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绿地事业二部区域总经理人才培养建议书目录第一部分项目背景第二部分项目方案设计第三部分项目执行建议第四部分项目报价第五部分博志成介绍2强化区域总对项目的经营职责区域三总经理事业部总经理事业部战略目标制定与执行（基于集团）项目1项目2项目…区域中心总经理区域一总经理区域五总经理区域二总经理区域四总经理项目1项目2项目…项目1项目2项目…项目1项目2项目…项目1项目2项目…目前职责（基于区域/项目）项目运营：1级计划节点把控工程质量拿证：关键节点5%：销售额指标职责（试点）项目运营、工程质量、拿证常规职责经营指标1.销售净利润率2.内部收益率IRR3.净资产收益率ROE事业部的战略目标不能很好贯彻到区域，目前区域总承担的经营指标过少，更多是进度、现金流和工程指标。区域三目前实行试点-增加经营指标考核，以增强区域总的经营职责，逐步落实到利润类收益率类指标区域总的职责发展对其业务能力提出了新要求•基于区域总的职责发展4定位与设计：参与提升为把控项目经营风险承担掌握综合类项目的全程关键风险点提高预控能力计划提升为项目运营基于项目经营目标的项目运营基于项目经营目标的全程项目管控：从建造环节往前延伸到产品研发一级计划节点把控拿地和产品定位设计研发环节，从参与意见到主导方案，需区域总提高该环节的决策能力（基于经营目标的方案决策）配合公司战略发展，强化区域总经营职责目录第一部分项目背景第二部分项目方案设计第三部分项目执行建议第四部分项目报价第五部分博志成介绍5依据区域总的素质模型定制管理提升方案《综合体项目定位、招商与运营》前期定位设计成本工程《城市综合体项目设计之商业规划与建筑规划》《综合体项目管控与计划管理》《综合体项目开发36个风险点》《综合性地产项目管控、计划管理暨标杆案例借鉴》一、商业地产（城市综合体）产品创新、第三代产品、第四代产品二、万达集团管控•各发展阶段战略及组织管控体系演变•管控解析三、项目管控•万达项目公司管控组织体系解析•万达项目管控体系•模块计划管理体系四、万达城市综合体项目管控的核心工具：十一阶段模块计划解读1、阶段划分2、开工之前3、销售阶段4、招标阶段5、封顶阶段6、外装阶段7、内装阶段8、市政阶段9、招商阶段10、验收阶段11、试营业阶段12、交付阶段五、万达集团某城市综合体项目管控案例深度剖析1、团队组建计划与管控2、规划设计计划与管控3、开发报建计划与管控4、采购与成本计划与管控5、工程计划与管控6、营销计划与管控7、招商计划与管控8、开业计划与管控学习内容解析-主题1《综合性地产项目管理与计划管理-万达案例借鉴》学习内容解析-主题2《综合性地产项目全程36个风险点》•现状•前期致命风险点（16个）•并购项目股权与债务危机•合作开发•政府商圈规划引导•贪大:城市人口不够•求洋:城市时尚度不够或周边人口档次低•国道、火车道、立交桥等影响•规划设计单位选择•规划设计参数的限制•商业开口选择•……•中期致命风险点（13个）•先施工后招商•招商与销售的配合•招商与工程的配合•销售代理公司选择•招商代理公司选择•包租模式•……•后期致命风险点（7个）•开业时间•商业景观及导示缺失•营销企划缺失•招商调整滞后•……经典案例借鉴定位案例•定位案例•招商案例《综合性地产项目全程36个风险点》《城市综合性项目设计之商业规划与建筑规划》前言:城市综合体综述一、城市综合体的定位与规划策略•从定位到规划、开发的奠基石•商业规划与建筑规划•城市综合体在一二三线城市开发规划的机遇与风险•案例分析二、综合体的规划要点•规划定成败•规划的方法论•如何通过规划创造效益•如何通过规划规避项目风险•案例分析三、重点空间的规划设计•中庭、总平面规划、商铺格局四、成功商业空间的规划设计要点•主题、主力店、动线、布局、视觉设计、气氛五、从设计团队的质量管理到成本管理六、规划决定成败-五种规划发展模式比较七、量体裁衣与削足适履八、规划的方法论九、规划创造效益十、如何在规划阶段规避项目风险学习内容解析-主题3《城市综合性项目设计之商业规划与建筑规划》学习内容解析-主题4《综合体项目定位、招商与运营》一、引言——1776年3月，中国遭遇绝杀1、商业连锁反应2、商业地产同住宅地产的本质区别3、商业地产项目的操作出发点二、项目开发决策——关于商业开发同生孩子的关系1、被动怀孕——政策性立项2、计划怀孕——主动性开发3、前期流程案例——筑巢引凤与关门打狗三、项目定位1、规划陷阱——中国商业综合体特点2、商业项目各类型产品及套现解析3、商业业态类型4、主力店及非主力店的互动意义5、详解主力店——会招主力店不等于会用主力店6、1：6与6：17、主力店实操逻辑（一）——真相8、主力店实操逻辑（二）——真相背后的真相9、颠覆规则——“形兵之极，至于无形”10、商业综合体内各业态的布局关系11、商业物业是否应该自持12、详解租金13、详解售价14、城市综合体操作节奏案例四、主力店招商计划不要被硬件断送1、想招主力店和能招主力店是两回事2、各布局位置业态功能确定3、主力店重点设计条件4、商业项目各功能设计同人体的关系五、商业项目推广1、租赁客户心理诉求2、租赁客户推广模式⑴推广对象⑵推广渠道⑶推广难点3、投资客户心理诉求4、投资客户推广模式⑴推广对象⑵推广渠道⑶推广难点*注:以上大纲为参考,以授课课件为最终版本六、业务营销——项目招商1、商业租赁业务体搭建2、商务合同谈判要点⑴租赁意向书解读及控制⑵商务条款⑶技术条款⑷常规谈判周期⑸合同陷阱⑹杠杆谈判3、谈判流程案例——一场有关忽悠实力的较量4、潜规则？规则！关于幕后交易5、脆弱的纽带——所谓战略合作商6、危险谈判性格7、案例：某集团谈判决策流程七、政策渠道的利用方式1、兵以诈立，以利动，以分和为变者2、以共赢的方式获取支八、模拟操盘1、项目可研论证案例——TJ项目的前期三大失策对后期造成的蝴蝶效应2、项目操作节点3、策划操作节点4、招商操作节点5、销售操作节点九、案例分析：万达历程十、商业地产营销的终极目的——资产证券化十一、翻过头来看真相十二、结语：商业地产下一代产品趋势目录第一部分项目背景第二部分项目方案设计第三部分项目执行建议第四部分项目报价第五部分博志成介绍111、业务领导推荐（区域总、区域中心总经理）2、人力资源初审：依据历史绩效表现3、报总裁办核定项目实施全流程绿地集团区域总人才培养项目-工作安排博志成绿地集团课前课前学员需求梳理会务场地协助老师制作课件设备（音响、激光笔、横幅、白板、笔、水等）电子课件在课前三天给到客户座位（分组/随意、桌签）老师行程安排（联系、交通、住宿、接待等）主持联络拟定学员名单（报名签到表）课中记录学员的课堂表现邮件/短信通知学员上课时间、地点课间收集学员学习情况，及时与老师沟通学习内容。辅助学员签到、发讲义（绿地为主，博志成协助）微信群特色服务协助建立学员微信群学员、老师及助理用餐（午间）整理学员疑难问题，安排老师答疑与学员互动总结反馈建立学员微信群协助发起针对课程的专题研讨收集反馈评估表（学员）共享有价值的信息、学习资料等收集反馈评估表（学员直属领导）对培训过程进行全程记录，及时整合业务部门需求，增强与老师的沟通反馈，此工作由双方共同完成。项目实施分工表1-绿地和博志成项目实施分工表2：绿地内部分工-课前\课中\课后课程主题主责参与部门职责区域总视角产出综合地产项目管控与计划管理运营计划部区域中心总经理1、课前问题梳理2、课中主导研讨3、课后主导推进行动改进建议落实1、课前基于区域总视角提出问题2、课中参与研讨，表达意见3、课后按照运营计划部的改进计划配合完成优化《绿地项目运营计划体系建设建议》《项目管控工具模板》综合地产开发36风险点区域总1、课前问题梳理2、课中主导研讨形成绿地项目风控要点3、课后组织考察与核心风控要点的研讨进一步完善项目风控要点/《风控36个节点操作要点》《绿地项目风控关键节点》《城市综合性项目设计之商业规划与建筑规划》技术部1、课前案例准备-现有2、课中案例研讨会议纪要3、课后：推动方案优化；1、课前问题准备2、课中参与案例研讨，从经营角度对现有方案提出意见；3、课后：优化推动评审要点操作指引的实施，形成区域总参与评审会的工作标准《某方案优化建议》《设计方案评审要点》《综合体项目的定位\招商与运营》商管部门同上同上《某方案优化建议》《设计方案评审要点》课后评估之三维评估课后一个月：HR与学员的业务领导进行电话回访，针对课后行动改进建议的落地及对组织能力提升方面的应用效果进行评估学员现场填写评估表，对课程现场效果进行评估学员现场填写评估表，对课程的组织管理进行评估，给出改进建议课程评估应用评估组织评估课程总结评估现场反馈评估现场行为评估后续反馈评估后续行为评估领导层依据行动建议填写反馈表并推选出优秀学员和创新奖候选人HR组织评优课后电话回访（学员）学员现场表现评估课程满意度调研表填写绩效改进评估目录第一部分项目背景第二部分项目方案设计第三部分项目执行建议第四部分项目报价第五部分博志成介绍17目录第一部分项目背景第二部分项目方案设计第三部分项目执行建议第四部分项目报价第五部分博志成介绍18博志成是谁WHOWEARE?最优秀的房地产人才培养综合服务商•房地产行业人才培养第一品牌•房地产行业高端人才培养专家•房地产行业落地咨询的实践者•房地产行业长期顾问的首创者19历史与发展HISTORYANDDEVELOPMENT:迅速发展——博志成集团成立于2008年，历经6年发展，目前已成为业内最大的培训机构。最大平台——5大城市辐射全国，2万家客户平台，千家合作客户/年，近万人次培训/年。不断创新——从聚焦于住宅地产人才培养的研究，发展到商业地产、养老地产、旅游地产、产业地产的人才培养研究；②从聚焦于房地产专业和管理，发展到综合经营层面：项目增值、领导力发展、战略、行业发展规律……③从聚焦于中基层人才培养，发展到中高层人才培养④从传统的培养转向国际化、城镇化、产业化、金融化、智慧化①20我们的布局OURLAYOUT:落位5大重点城市，辐射布局全国。以国内业务为基石，面向全球……北京加利福尼亚州佛罗里达州重庆深圳济南上海21我们的伙伴OURPARTNERS:清华大学研究院创新创业学院（深圳）中国房地产业协会人才培养可持续发展联席会中国房地产经理人联盟北京大学房地产校友会深港房地产商会多家标杆房地产企业……多所国际顶级大学：加州大学伯克利分校（UniversityofCalifornia,Berkeley）、迈阿密大学（UniversityofMiami）……22我们的产品OURPRODUCTS:详见《产品手册》（2014）我们的产品聚焦于房地产“五化”——国际化、城镇化、产业化、金融化、智慧化结合需求，针对性产品，促进提升：PART1培训管理PART2精英行动PART3标杆学习PART4咨询服务——内训师培养、企业大学构建——高层游学、向制造业学管理——专业内训、公开课23我们的合作客户THECOOPERATIONOFTHECUSTOMERS:2012/2013年地产百强企业，超过50%曾与我们合作！华北：华润置地、中建、远洋控股、首创置业、新世界、金融街、华夏幸福基业、荣盛、方兴地产、北京金隅嘉业、中粮地产……华东：绿地、世茂、九龙仓、绿城、新城控股、复地、旭辉、三盛宏业、保集集团、景瑞、三湘、广药集团、苏宁、宋都、鲁能、海尔……中南：万科、中海、合生创展、保利、招商局控股、和记黄埔、佳兆业、阳光100、建业、福星惠誉、星河、正荣……西南：龙湖、金科、蓝光、置信、融汇、协信、重庆东原、重庆隆鑫、香港置地（重庆）、新欧鹏、华宇地产、重庆中渝物业……西北：紫薇、曲江建设、金泰地产、兰州国芳置业、新疆华源、宁夏中房……24博志成成果展ACHIEVEMENTEXHIBITION:论坛盛况HR及创新研究25博志成成果展ACHIEVEMENTEXHIBITION：书刊/杂志26北京市海淀区北四环西路甲二号电