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西安市万锦城项目——商务策划书目录一、工程概况四、合同风险分析、对策、效果五、主要物资消耗控制指标三、商务策划遵循原则、实施思路及核心目标六、整体商务策划一览表、盈亏点分析、措施及效果二、合同主要条款,各类目标指标七、劳务班组确定及合同拟定建设单位：盛兆（西安）房地产开发有限公司总建筑面积：125332.47㎡高层：高层3栋楼【5#楼、6#楼、7#楼】，地下-2层（层高3.6m）、-1层（层高3.3m）、夹层（2.04m），地上33层，标准层层高2.9m，结构形式为剪力墙结构，总建筑面积78319m2；商业2栋地上3层，层高1至3层依次为4.5m、5.8m、3.9m，结构形式为框架结构，总建筑面积7388m2；幼儿园1栋地上2层部分3层，结构形式框架结构，建筑面积3616m2,；车库1栋地下2层，负二层层高3.55m，负一层部分层高3.85m，部分4.25m，建筑面积36007.86m2.合同造价188625377.1元（其中土建造价157927876.3元，安装造价30697500.85元）一、工程概况1、合同主要条款序号条款内容1合同形式固定总价包干。2工期672日历天包括所有法定节假日3开工日期2017年3月15日4工程质量达到《工程施工质量验收规范》合格标准，并同时满足开发商招标文件的技术规范要求，取得“长安杯”及“省级文明工地”“中天集团标杆工程”5工程付款节点及付款比例付款节点：1、进工地时一次性支付安全文明工地费；2、独立地下车库：单层完成超过5000m2（顶板结构完）为一付款节点；3、塔楼5~11#楼：±0.00地下室结构完成为一付款节点，±0.00以上每4层结构完成为一付款节点；商业及幼儿园：主体结构封顶为一付款节点；4、入口大门、门房、垃圾房等，主体结构封顶为一付款节点；5、建筑工程、安装工程、室外工程按月进度支付；6、直接专业分包配合费、甲供材采购保管费由发包人根据工程进度情况进行支付，具体比例由发包人决定；（支付比例为分包定标后进场时支付50%，结算办理完成支付剩余50%）7、措施费详见“措施项目费支付比例表”二、合同主要条款、项目各类目标指标序号条款内容（续）工程款支付比例：期中支付金额为本期结算工程价款的80%（其中65%为形象进度的实际支付；15%为归档资料移交发包人的完成情况，由发包人确定实际支付比例），期中支付金额达到合同价款和追加合同价款总额的80%时暂停支付。待工程竣工结算完成并承包人填写《工程质量缺陷保修书》后，发包人应支付结算金额的95%，剩余5%将在缺陷保修书约定的期限届满后支付给承包人。6合同范围施工图纸范围内的土建、水电安装及部分土方、室外工程及附属工程。（其中：钢铝合金门窗、消防、供电、标识标牌、防火门、天燃气、供热、市政供水、电梯、入户门、弱电系统、精装修（公区、首层大堂、商业）、景观工程、幕墙、土方、桩基及桩基检测等专业性分包工程由甲方指定分包。）7投标预期利润总造价5%（暂估土建：780万元；安装：153万）二、合同主要条款、项目各类目标指标商务策划遵循“整体策划、动态管理、阶段调整、重在落实”的原则，围绕“三点两线四阶段”开展工作：“三点”：盈利点、亏损点、风险点“两线”：化解风险、降本增效“四阶段”：开工准备阶段、施工阶段、总包管理阶段、结算阶段。三、商务策划遵循原则、实施思路、核心任务商务策划实施思路前后延伸，“变”中取胜将商务策划向前延伸到投标阶段，向后延伸到竣工结算阶段。在施工管理过程中，要自始至终贯穿一个“变”字，对照合同条款和市场行情，积极寻求变更，在变中取胜，在变中获利，变不利为有利。动态管理，阶段调整项目施工管理过程中唯一不变的就是“变”，要注意对各种“变”的控制，要注意各种风险因素及其对项目影响的变化，及时反馈并调整应对措施全员参与，责任到人“千斤重担人人挑，众人拾柴火焰高”全员参与，目标分解，压力传递，责任到人，使项目上每个人都能意识到本人所做的一切日常工作都与工程效益息息相关，做到恪尽职守，才能使项目取得良好的经济效。事先策划，重在落实“工作措施千万条，狠抓落实第一条”只有过程中重视策划的落实，并且在施工中不断调整和完善，才能取得满意的效果。二、商务策划遵循原则及实施思路①②④③1、主要目标收入利润成本商务目标三、合同主要条款、项目各类目标指标＝－收入（↑）−成本（─）=利润（↑）收入（─）−成本（↓）=利润（↑）收入（↑）−成本（↓）=利润（↑）综上：若利润最大化收入2、增加利润途径成本+∞四、合同风险分析、对策、效果序号风险项风险内容应对措施效果责任人1工期延期如乙方未能如期完成合同专用条款阶段工期要求，必须向甲方支付违约金每日5.5万元①明确劳务分包工期奖罚措施，签署目标责任制。②按照合同约定及时办理施工过程中的工期签证和索赔。③建立工期预警机制，与计划工期作对比，检查实际工期是否有拖延，及时采取措施，注意各节点工期的控制。④在合理的工期安排下尽量缩短施工工期减少管理费用及机械使用周期，塔吊800元/天/台，施工电梯450元/天/台，管理费3000元/天及周转材料租赁费等，共计约1万元。执行经理生产经理2前期资金垫资风险进工地时一次性支付安全文明施工费；过程中每完成合同规定付款节点时，当月进行一次付款，额度为经审批的累计实际完成工程金额的80%。①内部传递：在劳务分包、物资、设备等招标时按照“以收定支”的原则，实现风险共担。②外部“使劲”：工程实施过程中，实时掌握业主资金状况，与其沟通调整付款节点及比例。③调整与劳务结算付款比例。执行经理商务经理3审图风险承包人应运用其有关之专业知识来理解和拓展所需之设计要求，并应于开始施工前提出与图纸及规范要求任何之建议和改变细部构件、尺寸或物料。施工开始后因任何此等改动而需要的额外费用，均由承包人承担。①高度重视审图工作，重点审核结构和建筑、土建与安装、土建与设备之间的标高及尺寸，在施工之前解决图纸之间的矛盾，减少损失。②如果确实发生，及时做好现场确认工作，为签证准备好第一手资料。③发现图纸不利因素，及时沟通设计，争取图纸变更。技术经理商务经理合同风险项一览表序号风险项风险内容应对措施效果责任人4混凝土、钢筋等材料涨价风险以2016年第2期《陕西省建设工程造价管理信息》（材料信息价）中“钢筋混凝土用钢筋”Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级别钢筋价格，且调整金额每月为一个计算节点与施工当期信息价进行比较，对超过基准价的±5%（不含5%）则给予调整，调整时仅计主材价及税金，确认该月调整数量和调整金额，每两个月进行结算支付和扣除风险转移：①与商混站供应商签订固定单价合同。②建立长期合作供应商体系。③钢筋付款及时跟踪，避免产生利息。④在钢材价格低谷时资金允许的情况下适量买进钢材，以缓解在价格上涨期高价购买项目经理5质量风险本项目承诺取得“长安杯”及“省级文明工地“。若全部取得两个奖项则一次性发放“长安杯”及“省级文明工地“奖项的暂扣金额RMB200万元，若未取得或取得一项，此暂扣金额在结算时从各标段合同金额中扣除。①选择有优秀施工劳务队伍承担工程施工任务，做好质量、安全、技术交底。②在劳务合同中明确创优的奖罚措施。③编制创优实施方案，加强质量安全标准学习，加强过程控制，严格按方案实施，确保创优。执行经理安全主管生产经理四、合同风险分析、对策、效果合同风险项一览表序号风险项风险内容应对措施效果责任人6甲供材料施工前的二次搬运风险及消耗量控制点承包人须组织协调专业供货商送来的物料，并负责其自行使用有关物料的接收、储存、堆放、从储存点至安装点的一次或多次搬运以及安装。分包班组对材料的浪费1、精心组织，合理部署，安排好现场工序的有效搭接，减少甲供材料的二次搬运。2、与分包班组签订材料损耗指标，控制材料浪费技术经理生产经理7变更价款确定乙方应在工程指令、设计变更内容收到后14个工作日内提出变更工程价款的报告，经工程师审核，并报发包人批准；承包人在收到工程变更指令后14天内不向工程师提出变更工程价款报告时，则工程师可以在报经发包人批准后，根据掌握的实际资料决定是否调整合同价款及调整的金额专人跟踪催办，及时有效办理签证索赔。实行专人“跟踪制”、“督办制”，确保及时性，所有签证变更单都满足业主要求商务经理8合同范围合同内施工范围划分，现场施工人员不清楚，可能发生合同外的签证索赔的损失。对现场施工人员进行合同交底，明确合同范围，实时控制现场签证与索赔商务组四、合同风险分析、对策、效果合同风险项一览表序号风险项风险内容应对措施效果责任人9固定成本风险机械设备及脚手架租赁费、管理费等固定支出1、只要图纸已提供，项目部将力争在11个月内完成主体阶段施工，主体施工完毕即拆除所有塔吊，尽量减少固定成本支出。2、收集相关资料及证据，为向甲方提出费用补偿提供有力依据。执行经理生产经理10进度款风险每期进度款按时发放在达到付款节点当月提前做好进度款申请的相关资料，专人跟进及与开发商沟通，尽可能多争取及按时发放进度款。执行经理商务经理11自身管理人员变动风险频繁更换项目管理人员可造成工作混乱，后期接手人员一段时期内很难理清前任遗留工作，最终造成不可估计的经济损失。1、员工定期培训，增强员工业务知识及企业归属感2、对不合格人员及时予以劝退执行经理技术经理商务经理安全主管生产经理四、合同风险分析、对策、效果合同风险项一览表五、主要物资消耗控制指标钢筋混凝土项目实际控制项目计划控制指标项目计划控制指标1.5%项目实际控制5%名称图纸量计划用量含量建筑面积（m2）备注钢筋（t）主楼4770453158.4778319.8车库2797265774.5736007.86商业及幼儿园1024957.6589.3311004.81砼（m³）主楼3853037952.050.4978319.8车库25381250000.66736007.86商业及幼儿园591058210.53711004.81模板（㎡）铝模/1213.54//再次购买量，基于前期已有铝模数量木模第一次/21527.97//第二次/11111.08//第三次/6554.15//方木（m³）第一次/168.48//第二次/235.53//第三次/138.93//主要物资控制表五、主要物质消耗控制指标五、主要物质消耗控制指标1、地上模板周转次数按10次考虑（材料费5.3元/㎡），地下模板周转次数按8次考虑（材料费4元/㎡），其中损耗率控制在30%以内，不考虑回收；方木周转20次考虑（材料费3元/㎡），损耗与回收想抵扣；5、6#楼或5、7#楼拟采用铝模施工，铝模可考虑2.4标段的现有数量，不够的买进，铝模考虑回收费用。【铝模与木模成本分析表】具体分析详见：采用铝模（元/m2）采用木模（元/m2）材料费4.5915人工费2229合计26.5944采用铝模、木模材料人工单价对比表备注：因以上铝模分析在自有铝模5022.34m2的基础上分析，材料费只计算改制费、镀膜费、清洗费、新增铝模及辅材费用，故万锦城5~6#楼模板材料费每平米（模板展开面积）摊到4.59元。以上单价暂未考虑增值税抵扣。铝模周转材料费成本分析根据东郡一期、2.4标段（铝模材料费等实际花费）以及万景城（铝模材料费等理论花费）使用铝模综合分析三次使用费用，详见：周转次数周转一次周转两次周转三次使用位置东郡一期4#楼东郡2.4标段18#、19#、20#楼万景城5#、6#建筑面积（㎡）45854.2453826.4242526.08木模展开面积（㎡）198442.47185784.89179034.79所需铝模面积（㎡）62776277.926235.96单平米材料费（元/㎡）26.9919.8818.542、外架方案单价对比人工费元/㎡材料费元/㎡合计元不含税价含税价不含税价含税价不含税价含税价全钢智能附着式升降脚手架15.517.536.7442.283765095.544308436.90（半钢）附着式升降脚手架18.4121.532443916.762812918.64（普通）附着式升降脚手架12.6214.762026627.522325000