断进入干预房价走势，致使片区房价走高。本季度调查江汉区正在销售楼盘共20个。江岸区正在销售楼盘35个。硚口区正在销售楼盘15个。江汉区住宅类型：商品住宅均值：最高价均值：12500元/平方米均价均值：10516.66元/平方米最低价均值：5426元/平方米最高价个盘：武汉时代广场15000元/平方米最低价个盘：学林华府5350元/平方米江岸区住宅类型：商品住宅最高价均值：10429元/平方米均价均值：7513元/平方米最低价均值：4313元/平方米最高价个盘：武汉天地御江苑15000元/平方米最低价个盘：新地盛世东方4480元/平方米硚口区住宅类型：商品住宅最高价均值：8300元/平方米均价均值：6400元/平方米最低价均值：4750元/平方米最高价个盘：汉口中心嘉园10000元/平方米最低价个盘：汇丰企业总部4200元/平方米二．项目概况（一）项目经济技术指标总用地面积：总建筑面积：建筑占地：容积率：总户数：车位：建筑密度：绿地率：（二）项目位置（三）周边配套三．同区域竞争楼盘新华路号称武汉新兴的富人区，这里聚集了大量的高品质楼盘如三金国际新城、武汉万科金色家园等，由于本项目的规模与这些高档楼盘没有可比性，所以我们只对新华路、建设大道沿线的与本项目规模和品质相当的楼盘做一些简单的分析：江汉区同区域写字楼情况比较序号楼盘名称位置开发商名称占地面积建筑面积绿化率容积率建面均价1浦发银行大厦江汉区新华路218号武汉英德置业有限公司5979.56平方米50000平方米32%6.39130002世贸大厦江汉区解放大道武汉世界贸易大厦有限公5200平11万m2227500686号司方米3.阳光·新天地江汉区新华路231号新天地房地产开发（武汉）有限公司26.40%7.0754004.新世界国贸大厦江汉区建设大道568号新世界发展（武汉）有限公司12000（全装修）5.福星国际商会大厦新华路186号武汉福星惠誉房地产有限责任公司58006.财富大厦江汉区解放大道西马路车站旁武汉市信德房地产开发有限公司40%45987.元辰·国际江汉区青年路82号武汉元辰集团股份有限公司42%34008.金华商务大厦江汉区建设大道625号湖北金华实业有限公司22.80%64000江岸区写字楼情况比较1.金益大厦江岸区中山大道与四唯路交汇处湖北金益置业发展有限公司15%6.693600827111392.广源大厦武汉利源房地产综合开发有限公司武汉利源房地产综合开发有限公司30%64800828033443.港澳中心江岸区江汉路118号武汉江龙房地产建筑开发有限公司6127828230594.九运·京汉名都江岸区麟趾路进化村1号湖北博生房地产有限公司330082735215硚口区写字楼情况比较1.汇丰企业总部硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处武汉汇丰投资有限公司32%1.694200838502882.泰合广场硚口区武胜路武汉泰合房地产开发有限公司8000503351333.同馨商务大厦硚口区解放大道586号武汉波涛置业发展有限公司400083782229四.项目SWOT分析优势:本项目位于新华路与建设大道的交叉口处,距离西北湖高档生活区咫尺之遥,地理位置绝佳;本项目生活配套齐全,交通方便;劣势:项目规模较小，绿化较少，不利于提升品质和价格；威胁:本项目周边高档综合楼盘较多,住宅户型以中小户型为主,其商业也已经招商入住,在市场不景气的大环境下分流了本公司的部分客源.机会:本区域可供开发的土地几乎没有，土地价格的上涨是必然的趋势，而本项目土地费用已付，土地价格的上涨不会增加本项目的建筑成本，反而会为本项目带来可观的利润；今年武汉主城区的拆迁量较大，这必将带动换房的需求，为本项目带来绝佳的销售机会。中篇项目定位一.价格定位(一).武汉市房屋价格现状1.最近五年房价走势2.房价走势预测据专家估计,今后几年内武汉市房价将继续保持上涨的趋势,而09年房价房价将上涨3-5%,主要有以下几点原因:1.武汉城市划率?2.土地费用.建材.城市建设配套费等价格攀升刺激房价上涨据主管部门预测，今年武汉房价将持续上涨、涨幅在3-5%左右，主要基于如下四大原因：首先是地价上涨。前年市政府高速土地级别，随后主城区全面实话招标、拍卖、公示制度，客观上刺激地价上涨。房地产开发成本中，土地成本超过30%。去前年拿到土地的新建项目，今年将大量出笼。其次是建筑安装成本猛涨。去年下半年以来，钢材、水泥、石材等建筑原材料价格普遍上涨。以钢材为便，目前盘元钢价格已从去年初每吨2000多无上涨到了现在的4000多元。又如，近郊采石场全面关闭，材料告急，建筑成本会因此增加30-50元/平方米。第三，城市建设配套费上涨，也会影响房价，2001年至今，我市提了两次城市配套费，两次共提约100元/平方米，市建设配套费上涨必将带动房价上升。3、市场泡沫依然存在(1)有效需求不足????(2)房价接近临界线目前国内外房地产业有一个基本规律：当地每平方米房价不能超过一个白领一个月的收入。上海白领月收入约为５０００-６０００元，平均房价也是这个数；武汉白领月收入约为3０００元左右，而2007年武汉主城区的商品房销售平均价格已经达到了7000元/平方米左右，即便从整个重庆市商品房销售均价5500元/平方米来看，也已经接近6000元。(3)房价上涨存在非良性因素1.土地费用攀升刺激房价上涨土地费用是购成房价的重要组成部分。一般公寓土地成本占房价的15％－20％，多层占20％－30％，别墅更高，在经历2002年土地级差调整、2003年土地要采取挂牌出让、招标拍卖方式后，取得土地的资金成本翻了好多倍。另外，今年、明年上市项目的土地基本上是这两次“土地变法”后的土地，成本比之前的要高，这些成本将会计入房价。与地价促进房价上涨一样，土地资金运行成本“水涨船高”也会让房价“往上冒一冒”。比如以前8000万元可以拿下的土地，经调整、拍卖，要用1.2亿元才能敲定，开发商就要为这多付出的4000万元付出资金成本（主要是利息支出）。在开发贷款、按揭货款门槛越来越高的情况下，开发商还有可能另谋他途聚合资金，这也会增加资金成本，增加的资金成本也会计入房价。3.建材涨价推动房价上涨????4.楼市吵做推动房价上升