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万祥滨海新城项目前期研究及项目定位策划第一部分市场环境分析一、晋江房地产市场宏观分析1、经济2004年，晋江市GDP达438亿元，财政总收入33亿元。社会经济综合发展指数位居全国“最发达100县（市、区）”第18位。1-9月份，全市财政总收入27.68亿元，增长13.5%。2004年全国百强县晋江名列第五。2、产业状况晋江以制造业为主。以产业集群为特点。以民营经济为主体的纺织服装、鞋业制造、建材陶瓷、食品加工、轻工玩具等传统产业和化纤、车辆机械、新型材料、制药、纸业等新兴产业集聚趋势相当明显，产业链配套完整。3、区位晋江市地处闽东南沿海，东频台湾海峡，西与南安市接壤，南与金门岛隔海相望，北依泉州古城，东南紧接石狮市，是泉州的首邑，也是福建省加快闽东南开放开发、建设海峡西岸繁荣带的前沿区域。4、人口基数本地人口102万；外来人口常年保持在70万左右；旅居港澳台和海外的晋江同胞220多万，是著名的侨乡。2000年常住人口147.93万人（包括外来人口，不包括外出人口），其中陈埭镇22.69万人，安海镇15.82万人，青阳镇13.23万人，东石镇13.22万人，磁灶镇11.40万人，罗山镇11.68万人，龙湖镇10.21万人，金井近8.1万人。5、经济持续高速发展。2002年GDP：328亿元；人均GDP：3.18万元。到2003年，GDP达到380亿元。2004年，晋江市GDP达438亿元。按照GDP增长与房地产发展关系，GDP平均增长率在20%左右时房地产便处于超速发展期。晋江GDP逐年高速增长，年均增长率已接近15%的速度发展。1997年、1998年、1999年、2000年、2001年经济增长率分别达到18.0%、15.8%、10.1%、8.4%和9.0%。晋江的经济实力在稳步增长，房地产作为与经济同步发展的行业发展前景看好。6、产业结构进一步优化。晋江市03全年实现生产总值380.02亿元。其中：第一产业增加值11.34亿元；第二产业增加值213.55亿元，增长17.5%；第三产业增加值155.13亿元，增长14.8%。经济结构进一步优化调整。在生产总值构成中，第一产业比重继续下降，第二产业比重稳步提升，第三产业比重略有下降。三次产业增加值占生产总值的比重由1991年的23.5：57.4：19.1调整为2001年的3.7：55.3：41.0，2002年的3.4：55.4：41.2，2003年3.0：56.2：40.8。产业结构进一步趋于合理。7、城市化进程快速发展晋江城市化程度逐年提升，且近几年来城市化率更高，晋江城市化的进程会极大地推动晋江房地产市场的发展。城市化意味着城镇人口的比重增加、城市基础建设的完善、人均住房面积的增加等，这样必然会极大地推动晋江房地产市场的发展。8、人均可支配收入持续增加，居民消费力明显增强2002年农村居民人均纯收入6330元、2004全年农村居民人均纯收入7166元，增长6.8%。晋江的人均可支配收入持续增长，且增长速度较快（平均增幅约10%）。人均可支配收入的持续增长同时也意味着个人消费能力的持续增长，这样便增加了个人对于房地产市场的有效需求。9、金融运行基本稳定。03年末全市金融机构人民币各项存款余额245.11亿元，比上年末增加51.55亿元，增长26.6%，其中：城乡居民存款176.25亿元，增加31.02亿元，增长21.4%。10、家庭结构晋江全市共有家庭户27.89万户，家庭户人口数为104.63万人，平均每个家庭人口数为3.75人，家庭规模正日益缩小，家庭成员关系日趋简明。同时，随着生活水平的提高和居住条件的改善，传统的大家庭开始分解，青年夫妇与父母分开居住的意识增强。资料显示，在家庭户中，一代户为22.25%，增加13.11个百分点；二代户为59.60%，增加0.63个百分点；三代及三代以上的家庭户为18.15%，减少13.74个百分点，表明家庭生活以两代人为主，三代同堂的家庭正在逐步减少。一代户仅为22.25%，住房的需求在3、4房的二、三代居为主。房地产需求增加潜力非常巨大。11、人口城镇化进程的加快全市居住在城镇的人口为48.04万人，占总人口的比重为32.48%；居住在乡村的人口为99.88万人，占总人口的比重为67.52%。全市非农业人口为12.82万人，占总人口数的8.72%；农业人口为134.23万人，占总人口数的90.74%。目前还是农村为主，进城去成为趋势。12、人口居住环境不断改善。晋江95.79%的家庭户有生活用房，其中81.92%为独立的家庭住房，平均每户家庭拥有生活住房3.61间，人均住房建筑面积为29.61平方米，其中面积为8平方米以下的家庭户占18.05%，9-20平方米的占24.66%，20平方米以上的占57.29%。二代人家庭拥有住房三间及以上住房的占39.30%；三代人家庭拥有四间以上住房的占10.92%。生活用房中58.41%为平房，40.14%为6层及以下楼房，1.45%为7层及以上楼房。晋江72.99%的家庭拥有独立使用的厨房，43.96%的家庭炊事使用燃气，25.44%的家庭饮用自来水，53.39%的家庭有洗澡设施；41.04%的住房中有独立使用的厕所。需要分解的家庭住宅需求达51%，需要改善生活条件的达45%以上，市场潜力巨大。13、生活住房来源以自建为主。晋江76.29%的家庭户以自建为主，2.43%的购买商品房。生活用房90年代以来建造的占46.26%，80-90年代建造的占29.02%，6.12%的家庭户住在1949年以前建造的房子里。2000年终止自建房后，生活住房来源将发生巨大变革将以商品住宅为主。房地产将迎来新一轮高潮。二、晋江市房地产发展分析虽然晋江市房地产近年发展迅速，人均住房面积比全国高近一倍，但目前房地产开发水平普遍较低，产品和营销仍处于低水平发展状况。1.晋江房地产市场总体发展1.1晋江房地产发展超速发展、供需两旺2003年晋江市累计完成房地产开发投资8.33亿元，同比增长285％；全市商品房施工面积48.66万平方米，同比增长87％，其中新开发面积20.71万平方米。在施工项目中高档住宅面积34.25万平方米，占70％，其余为经营性用房。04年销售商品房26.1万平方米，销售总收入4.46亿元，分别增长184％和294％。05年房地产开发和商品房销售同步快速增长，1-9月房地产开发投资完成8.25亿元，增长249.0%；商品房销售额2.70亿元，增长38.7%，其中住宅销售额2.25亿元，增长40.1%。晋江的房地产已进入超常快速发展阶段。1.2城市建成区土地供给空间放大：晋江旧城改造和新区建设同步推进，形成“五纵五横”路网格局，城市建成区面积达到37.6平方公里，其中中心市区建成区达18平方公里，较上年扩大2.6平方公里。晋江市城区面积目前为34平方公里，到2020年则将达到74.8平方公里。到2020年，中心市区建成区面积将达80平方公里，人口达到80万人，形成中心市区组团、滨海组团、产业经济组团格局。届时城市化率为65%以上，房地产发展空间将进一步放大，竞争将进一步加剧。1.3价格涨幅达20%以上，为房地产发展超速期。由于基数较小，存在泡沫成分较小。泉州市区2005年1月—10月（未包括洛江、泉港）商品住宅均价为3308元／平方米。晋江2005年1—11月份，晋江市房地产开发完成投资111039万元，同比增长15.1％。晋江的房地产住宅预售面积最多，达到321875平方米。华泰国际新城一期开盘均价在1700～1800元/平方米，二期开盘2200～2300元／平方米。新世纪豪园二期均价2700元/平方米。中心地段的起步房价已经达到了4500元／平方米，而市区北面的房价还在2300元左右。04年旧城改造一期项目内街价格达30000元／平方米。石狮2005年1—11月份商品房均价2603元／平方米。总体而言，在产品、环境和营销水平提高后，价格尚有一定的上升空间。1.4供给增加，规划和营销水平提高，市场竞争加剧。晋江“华泰国际新城二期”、“锦绣广场三期”、“新天地”、“国际大厦”、“仁和家园”、“晋兴凯悦名都”等楼盘已相继上市。配套情况大型小区基本有会所，商业街等设施。如“宝龙·金色家园”，在社区内配套了1.5万平方米中庭花园、商业步行街、五星级酒店等。1.5产品相对单一，户型以中大户型为主。近两年晋江楼市仍以小高层和高层为主，别墅为辅。04年150、160平方米为主流户型，05年以130平方米户型为主。高端客户有限，市场更加理智向中户型转换，买家注重房子的实用性和舒适度。部分本地居民的购买力比较强，再加上传统的消费习惯，大多数人喜欢和父母住在一起，因此主流户型选择以160平方米的大户型为主。在城市中心地段出现小户型公寓式住宅，也成为市场热点。2晋江住房消费者特征初判分析2.1住房消费特征之本地户籍人口①本地户籍人口大多物质富裕，购买力强，其生活水平已步入后小康时代；②本地户籍人口购房自住主要购买140平方米以上，能承受每平方米3500--4000元以上大面积单位；③注重住宅的文化品位、度假、休闲、投资等延伸功能；④本地人对投资物业，投资欲望很强。2.2住房消费特征之港台侨人士①他们大多是工业园区的外资企业高级管理人员和企业主，拥有较强的经济实力；②港台侨人士购房主要集中在有血缘、工作缘、生活缘的区域；③他们是高档住宅的消费者，非常注重小区的安全、管理、交通、服务、配套资源；④海外本地华侨主要有落叶归根的情节，回家置业成为情感依托。2.3住房消费特征之外来白领①随着晋江城市环境的改善和政府鼓励，越来越多外来白领愿意在晋江购房安家置业；②在晋江房地产市场中，购买每平方米2500―4000元中档房的，本地户籍人口和外来白领各占一半；而购买每平方米1500―2500元低档房的则基本上是外来白领；③外来白领购房集中户型为一房、两房、三房，付款方式主要为银行按揭；④小商铺、小单间写字楼、小型公寓是他们主要投资对象。3晋江房地产未来发展趋势预测未来几年晋江房地产市场依然会保持高速的发展。一些有实力的、有成功开发经验的外地开发商会陆续进入晋江与本地开发商争夺市场，晋江房地产市场的竞争会更加激烈。由于市场竞争的激烈，晋江房地产市场会进一步走向成熟，产品品质，开发档次，建筑规模，产品定位、广告宣传等都会得到提高。借助外部资源以提高市场竞争力，相关知名设计、投资、代理等机构进入晋江房地产市场。4主要研判结论（1）晋江房地产业的发展水平明显滞后于其经济发展水平；（2）晋江当前市场供需基本平衡，总体供销形势两旺；（3）未来几年晋江房地产市场将因产业经济发展及城市化发展而保持相对高速发展；（4）在经历了2004至2005年的房地产爆发期后，晋江房地产正逐步进入理性时代；（5）晋江别墅市场正处于整合和提升时代，产品良莠不齐，市场需要更新换代的产品。三、晋江市区楼盘资料（详见附件）1华泰国际新城（二期）晋江罗山SM广场正对面占地面积：40万平方米左右总建筑面积：60万平方米二期建筑面积：5万平方米总套数：400套（含17套别墅）均价：2200～2300元/平方米2新天地世纪大道电力大厦旁占地面积：15亩建筑面积：2.2万平方米左右多功能透天别苑：联体别墅+店面+独立车库总套数：48套价格：120万元左右/栋3国际大厦晋江市泉安中路占地面积：七八亩建筑面积：2.5万平方米左右主力户型：40～50平方米总套数：358套4锦绣广场三期占地面积：7亩左右建筑面积：近2万平方米主力户型：一房（27～45平方米）、二房（77～85平方米）、三房（99～110平方米）总套数：91套5晋江精品家居商业街（锦绣广场商业店面）地理位置：晋江青阳世纪大道电力大厦旁面积：1万多平方米价格：9800元/平方米定位：专业的家居产品（售后返租）6仁和家园地理位置：晋江青阳世纪大道（体育馆对面）总建筑面积：63128平方米建筑