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万年花城社区商业案例◆整体环境1．区位条件：以万年花城为核心，周边社区现有包括育菲园、育芳园，未来周边社区还包括三环新城、国美第一城等多个项目；同时，万年花城将首都经贸大学围合在项目中央，周边还有燕京华侨大学、国家法官学院、北京电子工业学校、铁路卫生学校等大中专院校，多所院校的集中使万年花城成为名副其实的大学区。2．交通状况：贯穿社区的“三横三纵”六条市政道路预计于2007年前后投入使用，其将贯通三环、四环，其中东西横向道路分别为丰台东路（宽30米，为两上两下道路）、看丹路（宽40米，为两上两下道路）、康辛路（宽50米，为三上三下道路），南北纵向道路分别为万寿路南沿（宽70米，为四上四下道路）、郭公庄路（宽40米，为两上两下道路）和纪家庙路（宽40米，为两上两下道路）。3．人口构成：区域现有成熟人口6万人左右，规划人口规模为12.38万人，调研结果显示，区域未来居民构成将以年轻的城镇居民为主，学历水平与家庭年收入均明显高于北京市平均水平。万年花城业主调研的结果显示，花城未来业主年龄集中在35岁以下、同时家庭月总收入5000元以上，学历在大学以上的业主占比高达49.48%4．人均购买力：由于区域整体定位为丰台区经济四大板块之一，花城及周边项目定位为丰台科技总部基地的生活配套区，众多高科技人士将进驻该区域，其人均购买力水平极为可观。万年花城业主调研的结果显示，花城家庭可支配收入平均为68940元，家庭平均人口2.87人，其家庭可支配收入及人均购买力均显著高于北京市平均水平。5．区域未来发展状况：本区域定位为以居住为主，兼有教育科研、商业服务设施等用地的多元综合性区域。是北京市及丰台区大力发展的区域之一，其未来的发展速度及经济增长速度等均不可小视。◆商业概述1．商业总体规模：约20万平方米2．商业建筑形式：大型商业中心（其中大型商业中心共8万平方米，地上经营部分5万平方米，地下停车场3万平方米）中型独体商业（可经营业态丰富、餐饮、娱乐等行业均可从事经营）商业街区（由底商、独立商业及塔楼裙房构成）酒店、写字楼等商业设施3．商业整体定位：万年花城商业定位为以社区商业为基础的开放性商业系统4．商业设计理念：万年花城商业以“新都市主义”作为商业规划的指导思想，遵循花城整体设计所采用的风格，商业作为新都市主义生活的重要组成部分，在设计理念上引入了国际先进的“TOD-交通导向布局系统”，将商业、交流中心（广场）、办公及其它公建有机布局，分布在可步行到达公交站点的范围内5．商业系统设置：三级商业设计，即一级商业中心、二级商业街区、三级便利组合（按居民5分钟步行范围设置）6．商业布局情况：规划布局：一心五区八模块，即形成“一个区域商业中心，五大主题商业街区（生活街区、动力街区、商务街区、情调街区、时尚街区），八组便利模块，十二条特色商街，二百个专营店铺”的商业系统组合功能布局：主要从未来区域居民的需求考虑而进行的业态规划布局，满足未来居民生活、办公、教育、休闲、娱乐等功能方面的需要7．花城商业特点：万年花城商业形成了独具特色的“居民5分钟步行生活圈”，具体在商业规划设计上，则遵循了“综合性”、“站点性”、“便利性”、“层次性”的四大特点进行设计8．目前进驻商家：万年花城区域的商业正受到国内外大型商业巨头和投资者的青睐，家乐福、乐华梅兰、北京华联、华堂、上海联华、法国迪卡侬、麦当劳、肯德基等知名商家均有在该区域内进行投资的意向。并且已有多家签订了合作意向书，目前包括国内第一大便利连锁企业--联华快客、新加坡苏菲糕饼、嘉事堂、柯尼卡、荣昌洗衣在内的多个知名商家签约进驻。预计不久的将来，伴随着万年花城对整体区域住宅的影响与引领，西南区域的商业新势力将逐步浮现。而万年花城无疑将扮演西南商圈领头军的角色。◆规划布局基于万年花城的整体定位，结合该区域未来发展的需要，填补区域内无大型综合商业设施的空白，在花城商业整体规划布局中，我们规划了一个大型的区域性商业中心，同时我们规划了适合于满足业主餐饮、休闲、娱乐、购物等需求的独立商业设施。◆大型商业用房介绍1．位置3#地商业用房定位为区域性的商业中心，位于万年花城项目的东部，首都经贸大学的东北方向，是万年花城商业体系的核心部分。2．规模3#地商业用房距离西南三环300米，占地面积约为25000平方米，建筑面积约为80000平方米，包括地下30000平方米左右的停车场；其地块长约300米，最宽处102米，最窄处58米，限高分别为24米和18米。3．合作方式3#地商业用房开发方式为订单式开发，将采用出租或合作开发等多种形式的合作方式，目前处在与多家国内外知名商家的合作洽谈过程。4．效果示意图◆中型商业用房介绍（一）4#-1独立商业用房介绍1．位置4#-1独立商业用房位于万年花城的东北端，是万年花城商业系统中的重要组成部分，预计2005年9月份交付使用2．规模4#-1商业用房共计三层，总面积为4298平方米，其中：地下一层面积为1998平方米；地上两层，每层面积约为1100平方米。3．合作方式4#-1商业用房拟采用出租或者出售的方式，可以整体出售/出租或分割进行出售/出租。4#-1商业用房适合于超市、大型中餐、西式快餐等餐饮企业及银行等服务设施，同时还适合专业卖场等业。4．效果示意图（二）1#独立商业用房介绍1．位置1#地商业用房位于花城东南端，首都经济贸易大学东侧，紧邻张新路和康辛路，由四个独体商业用房构成。2．规模1#地商业用房总面积约为9300平方米，共计4个独立型商业用房，其中：1#-13商业用房地上两层，总体面积为1365平方米；1#-14商业用房地上两层，总体面积为965平方米；1#-15商业用房地上三层，总体面积为5360平方米；1#-16商业用房地上两层，总体面积为1670平方米。3．合作方式1#地的4个商业用房均为独体商业，其合作方式极为灵活，拟采用整体出售或分割出售的方式。1#地商业用房适合于超市、大型中餐、西式快餐等餐饮企业，同时考虑其分割性的特点，适合于装饰用品、饰品店、精品服装店、宠物医院等时尚业态。◆红筹型商业用房介绍1．位置红筹型商业用房位于2#地看丹路沿线，万年花城东端，对面为花城区域性商业中心，定位为花城的商业示范区。2#-1、2#-2楼座均有商业用房，其中，2#-1商业用房为底商形式，2#-2商业用房为塔楼裙房形式。2．规模2#地近期推出的红筹型商业用房总面积约为2170平方米，共27套商铺，其中2#-1商业用房均为底商地上一层，2#-2商业用房为塔楼裙房；预计于05年9月份建成投入使用。3．户型2#-1商业用房主力户型为60-80平方米之间，最大户型为232.92平方米，最小户型为30.24平方米。2#-2商业用房面积主力户型为70平方米左右，最大面积为106平方米。效果示意图综述，2＃地商铺的优势在于与3＃地大型商业仅一街之隔，可经营类型多样，而且相对于其他地块的商业而言，其开盘及交房时间较早，且位于花城一级商业地带，其将来必将是人气聚集之地，升值潜力巨大，商机无限。2#-1定位为花城商业示范区，主要招商对象为品牌商家，目前已有乐华梅兰专卖、多样屋、嘉事堂、联华快客、好望角音像图书、新加坡苏菲糕饼店、荣昌洗衣、吉野家等众多意向商家与万年花城洽谈合作，拟在此地开店。◆升值型商业用房介绍1．位置升值型商业用房位于4#地北区，为近期推出的商业用房，其中，4#-2、4#-3、4#-5商业用房均为底商形式，紧邻丰台东路及4#-1独体商业，主要功能定位为花城及周边居民日常消费场所。2．规模红筹型商业用房面积总计约为2400平方米，其中4#-2商业用房为地上一层底商，共7套商铺，面积总计为514平方米；4#-3商业用房为地上一层底商，共14套商铺，面积约为1228平方米；4#-5商业用房共11套商铺，面积总计为658平方米，其中，4＃-2、4＃-3预计于05年底建成投入使用，4＃-5预计于06年投入使用。3．户型4#-2商业用房的户型面积集中在60-70平方米，4#-3商业用房的主力户型面积集中在80-130平方米，4#-5商业用房的主力户型面积集中在50-60平方米。综述，4#地相对其他地块而言，其位于丰台东路上，丰台东路是未来三环新城、育芳园等社区业主从西南三环进入所居住社区的必经之路。因此，地理位置好，人流量大是4#地最显著的特点。◆其他小型商业用房介绍万年花城社区规模高达200万平米，根据花城商业总体规划以及布局情况，在其它尚未建设开发的地块还有部分小型商业，期待关注中。◆商铺投资知识1．商铺投资特点：稳定性好：商铺的租约通常为3至5年或更长，承租户对商铺的装修、投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。增值性强：商铺投资是一个长期过程，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，由此带来的租金增长是必然的。回报率高：成熟商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的投资者，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。投资潜力大：成熟市场下一般商铺与住宅的价格之比为4∶1～5∶1，商铺价格还有较大的上涨空间。但是要充分考虑市场环境、市场供应状况差异等因素，尤其是住宅价格透支，将对商铺价格的准确定位及判断产生重大影响。经营方式灵活：商铺可出租、可经营，方式灵活。2．商铺投资类型据调研显示，商铺投资类型及投资比例分析如下：从图中不难看出，社区型商业投资已经成为目前商业投资者们所选择的主要商业投资类型。社区型商业包括社区类商铺和住宅底层商铺。社区类商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区类商铺的表现形式主要是1--3层商业楼，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式；住宅底层商铺，指位于住宅底层的商用铺位。住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。万年花城同时存在上述两种社区型商业类型，具有较高的投资价值。3．商铺投资步骤1）准确判断商铺类型首先，判断购买商铺所属的投资类型，为选择投资行业及进行客群分析等奠定基础。就花城而言，存在大型商业中心、中型独体商业及小型商业等多种上铺类型，选择更大。2）投资行业选择在判断所投资的商铺是否具有良好的行业背景时，有3个基本的标准：此行业的历史及未来的消费增长速度此行业的竞争情况呈良性此行业的利润空间投资者可通过搜集统计数据和实地调研获得这些指标并进行分析，就花城而言，由于其所属地块将作为北京西南区域的重要节点和战略布局区域，相对于北京其他较为成熟区域而言，发展空间较大，各业态均存在较高的利润空间。3）确定目标收益空间商铺投资收益是所有商铺投资者所关注的问题，但一般的投资者对商铺投资收益的理解仅局限在租金收益上。实际情况是，租金收益属于商铺投资收益中常规的收益项目，而商铺价值升值收益对于像中国商业房地产这种发展中的市场来讲，无疑成为商铺投资者创造财富的重要手段。租金方式回收投资也是房地产业投资回报的基本方式，对于商铺来讲也不例外。价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。实现价值升值收益对于一般的商铺投资者有不小的难度，如果选择得当，虽然租金收益率不是最高，但却可以获得买家飞涨的报价；如果选择失当，不仅商铺不好出租，而且完全有可能被迫“挥泪降价甩卖”。4）商铺投资的重要影响因素商铺投资的8大外部要素立地商圈：指商铺所在区域商业等级、竞合环境、客户群规模及购买力等因素综合构成的商业概况。其中客流量是一个极为重要的指标，它意味着经过商铺的顾客流量。客流量与客单价的乘积是销售额，因此现实客流量意味着商铺可能获得的现实销售额，而商圈变化或店铺影响带来的潜在客流量则决定了店铺的增长空间。因此是否临街实际上是对客流的一个重要要求。可视性：使商铺尽可能多的在平面、立体范围内极容易被消费者看到的程度。通达性：指顾客到达商铺的交通条件的难易程度，它意味着顾客到达商铺的可能性。停驻性：指顾客到达后能够停留或停驻